АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-38639/2024

г. Новосибирск

11 января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 11 января 2026 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Кузнецовой У.С., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...>, кабинет № 618, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

Юрьевича, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к Администрации Ордынского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН 

<

***>),

о признании права собственности, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 28.10.2024, паспорт, диплом; от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Ордынского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку- нежилое здание-выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), площадью 510,2 кв.м ± 0,18 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, с.ВерхИрмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена: Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН 

<

***>).

Ответчик в отзыве ссылается на наличие выданного истцу разрешения на строительство объекта и на отказ в выдаче истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, просит о рассмотрении дела по существу по имеющимся доказательствам в отсутствии представителя ответчика.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик, третье лицо считаются извещёнными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Истец на основании Договора купли-продажи от 19.04.2021 г. с 09.08.2021 г. на праве собственности (запись в ЕГРН № 54:20:032020:301-54/163/2021-1 от 09.08.2021 г.) владеет земельным участком с кадастровым номером: 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, муниципальный район Ордынский, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2, площадью 4512 + 24 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины (4.4), объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Выписка из ЕГРН от 10.10.20254 г. № КУВИ-001/2024-250938836 не содержит сведений об охранных зонах либо иных ограничениях указанного земельного участка.

По заявлению Истца и на основании проектной документации, подготовленной ООО «АРКОН» ИНН; 5406371037 (630107, г. Новосибирск, Красный проспект-14) Ответчик выдал Истцу разрешение № 54-RU54520304-16-2022 от 18.05.2022 года на строительство выставочного зала с торговыми помещениями общей площадью 491.4 кв.м, высотой 7.97 метра площадью застройки 549 кв.м.

После чего Истцом осуществлено строительство указанного объекта с вышеуказанными параметрами.

29.08.2023 истец обращается к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод

в эксплуатацию объекта капитального строительства- выставочный зал с торговыми

помещениями.

На основании акта осмотра объекта капитального строительства от 31.08.2023 в связи с нарушением части 6, 7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации было вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.09.2023 № 54-RU54520304-13-2023 по следующему основанию - отсутствие документов, указанных в части 3 и 4 статьи 55 Кодекса, в 2.6.1., 2.6.2. административного регламента, а именно:

-акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.

По результатам осмотра объекта от 31.08.2023 установлено следующее - объект капитального строительства находится не в полной строительной готовности, не осуществлены и (или) не в полной мере осуществлены:

1) решения по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод в соответствии с пунктом «д», решения по благоустройству территории в соответствии с пунктом «ж» раздела 3 проектной документации (13-22-Г13У);

2) решения по внешнему и внутреннему виду объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации в соответствии с пунктом «а», решения по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения в соответствии с пунктом «г» раздела 3 проектной документации (13-22-АР);

3) решения и мероприятия, обеспечивающие соблюдение требуемых теплозащитных характеристик ограждающих конструкций в соответствии с пунктом

«л», решения, принятые в отношении конструкции полов, кровли, подвесных потолков, перегородок, а также отделки помещений, утвержденные пунктом «м», мероприятия по обеспечению соблюдения установленных требований энергетической эффективности к конструктивным решениям, влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений и сооружений в соответствии с пунктом «о_1» раздела 4 проектной документации (13-22-КР);

4) мероприятия по обеспечению доступа инвалидов к объектам социального и иного назначения в соответствии с пунктом «а», конструктивные, объемно-планировочные и иные технические решения, обеспечивающие безопасное перемещение инвалидов на объектах, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия в соответствии с пунктом «б» раздела 10 проектной документации (13-22-ОДИ).

13.02.2024 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выставочный зал с торговыми помещениями.

На основании акта осмотра объекта капитального строительства от 13.02.2024 было вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.02.2024 № 54-RU54520304-7-2024 основанием послужило (не соответствие проектных архитектурно-планировочные решения фактическим).

05.08.2024 истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выставочный зал с торговыми помещениями.

На основании акта осмотра объекта капитального строительства от 07.08.2024 было вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.08.2024 № 54-RU54520304-19-2024 основанием послужило (не соответствие проектных архитектурно-планировочные решения фактическим).

03.09.2024 Администрацией Ордынского района Новосибирской области направлено уведомление о внесении изменений в разрешение на строительство от 02.09.2024 № 54-RU54520304-16-2022/4и.

01.10.2024 истец обратился повторно к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выставочный зал с торговыми помещениями.

