Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-20259/2016

г. Владивосток

25 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 21 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности»,  

апелляционное производство № 05АП-5892/2017 

на решение от 29.06.2017 

судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-20259/2016 Арбитражного суда Приморского края 

по иску (заявлению) Управления муниципальной собственности                          г. Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» 

о взыскании задолженности по договору аренды и пени в общей сумме         25 545 305,38 рублей, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности»

к Управлению муниципальной собственности г. Владивосток

о признании договора аренды недействительной сделкой

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2, по доверенности от 30.12.2016  сроком действия до 31.12.2017, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности»: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту – УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» (далее по тексту – ООО «ЧОО «ДВ ЦБ») о взыскании задолженности по договору аренды и пени в общей сумме 2 725 493 рублей 49 копеек.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2016 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А51-20259/2016. 

В ходе рассмотрения дела №А51-20259/2016 ООО «ЧОО «ДВ ЦБ» заявлено встречное исковое заявление, которым просит признать договор №04-040004-1О-Д-АУ-00274 аренды земельного участка с кадастровым номером: 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м, расположенный но адресу: 

<

...> недействительным, в удовлетворении первоначального иска отказать полностью. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2016 встречное исковое заявление ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» принято к производству. 

УМС г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» о взыскании 5 425 939 рублей 10 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 30.05.2016 № 04-040004-Ю-Д-АУ-00274 за период с 14.06.2016 по 31.07.2016, 59 148 рублей 67 копеек за период с 14.06.2016 по 15.08.2016, о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2016 № 04-040004-Ю-Д-АУ-00274 с кадастровым номером 25:28:040004:5175 площадью 2966 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:040004:5175 площадью 2966 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением от 13.12.2016 данное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер № А51-29874/2016 

В ходе рассмотрения дела № А51-29874/2016 истцом заявлено ходатайство об объединении дела № А51-29874/2016 с делом № А51- 20259/2016 в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением суда от 30.01.2017 дела №А51-29874/2016 и №А51- 20259/2016, объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен номер А51-20259/2016.

В связи с объединением дела №А51-29874/2016 и дела №А51-20259/2016 в одно производство, Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований: истец просит взыскать с ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» задолженность по арендной плате в размере 24 330 092,06 рублей за период с 13.06.2016 по 28.02.2017, пеню в размере 1 215 213,32 рублей за период с 14.06.2016 по 28.03.2017, всего 25 545 305,38 рублей; расторгнуть договор аренды от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2 966 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, для строительства многоквартирного дома; обязать ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2 966 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, для строительства многоквартирного дома, по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда. 

Решением от 29.06.2017 Арбитражный суд Приморского края взыскал с ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» в пользу УМС г. Владивостока 25 545 305 рублей 38 копеек задолженности по договору аренды, в том числе 24 330 092 рублей 06 копеек основного долга по арендной плате, 1 215 213 рублей 32 копеек пени. Признал расторгнутым договор аренды земельного участка от 30.04.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м., находящийся по адресу 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, для строительства многоквартирного дома, обязал ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» вернуть УМС г. Владивостока земельный участок с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2 966 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, для строительства многоквартирного дома, по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением,  ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт, сославшись на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в пункте 11 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 ГК РФ, утвержденного Информационным письмом от 10.12.2013 № 162, отмечает, что спорный договор аренды является недействительным, по критериям кабальной сделки, так как она заключена на крайне невыгодных для ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» условиях. Полагает, что размер арендной платы 2 700 593,28 рублей в месяц является чрезмерным, завышенным относительно иных договоров такого вида. Кроме того, ответчик указал, что земельный участок был передан ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» не свободным от прав третьих лиц, с момента проведения аукциона и до настоящего времени на территории данного земельного участка находится автомобильная стоянка. Отмечает, что не отрицает факт подписания договора аренды земельного участка и акта приема-передачи от 30.05.2016, однако, осмотра земельного участка обществом не осуществлялось.

В канцелярию суда от УМС г. Владивостока поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве УМС г. Владивостока считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебное заседание апелляционной инстанции  ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» явку представителей не обеспечило, о времени месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Через канцелярию суда от ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку компетентного представителя. Представитель истца по заявленному ходатайству возражал, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии ответчика. 

Согласно статье 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку общество, являясь юридическим лицом, вправе направить в судебное заседание иного представителя, либо адвоката. Кроме этого, сам руководитель общества в силу устава имеет возможность представлять интересы общества в судебном заседании.

Апелляционная коллегия установила, что препятствия для рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют, материалы дела содержат достаточно доказательств для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» (арендатор) по результатам аукциона 30.05.2016 заключен договор аренды №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, для строительства многоквартирного жилого дома. 

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 03.12.2015 №25 АВ 588787, собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м является муниципальное образование города Владивостока.

