/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-54442/2017

г. Краснодар

05 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца –  общества с ограниченной ответственностью «Адидас» – Диогрика М.Д. (доверенность от 15.05.2018), в отсутствие ответчика –  индивидуального предпринимателя Асояна Роланда Оганесовича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Адидас» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2018 (судья Язвенко В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-54442/2017, установил следующее.

ООО «Адидас» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Асояну Р.О. (далее – предприниматель)о взыскании 6 099 525 рублей 74 копеек неотделимых улучшений с учетом амортизации арендованного имущества по договору аренды от 01.08.2008 и 38 312 рублей 53 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.05.2016 по 11.12.2017.

Решением от 26.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.09.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у предпринимателя отсутствует обязанность по компенсации обществу стоимости неотделимых улучшений. Представленные в обоснование стоимости неотделимых улучшений документы (договоры, акты, сметы) и решение суда по делу № А40-105130/2010 суды не признали относимыми и допустимыми доказательствами, подтверждающими несения расходов в спорном нежилом помещении. Условиями спорного договора аренды стороны согласовали возможность проведения истцом за свой счет соответствующих работ и улучшений исключительно с целью соответствия интерьера помещения корпоративному стилю общества. Дизайн-проект согласован предпринимателем при условии полного восстановления обществом первоначального состояния объекта (магазина) после окончания срока аренды или досрочного расторжения договора. Согласно акту приема-передачи помещения не приведены истцом в первоначальное состояние (в акте указано, что помещения приняты арендодателем с неотделимыми улучшениями) после расторжения договора аренды, следовательно, все произведенные неотделимые улучшения выполнены без согласования арендодателя. Таким образом, ни условиями договора аренды, ни соглашением о расторжении договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что предприниматель обязан компенсировать обществу стоимость произведенных неотделимых улучшений. Данная обязанность, после исключения из договора данного условия, предусмотрена пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Письмом от 27.10.2008 предприниматель согласовал обществу дизайн-проект арендуемого помещения. Несение обществом расходов на осуществление неотделимых улучшений подтверждается договорами подряда от 14.10.2008 № 10-20/08 , от 14.10.2008 № 10-21/08, от 08.06.2009 № 06-04/09, актом о приемке выполненных работ от 17.08.2010 № 1, справкой о стоимости выполненных работ от 17.08.2010 № 1 и решением Арбитражного суда города Москвы от 03.09.2013 по делу № А40-105130/2010. Вывод судов о том, что произведенные истцом подготовительные, ремонтные работы и неотделимые улучшения выполнены исключительно в целях создания корпоративного стиля компании истца является преждевременным, поскольку анализ смет выполненных работ не позволяет сделать вывод о том, что грунтовка, окраска стен, устройство стяжки пола произведены в названных целях.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды от 01.08.2008, по условиям которого обществу переданы во временное владение и пользование нежилые помещения площадью помещений 828,3 кв. м (кадастровый номер 23-23-22/024/2008-363), находящиеся на 1 – 3 этажах здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи, согласно которому передаваемые в аренду помещения находятся в исправном состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с разрешенным использованием (т. 1, л. д. 40).

На основании пункта 10.4 договора арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке с 29.01.2017 (т. 1, л. д. 126).

28 января 2017 года стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 45).

Помещения возвращены арендодателю по акту от 28.01.2017 (т. 1, л. д. 127).

В период действия договора аренды арендатором за свой счет произведены ремонтные работы на общую сумму 6 099 525 рублей 74 копейки, которые истец считает неотделимыми улучшениями (с учетом амортизации имущества).

