АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-12377/2021

«21» февраля 2022 г.                                                                                                              г. Краснодар          

 

            Резолютивная часть решения суда объявлена «17» февраля 2022 г.  

            Полный текст решения суда изготовлен  «21» февраля 2022 г.  

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Сочи

к ООО «Салют-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании возложить обязанности

по встречному исковому заявлению

ООО «Салют-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Сочи

о расторжении договора инвестирования в строительство, 

 

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1, доверенность в деле, 

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО2, доверенность в деле,  

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Салют-Инвест» (далее – ответчик, общество, инвестор) об обязании возложить обязанности на общество путем подписания акта результатов реализации инвестиционного проекта, в рамка инвестиционного договора от 07.08.2007 № 03.3/157, указав конкретные помещения для передачи в муниципальную собственность, а именно 9,3%, что составляет 577,09 кв.м от общей площади многоквартирного жилого дома по ул. Санаторная 49/19А в Центральном районе города Сочи.

В ходатайстве об уточнении исковых требований истец перечислил помещения, которые подлежат передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи во исполнение условий договора инвестирования от 07.08.2007 № 03.3/157 в натуре и приложил к ходатайству выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.07.2021 в отношении перечисленных помещений.

Заявление об уточнении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс).

Ранее судом также было принято встречное исковое заявление общества о расторжении договора инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Санаторной 49/19А в Центральном районе г. Сочи № 03.3/157 от 07.08.2007, заключенного между администрацией и обществом.

Представитель администрации в судебное заседание явился, требования поддержал, на встречные требования общества возражал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, на требования администрации возражал, встречные требования поддержал, дал суду пояснения о том, что требования администрации не могут быть исполнены, поскольку все перечисленные в ходатайстве об уточнении исковых требований помещения уже переданы участникам долевого строительства, о чем свидетельствуют копии актов приема-передачи и выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 14.02.2022 объявлялся перерыв до 17.02.2022 до 10 час. 05 мин. и после перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией и обществом (инвестор) заключен договор инвестирования от 07.08.2007 № 03.3/157 в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи (далее – договор).

По условиям договора в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных и/или, привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.1.2 договора инвестиционный объект (объект) – многоквартирный жилой дом по ул. Санаторной в Центральном районе г. Сочи, общей площадью 3 676 кв.м.

В соответствии с условиями договора инвестирования инвестор обязался за счёт собственных и/или заемных, привлечённых средств осуществить проектирование, оплату и выполнение технических условий, строительство и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 4.2.2 – 4.2.14 договора).

В свою очередь, администрация приняла на себя обязательство оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в её компетенции, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 4.1.1 договора).

Инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 9,3% (девять целых три десятых процентов) общей площади объекта (пункт 2.4. договора).

Администрация в исковом заявлении указала, что в рамках исполнения обязанностей по инвестиционному договору истец обеспечивал принятие и выдачу распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

Истец, ссылаясь на пункт 1.1.4 договора, указал в заявлении, что распорядительным документом является административный акт органа или должностного лица администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.

В частности, истец считает, что обеспечил подготовку и принятие следующих распорядительных документов: Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи согласован 13.06.2007 № Ц/111г-07 предпроектный материал размещения данного объекта на земельном участке общей площадью 1510 кв.м. по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи; постановлением Главы города Сочи от 04.05.2008 № 515 утвержден акт выбора и проект границ земельного участка площадью 316 кв.м для размещения встроенной автостоянки; Администрацией выдано общество разрешение на строительство от 06.10.2008 № RU 23309/579 на земельном участке площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 23:49:0202003:57 (далее – разрешение на строительство), со сроком действия до 06.05.2010.

Также администрация считает распорядительными документами следующие продления срока действия данного разрешения на строительство: 19.11.2010 администрация продлила разрешение на строительство до 22.04.2012; 31.10.2012 – до 01.12.2014; 23.03.2016 – до 23.08.2017; 21.07.2017  – до 03.05.2018.

Истец считает, что результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора имущественных прав на часть объекта в размере 90,7% от общей площади объекта (5627,94 кв.м) (пункт 2.5 договора) и соответственно, у администрации – причитающихся ей 9,3% от общей площади объекта, что составляет 577,09 кв.м (пункт 2.4 договора).

