Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-57871/2017

06 июля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании 25-29.06.2018 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «СИН» (место нахождения: Россия 196191, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, лит. А, пом. 18-Н, офис 715Б, ОГРН 

<

***>);

ответчик: Администрация муниципального образования «Всеволожский район Ленинградской области» (место нахождения: Россия 188643, г. Всеволожск,  Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ш. Колтушское, д. 138, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 

1.      Акционерное общество «Агро-Стар» (место нахождения: Россия 196240, Санкт-Петербург, ул. Предпортовая, д. 8);

2.      ФИО2 (место нахождения: Россия, 

<

...>);

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

 

при участии:

- от истца: ФИО3 (доверенность от 01.08.2017);

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 20.12.2017);

- от третьих лиц: не явились, извещены; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СИН» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации муниципального образования «Всеволожский район Ленинградской области» (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, площадью 6217 кв. м, кадастровый номер 47:07:1301154:18, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Всеволожское городское поселение, 

<

...> км Дороги Жизни, по преамбуле договора; по пунктам 1.4, 3.2, 3.4, 3.5, 3.6, 6.5, 6.5.1; о дополнении пункта 3.7 пунктами 3.7.1, 3.7.2, 3.7.3, о дополнении договора пунктом 7.2.1; по исключению из договора пунктов 4.4.12, 5.5, 6.5.4, 7.1 в редакции, предложенной Обществом и приведенной в заявлении об уточнении исковых требований от 20.04.2018

В отзыве и дополнениях к нему Администрация просит урегулировать разногласия при заключении договора в своей редакции (разногласия с учетом уточнений истца от 25.06.2018). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Агро-Стар» (далее – АО «Агро-Стар») и ФИО2.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования (с учетом уточнений). Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в соответствующей письменной позиции.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, на момент проведения судебного заседания заявлений и ходатайств в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество является собственником помещения в здании, кадастровый номер 47:07:0000000:46836, расположенном на земельном участке, кадастровый номер 47:07:1301154:18, площадь 6217 кв. м, адрес: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> км Дороги Жизни (далее – земельный участок).

Иные помещения принадлежат на праве собственности АО «Агро-Стар» и ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН.

17.07.2014 истец на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301154:18 в аренду по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора совместно с другими собственниками помещений.

17.12.2014 истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании бездействия Администрации муниципального образования «Город Всеволожск», выразившегося в нарушении срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, на принятие решения о предоставлении в аренду земельного участка и направления проекта договора аренды заявителю.

13.02.2015 Администрация приняла Постановление № 434 о предоставлении в аренду земельного участка.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 по делу № А56-83614/2014 суд обязал Администрацию муниципального образования «Город Всеволожск» подготовить и направить в адрес истца проект договора аренды.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2016 по делу № А56-83614/2014 произведена процессуальная замена  Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» на Администрацию муниципального образования «Всеволожский район Ленинградской области» в качестве лица, уполномоченного подготовить и направить в адрес истца проект договора аренды земельного участка, кадастровый номер 47:07:1301154:18, адрес: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> км Дороги Жизни, с множественностью лиц на стороне арендатора..

20.06.2016 истец направил в адрес ответчика требование об исполнении судебного акта в добровольном порядке.

Письмом от 07.07.2016 за № 5365/1.015 ответчик направил в адрес истца проект  договора аренды без даты и номера. 

25.07.2016 в ответ на письмо от 07.07.2016 за № 5365/1.015 Общество направило сопроводительное письмо вх. № 6438/1.1015 и протокол разногласий к договору.

В ответ на протокол разногласий ответчик письмом от 28.08.2016 за № 6438/1.015 представил свою позицию.

10.10.2016 в ответном письме истец частично согласился с редакцией, предложенной Администрацией.

Поскольку в полном объеме разногласия не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением  

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение настоящего спора об урегулировании разногласий при заключении договора аренды по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Как видно, Общество просит урегулировать разногласия по преамбуле, по пунктам 1.4, 3.2, 3.4, 3.5, 3.6, 6.5, 6.5.1; дополнить пункт 3.7 пунктами 3.7.1, 3.7.2, 3.7.3, дополнить договор пунктом 7.2.1; исключить из договора пункты 4.4.12, 5.5, 6.5.4, 7.1.

Относительно преамбулы договора.