На основании акта осмотра объекта капитального строительства от 07.10.2024 было вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от

08.10.2024 № 54-RU54520304-22-2024 основание послужило (не соответствие

проектных архитектурно-планировочные решения фактическим).

Постановлением № 96 от 26.07.2023 г. Администрации Верх-Ирменского сельсовета Ордынского района НСО указанному Зданию присвоен почтовый адрес - Новосибирская область, муниципальный район Ордынский, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...>.

В настоящее время строительство объекта полностью окончено.

Без ввода построенного здания в эксплуатацию - невозможно его оформление в собственность как объекта недвижимого имущества.

Истец указывает, что построенное Здание соответствует параметрам Разрешения на строительство от 13.06.2024г. № 54-RU54520304-16-2022/2n, в соответствии с которыми истцу разрешено построить Здание: площадью 488.4 кв.м., этаж -1, строительным объёмом- 3 214 м., высотой здания - 7.97 м., высотой выставочного зала - 5.75 м., площадью застройки: 549.3 кв.м.

Объект имеет подключение к коммуникациям, что подтверждается:

-Актом о подключении к системе холодного водоснабжения от 31.07.2023 г., -Актом об осуществлении технологического присоединения от 06.04.2022 г. №

5426280 к электрическим сетям.

Согласно Технического плана Здания от 06.08.2024 г. строительство Здания полностью окончено.

Поскольку в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку по правилам статьи 222 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания

самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно положениям постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым

вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Строительство здания произведено истцом на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2, принадлежащем ему в настоящее время на праве собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка: магазины (4.4), что соответствует назначению спорного здания.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу статьи 65 АПК РФ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Согласно ч. 2 ст. 82 АПК РФ, круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Согласно положениям постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, следует установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В целях полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела, связанных с определением обстоятельств какие строительные действия произведены истцом, обстоятельства безопасности объекта по вопросам, предложенным судом к разъяснению со стороны истца не раскрыты в полной мере, представленными в дело материалами, суд пришел к выводу, что для разрешения таких вопросов требуются специальные знания в области строительства, проектирования, санитарных норм и пожарной безопасности, а также в целях определения обстоятельств отсутствия нарушения прав и охраняемые законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, арбитражный суд по ходатайству истца определением от 26.12.2024 усмотрел необходимость в назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы с учетом распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р в государственном экспертном учреждении, с поручением проведения экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Сибирский РЦСЭ Минюста России (

<

...>).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Определить техническое состояние строительных конструкций постройки – выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенная на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2; является ли объект завершенным строительством и готовым к эксплуатации, установить соответствие постройки обязательным требованиям, предъявляемым к параметрам постройки, предусмотренных законом, в том числе градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарным нормам и правилам (требованиям САНПИН), требованиям пожарной безопасности, а также требованиям по противопожарным разрывам от постройки до строений, расположенных как на земельном участке с кадастровым номером: 54:20:032020:301 так и на смежных земельных участках, соответствует ли постройка параметрам землепользования и застройки, Правилам землепользования и застройки Верх-Ирменского сельсовета

Ордынского района Новосибирской области и иным обязательным нормам и правилам, если не соответствуют, то требования каких норм и правил нарушено?

2. Создает ли постройка - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенная на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, с.ВерхИрмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2 угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу обрушения конструкций здания?

3. Имеется ли нарушения каких-либо охранных зон при возведении исследуемой постройки, если имеется, то каких?

4. В случае выявлений нарушений необходимых норм и правил, возможно ли приведение постройки в соответствии с параметрами предусмотренными законом, в том числе в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, требований пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки Верх-Ирменского сельсовета Ордынского района Новосибирской области и какие мероприятия необходимо провести для устранения выявленных нарушений?

В материалы дела поступило заключение судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Сибирский РЦСЭ Минюста России № 242, 243/9-3-25 от 30.06.2025, согласно выводам которого:

По первому, второму и третьему вопросам:

Нежилое здание - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, с. ВерхИрмень, ул. ФИО5, земельный участок 18/2 (первая очередь), не соответствует требованиям проектной документации в части устройства наружного освещения, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части объемно-планировочного и конструктивного решения, в том числе регламентирующим требования к конструктивным, объемно-планировочным решениям, обеспечивающим безопасное перемещение инвалидов, а также их эвакуацию из указанных объектов.

