АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-349/2024

г. Краснодар

19 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Тедеевой В.Ф., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному иску) – индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность 

от 17.02.2025), от ответчика – Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика (истца по встречному иску) – Департамента архитектуры и градостроительства города  

Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 27.12.2024), рассмотрев кассационные жалобы Администрации города Ростова-на-Дону и Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А53-349/2024, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации города Ростов-на-Дону (далее – администрация), Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на- Дону (далее – департамент) о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031087:369 в реконструированном состоянии, о признании на него права собственности.  

Департамент предъявил к предпринимателю встречные требования о признании объекта капитального строительства самовольно реконструированным, об обязании привести объект капитального строительства в соответствие с техническим планом.  

Решением суда от 15.08.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.10.2024, требования предпринимателя удовлетворены, признано право собственности предпринимателя на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0031087:369 в реконструированном виде. В удовлетворении встречных исковых требований департамента отказано.  

В кассационной жалобе департамент и администрация просят отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить встречные требования. По мнению заявителей жалоб, суды не учли, что разрешение на строительство подвального помещения предпринимателю не выдавалось, в эксплуатацию введено 2-х этажное помещение. В экспертизе отсутствуют выводу о соответствии спорного объекта градостроительным нормам и правилам.  

В судебном заседании представители администрации и департамента поддержали доводы жалоб.  

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Из материалов дела видно и суды установили, что предприниматель является собственником нежилого здания – магазина, бытового обслуживания с кадастровым номером 61:44:0031087:369, площадью 1266,9 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031087:366, площадью 1137 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов – бытовое обслуживание, магазины, расположенного по адресу: 

<

...>, находящемся также в собственности предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

Как указал предприниматель, произведена реконструкция нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0031087:369, путем строительства в здании подвального помещения.  

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 13.11.2023, в результате реконструкции площадь нежилого здания увеличилась до  

1844,4 кв. м. 

Предприниматель обратился в департамент с заявлением о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии.  

Департамент в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения отказал.  

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.  

Департамент, ссылаясь на то, что реконструкция спорного здания проведена в отсутствии разрешения на строительство, обратился со встречным иском в суд  

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) приведены способы защиты гражданских прав, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав, при этом, не допуская необоснованного (несоразмерного нарушению) ущемления интересов ответчика.  

Согласно статье 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.  

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.  

С 01.09.2018 вступили в силу изменения в редакцию статьи 222 Гражданского кодекса, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, в соответствии с которыми самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений  

и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.  

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

В пунктике 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 

от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).  

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами  

землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд  

(абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.06.2022 

 № 308-ЭС21-29061 отметил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.  

На основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы, суды пришли к выводу о том, что спорный объект соответствует действующим градостроительным, строительным норма и правилам, техническим регламентам, выполненная высота и количество этажей исследуемого объекта, процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031087:366, соответствуют градостроительному регламенту зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4/7/17), в которой она располагается, расположение объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031087:366, имеющего виды разрешенного использования – бытовое обслуживание, магазины, находящегося в территориальной зоне реформирования жилой застройки (ЗР-4/7/17), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительному регламенту зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4/7/17). Выполненная реконструкция здания с кадастровым номером 61:44:0031087:369, заключающаяся в обустройстве и оборудовании в габаритах имеющихся подземных конструкций фундамента эксплуатируемых подвальных помещений, произошло увеличение общей площади исследуемого здания с 1266,9 кв. м до 1899,2 кв. м, а также увеличение строительного объема с 5929 до  

8791 куб. м, с образованием в подвальном этаже помещений лестничной клетки № 1, площадью 18,9 кв. м, выставочного зала № 2, площадью 382,1 кв. м, кассы № 3, площадью 3,7 кв. м, кабинета № 4, площадью 15,6 кв. м, кабинета № 5, площадью 34,9 кв. м, санузла № 6, площадью 3,6 кв. м, санузла № 7, площадью 3,4 кв. м, холла № 8, площадью  

34,1 кв. м, склада № 9, площадью 43,8 кв. м, кухни № 10, площадью 80,2 кв. м, относящееся к классу Ф.3.1, Ф.3.5. функциональной пожарной опасности, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям в целом соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим,  

градостроительным), предъявляемым к общественным здания. Выполненная высота и количество этажей исследуемого здания магазина, процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031087:366, соответствуют градостроительному регламенту зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4/7/17), в которой она располагается, представленному в статье 56 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.  

Согласно разрешениям на строительство от 14.03.2022 № 63-310-007401 и ввода объекта в эксплуатацию от 09.12.2022, высота здание магазина 10,15 кв. м.  

Как указали эксперты, до проведения реконструкции здание имело такую же конфигурацию в плане, состояло из 2-х наземных этажей и части эксплуатированного подвала, общей площадью 1266 кв. м, работы по реконструкции заключены в обустройстве и оборудовании в габаритах имеющихся подземных конструкций фундамента эксплуатируемых подвальных помещений, высота здания и его архитектурное решение в результате реконструкции не изменились.   

Таким образом, суды правильно отметили, что спорный объект изначально департаментом введен в эксплуатацию с наличием в магазине подвала.  

Удовлетворяя требование о признании права собственности предпринимателя на самовольно реконструированный объект, суды правомерно сослались на то, что у истца имеется право собственности в отношении земельного участка, на котором расположено спорное здание.  

Судами также установлено, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, высота здания и его архитектурное решение в результате реконструкции не изменились, спорный объект изначально введен в эксплуатацию с подвалом, само по себе отсутствие в рассматриваемом случае разрешения на реконструкцию не может служить единственным препятствием для удовлетворения заявленного иска о признании права собственности.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2022 по делу № А32-43457/2021, Арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2024 по делу № А34-4937/2022, Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2024 по делу № А62-4679/2021, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.09.2024 № Ф03-3936/2024, Арбитражного суда  

Северо-Западного округа от 02.09.2024 по делу № А56-48420/2022, Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2024 по делу № А40-75692/23, от 23.01.2025 по делу  

 № А40-281919/2021. 

Довод заявителей жалоб, о том, что спорный объект частично используется не под магазин, суд округа отклоняет, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в  

пункте 19 постановления № 44 и пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.  

Утверждение заявителей жалоб о том, что эксперт при проведении экспертизы не исследовал объект на соответствие градостроительным нормам и правилам, противоречит исследовательской части судебной экспертизы, которую заявители жалоб не оспорили, ходатайств о проведении дополнительной экспертизы не заявляли.  

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя и отказали в удовлетворении требований департамента.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2024 по делу № А53-349/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи И.И. Зотова А.В. Садовников