Поскольку в предложенном Администрацией проекте договора неверно указана организационно-правовая форма одного из собственников помещений в здании, а именно закрытое акционерное общество «Агро-Стар» вместо акционерного общества «Агро-Стар», учитывая, что возражений в этой части Администрацией не заявлено, разногласия по преамбуле подлежат урегулированию в редакции Общества.

 

Разногласия по пункту 1.4 договора.

Редакция Администрации: «На участке имеются объекты недвижимости».

Общество просит урегулировать разногласия по данному пункту в следующей редакции: «На участке имеется нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>, лит. А, инвентарный номер 8657, кадастровый (условный) номер 47-78-12/057/2007-067 (далее - «Здание»).

Все нежилые помещения в Здании принадлежат Арендаторам:

ООО «СИН» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 2342 кв. м (52/100 доли в праве на здание), этаж 2, расположенное по адресу: 

<

...> строен. 11, пом. 3, кадастровый (или условный) номер 47:07:0000000:46836. 

АО «Агро-Стар» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 2131,7 кв. м (47/100 доли в праве на здание), этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 47:07:1301156:827. 

Солод Н.И. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 29,80 кв. м, (1/100 доли в праве на здание) этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...> строение 11, пом. 1, кадастровый (условный) номер 47:07:1301156:826».

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 названной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Исходя из вышеназванной нормы, истец и иные арендаторы вправе определить доли в праве собственности на здание, необходимые для расчета размера обязательства по внесению арендной платы за земельный участок, на котором находится здание.

Рассчитанный истцом размер долей в праве собственности на здание, приведенной Обществом, Администрацией не оспорен, более того нашел свое подтверждение в рамках дела А56-83614/2014.

В целях указания в договоре корректной и достоверной информации, корректного распределения обязательств арендаторов по исчислению арендной платы, пункт 1.4 договора подлежит принятию в редакции Общества.

Разногласия по пункту 3.2 договора.

Редакция Администрации: «Размер арендной платы составляет 3 835 277 (три миллиона восемьсот тридцать пять двести семьдесят семь) рублей 80 коп. без учета НДС».

Общество просит урегулировать разногласия по данному пункту в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет 3 175 332 (три миллиона сто семьдесят пять тысяч триста три) рубля 75 копеек без учета НДС. Размер обязательства каждого Арендатора по арендной платы соразмерен доли каждого в праве на здание, указанного в пункте 1.4 Договора, и равен;

3.2.1. 1 651 173 (один миллион шестьсот г одна тысяча сто семьдесят три) рубля 03 коп. ООО «СИН», что соответствует 52/100 доли в праве на здание ООО «СИН»;

3.2.2. 1 492 406 (один миллион четыреста девяносто две тысячи четыреста шесть) рублей 40 коп. для «Агро-Стар», что соответствует 47/100 доли в праве на здание             АО «Агро-Стар»;

3.2.3. 31 753 (тридцать одна тысяча пятьдесят три) рубля 33 копейки для Солод Н.И., что соответствует 1/100 доли в праве на здание Солод Н.И.».

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 (далее – Постановление № 520) утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов.

Расчет размера арендной платы на сумму 3 835 277 руб. 80 коп. за 2018 год произведен Администрацией в соответствии с Постановлением № 520, проверен судом, признан им обоснованным, Общество относительно данного расчета возражений не заявило, в связи с чем суд принимает редакцию пункта 3.2 договора в редакции Администрации. Указание конкретной суммы, которая подлежит уплате каждым из арендаторов, в рассматриваемом случае необязательно, поскольку каждый из арендаторов самостоятельно исполняет обязательство по уплате арендной платы в размере доли, принадлежащей арендатору, в праве общей долевой собственности на здание.

Разногласия по пункту 3.4 договора.

Редакция Администрации: «Арендная плата перечисляется Арендаторами равными долями ежеквартально, не позднее  15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября                          путем перечисления на счет УФК по Ленинградской области (Администрация                 МО "Всеволожский муниципальный   район") ИНН 

<

***> ОКТМО 41612101 КПП 47030100 БИК 044106001 р/с 

<

***> в Отделение по Ленинградской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации г. Санкт-Петербург (Отделение Ленинградское) Код 0011105013130000120.

Общество просит урегулировать разногласия по данному пункту в следующей редакции: 

«Арендная плата перечисляется Арендаторами равными долями ежеквартально, не позднее  15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет УФК по Ленинградской области (Администрация МО "Всеволожский муниципальный   район") ИНН 

<

***> ОКТМО 41612101 КПП 470301001 БИК 044106001 р/с 

<

***> в Отделение по Ленинградской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации г. Санкт-Петербург (Отделение Ленинградское) Код 0011105013130000120.