Благоустройство территории не отвечает требованиям проектной документации, в части обрамления бортовым камнем покрытия территории (см. Проектной документации. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка. 13-22- ПЗУ. Том 2). Отсутствие элементов благоустройства территории данной категории объектов капитального строительства (здание общественного назначения) не указано в нормативно-технической документации как причина в отказе во вводе в эксплуатацию данных объектов.

Нежилое здание - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, с. ВерхИрмень, ул. ФИО5, земельный участок 18/2 (первая очередь) - является объектом незавершенного строительства в соответствии с п. 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (с изменениями на 26 декабря 2024 года) (редакция, действующая с 1 марта 2025 года) в связи с отклонением от проектной документации в части фактического отсутствия уличного освещения, установка элементов которого предусмотрена на Фасаде здания. Данное обстоятельство может явиться препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного строительного объекта в соответствии с частью 6 статьи 55 Градостроительный кодекс Российской Федерации, п. 4.6 СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченныхстроительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП-87» (с Изменением № 1).

Комплексная оценка готовности к вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства выполняется органом государственной власти, имеющим на то полномочия и в соответствии с требованиями СП 68.13330.2017, и в компетенцию судебного эксперта строителя не входит. В связи с чем вопрос о готовности к

эксплуатации нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым № 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь) в рамках проведения данного исследования не решался.

Нежилое здание - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь), не противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности, в том числе требованиям по противопожарным разрывам от исследуемого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 до строений, расположенных на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 54:20:032020:33, 54:20:032017:62, 54:20:032020:76.

Техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь), оценивается как исправное.

Техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь), оценивается как исправное, угроза обрушения конструкций отсутствует, исследуемое нежилое здание, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности, следовательно, вышеуказанное нежилое здание - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь), (в том числе его эксплуатация) угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе угрозу повреждения (или уничтожения имущества) юридических и физических лиц, не несет.

Местоположение здания, расположенного на земельном участке с кадастровым

номером 54:20:032020:301 сведения о котором содержатся в Кадастровом плане территории КУВИ-001/2025-85352134 от 08.05.2025г. (предоставленного в материалах дела), не противоречит требованиям строительных норм и правил в части градостроительных и землеустроительных требований.

Местоположение здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 сведения о котором содержатся в Кадастровом плане территории КУВИ-001/2025-85352134 от 08.05.2025г. (предоставленного в материалах дела), не противоречит требованиям нормативных документов, регламентирующих требования к размещению объектов в охранных зонах.

По четвертому вопросу:

Отступление возведенного нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь) от требований проектной документации в части отсутствия наружного освещения на фасаде здания и отсутствия бортового камня по периметру территории устраняется путем производства соответствующих видов работ, предусмотренных проектными решениями.

Каких-либо иных несоответствий градостроительным, санитарно- эпидемиологическим нормам и нормам пожарной безопасности при возведении нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (первая очередь) не установлено.

Также в исследовательской части заключения также указано, что несоответствие требованиям проектной документации в части устройства наружного освещения и благоустройства территории (в части обрамления бортовым камнем покрытия территории), не может быть отнесено к существенным нарушениям, поскольку наличие данных несоответствий не влияет на технические характеристики несущих конструктивных элементов здания, не может привести к обрушению здания, тем самым не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением суда от 12.09.2025 по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поучено Федеральному

бюджетному учреждению Сибирский РЦСЭ Минюста России (

<

...>) экспертам ФИО3 и ФИО4

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1)Имеет ли Нежилое Здание выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, с.Верх- Ирмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2 на период проведения дополнительной судебной экспертизы:

- уличное освещение по периметру здания, если да - соответствует ли оно проектной документации в части устройства наружного освещения,

- благоустройство прилегающей территории в виде оборудования твёрдым покрытием с облицовкой бортовым камнем? И если да - соответствует ли оно требованиям проектной документации (Раздел 2 Схема планировочной организации земельного участка 13-22 ПЗУ Том 2)?

Допущены ли какие-либо нарушения в части благоустройства прилегающей территории и устройства наружного освещения?

2) Является ли (на дату проведения по делу дополнительной экспертизы) Нежилое Здание - выставочные залы с торговыми помещениями (Магазин), расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, муниципальный район Ордынский, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 завершенным строительством объектом?