Ответчик не согласился с требованиями и доводами истца, поскольку распорядительные акты администрации, сопровождающие основные этапы инвестирования, приняты в принудительном порядке на основании вступивших в силу судебных актов.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Как установлено судом, согласно решению Центрального районного суда г. Сочи от 01.10.2018 по делу № 2а-4656/019 общество оспорило незаконные действия администрации. Суд признал незаконным отказ администрации в оказании муниципальной услуги о перераспределении земельных участков и указал на ошибочность доводов органа местного самоуправления, поскольку согласно пункту 1 статьи 11.2, пунктам 1 и 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть образованы путем перераспределения нескольких смежных земельных участков. Суд также обязал филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю поставить на кадастровый учет вновь образованный земельный участок площадью 1517 кв.м, и обязал администрацию заключить с обществом соглашение о перераспределении земельных участков на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Суд установил, что в соответствии с разрешением на строительство от 06.10.2008 № RU 23309/579 на земельном участке с кадастровым № 23:49:0202003:0567 площадью 1200 кв.м., возведен многоквартирный жилой дом. Соседний земельный участок, кадастровый № 23:49:0202003:621 площадью  316 кв.м, предоставлен ООО «Салют-Инвест» постановлением администрации от 17.08.2010 №1247 для строительства паркинга на условиях аренды. Для размещения многоквартирного жилого дома и встроенной парковки выполнен проект, который согласован управлением архитектуры и градостроительства администрации 13.06.2007 № Ц/111г-07.

Таким образом, многоквартирный дом и парковка были изначально спроектированы совместно и представляют собой единый строительный комплекс помещений, технически объединенных в один объект недвижимости, поэтапный либо отдельный ввод в эксплуатацию которого не допускается. Соответственно, ответчик обоснованно указывает на то, что данные обстоятельства объективно были известны администрации, в полномочия которой входило согласование данного проекта застройки.

Также решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 по делу № А32-11560/2019 суд установил, что в ходе строительства объекта возникла необходимость во внесении изменений в проектную документацию в части архитектурно-планировочных решений. Поскольку изменения в проектной документации затронули конструктивные характеристики, измененная проектная документация была направлена обществом на экспертизу. По результатам проведенной экспертизы негосударственной экспертной организации ООО «ПроектСтройНадзор» было получено положительное заключение от 28.04.2018 № 23-2-1-2-0039-18. В решении установлено, что ООО «Салют-Инвест» неоднократно письмами от  03.05.2018 № 5, от 25.07.2018 № 20, от 30.08.2018 № 16, от 13.09.2018 № 20, от 24.09.2018 № 22, от 25.10.2018 № 34, от 10.12.2018 № 58, от 19.12.2018 № 60 обращалось в администрацию с заявлением о необходимости корректировки и продления разрешения на строительство, приобщения к исходно-разрешительной документации откорректированной проектной документации с положительным заключением негосударственной экспертизы. Откорректированная проектная документация была передана в администрацию ООО «Салют-Инвест» письмами от 08.08.2018 № 31 и от 25.12.2018 № 64. Однако администрацией письмами от 02.07.2018 № 21.01-13/21749, от 14.08.2018 № 21.01 -13/27769, от 20.08.2018 № 21.01-13/30547, от 23.08.2018 № 21.01-13/29697, от 12.09.2018 № 21.01-13/32493, от 21.09.2018 № 21.01-13/34491, от 19.11.2018 № 21.01-13/41033 было отказано в корректировке и продлении разрешения на строительство и в приобщении к исходно-разрешительной документации откорректированной проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу. Суд установил, что ООО «Салют-Инвест» обоснованно обратилось в администрацию с заявлением о внесении изменений в существующее разрешение на строительство, а не за получением нового разрешения на строительство, поскольку в данном случае не создается новый объект капитального строительства, отклонения параметров объекта от проектной документации не превышают параметры, указанные в разрешении на строительство, выданном обществу. В оспариваемом отказе администрация необоснованно указала, что общество пытается внести изменения в ранее выданное положительное заключение экспертизы проектной документации. На основании статьи 49, пункта  7 статьи 52 Градостроительного кодекса общество внесло изменения в проектную документацию, в отношении которой имеется положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.04.2018 № 23-2-1-2-0039-18. Суд также указал, что объект построен с готовностью 100%. Таким образом, отказ во внесении изменений в разрешение на строительство влечет в том числе нарушение прав участников долевого строительства. Суд пришел к выводу, что у администрации отсутствовали основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 по делу № А32-11560/2019 суд признал незаконным решение Администрации города Сочи от 08.02.2019 № 21.01-13/50854 об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство от 06.10.2008 № RU 23309/579 и обязал администрацию внести изменения в разрешение на строительство от 06.10.2008 № RU 23309/579 согласно проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.04.2018 № 23-2-1-2-0039-18.