Договор аренды земельного участка от 30.05.2016 №04-040004- Ю-Д-АУ-00274, находящийся в муниципальной собственности, заключен на торгах, проводимых в форме аукциона. Информационное извещение о проведении на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 было размещено в печатном издании «Владивосток» от 08.04.2016 №51 (5620). Одновременно с публикацией информационного извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была опубликована типовая форма заявки, заполняемая претендентами для участия в аукционе и дата окончания приема данных заявок. 

Пунктом 6 указанной заявки предусмотрено, что претенденту была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием земельного участка в результате осмотра, который претендент мог осуществить самостоятельно или в присутствии представителей организатора аукциона. 

Договор аренды от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 зарегистрирован 14.06.2015 в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации №25-25-001-25/011/201/2016-7474/2. 

Актом приема-передачи от 30.05.2016 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040004:5175 передан в пользование ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности». 

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании протокола №2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного но адресу: 

<

...> б от 19.05.2016, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает, на условиях договора, во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности с кадастровым номером 25:28:040004:5175 площадью 2 966 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного о в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, для строительства многоквартирного жилого дома. 

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 30.05.2016 по 29.11.2020. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы земельного участка, устанавливается на основании протокола № 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> от 19.05.2016 в размере 32 407 119,36 рублей в год,                             2 700 593,28 рублей в месяц. 

Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного пунктом 4.1 договора размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце (пункт 4.2 договора). 

Сумма задатка засчитывается в счет арендной платы за земельный участок по договору аренды за соответствующие периоды. В случае, если задаток не превышает первый платеж, разница между первым платежом и задатком вносится в течение 15 календарных со дня передачи участка. 

В пункте 5.1 договора аренды указано, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора и принятых на себя обязательств стороны несут ответственность в пределах причиненных убытков в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 5.2 договора сторонам согласовано, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности. 

На счет управления финансов администрации г. Владивостока 26.04.2016 поступили денежные средства в размере 149 479,38 рублей, внесенные ответчиком в качестве задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, что подтверждается платежным поручением от 20.04.2016 № 56. 

Платежным поручением от 20.05.2016 № 396 на сумму 149479,28 рублей Управление финансов администрации г. Владивостока перечислило на счет УМС г. Владивостока задаток в счёт оплаты договора на право заключения договора аренды спорного земельного участка. 

В связи с нарушением арендатором условий заключенного договора аренды от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 по уплате арендных платежей, образовалась задолженность по арендной плате в размере                           2 725 345,82 рублей за период с 30.05.2016 по 30.06.2016 и пеня в размере 147,67 рублей за период с 13.06.2016 по 29.06.2016. 

УМС г. Владивостока 07.07.2016 в адрес ООО «ЧОО «ДВ ЦБ» направило уведомление №28/12-4157, полученное представителем общества 13.07.2016, в котором обществу предложено в течение 10 дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2016 в размере 2 725 493,10 рублей, в том числе арендная плата 2 725 345,82 рублей, пеня в размере 147,28 рублей в полном объеме путём перечисления денежных средств на счёт УМС                    г. Владивостока. Также УМС уведомило ООО «ЧОО «ДВ ЦБ», о том, что в случае неисполнения обязательств по договору, Управление оставляет за собой право обратиться в суд с исковым заявление о взыскании суммы задолженности. 

Ценным письмом с описью вложения от 24.08.2016 УМС направило в адрес ООО «ЧОО «ДВ ЦБ»  подписанное со стороны УМС г. Владивостока соглашение от 15.08.2016 о расторжении договора аренды, акт приема – передачи земельного участка от 15.08.2016, однако, общество письмо не получило, по истечении срока хранения письмо вернулось отправителю. 

В связи с несвоевременным исполнением ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности»  обязательств по оплате арендной платы, УМС г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском. 

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу статьи 39.6 ЗК РФ договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Аукцион на право заключения договоров аренды указанных земельных участков осуществляется в соответствии с положениями Приказа ФАС России от 10.02.2010 №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса». 

На основании протокола №2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка пунктом 4.1 договора аренды установлена арендная плата в размере                 2 700 593,28 рублей в месяц, 32 407 119,36 рублей в год. 

Факт пользования ответчиком обусловленным договором аренды от 30.05.2016 земельным участком в спорный период подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи земельного участка от 30.05.2016. 

Доказательств возврата переданного в аренду земельного участка суду не предоставлено. 

Проверив расчет долга, апелляционный суд признает расчет верным.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме    24 330 092,06 рублей. 

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, переданными по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере  24 330 092 рублей 06 копеек за период с 13.06.2016 по 28.02.2017.

