АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3173/25 

Екатеринбург

16 сентября 2025 г.

Дело № А76-34779/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н.Г., 

судей Полуяктова А.С., Суспициной Л.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 по делу № А76-34779/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по тому же делу.

         Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

         В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 18.12.2024).     

         Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К2018 за период с 06.05.2020 по 31.07.2023 в сумме 134 126 руб. 07 коп.; пеней, начисленных за период с 06.05.2020 по 30.09.2024, в сумме 135 164 руб. 30 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела Комитетом заявлен отказ от иска в части взыскания с предпринимателя ФИО1 задолженности по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 в сумме 134 126 руб. 07 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 принят отказ Комитета от исковых требований в части взыскания с предпринимателя ФИО1 задолженности по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 в сумме 134 126 руб. 07 коп. Производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета взысканы пени по договору аренды земли от 27.11.2018 УЗ № 016629-К-2018 за период с 02.06.2020 по 30.09.2024 в сумме 110 729 руб. 59 коп. В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано. Кроме того, с предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 3 448 руб. 24 коп. государственной пошлины по иску. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что при установленных обстоятельствах, свидетельствующих о невозможности осуществления 2-го этапа строительства (подземная автостоянка) в связи с нахождением на соответствующей площади земельного участка кабельных линий, суды первой и апелляционной инстанций указали на наличие у ответчика права на обращение за соразмерным уменьшением арендной платы и сослались на отсутствие действий по реализации данного права с его стороны, в то время как в материалы дела представлены письма, подтверждающие факт обращения ответчика к истцу за пересчетом арендной платы соразмерно указанной площади. По мнению предпринимателя ФИО1, суды первой и апелляционной инстанций также не исследовали и не оценили представленные в материалы дела доказательства, необходимые для правильного разрешения вопроса об использовании ответчиком площади земельного участка, соответствующей площади 2-го этапа строительства (в том числе в части определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания «Торгово-досуговый центр» (1-й этап строительства)), и не установили обстоятельства, имеющие существенное правовое значение для разрешения спора: точное местонахождение площади земельного участка, необходимой для 2-го этапа строительства, и ее фактическое использование; функциональная связь объектов, находящихся на площади земельного участка, необходимой для 2-го этапа строительства, с нежилым зданием «Торгово-досуговый центр», их необходимость для эксплуатации здания; владельца объектов, находящихся на площади земельного участка, необходимой для 2-го этапа строительства. Также заявитель жалобы приводит подробные доводы, направленные на несогласие с произведенной судами оценкой доводов о необходимости применения при расчете арендной платы ставки арендной платы 0,5%, о нарушении истцом условий договора и одностороннем изменении ставки арендной платы с 0,5% до 3%; выражает несогласие с отказом судов в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера заявленной к взысканию истцом неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, в том числе с учетом того обстоятельства, что основной долг погашен ответчиком до принятия обжалуемого решения суда первой инстанции по настоящему делу, на стороне ответчика имеется переплата. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЧелябГлавСтрой» (арендатор, общество «ЧелябГлавСтрой») заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-к2018 (далее также – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях данного договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 1978 кв. м с кадастровым номером 74:36:0615001:8063, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Университетская Набережная, из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), находящийся в ведении муниципального образования, для завершения строительство торгово-досугового центра с подземной автостоянкой.

Данный договор аренды заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации его условия применяются к отношениям, возникшим с 01.10.2018.

Срок действия договора составляет три года с даты акта приема-передачи земельного участка (пункт 1.5 договора). 

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора аренды. За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора аренды вносить арендную плату ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору аренды расчете.

Исходя из пунктов 6.2, 6.3 договора за нарушение его условий стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством и настоящим договором аренды. За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

22.04.2020 между обществом «ЧелябГлавСтрой» и предпринимателем ФИО1 составлен акт приема-передачи нежилого здания на основании инвестиционного договора на строительство здания торгово-досугового центра от 20.02.2019, по которому предприниматель получил нежилое здание, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0615001:8063.

В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком с 06.05.2020.

