Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-17662/17

город  Волгоград

14 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.08.2017

Решение суда в полном объеме изготовлено 14.08.2017

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи  Репниковой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альбит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 03.05.2017,

от ответчика – ФИО2., доверенность от 15.07.2016, 

от третьего лица – ФИО2, доверенность от 09.08.2017

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Альбит» (далее – ООО «Альбит», истец) к Администрации Волгограда  (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия между Администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Альбит», возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 10 февраля 2017 года № 11184: 

- пункт 4.2.2 исключить в полном объеме, 

- пункт 4.2.10 исключить в полном объеме, 

- пункт 2.1 – исключить абзац второй «настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29 декабря 2015 года (дата регистрации права собственности на объект недвижимого имущества),

- пункт 2.5 – исключить в полном объеме, 

- абзац 2 пункта 2.6 – исключить в полном объеме, 

- указать в Приложении № 1 к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы за земельный участок» размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 7 784 000 (ксзу) х 1,5% = 116 760 рублей.

            Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв. 

Рассмотрев материалы дела, суд 

У С Т А Н О В И Л:

11 декабря 2015 года по результатам проведения торгов арестованного имущества между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (продавец) и ООО «Альбит» (покупатель) заключен договор № 01/141 купли-продажи арестованного имущества - железнодорожного тупика площадью 681 кв.м., кадастровый номер 34:34:030055:56, сведения о земельном участке о зарегистрированных правах отсутствуют.

Право собственности ООО «Альбит» на железнодорожный тупик зарегистрировано в установленном порядке 29 декабря 2015 года.

После регистрации права собственности ООО «Альбит» неоднократно обращалось в Администрацию Волгограда с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов – 16 марта 2016 года, 4 августа 2016 года, 27 сентября 2016 года, 10 февраля 2017 года.

3 апреля 2017 года ООО «Альбит» получило проект договора аренды земельного участка № 11184 (без даты), согласно пункту 1.1 которого арендодатель (Администрация Волгограда) предоставляет, а арендатор (ООО «Альбит») принимает в пользование на условиях аренды на 11 месяцев земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:1003, площадью 8750 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, станция «Бетонная-товарная-тупик» в Дзержинском районе, для эксплуатации подъездных железнодорожных путей. Срок действия договора с 10 февраля 2017 года до 10 января 2018 года.

Не согласившись с пунктами 4.2.2, 4.2.10, 2.1, 2.5, 2.6 договора и расчетом арендной платы (приложение к договору), ООО «Альбит» направило в Администрацию Волгограда протокол разногласий к договору аренды земельного участка № 11184, которые поступили ответчику 5 апреля 2017 года.

Протокол разногласий оставлен Администрацией без рассмотрения, поскольку обществом не представлен подписанный договор аренды земельного участка.

В ходе судебного разбирательства ответчиком представлен письменный отзыв, в котором он не признал по существу позицию ООО «Альбит» по пунктам договора аренды, вызывающим разногласия.

ООО «Альбит» обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд об урегулировании разногласий в судебном порядке.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельный участок по адресу: Волгоград, станция «Бетонная-товарная-тупик» в Дзержинском районе принадлежит на праве собственности городскому округу город-герой Волгоград, право собственности зарегистрировано 5 августа 2015 года.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка с правообладателем объекта недвижимости для Администрации Волгограда является обязательным.

В соответствии со ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4.2.2 проекта договора аренды № 11184 изложено следующее условие: «Арендатор обязан в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» передать на государственную регистрацию договор (двусторонние изменения, дополнения к нему) в течение 30 дней со дня подписания договора (двусторонних изменений, дополнений) в регистрирующий орган с последующим представлением в течение 10 дней арендодателю документа (заверенной надлежащим образом копии документа) о проведенной государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации возлагаются на арендатора».

В пункте 4.2.10 проекта договора аренды № 11184 изложено следующее условие: «При сроке аренды более пяти лет в случае передачи своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственный кооператив, письменно в течение 10 дней уведомлять об этом арендодателя с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода и правовых оснований передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов. При отсутствии данного уведомления со стороны арендатора все негативные последствия ложатся на арендатора, а арендодатель считается не извещенным и не несет ответственности, связанной с этим».

Между тем, в силу пунктов 1.1, 2.1 проекта договора, в отношении которых спора между сторонами не имеется, срок договора аренды составляет одиннадцать месяцев – с 10 февраля 2017 года по 10 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации, соответственно, возложение на ООО «Альбит» спорными пунктами договора обязанности по государственной регистрации договора, а также по уведомлению арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (которая возможна только при сроке аренды более пяти лет), не соответствует закону и бесспорным пунктам договора, вследствие чего пункты 4.2.2, 4.2.10 подлежат исключению.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора № 11184 настоящий договор заключается на срок с 10 февраля 2017 года по 10 января 2018 года. При этом абзацем 2 пункта 2.1 договора предусмотрено, что договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29 декабря 2015 года (дата регистрации права собственности на объект недвижимого имущества). 

Согласно пункту 2.5 проекта договора арендная плата начинает исчисляться с 29 декабря 2015 года. 

Согласно пункту 2.6 проекта договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 10-го числа текущего месяца. Абзацем 2 пункта 2.6 предусмотрено, что арендная плата, исчисленная за период с 29 декабря 2015 года по 31 декабря 2017 года, вносится ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца, следующего за датой заключения договора, и последним сроком уплаты до 31 декабря 2017 года.

Истец не согласен с распространением действия договора аренды на период до его заключения, с даты регистрации права собственности на железнодорожный тупик, указывая на то, что не пользовался фактически земельным участком площадью, указанной в договоре аренды – 8750 кв.м. (площадь железнодорожного тупика – 681 кв.м.).

По общему правилу согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

Таким образом, срок действия договора определяется по соглашению сторон. 

В данном случае такой срок установлен в пункте 2.1 договора аренды (с 10 февраля 2017 года по 10 января 2018 года), в отношении которого спора не имеется.

Возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор, в связи с чем пункты 2.1, 2.5, абзац 2 пункта 2.6 договора подлежат исключению.

В остальной части заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013 г. N 79/2438 утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка (в редакции решения Волгоградской городской Думы от 15.12.2015 N 37/1155, действующей на дату составления проекта договора), размер арендной платы за земельные участки рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка;

Ки - коэффициент индексации.

В приложении № 1 к проекту договора аренды земельного участка № 11184 Администрацией произведен расчет арендной платы в соответствии с пунктом 2.1 Порядка: кадастровая стоимость земельного участка (с 1 января 2016 года – 7 784 000 рублей) х 0,015 (Кви) х 8,1 (Кдп) х 1 (Ккан) х 1,25 (Ки).  

Истец не согласен с расчетом арендной платы, изложенным в приложении № 1 к договору аренды, считает, что расчет арендной платы должен производиться в порядке, предусмотренном при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды: 7 784 000 рублей (КСЗУ) х 1,5% = 116 760 рублей.

Суд считает позицию истца необоснованной.

В соответствии с пунктом 3 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов (в ред. решения Волгоградской городской Думы от 15.12.2015 N 37/1155) при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Волгограда, годовой размер арендной платы устанавливается в размере:

2 процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Истец полагает, что земельный участок, на котором расположен приобретенный в собственность ООО «Альбит» железнодорожный тупик, должен был в силу закона (ст.39.9 Земельного кодекса РФ) принадлежать муниципальному казенному предприятию «Дорожное ремонтно-строительное управление № 1» на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как объект недвижимости принадлежал данному предприятию на праве оперативного управления.

Однако предположения относительно возможного права муниципального предприятия на спорный земельный участок не могут быть основанием для применения особого порядка расчета арендной платы.

Пунктом 3 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов предусмотрен расчет арендной платы в процентах от кадастровой стоимости при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Обязанность юридических по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретению земельных участков в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена частью первой ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Этим же законом предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

То есть льготный расчет арендной платы предусмотрен в качестве стимулирующей меры, направленной на переоформление земельного участка в аренду юридическим лицом, у которого ранее этот участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В данном случае объект недвижимости – железнодорожный тупик с кадастровым номером 34:34:030055:56 приобретен ООО «Альбит» по результатам проведения торгов арестованного имущества, при этом продавцом выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.

В договоре купли-продажи № 01/141 арестованного имущества - железнодорожного тупика площадью 681 кв.м., указано, что сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют. 

Земельный участок по адресу: Волгоград, станция «Бетонная-товарная-тупик» в Дзержинском районе с кадастровым номером 34:34:030003:951, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером 34:34:030003:1003, принадлежит на праве собственности городскому округу город-герой Волгоград.

Сведения об иных зарегистрированных правах на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Истцом не представлено суду доказательств предоставления предыдущему собственнику недвижимости земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования и предоставления земельного участка в аренду ООО «Альбит» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При таких обстоятельствах требования истца об изменении расчета арендной платы в приложении № 1 к договору аренды удовлетворению не подлежат.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей (платежное поручение № 83 от 23.05.2017). 

    В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Освобождение Администрации Волгограда от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не влияет на порядок взыскания судебных издержек на основании   ч. 1 ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альбит» удовлетворить частично.

 Урегулировать разногласия между Администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Альбит», возникшие при заключении договора аренды земельного участка № 11184, исключив следующие пункты договора: пункт 4.2.2, пункт 4.2.10, пункт 2.5, абзац 2 пункта 2.1., абзац 2 пункта 2.6.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

                Взыскать с Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альбит» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

      Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца с даты  его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                   В.В. Репникова