Удовлетворяя требование заявителя о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды установлен судом первой инстанции, а соглашение о неустойке и ее размере оговорены сторонами в договоре (пункт 4.1), то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной пунктом 4.1 договора аренды, поскольку ответчик допустил просрочку исполнения своего обязательства по оплате. 

Истцом по договору аренды начислена неустойка в сумме 1 215 213 рублей 32 копейки за период с 14.06.2016 по 28.03.2017.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.

В суде первой инстанции ответчик не заявлял об уменьшении неустойки применительно к статье 333 ГК РФ.

Согласно части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

По смыслу пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» следует также учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Таким образом, поскольку ответчик в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки не заявлял, то в силу части 2 статьи 9 АПК РФ, самостоятельно несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.

Учитывая обстоятельства дела, апелляционная коллегия считает обоснованным взыскание судом первой инстанции с ответчика неустойки в размере 1 215 213 рублей 32 копеек.

Также УМС г. Владивостока заявлено требование о расторжении договора аренды от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, для строительства многоквартирного дома. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчик в течении длительного времени уклоняется от исполнения принятых на себя по договору обязательств в части оплаты арендных платежей, что является существенным нарушением условий договора.

07.07.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/12-4157 с требованием погасить задолженность по арендным платежам. Письмо от 24.08.2016 направленное с описью вложения с приложением соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка от 15.08.2016 и акта приема-передачи земельного участка от 15.08.2016 расценивается судом как предложение о расторжении договора аренды. 

При изложенных обстоятельствах, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора, следовательно, суд первой инстанции правомерно  удовлетворил исковые требования УМС г. Владивостока в части расторжения договора аренды спорного земельного участка, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика. 

В связи с удовлетворением требования истца о расторжении спорного договора аренды, суд первой инстанции правомерно счел обоснованным и подлежащим удовлетворению требования истца об обязании ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» вернуть УМС г. Владивостока спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:040004:5175, площадью 2966 кв.м., по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу. 

Отказывая в удовлетворении  встречного иска ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения совместно с первоначальным иском. 

Согласно пункту 1 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом, в частности, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования. 

В соответствии с частью 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Из указанной нормы следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно – вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При этом под тяжелыми обстоятельствами следует понимать такие обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки. Только наличие в совокупности указанных признаков может свидетельствовать о том, что совершенная сделка является кабальной. При этом самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. 

При этом завышенная цена сделки или менее выгодные иные ее условия по сравнению с иными аналогичными сделками, совершенными в период заключения сделки, не могут расцениваться как крайне невыгодные условия сделки. 

В качестве доказательства чрезмерно завышенной цены договора аренды от 30.05.2016 №04-040004-1О-Д-АУ-00274 обществом предоставлено объявление о продаже права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4394, размещенное на общедоступном информационном ресурсе farpost.ru. 

Вместе с тем, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что объявление о продаже права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4394 не может свидетельствовать о чрезмерном превышении цены спорного договора аренды и совершения сделки на крайне невыгодных условиях. 

Одним из отличительных признаков кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

В связи с этим, обществу необходимо доказать то, что спорный договор аренды заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона договора зная о данных обстоятельствах воспользовалась ими ради своей выгоды. Самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной (кабальной). 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был приобретен ответчиком в аренды на торгах. 

Действующим законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, отличный от порядка предоставления в аренду или в собственность земельных участков, находящихся в частной собственности, что в свою очередь свидетельствует о том, что объявление о продаже права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030005:4394 не является доказательством чрезмерного превышения цены спорного договора аренды. 

Аукцион на право заключения договоров аренды указанных земельных участков осуществляется в соответствии с положениями Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса». 

В соответствии с пунктом 138 вышеуказанного Порядка аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона». 

Аукцион начинается с объявления аукционистом начала проведения аукциона (лота), номера лота, предмета договора, начальной (минимальной) цены договора (лота), «шага аукциона», после чего аукционист предлагает участникам аукциона заявлять свои предложения о цене договора (п. 141 Порядка). 

Участник аукциона после объявления аукционистом начальной (минимальной) цены договора (цены лота) и цены договора, увеличенной в соответствии с «шагом аукциона» поднимает карточку, в случае если он согласен заключить договор по объявленной цене. 

Аукционист объявляет номер карточки участника аукциона, который первым поднял карточку после объявления аукционистом начальной (минимальной) цены договора (цены лота) и цены договора, увеличенной в соответствии с «шагом аукциона», а также новую цену договора, увеличенную в соответствии с «шагом аукциона» и «шаг аукциона», в соответствии с которым повышается цена. Аукцион считается оконченным, если после троекратного объявления аукционистом последнего предложения о цене договора или после заявления действующего правообладателя о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом цене договора ни один участник аукциона не поднял карточку. 

