ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1873/2021

г. Челябинск

12 марта 2021 года

Дело № А07-19575/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аргус» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу № А07-19575/2020.

В судебном заседании принял участие представитель ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Аргус» - ФИО2 (доверенность от 15.02.2021).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и городу Мелеузу (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аргус» (далее – ответчик, ООО «Аргус») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.11.2017 по 30.06.2020 в размере 325 844,28 руб., неустойки в размере 32 265,32 руб. за период с 16.02.2018 по 18.08.2020 с продолжением начисления неустойки, начисленной на сумму задолженности за период с 19.08.2020 по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 (резолютивная часть от 10.12.2020) исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д.86-95).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Аргус» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что между сторонами нет заключенного договора аренды. 

Апеллянт также не согласен с выводом суда о том, что для использования объектов недвижимости площадью 5 760 кв.м необходим земельный участок площадью 39 220 кв.м. Указывает, что судом неправомерно отклонен довод ответчика о том, что почти все здания находятся в разрушенном состоянии, здания и земельный участок не использовались по функциональному назначению.

В связи с тем, что договор аренды не заключался, апеллянт полагает необоснованным  применение финансовой санкции в виде взыскания неустойки.

Податель жалобы также обращает внимание на то, что на момент подачи искового заявления истцом и до 13.11.2020 право аренды земельного участка на основании договора аренды от 04.06.2014 №10-РБ было зарегистрировано за ГУП Управление «Башмелиоводхоз».  

Апеллянт ссылается на судебную практику, в соответствии с которой судом взыскивалось неосновательное обогащение в виде арендной платы за площадь земельного участка, непосредственно занятую зданиями. 

В судебном заседании представитель ответчика      поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 27.10.2017 № 116964, заключенного с ГУП Управления «Башмелиоводхоз», в лице конкурсного управляющего ГУП Управления «Башмелиоводхоз», ООО «Аргус» с 15.11.2017 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности с кадастровым номером 02:68:010903:63, общей площадью 39220 кв. м по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: для производственной базы и вспомогательных площадей.

Земельный участок с кадастровым номером 02:68:010903:63 на дату заключения договора купли-продажи от 27.10.2017 № 116964 находился в аренде ГУП Управление «Башмелиоводхоз» на основании договора аренды № 10-РБ от 04.06.2014, заключенного сроком на 10 лет.

Пунктом 1.2 договора от 27.10.2017 № 116964 стороны согласовали, что одновременно с переходом права собственности на имущество к покупателю переходит право пользования указанным земельным участком.

Соглашение о передаче права аренды на земельный участок, на котором расположен объект договора купли-продажи между продавцом и покупателем заключено не было.

Истец ссылался на то, что ответчик, являясь собственником зданий, под эксплуатацию которых был предоставлен спорный земельный участок, обязан оплачивать пользование арендованным земельным участком на условиях договора аренды № 10-РБ от 04.06.2014 в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения (л. д. 26).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком и возникновения у ответчика перед истцом обязательства по оплате арендной платы и неустойки в заявленной период. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи № 116964 от 27.10.2017 арендатор по договору аренды ГУП Управление «Башмелиоводхоз» продал ООО «Аргус» комплекс недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:68:010903:63 общей площадью 39220 кв. м (л. д. 18-20). Переход права зарегистрирован в установленном порядке 15.11.2017 (л. д. 21).

Материалами дела также подтверждается, что комплекс недвижимого имущества расположен на участке с кадастровым номером 02:68:010903:63, который был передан по договору аренды № 10-РБ от 04.06.2014 продавцу (л. д. 12-16).

Таким образом, к ответчику с 15.11.2017 перешло право пользования земельным участком на том же праве, что и у продавца.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

Проанализировав содержание условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежит государственной регистрации, которая произведена в установленном порядке.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Материалами дела не подтверждается наличие у ответчика каких-либо вещных прав на спорный земельный участок. Из выписок из ЕГРН следует, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, относится к неразграниченным землям, в связи с чем Комитет является лицом, уполномоченным на распоряжение данным земельным участком и на взимание платы за его использование.

Плата за использование земельным участком произведена истцом в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

По расчету истца плата за землепользование в период с 15.11.2017 по 30.06.2020 составила 325 844,28 руб.

Расчет размера арендной платы судом первой инстанции проверен, признан верным. Оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком, а также факт неисполнения ответчиком обязательств по договору в части внесения арендной платы, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате в размере 325 844,28 руб. ответчиком не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и, установив, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, правомерно удовлетворил исковые требования в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 16.02.2018 по 18.08.2020 в размере 32 265,32 руб.

 Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет штрафных санкций, установленных договором аренды от 04.06.2014 года, составляет 1/300 ставки рефинансирования (минимальный размер). 

Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно посчитал требования истца о взыскании договорных пени за просрочку внесения арендной платы обоснованными.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Согласно расчету истца взысканию подлежит неустойка в размере 32 265,32 руб. за период с 16.02.2018 по 18.08.2020.

Судом первой инстанции расчет неустойки проверен, признан арифметически верным. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доказательства, являющиеся основанием для освобождения ответчика от уплаты неустойки, суду не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что, по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

Апелляционный суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства, начисленной на сумму задолженности за каждый день просрочки начиная с 19.08.2020 по день фактического погашения долга, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции, поскольку соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Доводы апеллянта об отсутствии у него заключенного договора аренды с истцом, отклоняются как не отменяющие правопреемство в арендных правоотношениях в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:68:010903:63, общей площадью 39220 кв. м, произошедшее на основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, обязанность по внесению арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды № 10-РБ от 04.06.2014, сохраняется у ответчика независимо от передачи ему договора.

Кроме того, отсутствие у ответчика экземпляра договора не отменяет обязанность по оплате землепользования, которая также установлена законом (подпункт 7 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и на основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 10-РБ от 04.06.2014 на основании закона к ответчику, в силу чего на него возлагается обязанность по оплате арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

Доводы апелляционной жалобы также выражают несогласие ответчика с размером площади спорного земельного участка.

Из содержания норм земельного законодательства и разъяснений об их применении следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, не может определяться в размере, равном площади застройки, поскольку земельный участок под объект недвижимости формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования.

Кроме того, как было отмечено выше к ответчику с 15.11.2017 перешло право пользования земельным участком на том же праве, что и у продавца объекта недвижимости.

Ссылка апеллянта на иную судебную практику не позволяет опровергнуть выводы суда первой инстанции, поскольку данные акты приняты в отношении иных предметов спора и по иным обстоятельствам, не тождественным рассматриваемым в рамках настоящего спора. 

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что он не использовал земельный участок по причине нахождения приобретенных им зданий в разрушенном состоянии, поскольку вопрос о состоянии приобретенных ответчиком объектов недвижимости, равно как и причины, по которым их приобрел ответчик, в предмет спора по настоящему делу не входит, а наличие на земельном участке объекта недвижимости изначально предполагает использование земельного участка.

По приведенным в постановлении мотивам основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по изложенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. 

При рассмотрении спора судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу № А07-19575/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аргус» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                                 М.И. Карпачева

Судьи

                                А.С. Жернаков

                                В.А. Томилина