Между Комитетом и предпринимателем ФИО1 заключено соглашение от 01.03.2021 о внесении изменении в указанный договор аренды, согласно которому арендатор заменен на предпринимателя ФИО1

Старшим инженером отдела муниципального земельного контроля Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 28.08.2023 составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615001:8063, в соответствии с которым установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположено здание магазина (рыба, цветы), выполнено благоустройство (асфальтовое покрытие, открытая парковка, станция зарядки электротранспорта, газоны, деревья, кустарники).

Кроме того, как указал истец, обязательство по внесению арендной платы по договору предпринимателем ФИО1 исполнялось ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 06.05.2020 по 31.07.2023 в сумме 134 126 руб. 07 коп.

С учетом изложенного, Комитет направил в адрес предпринимателя ФИО1 требование (претензию) от 21.09.2023 об уплате арендной платы и начисленных пеней. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком произведена оплата задолженности в сумме 134 126 руб. 07 коп., вследствие чего истцом заявлен отказ от исковых требований в данной части. В связи с принятием частичного отказа от исковых требований производство по ним прекращено судом первой инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Выводы суда первой инстанции в указанной части заявителем жалобы по существу не оспариваются, в связи с чем законность обжалуемого решения суда первой инстанции в данной части судом округа не проверяется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Частично удовлетворяя исковые требования в оставшейся части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, обоснованности начисления истцом неустойки и отсутствия оснований для применения норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом учел тот факт, что начисление истцом штрафных санкций за весь заявленный период неправомерно, поскольку ответчик в данном случае подпадает под действие положений постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» и, как следствие, положений постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», а также указал на необходимость исключения периода действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». С учетом изложенного суд первой инстанции пересчитал подлежащую уплате арендатором неустойку, взыскал ее частично в сумме 110 729 руб. 59 коп. и отказал в удовлетворении иска в остальной части.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами (пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. 

При этом в силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума № 73, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.

Исходя из пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В пункте 6.3 договора сторонами согласовано условие, в соответствии с которым за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Установив, что изначально договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 27.11.2018 УЗ № 016629-к2018 был заключен публичным собственником с обществом «ЧелябГлавСтрой» для завершения строительства торгово-досугового центра с подземной автостоянкой, при этом впоследствии состоялся переход права собственности от общества «ЧелябГлавСтрой» к предпринимателю ФИО1 на здание с кадастровым номером 74:36:0615001:8230, расположенное на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 74:36:0615001:8063 (запись о регистрации права собственности с 06.05.2020), вследствие чего в договор на основании соглашения от 01.03.2021 внесены изменения, в соответствии с которыми арендатором по нему стал предприниматель ФИО1, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у данного лица обязанности внесения арендной платы.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций, с учетом установленного факта несвоевременного внесения предпринимателем ФИО1 арендных платежей по договору в течение спорного периода, пришли к выводу о правомерности предъявления истцом к взысканию договорной неустойки (за исключением периодов действия мораториев).  

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик возражал относительно представленного истцом расчета неустойки, ссылаясь, в частности, на отсутствие оснований для внесения арендной платы за пользование частью земельного участка (260,9 кв. м), необходимой для осуществления 2-го этапа строительства (подземная автостоянка), по причине выявленной невозможности осуществления строительства в связи с нахождением на указанной площади объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих публичному акционерному обществу «Россети Урал» - филиал «Челябэнерго» (подземные кабельные линии).

Отклоняя указанные доводы, суды первой и апелляционной инстанций указали на наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность осуществления 2-го этапа строительства, в частности, письма публичного акционерного общества «Россети Урал» - филиал «Челябэнерго» от 02.09.2024 № ЧЭ/ЧГЭС/01/32/8256), вместе с тем сослались на то, что непосредственно в период действия договора ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды в неиспользуемой части земельного участка). 