Из указанных судебных актов следует, что обязательство по оказанию инвестору содействия в реализации проекта (пункт 4.1.1 договора) администрацией не исполнено, что выразилось в отрицательных решениях администрации по вопросам реализации инвестиционного проекта, которые признаны судами незаконными.

Администрация являлась ответчиком по указанным спорам, судебные решения вступили в законную силу, в связи с чем, решение Центрального районного суда г. Сочи от 01.10.2018 по делу № 2а-4656/019 и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 по делу № А32-11560/2019 в силу статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными для администрации, то есть обстоятельства, установленные данными судебными актами, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Администрация указывает на нарушение ответчиком положений статей 309, 310 ГК РФ, так как ответчик уклоняется от выполнения принятых на себя договорных обязательств, помещения объекта инвестирования, приходящиеся на долю муниципального образования, администрации не переданы.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

В связи с этим, для правильного разрешения существующего спора необходимым является определение правовой природы заключенного между сторонами спора договора от 07.08.2007.

Данный договор не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора в смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так как фактически администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закреплёнными нормами статьи 90 Закона № 39-ФЗ.

Так, действия администрации, в рамках заключенного сторонами спора договора сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта (пункт 1.1.4 договора).

Спорный договор не раскрывает конкретики содержания указанного распорядительного документа.

Вместе с тем, судебная практика выработала подход, согласно которому под вышеуказанной деятельностью органов публичной власти понимается, как правило, содействие хозяйствующему субъекту в предоставлении земельного участка под застройку, в получении разрешений на строительство капитального объекта и на его ввод в эксплуатацию.

В постановлении от 03.04.2012 № 17043/11 по делу № А41-29131/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.

В постановлении от 05.02.2013 № 12444/12, в рамках которого рассмотрен спор, схожий по фактическим обстоятельствам с рассматриваемым делом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе.

При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия упубличного образования определенной компетенции в сфере градостроительства,предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельнымзаконодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации учел и свою правовую позицию, ранее высказанную в постановлении от 11.10.2011 № 5495/11, согласно которой договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключение договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, незапрещенных законом.

Президиум указал, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из содержания спорного договора не следует, что он породил на стороне муниципального образования в лице администрации каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом (инвестором).

Определенные пунктом 4.1 договора обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций.

Вместе с тем, спорный договор порождает на стороне общества гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости.

Приведённые выше обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключённого соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса).

По сути, договор является непоименованным договором, сочетающим в себе элементы публичного и гражданско-правового обязательства. При этом в той части, в которой гражданские правоотношения, входящие в содержание данного договора, не урегулированы соглашением сторон, к ним по аналогии закона подлежат применению общие нормы гражданского законодательства, в том числе Гражданского кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из содержания договора не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципального образования часть помещений в здании, которое будет возведено обществом за счёт его личных либо привлекаемых средств.

Напротив, из самого факта заключения договора (если бы ответчик намеревался безвозмездно передать часть помещений в муниципальную собственность, то для этого не имелось необходимости в заключении данного договора), а также из комплексного толкования содержания его пунктов 2.4, 3.1 – 3.4, 4.1 – 4.3 следует, что передача части помещений в муниципальную собственность была поставлена в зависимость от надлежащего и своевременного исполнения администрацией своих публичных полномочий, связанных со строительством объекта недвижимого имущества и вводом его в эксплуатацию.

Фактически передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации и его должностных лиц.

Ввиду чего довод администрации, о выдаче разрешения на строительства во исполнение договора, является необоснованным.

Администрация указывает на то, что она в нарушение заключенного договора не получила встречного предоставления от ответчика в виде помещений, составляющих 9,3% от общей площади объекта.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, требования администрации необоснованно, публично-правовые обязательства не могут являться равноценным встречным исполнением.

Кроме того, администрация не выполнила и публично-правовые обязательства, что было установлено вступившими в законную силу судебными актами (решение Центрального районного суда г. Сочи от 01.10.2018 по делу № 2а-4656/019 и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2019 по делу № А32-11560/2019).

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).