В этом случае аукционист объявляет об окончании проведения аукциона (лота), последнее и предпоследнее предложения о цене договора, номер карточки и наименование победителя аукциона и участника аукциона, сделавшего предпоследнее предложение о цене договора. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Порядка). 

Таким образом, установленная процедура проведения аукциона на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предполагает свободное волеизъявление участка аукциона в форме поднятия карточки (с индивидуальным номером), которое свидетельствует о согласии участника заключить договор аренды по объявленной аукционистом цене. 

Согласно протоколу № 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» являлось не единственным участником аукциона, в указанном аукционе участвовало 18 участников. 

Как установлено судом первой инстанции, первоначальная цена арендной платы при проведении аукциона была установлена в размере 6% от кадастровой стоимости земельного участка и составила 298 958,56 рублей.

Именно действия ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» при участии в аукционе и пошаговое увеличение арендной платы привели к установлению годовой арендной платы в размере 32 407 119,36 рублей, и признания ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» победителем аукциона как лицом, предложившим наиболее высокую арендную плату, следовательно, указанное свидетельствует о том, что договор аренды от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274 заключен ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный цент безопасности» по свободной воле, а не вследствие действий УМС г. Владивостока понуждающих к его заключению на заведомо невыгодных условиях, которые общество было вынуждено принять из-за стечения тяжелых обстоятельств. 

Довод апелляционной жалобы о передаче земельного участка в ненадлежащем состоянии несвободным от прав третьих лиц, о нахождении на спорном земельном участке автомобильной стоянки, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен как необоснованный и документально не подтвержденный, поскольку арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Договор аренды земельного участка от 30.05.2016 №04-040004-Ю-Д-АУ-00274, подписан как арендодателем, так и арендатором без замечаний. Актом приёма-передачи от 30.05.2017 арендатор принял в пользование земельный участок в качественном и техническом состоянии, которое на момент его передачи соответствовало условиям его использования по целевому назначению. 

Довод жалобы о том, что ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» не был осмотрен спорный земельный участок, апелляционной коллегией отклоняется, по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 10 информационного извещения о проведении на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175, которое размещено в печатном издании «Владивосток» от 08.04.2016 №51 (5620), осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 производится по согласованию с организатором торгов.

Для всех лиц заинтересованных в осмотре земельного участка и обратившихся   к   организатору   торгов   (МКУ   «Агентство   по   продаже муниципальных земель и недвижимости») для проведения данного осмотра, были организованы выезды на земельный участок.

Однако, проведение осмотра заинтересованными лицами земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 до проведения аукциона осуществлялись по согласованию с участниками аукциона и МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», что подтверждается письмом УМС г.Владивостока от 10.03.2017 №28/9-1441.

Вместе с тем, одновременно с публикацией информационного извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была опубликована типовая форма заявки, заполняемая претендентами для участия в аукционе и дата окончания приема данных заявок.

Пунктом 6 указанной заявки предусмотрено, что претенденту была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием земельного участка в результате осмотра, который претендент мог осуществить самостоятельно или в присутствии представителей организатора аукциона.

Идентичное положение содержит заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 18.05.2016 вх.№5/1, подписанная директором ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности» ФИО3

Более того, заявка от 18.05.2016 вх.№5/1 содержит также условие о согласии ответчика с состоянием земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 на момент подписания заявки и отсутствие каких-либо претензий относительно состояния указанного земельного участка (пункт 6).

Таким образом, ООО «ЧОО «ДВ ЦБ» обладало всей необходимой информацией о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 как до проведения аукциона, так и в момент заключения договора аренды, в связи с чем, принимая участие в аукционе и подписывая договор аренды, акт приема-передачи без замечаний, согласилось, что состояние указанного земельного участка соответствует условиям договора.

Также в материалах дела отсутствуют сведения об обращении общества в УМС г. Владивостока с заявлениями о невозможности использования земельного участка в период срока действия договора аренды, что подтверждается ответом УМС г. Владивостока от 21.03.2017 №28/4-1736. 

В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал правомерный  вывод о том, что ООО «Частная охранная организация «Дальневосточный центр безопасности»  располагал сведениями о состоянии земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 до проведения аукциона на право заключения договора аренды и имел возможность отозвать заявку на участие в аукционе, чего ответчиком сделано не было. В противном случае арендатор  должна была выявить данный факт по результатам осмотра земельного участка и отозвать заявку на участие в аукционе, так как при наличии указанной автостоянки, по словам представителя ответчика, использование земельного участка в предусмотренных целях невозможно. 

Кроме того, в нарушение пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, общество не предоставило в материалы дела доказательств наличия стоянки автотранспортных средств, как до момента проведения аукциона, так и в настоящее время, а также  невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:5175 в предусмотренных целях с момента подписания договора и до настоящего времени. 

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного искового требования.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2017  по делу №А51-20259/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко