ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-4170/2021

12 мая 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объёме  12 мая 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аристовой Е. В.,

судей  Горбуновой Е. А., Целых М. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Лепехиной М. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-416/2025) ФИО1 на определение от 12.12.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу №  А81-4170/2021 (судья Данилова С. Х.), вынесенное по заявлению ФИО1 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>),

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции представителей:  

от ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 25.10.2024 № 50 АБ 8980446 срок действия 5 лет,

от ФИО4 – ФИО5 по доверенности от 10.06.2024 № 77 АД 6029307 срок действия 1 год,

от ФИО6 – ФИО7 по доверенности от 01.10.2024 срок действия 1 год,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО8 11.05.2021 обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением о признании индивидуального предпринимателя ФИО2 несостоятельным (банкротом).

Определением от 11.06.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа заявление принято, возбуждено  производство по делу № А81-4170/2021, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя.

Определением от 29.07.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа заявление признано обоснованным, в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО9. 

Решением от 26.11.2021 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО9

Определением от 23.07.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа процедура реализации имущества в отношении ФИО2 продлена на шесть месяцев (до 26.01.2025).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 ФИО1 обратился 22.05.2024 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, согласно которому просит признать недействительными торги в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложений о цене имущества ФИО2 по Лоту № 1: Здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:139, площадью 8500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово - торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:140, площадью 1 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>.

Определением от 12.12.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника отказано. С депозитного счёта суда обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный Центр «Независимых Исследований, Консалтинга и Оценки» перечислены денежные средства в размере 90 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене определения суда и принятии нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Мотивируя свою позицию, апеллянт указывает на следующие доводы:

- суть допущенного финансовым управляющим нарушения заключается не в отсутствии постановки объекта на учёт, а в полном отсутствии в документации по торгам информации о продаже в составе лота спорного объекта (вне зависимости от того, является оно капитальным или нет);

- в случае продажи спорного строения как самостоятельного объекта, такое строение в силу своих габаритов (6 м х 9 м) и конструкции (не является сборно-разборным) не может быть перемещено без разбора, поскольку не соответствует разрешённым габаритам, в связи с чем такое строение фактически может быть реализовано только как набор строительных материалов, что влечёт существенное снижение стоимости имущества за счёт утраты потребительской ценности имущества должника, такой порядок не может быть признан рациональным;

- заключение экспертов от 28.10.2024 № 81-4170-44 не может быть признано допустимым доказательством, поскольку не обладает необходимыми признаками правильности, достоверности, объективности и научной обоснованности, что вызывает неустранимые сомнения в достоверности полученных выводов;

- судом не дана оценка злоупотреблению сторон при проведении экспертизы (перемещению спорного строения за границы земельного участка);

- в отношении здания оптово-торговой базы с кадастровым номером 50:07:0000000:3245, состоящей из одноэтажного строения общей площадью 1 725,2 кв. м, апеллянт указывает, что очевидное несоответствие площади и отсутствие надлежащих документов о реконструкции влекут ситуацию, при которой приобретение такого объекта становится высоко рискованным коммерческим проектом, что объективно влечёт абсолютное снижение коммерческой привлекательности объекта.

ФИО6 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, отметив, что заявителем не доказано нарушения в результате торгов его прав и законных интересов, а также не представлено доказательств, каким образом будет восстановлены нарушенные права в случае признания торгов недействительными.

ФИО4 (победитель торгов) в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в жалобе. 

Представители ФИО4, ФИО6 в заседании суда апелляционной инстанции высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу. 

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в рассмотрении обособленного спора, о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзывы на неё, материалы дела, заслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением от 02.11.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по настоящему делу утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2 в редакции финансового управляющего ФИО9, определена начальная продажная цена следующих объектов недвижимости:  

- здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м, Россия, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>;

- земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:139, площадью 8500 кв. м Россия, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>;

- земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:140, площадью 1500 кв. м Россия, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...> в размере 21 335 679,20 руб.

15.11.2023 на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) финансовым управляющим опубликовано уведомление № 12950274, согласно которому финансовый управляющий сообщает о проведении на сайте ООО «Аукционы Федерации», адрес сайта ЭТП: http://www.alfalot.ru, электронных торгов (аукциона) с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника:

«Лот №1: Здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:139, площадью 8 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:140, площадью 1 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>.

Начальная цена продажи – 21 335 679,20 руб.

Объект подвержен частичной реконструкции».

Объявление о проведении торгов также опубликовано  в газете «Коммерсантъ» от 18.11.2023 № 215 (7660) (объявление № 72210035677 стр. 154) и на сайте ООО «Аукционы Федерации» (http://www.alfalot.ru) от 15.11.2023 № 2023238.

26.12.2023 на ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано уведомление № 13292045, согласно которому финансовый управляющий сообщает, что электронные торги в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене (публикация в газете «Коммерсантъ» от 18.11.2023 № 215(7660), объявление №72210035677, сообщение ЕФРСБ  от 15.11.2023 № 12950274) не состоялись в связи с отсутствием заявок.

18.01.2024 на ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано уведомление № 13424240, согласно которому финансовый управляющий сообщает о проведении на сайте ООО «Аукционы Федерации», адрес сайта ЭТП: http://www.alfalot.ru, повторных электронных торгов (аукциона) с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника:

«Лот № 1: Здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:139, площадью 8 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:140, площадью 1500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>.

Начальная цена продажи – 19 202 111,28 руб.

Объект подвержен частичной реконструкции».

Объявление о проведении торгов также опубликовано  в газете «Коммерсантъ» от 20.01.2024 № 10(7700) (объявление № 45210003281 стр. 81) и на сайте ООО «Аукционы Федерации» (http://www.alfalot.ru) от 19.01.2024 № 2116526.

01.03.2024 на ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано уведомление № 13801356, согласно которому финансовый управляющий сообщает, что повторные электронные торги в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене (сообщение ЕФРСБ от 18.01.2024№ 13424240) не состоялись в связи с отсутствием допущенных к аукциону заявок.

13.03.2024 на ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано уведомление № 13885547, согласно которому финансовый управляющий сообщает о проведении на сайте ООО «Аукционы Федерации», адрес сайта ЭТП: http://www.alfalot.ru, электронных торгов посредством публичного предложения с закрытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника:

«Лот № 1: Здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:139, площадью 8 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, Земельный участок под оптово-торговой базой, кадастровый (условный) номер 50:07:0030306:140, площадью 1 500 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>.

Начальная цена продажи – 19 202 111,28 руб.

Объект подвержен частичной реконструкции

Приём заявок с 14.04.2024 по 02.06.2024 включительно».

Объявление о проведении торгов также опубликовано  сайте ООО «Аукционы Федерации» (http://www.alfalot.ru) от 10.04.2024 № 2242778.

26.04.2024 ФИО10, действующий на основании агентского договора от 24.04.2024 в интересах ФИО4, внёс задаток в размере 1 536 168,90 руб., 28.04.2024 подал заявку с ценой предложения 15 372 689,02 руб.

На интервале с 24.04.2024 по 28.04.2024 победителем торгов был признан единственный участник ФИО10, действующий на основании агентского договора от 24.04.2024 в интересах ФИО4, с ценой предложения в размере 15 372 689,02 руб.

Протоколом от 02.05.2024 № 126101-1 победителем торгов признан ФИО10, действующий по поручению ФИО4, как предложивший наиболее высокую цену.

03.05.2024 на ЕФРСБ финансовым управляющим опубликовано уведомление № 14315820, согласно которому финансовый управляющий сообщает о результатах электронных торгов посредством публичного предложения с закрытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника на сайте ООО «Аукционы Федерации». Победителем признан участник процедуры, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определённого периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения – ФИО10, действующий на основании агентского договора от 24.04.2024 по поручению ФИО4, и предложивший цену в размере 15 372 689,02 руб. Заинтересованность победителей по отношению к должнику, кредиторам, финансовому управляющему отсутствует. В капитале победителя финансовый управляющий, саморегулируемая организация, членом которой является финансовый управляющий, не участвуют.