Указанная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2019 по делу № А32-48985/2018.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления № 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно уточненным исковым требованиям администрация просит возложить обязанность на ООО «Салют-Инвест» исполнить условия договора инвестирования от 07.08.2007 № 03.3/157 в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи в натуре, путем передачи в собственность муниципального образования город-курорт Сочи следующих помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ул. Санаторная 49/19А в Центральном районе города Сочи: жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6788, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6789, площадью 34,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6791, площадью 33,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6792, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6794, площадью 48,9 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6795, площадью 27 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6797, площадью 43,5 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6801, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6802, площадью 27,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6806, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6808, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6850, площадью 27,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6851, площадью 59,9 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6852, площадью 23,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6853, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6855, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6856, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6858, площадью 63,6 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6860, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6861, площадью 43,5 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6864, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6867, площадью 27,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6878, площадью 43,5 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6882, площадью 27,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6885, площадью 24 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6886, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6887, площадью 34,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6889, площадью 33,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6890, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6891, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6893, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6894, площадью 43,5 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6895, площадью 64,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6896, площадью 50,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6897, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6898, площадью 28 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6902, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6903, площадью 34,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6905, площадью 33,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6906, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6908, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6910, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6912, площадью 64,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6913, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6921, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6926, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6929, площадью 29,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6897, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6933, площадью 27,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6934, площадью 60,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6937, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6938, площадью 33,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6939, площадью 33,2 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202003:6779, площадью 54,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6874, площадью 23,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6918, площадью 29,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6772, площадью 55,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6783, площадью 26,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6805, площадью 43,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6866, площадью 27,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6869, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6871, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6873, площадью 33,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6875, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6877, площадью 49,4 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6880, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6881, площадью 28 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6915, площадью 27,7 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6916, площадью 27,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6917, площадью 60,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6919, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6920, площадью 34,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6924, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6927, площадью 43,5 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6928, площадью 64,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6773, площадью 68,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6774, площадью 27 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6778, площадью 64,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6780, площадью 28,1 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6781, площадью 28 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6785, площадью 27,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6786, площадью 60,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6804, площадью 27,8 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6807, площадью 60,3 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6809, площадью 58,2 кв.м.; жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 23:49:0202003:6812, площадью 33,2 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202003:6787, площадью 1048,6 кв.м.

В обоснование уточнения своих требований истец сослался на выписки из ЕГРН от 21.07.2021, согласно которым вышеперечисленные помещения свободны от прав третьих лиц.

Вместе с тем указанные помещения не являются собственностью ООО «Салют-Инвест».

Согласно приобщенному в судебном заседании представителем ответчика в материалы дела ходатайству о приобщении дополнительных доказательств с приложением актов приема-передачи и выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:6112 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0202003:6771, расположенном по адресу г. Сочи, ул. Санаторная, д. 49/19А, помещения, в отношении которых заявлены требования администрации, переданы участникам строительства.

Согласно более актуальной информации, представленной согласно полученных ответчиком в январе 2022 года выписок из ЕГРН, в отношении истребуемых администрацией жилых помещений участниками строительства зарегистрированы права собственности, а по тем помещениям, по которым права ещё не зарегистрированы  (16 помещений), ответчик представил акты приема-передачи.

Ранее в отзыве на исковое заявление администрации ответчик также указал, что помещения, расположенные в объекте инвестирования переданы участникам долевого строительства в соответствии с актами приема-передачи. Помещения, свободные от прав третьих лиц, в объекте недвижимости отсутствуют. Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202003:6779, площадью 54,7 кв.м., принадлежит ФИО3 Нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202003:6787, площадью 1048,6 кв.м., относится к местам общего пользования и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, требования администрации в силу вышеуказанных норм не могут быть удовлетворены, в том числе ввиду отсутствия у общества спорного имущества.

При рассмотрении встречных требований суд руководствуется следующим.

Расторжение договора является одним из оснований прекращения обязательства.

Порядок расторжения всякого гражданско-правового договора установлен статьями 450 – 453 ГК РФ, в том числе: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; путем одностороннего отказа от договора, при этом лишь два (первый и третий) могут в той или иной степени зависеть от соглашения сторон. В одном случае стороны могут своим соглашением исключить возможность расторжения договора по обоюдному соглашению сторон; в другом - определить в договоре основания к одностороннему отказу от договора, наделив одну или обе его стороны правом на одностороннее расторжение договора. Однако во всех случаях и при любых условиях договора каждая из его сторон вправе требовать по суду расторжения договора при его существенном нарушении со стороны контрагента (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку договор инвестирования существенно и систематически был нарушен администрацией, он подлежит расторжению в силу части 2 статьи 450 ГК РФ.

Судебные расходы по первоначальному и встречному иску, состоящие из расходов по госпошлине, подлежат отнесению на администрацию в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи отказать.

Встречные исковые требования  ООО «Салют-Инвест» удовлетворить.

Расторгнуть договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома по ул. Санаторной в Центральном районе г. Сочи № 03.3/157 от 07.08.2007, заключенный между Администрацией города Сочи и ООО «Салют-Инвест».

Взыскать с Администрации города Сочи в пользу ООО «Салют-Инвест» судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                                                        Ю.В. Любченко