Между тем в материалы дела представлены письма ответчика от 11.09.2024 исх. № 15 (т.2, л.д. 77-78), б/д б/н (т.2, л.д. 192) в адрес Комитета, из содержания которых следует, что ответчик уведомил арендодателя о невозможности использования площади земельного участка, на которой должен осуществляться 2-й этап строительства (подземная автостоянка) – 260,9 кв. м, в связи с тем, что согласно градостроительному плану земельного участка от 02.09.2019, ответу публичного акционерного общества «Россети Урал» - филиал «Челябэнерго» от 02.09.2024 № ЧЭ/ЧГЭС/01/32/8256 через указанную площадь проходят электрические сети, установлены охранные зоны. При этом ответчиком отмечено, что данные недостатки не были указаны арендодателем ни в договоре аренды, ни в соглашении о внесении в него изменений. С учетом изложенного, ответчик также указал на наличие на его стороне переплаты по арендной плате.  

В соответствии с положениями статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор вправе, в том числе требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Кроме того, общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020,  пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952 и др.

Таким образом, с учетом наличия в материалах дела доказательств факта невозможности использования ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615001:8063 для указанной в договоре аренды цели – завершение строительства торгово-досугового центра с подземной автостоянкой, при констатации наличия у ответчика права на соразмерное уменьшение размера арендной платы, исходя из заявленного истцом периода просрочки внесения арендной платы, а также с учетом условия пункта 6.3 договора, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока внесения арендной платы исчисляется от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств, судам первой и апелляционной инстанций для целей проверки представленного истцом расчета, которая входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863), в любом случае необходимо было исследовать и оценить представленные в материалы настоящего дела доказательства, свидетельствующие о факте реализации ответчиком права на обращение к арендодателю в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ссылка судов на отсутствие в материалах дела доказательств создания препятствий в фактическом пользовании спорным земельным участком непосредственно со стороны арендодателя признается судом кассационной инстанции несостоятельной, поскольку исходя из приведенной правовой позиции риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит именно на арендодателе.

При этом по смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению не по вине арендатора (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

С учетом изложенного, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было дать надлежащую правовую оценку доводам ответчика относительно указанной им площади части земельного участка, использование которой в предусмотренных договором целях является невозможным (260, 9 кв. м) по не зависящим от него причинам, при том, что точное определение данной площади имеет существенное правовое значение для правильного разрешения вопроса о наличии у ответчика переплаты по арендным платежам в спорный период (как по мотиву невозможности использования части земельного участка, так и по мотиву отсутствия оснований для применения при определении размера арендной платы ко всей площади земельного участка ставки арендной платы 3%, предусмотренной для размещения объекта торговли) и, как следствие, для правильного разрешения вопроса о правомерности начисления истцом неустойки за просрочку внесения арендных платежей в заявленном размере (за исключением периодов действия мораториев).

При этом для целей правильного разрешения указанных вопросов судам первой и апелляционной инстанций также следовало установить и дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам фактического использования ответчиком соответствующей площади земельного участка, с учетом нахождения на нем принадлежащего ответчику нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0615001:8230, в том числе определить конкретную площадь земельного участка, непосредственно необходимую для эксплуатации здания, что судами по существу сделано не было. 

Таким образом, принимая во внимание, что выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств настоящего дела, суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, с учетом наличия у сторон спора относительно итоговой суммы переплаты по указанному договору, в отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по оценке доказательств, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы предпринимателя ФИО1, направленные на несогласие с выводами судов в части неприменения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не рассматриваются, поскольку суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву несоответствия его последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, поскольку обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат направлению на новое рассмотрение с целью выяснения фактических обстоятельств дела в полном объеме, с учетом сделанного предпринимателем ФИО1 при рассмотрении дела заявления о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, данные положения не исключают возможности данного лица повторно заявить соответствующие доводы суду первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции, с учетом выводов, изложенных в мотивировочной части настоящего постановления, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, оценить в установленном законом порядке имеющиеся в деле доказательства, в том числе письма-обращения ответчика к арендодателю за соразмерным уменьшением размера арендной платы в связи с невозможностью использования части земельного участка для установленной в договоре цели; в полном объеме установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора в части определения размера подлежащей к взысканию неустойки, в том числе с учетом доводов ответчика, сводящихся к указанию на факт наличия у него переплаты по арендным платежам, рассмотреть дело в соответствии с требованиями законодательства и сложившейся судебной практики. 

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2024 по делу № А76-34779/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по тому же делу отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

                                                                                      Л.А. Суспицина