Между финансовым управляющим, действующим в интересах ФИО2, и ФИО4 подписан договор купли-продажи от 02.05.2024.

Платёжным поручением от 13.05.2024 № 52088475540 ФИО4  перечислены денежные средства в размере 13 836 520.12 руб. в счёт исполнения обязательств по договору купли-продажи имущества.

Имущество передано ФИО4 финансовым управляющим по акту.

Полагая, что торги проведены с существенными нарушениями положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своих требований ФИО1 указал следующее:

- на момент продажи на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140 находился незарегистрированный объект в виде двухэтажного здания, примерной площадью застройки 65-70 кв. м;

- в состав предмета торгов по лоту № 1 было включено здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, тогда как фактическая площадь указанного здания составляет 831,3 кв. м, при этом соответствующие недостатки не отражены надлежащим образом в конкурсной документации по торгам.

В целом позиция ФИО1 заключается в том, что, по его мнению, на торги было выставлено имущество, описание которого не соответствовало фактическому состоянию объектов недвижимости, что привело к занижению стоимости предмета торгов, к ограничению потенциального круга участников торгов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 447, статьями 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьёй 32, пунктом 4 статьи 139, пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ)  от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление № 63), пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», пунктом 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 17.07.2019, пунктами 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производств» (информационное письмо № 101), исходил из отсутствия правовых оснований, установленные статьёй 449 ГК РФ, для признания оспариваемых торгов недействительными.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого определения.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 18 постановления № 63 требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведённых в период до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключённой по результатам торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьёй 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с правой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключённая на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В пункте 1 информационного письма № 101 сформулирована правовая позиция о том, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Таким образом, положения статьи 449 ГК РФ должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с заявлением о признании торгов недействительными.

Определением от 28.04.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа требование ФИО1 в размере 11 298 460 руб. признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счёт оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включённых в реестр требований кредиторов, имущества ФИО2 

Таким образом, ФИО1 является кредитором должника, задолженность перед которым признана обоснованной, в связи с чем заявитель имеет право на погашение данной задолженности за счёт выручки, полученной от реализации имущества на спорных торгах, и, соответственно, на подачу заявления об оспаривании торгов.

По утверждению заявителя, на момент продажи на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140 находился незарегистрированный объект в виде двухэтажного здания, примерной площадью застройки 65-70 кв. м; в состав предмета торгов по лоту № 1 было включено здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1 725,2 кв. м., Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, тогда как фактическая площадь указанного здания составляет 831,3 кв. м, при этом соответствующие недостатки не отражены надлежащим образом в конкурсной документации по торгам.

Определением суда от 24.07.2024 по настоящему делу назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный Центр «Независимых Исследований, Консалтинга и Оценки» – ФИО11.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

- обладает ли строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140 по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, признаками объекта недвижимого имущества, и возможно ли осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик; 

- определить соответствие площади нежилого здания, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, расположенного по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, площади, указанной в правоустанавливающих документах, ответив на вопрос: какая площадь  нежилого здания, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, расположенного по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>.

Согласно поступившему в суд 05.11.2024 заключению эксперта от 28.10.2024 № А81-4170-44:

- строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140 по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, не обладает признаками объекта недвижимого имущества, его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик осуществить возможно;

- строение, ранее расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140 по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, не обладает признаками объекта недвижимого имущества и на момент проведения экспертом ФИО11 натурного осмотра находилось вне границ земельного участка с кадастровым номером 50:07:0030306:140, куда оно было перемещено c демонтажом и последующей сборкой без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик. Исследуемое строение не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землёй; при его строительстве не осуществлялась копка котлована и не возводился заглублённый фундамент; передвинуть, разобрать и собрать его заново в другом месте возможно без ущерба.