Арендная плата за 2017 год, январь-июнь 2018 года включается в размер арендной платы за первый подлежащий оплате период и оплачивается в порядке, установленном пунктом 3.6 настоящего Договора».

Спора по порядку внесения арендной платы (абзац первый пункта 3.4) у сторон не имеется.

Вопрос о том, в какой период подлежит внесению арендная плата за период с 2013 года по 2017 год, подлежит урегулированию в пункте 3.6 договора.

Разногласия по пункту 3.6 договора.

Редакция Администрации: 

«3.6. Арендная плата за первый подлежащий оплате период 2018 года вносится Арендаторами в первый подлежащий оплате период с момента заключения договора.

3.6.1. Арендная плата за период с 18.09.2013 по 31.12.2017 года в размере 5 551 577 (пять миллионов пятьсот пятьдесят один пятьсот семьдесят семь) рублей 75 копеек вносится Арендаторами в первый подлежащий оплате период с момента заключения договора. Сумма арендной платы за указанный период рассчитывается в соответствии с Постановлениями Правительства Ленинградской области «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области, действующими в указанный период с учетом отмененных коэффициентов, применяемых в формуле расчета арендной платы».

Общество просит урегулировать разногласия по данному пункту в следующей редакции: «Арендная плата за первый подлежащий период в размере 8 236 891 руб. 26 коп. вносится Арендаторами в течение 1 (одного) месяца с момента государственной регистрации настоящего Договора в следующем размере, установленном с учетом пункта 19 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ: 

3.6.1. 4 283 183 руб. 45 коп., что соответствует 52/100 доле в праве на здание - арендная плата за первый подлежащий период, оплачиваемая ООО «СИН»; в праве на здание - арендная плата за первый подлежащий оплате оплачиваемая ООО «СИН»;

3.6.2. 3 871 338 руб. 90 коп., что соответствует 47/100 доле в праве на здание - арендная плата за первый подлежащий оплате период, оплачиваемая АО «Агро-Стар;

3.6.3. 82 368 руб. 91 коп., что соответствует 1/100 доле в праве на здание - арендная плата за первый подлежащий оплате период, оплачиваемая Солод Н.И.».

Расчет размера арендной платы за период с 18.09.2013 по 31.12.2017 произведен Администрацией правильно в соответствии с действовавшими на тот период нормативно-правовыми актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы за земельные участки. Спора по сумме между сторонами не имеется. Первый подлежащий оплате платеж должен производиться с момента заключения договора, а не с момента его регистрации (как указывает Общество), поскольку земельный участок передан и используется Обществом, однако арендная плата не вносится. Государственная регистрация в данном случае не является моментом возникновения прав и обязанностей, а следовательно, привязывать срок оплаты к государственной регистрации договора оснований не имеется.

Разногласия по пунктам 3.7.1-3.7.3 договора.

Редакция Администрации: 

«3.7.1. Каждый из Арендаторов самостоятельно исполняет обязательство по уплате арендной платы в размере доли, принадлежащей Арендатору, в праве общей долевой собственности на здание в соответствии с нотариально удостоверенным соглашением, заключенным между Арендаторами.

3.7.2. Обязательства каждого Арендатора по внесению арендных платежей могут быть исполнены третьим лицом.

3.7.3. Каждый из Арендаторов вправе вносить арендные платежи за другого арендатора в целях недопущения появления оснований для расторжения настоящего Договора в связи с просрочкой арендных платежей. К таким отношениям будут применяться положения статьи 313 ГК РФ об исполнении обязательства третьим лицом. К Арендатору, исполнившему за другого арендатора обязательство по внесению платы, переходят права кредитора в соответствующей части».

3.7.4. Арендаторы несут перед Арендодателем солидарную ответственность по уплате арендных платежей».

Общество просит урегулировать разногласия по данным пунктам в следующей редакции:

 «3.7.1. Каждый из Арендаторов самостоятельно исполняет обязательство по уплате арендной платы в соответствии с приходящейся на него долей в обязательстве, соразмерной доле Арендатора в праве на здание, указанной в пункте 1.4 Договора».

По пунктам 3.7.2 и 3.7.3 договора редакция Общества совпадает с редакцией Администрации.