20.11.2025 в материалы дела поступило заключение дополнительной судебной экспертизы № 2834/9-3-25 от 14.11.2025 Сибирского РЦСЭ Минюста России экспертов ФИО3 и ФИО4. согласно выводам которого:

По первому вопросу:

На фасаде нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером

54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2, на момент проведения исследования выполнены работы по устройству наружного освещения светодиодными лампами в соответствии с проектной документацией (см. Проектная документация. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка. 13-22-Г13У. Том 2).

По периметру нежилого здания - выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2 (с 4-х сторон наружных стен исследуемого здания) на момент проведения исследования, выполнено устройство твердого покрытия (асфальтная крошка) территории с бортовым камнем (для отделения проезжей части от тротуаров и газонов) в соответствии с проектной документацией(см.Проектная документация. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка. 13-22-ПЭУ. Том 2).

Какие-либо нарушения в части благоустройства территории, предусмотренные проектной документацией (см. Проектная документация. Раздел 2. Схема планировочной организации земельного участка. 13-22-ПЗУ. Том 2), на момент проведения исследования, отсутствуют.

По второму вопросу:

нежилое здание- выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, 

<

...> земельный участок 18/2, на момент проведения исследования, относится к законченным (завершенным) строительством объектам.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст. 64, 82, 86 АПК РФ).

В рамках данного дела судебная экспертиза, а также дополнительная экспертиза с учетом появления дополнительных вопросов на исследование, проведены в порядке, предусмотренном ст. 82, 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертное заключение, представленное в материалы настоящего дела, оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение и заключение дополнительной экспертизы основаны на материалах дела, являются в совокупности ясным и полным заключением, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Эксперты ФИО3 и ФИО4 предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Арбитражный суд оценил заключение эксперта с учетом выводов дополнительной экспертизы и не нашёл оснований сомневаться в его достоверности.

Противоречий в выводах эксперта не имеется, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперты ответили вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы, заключение эксперта согласуется с иными документами, представленными истцом в отношении постройки.

Сторонами выводы судебной экспертизы оспорены не были, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлено, в связи с чем заключение экспертизы с учетом дополнительной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством, подтверждающие обстоятельства по делу по исследуемым экспертом вопросам.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений статей 10, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также вышеизложенных правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить также не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой – сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление

правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Согласно п. 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного

участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Вместе с тем, как следует из выводов судебной экспертизы с учетом выводов дополнительного экспертного исследования здание- выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), площадью 510,2 кв.м ± 0,18 кв.м, расположенное на

земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх-Ирменский сельсовет, с.ВерхИрмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2 соответствует необходимым нормам и правилам, в том числе градостроительному законодательству, не влечет угрозу жизни и здоровью граждан и нарушение прав неограниченного круга лиц; негативные (непреодолимые для цели легализации самовольной постройки) последствия таких нарушений Администрацией Новосибирского района Новосибирской области также не было приведено, тем самым при установленных выводах судебной экспертизы и дополнительной экспертизы, здание истца не создает реальных препятствий к использованию такой постройки.

На основании выводов судебной экспертизы с учетом дополнительного экспертного исследования, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений, влекущих угрозу жизни и здоровью, а также нарушение прав иных лиц с учетом расположения спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 54:20:032020:301, установление обстоятельства завершения строительства объекта и готовности его к эксплуатации.

Таким образом, при возведении самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, иные необходимые нормы и правила, в частности нормсы пожарной безопасности и нормы САНПИН, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными документами и заключениями экспертов.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, принадлежащего истцу на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее. Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",

установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Возведение здания осуществлено истцом с выполнением требований строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается необходимыми экспертными заключениями.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, которое было получено, принял исчерпывающие меры по обращению за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке, осуществил представление документов, необходимых для оформления самовольной постройки в судебном порядке; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец возвел объект на земельном участке, принадлежащего ему на праве собственности, позволяющий строительство объекта, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект –здание -выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), площадью 510,2 кв.м ± 0,18 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, с.ВерхИрмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы на проведение судебной

экспертизы в размере 225664 рублей и дополнительной судебной экспертизы относятся на истца.

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) право собственности на объект капитального строительства нежилое здание-выставочные залы с торговыми помещениями (магазин), площадью 510,2 кв.м ± 0,18 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:20:032020:301 по адресу: Новосибирская область, сельское поселение Верх- Ирменский сельсовет, с.ВерхИрмень, ул.ФИО5, земельный участок 18/2.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Богер