Согласно заключению эксперта от 28.10.2024 № А81-4170-44 при проведении исследования и замера площади нежилого здания, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, расположенного по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, установлено, что фактическая площадь нежилого здания составляет 831,3 кв. м и не соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах.

Согласно представленному 08.07.2024 финансовым управляющим заключению кадастрового инженера от 06.07.2024 строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:07:0030306:140, не имеет капитального фундамента (который прочно связан с землёй), объект можно перемещать без причинения ущерба его назначению. Признаки капитальности исследуемого объекта отсутствуют, что отражено на фото 1-12 заключения. 

Кроме того, из фотографий, представленных ФИО4, усматривается, что спорный объект – деревянное строение, стоящее на кирпичах (не фундамент), которое не привязано к земельному участку и, как следствие, может быть свободно перемещено без несоразмерного ущерба его назначению.

Судом первой инстанции учтено, что данный объект не был реализован на оспариваемых торгах, не перешёл по договору купли-продажи в пользу ФИО4, на протяжении производства по настоящему обособленному спору ФИО4 указывал на отсутствие правопритязаний на указанный объект. 

Кроме того, спорный объект на момент вынесения настоящего судебного акта находился за пределами реализованного финансовым управляющим участка, что, в свою очередь, не создаёт препятствий для его последующей оценки и реализации финансовым управляющим в рамках дела о банкротстве, с целью пополнения конкурсной массы должника.

Арбитражный суд обоснованно заключил, что финансовым управляющим не утрачена возможность, как инвентаризации, так и последующей продажи данного объекта.

Отклоняя доводы апеллянта в указанной части, коллегия суда исходит из отсутствия оснований считать данный объект улучшением земельного участка в составе лота № 1; цена предложения сформирована исключительно на данный земельный участок; спорный объект на настоящий момент вынесен за пределы данного земельного участка; победитель торгов не заявляет имущественных притязаний на данное имущество.

Как указано выше, в состав предмета торгов по лоту № 1 было включено здание: нежилое, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, площадью 1725,2 кв. м, Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>. 

Площадь нежилого здания, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, расположенного по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, в соответствии с данными выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) составляет: 1 725,2 кв. м.

Согласно заключению эксперта от 28.10.2024 № А81-4170-44 при проведении исследования и замера площади нежилого здания, кадастровый (условный) номер 50:07:0000000:3245, расположенного по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, установлено, что фактическая площадь нежилого здания составляет 831,3 кв. м и не соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах.

Вместе с тем, отклоняя доводы заявителя, суд принял во внимание, что сведения, указанные в объявлении о реализации имущества, тождественны официальным характеристикам объекта, имеющимся в ЕГРН, определению от 02.11.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2; в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации на вновь созданный (изменённый) объект недвижимости, а также бесспорные доказательства правомерности и законности реконструкции.

В рассматриваемой ситуации финансовый управляющий обоснованно указал сведения о реализуемых объектах имущества, которыми он располагал из имеющейся у него в наличии документации, при этом все объявления, размещённые на ЕФРСБ финансовым управляющим, содержали сведения о том, что объект подвержен частичной реконструкции.

В представленном суду 11.11.2024 ГБУ «БТИ Московской области» техническом паспорте, составленном в 2000 году, на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Московская обл., Волоколамский р-он, г. Волоколамск, 

<

...>, площадь спорного объекта обозначена также 1 725,2 кв. м.

Надлежит учесть, что оптово-торговая база приобретена должником у ООО «ИСТРА ПРОФИЛЬ» в рамках дела № А40-205966/2016 о банкротстве указанного общества на основании договора от 08.11.2018 № 1; при этом в торгах участвовали три физических лица, ни одним из которых не заявлялось о несоответствии площади оптово-торговой базы 1 752,2 кв. м.