Оценив доводы сторон и цель урегулирования разногласий, учитывая, что принципиальной разницы в предложенных редакциях нет, суд считает возможным урегулировать разногласия по пунктам 3.7.1, 3.7.2 и 3.7.3 договора в редакции Администрации.

Разногласия по пункту 3.7.4 договора, который просит включить Администрация, не подлежат урегулированию, поскольку по данному пункту Общество разногласий не заявляло, против включения данного пункта возражает. Более того, Администрация не пояснила основания для возникновения у арендаторов солидарной ответственности притом, что у каждого из арендаторов обязанность по внесению арендной платы пропорциональна принадлежащей доле в праве на здание.

Разногласия по пунктам 4.4.12, 5.5, 6.5.4 договора.

Редакция Администрации: 

«4.4.12. Соблюдать запрет по передаче арендных прав земельного участка в залог и внесению их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка».

«5.5. Нарушение арендаторами запретов, установленных пунктом 4.4.12 договора, влечет обязанность Арендаторов по оплате штрафа в виде годового размера арендной платы».

«6.5.4. В случае нарушения Арендаторами пункта 4.4.12 Договора».

Общество просит исключить данные пункты из договора.

Суд находит позицию истца обоснованной в силу следующего.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 5 статьи 22 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Договор аренды между истцом и ответчиком заключается на срок более 5 лет, в связи с чем пункты 4.4.12, 5.5 (уплата штрафа за нарушение пункта 4.4.12) и 6.5.4 договора (расторжение договора в случае нарушения пункта 4.4.12) противоречит указанным нормам статьи 22 ЗК РФ, а потому данные пункты подлежат исключению из договора.

Разногласия по пункту 6.5 договора (подпункт 6.5.1).

Редакция Администрации: «6.5. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при следующих, признаваемых Сторонами       существенными, нарушениях Договора: 

6.5.1. При использовании Арендаторами Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора».

Общество просит урегулировать разногласия по данному пункту в следующей редакции:

«6.5. Договор может быть расторгнут с одним из Арендаторов по требованию Арендодателя в судебном порядке при наличии нарушений, признаваемых Сторонами существенными, указанных в пунктах 6.5.1-6.5.4 Договора. В случае расторжения договора с одним из Арендаторов, договор продолжает действовать в отношении остальных Арендаторов».

6.5.1. Договор может быть расторгнут с одним из Арендаторов в случае наступления в совокупности каждого из перечисленных ниже событий:

а) Арендодателем в ходе проверки использования земельного участка будет     установлен факт использования земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора.

б) Арендодатель направит в адрес Арендатора письменное требование прекратить использование земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора в течение месяца с момента получения такого требования или изменить целевое использование земельного участка в порядке и в срок, установленный законом;

в) Арендатор не исполнит такое требование в установленный срок. При этом, Стороны признают, что Арендатор считается исполнившим такое требование Арендодателя с момента прекращения нецелевого использования, либо с момента направления соответствующего заявления об изменении целевого использования земельного участка в установленном порядке».

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Указанные нормы не предусматривают расторжение договора аренды в части либо в отношении одного из арендаторов, в связи с чем предложенная истцом редакция пункта 6.5 противоречит действующему законодательству, а соответственно, не принимается судом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Цель использования земельного участка определена в пункте 1.1 договора – для строительства и эксплуатации культурно-оздоровительного комплекса. В пункте 1.3 договора указано, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным, изменение целей использования в период срока аренды допускается с письменного согласия арендодателя в случаях прямо предусмотренных законом.

Разногласий по пунктам 1.1 и 1.3 договора Обществом не заявлено.

Действующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации императивно не предусматривают порядок фиксации факта использования земельного участка, не в целях предусмотренных договором аренды. С учетом того, что Администрация возражает против включения данных пунктов в договор, то пункт 6.5.1 следует принять в редакции Администрации.

Разногласия по пункту 7.1 договора.

Редакция Администрации: «7.1. Арендаторы земельного участка не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом».

Общество просит данный пункт исключить из договора.

Суд полагает, что пункт 7.1 договора в редакции Администрации не нарушает прав и законных интересов Общества, поскольку согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, собственник имеет исключительное право на заключение договора аренды или приобретения земельного участка в собственность и данное право пунктом 7.1 договора не ограничивается.

Разногласия по пункту 7.2.1 договора.