Общество, полагая, что спорная сумма составляет стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества и должны быть компенсирована предпринимателем, обратилосьс исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условиями спорного договора аренды стороны согласовали возможность проведения работ (установку неотделимых улучшений) исключительно с целью соответствия интерьера помещения корпоративному стилю истца. Дизайн-проект согласован предпринимателем при условии полного восстановления обществом первоначального состояния объекта (магазина) после окончания срока аренды или досрочного расторжения договора аренды. Согласно акту приема-передачи помещения не приведены истцом в первоначальное состояние (в акте указано, что помещения приняты арендодателем с неотделимыми улучшениями) после расторжения договора аренды, следовательно, все произведенные неотделимые улучшения выполнены без согласования арендодателя. В пункте 4 соглашения о расторжении договора аренды от 28.01.2017 стороны согласовали, что общий объем ущерба, причиненного арендатором помещению, оценивается сторонами в 2 250 тыс. рублей; в пункте 5 соглашения стороны согласовали, что любое имущество, оставленное на территории арендодателя арендатором переходит в собственность арендодателя. Таким образом, ни условиями договора аренды, ни соглашением о расторжении договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

Как следует из материалов дела, в пункте 11.9 договора стороны согласовали, что в случае расторжения договора арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость произведенных последним в помещении ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений согласно подтверждающим документам, за исключением случаев расторжения настоящего договора арендодателем по основаниям, предусмотренным договором, а также в случае расторжения договора арендатором по основаниям, предусмотренным в пункте 10.4 договора. Вместе с тем, дополнительным соглашением от 28.09.2011 к договору аренды стороны исключили данный пункт (т. 1, л. д. 43).

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела к спорным правоотношениям подлежат применению общие нормы права, регулирующие спорные взаимоотношения сторон (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2статьи 623 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

Согласно пункту 9.3.1 согласием арендодателя на проведение арендатором ремонтно-отделочных работ в помещении (перепланировки, переустройства, реконструкции и т.п., включая создание неотделимых улучшений) является утверждение (согласование) арендодателем дизайн-проекта помещения.

Письмом от 27.10.2008 предприниматель при согласовании дизайн-проекта указал на необходимость при осуществлении работ, в частности, установке электропроводки и противопожарной сигнализации и системы автоматического пожаротушения, принять во внимание наличие существующей противопожарной сигнализации и необходимость обсуждения вопроса о выводе электрического кабеля в полу для свободного перемещения розеток. При этом категоричного отказа в установке данного оборудования и не согласовании дизайн-проекта данное письмо не содержит (т. 1, л. д. 160).

В подтверждение несения расходов на указанные работы истец представил в материалы дела, в том числе договор подряда от 08.06.2009 № 06-04/09, акт о приемке выполненных работ от 17.08.2010 на сумму 3 390 053 рубля 86 копеек и справку формы КС-3 (т. 1, л. д. 96 – 115).

Указывая на то, что виды работ, отраженные в акте от 17.08.2010, не совпадают с видами работ, согласие на производство которых дал предприниматель в письме от 27.10.2008, суды в то же время подробный сравнительный анализ выполненных работ не провели (соответствующие выводы в судебных актах отсутствуют), совокупность названных документов не оценили, судебную экспертизу, в целях установления факта проведения данных работ в спорном помещении и определения их характера (отделимые, неотделимые) и стоимости, не провели, дизайн-проект в полном виде у истца не истребовали.

Вместе с тем исследование и оценка названных обстоятельств необходима в целях установления факта выполнения работ по установке электропроводки, противопожарной сигнализации и системы автоматического пожаротушения и их возможной квалификации в качестве неотделимых улучшений. Поскольку в материалах дела отсутствует детализация стоимость названных работ, решение от 26.06.2018 и апелляционное постановление от 07.09.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного решение от 26.06.2018 и апелляционное постановление от 07.09.2018 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, исследовать вопрос о возможной квалификации работ по установке электропроводки, противопожарной сигнализации и системы автоматического пожаротушения в качестве неотделимых улучшений, определить их стоимости, рассмотреть вопрос о проведении по делу экспертизы, установить все обстоятельства, необходимые для рассмотрения заявления, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 по делу № А32-54442/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                           Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                         В.А. Анциферов

А.И. Мещерин