Указанное недвижимое имущество также являлось предметом залога ПАО Сбербанк); было оценено и осмотрено независимым оценщиком ООО «НЭКСО» (отчёт от 27.03.2018 № 18/02-011). При этом со стороны ПАО Сбербанк и независимого оценщика (иных лиц, участвующих в процедуре банкротства ООО «ИСТРА ПРОФИЛЬ») не поступили заявления о несоответствии  площади оптово-торговой базы фактической.

Решением от 27.07.2020 Московского областного суда по делу № 3а-844/2020 установлена новая кадастровая стоимость оптово-торговой базы площадью 1 752,2 кв. м. В рамках рассмотрения указанного спора должник и ФИО1 указывали площадь базы именно 1 752,2 кв. м.

По заявлению ФИО1 регистрирующим органом 16.05.2022 зарегистрирован переход прав и права собственности ФИО1 на спорное имущество, где также обозначена площадь спорного объекта – 1 725,2 кв. м. Основанием для государственной регистрации перехода прав послужили договоры купли-продажи, заключённые 19.06.2019 между ФИО2 и ФИО1

Заявление ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов должника основано на договоре купли-продажи от 19.06.2019, заключённом между ФИО2 и ФИО1, согласно пункту 1.3 которого на земельном участке расположена оптово-торговая база с кадастровым номером 50:07:0000000:3245, состоящая из основного, одноэтажного строения общей площадью 1 725,2 кв. м, назначение: нежилое здание.

Из копии регистрационного дела на спорные объекты недвижимого имущества, представленной 22.11.2024 филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Московской области, также не усматривается изменения площади спорного объекта.

Таким образом, отсутствуют сведения о периоде времени произведённых изменений площади спорного помещения, доказательства правомерности и законности уменьшения (реконструкции) площади, и, как следствие, возможности финансовым управляющим в процедуре банкротства произвести действия, направленные на приведение фактической площади спорного объекта в соответствие с правоустанавливающими документами и последующей реализации его по цене выше, чем 15 372 689,02 руб.

Поскольку из материалов дела не следует подтверждения законности произведённой реконструкции, приведшей к уменьшению площади объекта, в отсутствие доказательств того, что спорный объект недвижимого имуществав случае признании торгов недействительными будет реализован по цене, выше предложенной на оспариваемых торгах, оснований полагать нарушенными права кредиторов, должника, не усматривается.

Следует учесть, что иных заявок от потенциальных покупателей, кроме как от ФИО10, действующего на основании агентского договора от 24.04.2024 в интересах ФИО4, не поступило.

Имущество должника реализовано в соответствии с утверждённой процедурой проведения торгов единственному лицу, изъявившему намерение его приобрести по цене, соответствующей порядку снижения цены для данного этапа торгов, что подтверждается протоколом об определении участников торгов и протоколом о результатах торгов от 02.05.2024 № 126101-1.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта от 28.10.2024 № 81-4170-44 не может быть признано допустимым доказательством, судебная коллегия учитывает следующее.

В силу положений статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, не установлено. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена. 

Каких-либо аргументированных доводов, по которым заключение не отвечает требованиям закона, не приведено.

Само по себе мнение других специалистов не может исключать доказательственного значения экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы.

Довод апеллянта о том, что судом не дана оценка злоупотреблению сторон при проведении экспертизы (перемещению спорного строения за границы земельного участка), не находит своего подтверждения.

Так, из текста обжалуемого определения следует, что данный довод ФИО1 отклонён судом, поскольку доказательств, подтверждающих, что перемещение произведено именно ФИО4, не представлено.

С учётом вышеизложенного, обстоятельств, подтверждающих нарушение финансовым управляющим требований норм действующего законодательства при проведении оспариваемых торгов имуществом должника, заявителем не доказано и судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении заявления ФИО1 отказано правомерно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при её рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта. 

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение от 12.12.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу №  А81-4170/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путём подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Е. В. Аристова

Судьи

Е. А. Горбунова

М. П. Целых