Истец предлагает дополнить пункт 7.2 договора включением в него пункта 7.2.1, касающегося взаимных обязательств сторон при приостановлении или отказе в государственной регистрации права аренды, а именно: «В случае приостановления или отказа в государственной регистрации права аренды Стороны обязуются в течение 5(пяти) рабочих дней устранить возникшие препятствия для регистрации права аренды на земельный участок, в том числе представить дополнительные документы , внести изменения в условия договора, совершить иные необходимые юридически значимые действия».

Администрация указывает на то, что срок устранения препятствий с 5 (пяти) дней необходимо изменить на фразу «в кратчайшие сроки».

Поскольку данное условие договора не является обязательным в силу закона и стороны не пришли к обоюдному согласию по редакции данного пункта, то суд считает, что он не подлежит включению в договор. Кроме того, в случае приостановления государственной регистрации срок на устранение нарушений устанавливается регистрирующим органом и только нарушение данного срока может повлечь для сторон значимые юридические последствия.

Поскольку по большей части разногласия урегулированы в редакции Администрации, в связи с чем нельзя считать, что судебный акт принят в пользу Общества, то судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка, площадью 6217 кв. м, кадастровый номер 47:07:1301154:18, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Всеволожское городское поселение, 

<

...> км Дороги Жизни, изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- заменить в преамбуле договора: «… закрытое акционерное общество «Агро-Стар» на «… акционерное общество «Агро-Стар»).

- «1.4. На участке имеется нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>, лит. А. инвентарный номер 8657, кадастровый (условный) номер 47-78-12/057/2007-067 (далее - «Здание»). 

Все нежилые помещения в Здании принадлежат Арендаторам: 

ООО «СИН» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 2342 кв. м (52/100 доли в праве на здание), этаж 2, расположенное по адресу: 

<

...>   строен.    11,    пом.    3,    кадастровый   (или   условный)    номер 47:07:0000000:46836. 

АО «Агро-Стар» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 2131,7 кв. м (47/100 доли в праве на здание), этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 47:07:1301156:827. 

Солод Н.И. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 29,80 кв. м, (1/100 доли в праве на здание) этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...> строен. 11, пом. 1, кадастровый (условный) номер 47:07:1301156:826»;

- «3.2. Размер арендной платы на 2018 год составляет 3 835 277 (три миллиона восемьсот тридцать пять двести семьдесят семь) рублей 80 копеек, без учета НДС»;

- «3.4. Арендная плата перечисляется Арендаторами равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления на счет УФК по Ленинградской области (Администрация МО "Всеволожский муниципальный район") ИНН 

<

***> ОКТМО 41612101 КПП 470301001 БИК 044106001 р/с 

<

***> в Отделение по Ленинградской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации г. Санкт-Петербург (Отделение Ленинградское) Код 001110501313000120»;

- «3.6. Арендная плата за первый подлежащий оплате период 2018 года вносится Арендаторами в первый подлежащий оплате период с момента заключения договора. 

3.6.1. Арендная плата за период с 18.09.2013 по 31.12.2017 в размере 5 551 577 (Пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча пятьсот семьдесят семь) рублей 75 копеек вносится Арендаторами в первый подлежащий оплате период с момента заключения договора. Сумма арендной платы за указанный период рассчитывается в соответствии с Постановлениями Правительства Ленинградской области "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области" действующими в указанный период с учетом отмененных коэффициентов, применяемых в формуле расчета размера арендной платы»;

- «3.7.1. Каждый из арендаторов самостоятельно исполняет обязательство по уплате арендной платы в размере доли, принадлежащей Арендатору, в праве общей долевой собственности на здание.

3.7.2. Обязательства каждого Арендатора по внесению арендных платежей могут быть исполнены третьим лицом.

3.7.3. Каждый из Арендаторов вправе вносить арендные платежи за другого арендатора в целях недопущения появления оснований для расторжения настоящего Договора в связи с просрочкой арендных платежей. К таким отношениям будут применяться положения статьи 313 ГК РФ об исполнении обязательства третьим лицом. К Арендатору, исполнившему за другого арендатора обязательство по внесению платы, переходят права кредитора в соответствующей части»;

- «6.5. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при следующих, признаваемых Сторонами существенными, нарушениях Договора: 

6.5.1. При использовании Арендаторами Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.1. Договора»;

- «7.1. Арендаторы земельного участка не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом»;

- пункты 4.4.12, 5.5, 6.5.4, 7.2.1 исключить из договора.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                        Герасимова Е.А.