ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-14184/2022

г. Самара

26 июня   2024 года

11АП-11887/2023

                                                                                                           11АП-11617/2023                                                                       

 

            Резолютивная часть  постановления  объявлена  20 июня 2024 года

            Постановление в полном объеме изготовлено     26  июня 2024 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Митиной Е.А., судей  Копункина В.А., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Галерея", индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 июня 2023 года по делу №А55-14184/2022 (судья Шабанов А.Н.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Галерея"  к индивидуальному предпринимателю ФИО1,  

о расторжении договора аренды и обязании принять нежилое помещение,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1  к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея",  о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительным, взыскании задолженности по арендной плате, убытков, обязании производить оплату по коммунальным платежам,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

   с участием в судебном заседании:   

   от истца –  представителя ФИО3, по доверенности от 05.06.2024 г.,  

               от ответчика - представителя ФИО4, по доверенности от 22.03.2022  г., 

   от третьего лица ФИО2 - представителя ФИО5, по доверенности от 18.09.2018 г., 

   эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агенство независимых экспертиз "Гранд Истейт"   ФИО6, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Галерея» (далее- истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее- ответчик, предприниматель) об обязании принять нежилое помещение, общей площадью 416,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, комнаты № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10,11,12,13,14, по акту возврата 30.04.2022; обязании подписать соглашение о расторжении от 30.04.2022 к договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013.

Определением суда от 06.09.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Галерея» о признании одностороннего отказа ООО «Галерея» (расторжение договора) аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 – недействительным; признании договора аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 действующим; взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.04.2022 по 10.08.2022 в сумме 1 125 000 руб. 00 коп., пени за период с 10.04.2022 по 26.08.2022 в сумме 156 375руб. 00коп.; взыскании с ООО «Галерея» в пользу ИП ФИО1 суммы убытков в размере 1 500 000 руб. 00коп.; обязании ООО «Галерея» производить оплату по коммунальным платежам, за техническое обслуживание, за услуги по капитальному ремонту, за вывоз мусора, за отопление водоотведение, водоснабжение, электроснабжение арендованных помещений до даты возврата помещения по акту-приема передачи ИП ФИО1.

Обществом с ограниченной ответственностью «Галерея» в ходе судебного разбирательства было заявлено об изменении предмета иска, согласно которому Общество просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Галерея» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, с 30.04.2022; обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 принять нежилое помещение общей площадью 416,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, комнаты № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, по акту возврата 30.04.2022. 

Определением суда от 15.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

ИП ФИО1 в ходе судебного разбирательства уточнила и изменила размер встречных исковых требований, просила признать односторонний отказ ООО «Галерея» (расторжение договора) аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 - недействительным; признать договор аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013, действующим; взыскать с ООО «Галерея» в пользу ИП ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 в размере 2 700 000 рублей; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.04.2022 по 30.03.2023 в размере 955 800 руб. 00 коп.; материальный ущерб движимому и недвижимому имуществу в размере 11 794 190 рублей 96 коп.; расходы на оплату специалиста ООО «Лаборатория инженерно-строительных технологий» за подготовку заключения № 22-23 в размере 35 000 руб. 00 коп.; обязать ООО «Галерея» производить оплату по коммунальным платежам, за техническое обслуживание, за услуги по капитальному ремонту, за вывоз мусора, за отопление, за водоотведение, водоснабжение, электроснабжение арендованных помещений до даты возврата помещения по акту - приема передачи ИП ФИО1.

Суд первой инстанции в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление ИП ФИО1 об изменении встречных исковых требований принял частично: о признании одностороннего отказа ООО «Галерея» (расторжение договора) аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 - недействительным; признании договора аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013, действующим; взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.04.2022 по 10.08.2022 в сумме 1 125 000 руб. 00коп., пени за период с 10.04.2022 по 26.08.2022 в сумме 156 375руб. 00коп.; материального ущерба движимому и недвижимому имуществу в размере 11 794 190руб. 96 коп.; расходов на оплату специалиста ООО «Лаборатория инженерно-строительных технологий» за подготовку заключения № 22-23 в размере 35 000 руб. 00 коп.; обязании ООО «Галерея» производить оплату по коммунальным платежам, за техническое обслуживание, за услуги по капитальному ремонту, за вывоз мусора, за отопление, за водоотведение, водоснабжение, электроснабжение арендованных помещений до даты возврата помещения по акту приема-передачи ИП ФИО1.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 июня 2023 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Галерея" об изменении предмета первоначальных исковых требований принято судом; в  первоначальном  иске отказано; заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об изменении встречных исковых требований принято частично; с общества с ограниченной ответственностью "Галерея" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано 2 315 000 руб. 00 коп., составляющих задолженность по арендной плате в сумме 555 000 руб. 00коп. и в возмещение ущерба сумму 1 760 000 руб. 00 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 647 руб. 00 коп.; в остальной части встречного иска отказано; индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвращена уплаченная в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 17 872 руб. 00 коп.

      Истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 июня 2023 года.

      В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о прекращении сторонами договорных отношений с 15.06.2022;  считает неправомерным взыскание с него задолженности по арендной плате без учета внесения обеспечительного платежа, ссылаясь на необходимость его зачета в счет арендной платы. Кроме того, заявитель не согласен с определением судом размера убытков.

      В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неправомерный отказ суда первой инстанции во взыскании убытков на основании представленного ответчиком заключения эксперта; выражает несогласие с выводами суда о прекращении договора, считая договор аренды действующим. 

            Более подробно доводы заявителей приведены в апелляционных жалобах.

В отзыве  на апелляционную жалобу  истца ответчик просит оставить апелляционную жалобу истца  без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу истца третье лицо просит в удовлетворении апелляционной жалобы истца  отказать. 

Определением от 24.10.2023  в составе суда произведена замена судьи Дегтярева Д.А.  на судью Романенко С.Ш.

Определением от 07.11.2023  в составе суда произведена замена судьи Коршиковой Е.В.  на судью Ястремского Л.Л.

     Определением от 10.11.2023  производство по делу было приостановлено в связи с назначением строительно - технической  судебной  экспертизы, производство которой поручено эксперту  ООО "Агентство оценки"Гранд Истейт" ФИО6.

Определением от 16.05.2024 производство по делу было возобновлено в связи с получением результатов судебной экспертизы.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.06.2024  г. до 20.06.2024  г.

Определением от 19.06.2024 в составе суда, рассматривающего данное дело, произведена замена судьи  Ястремского Л.Л. на судью Копункина В.А.

  Представитель истца - ФИО3, по доверенности от 05.06.2024 г.,  в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы истца, возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе  ответчика. 

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО4, по доверенности от 22.03.2022  г., поддержала доводы апелляционной жалобы ответчика, возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе  истца. 

Представитель третьего лица ФИО2 - ФИО5, по доверенности от 18.09.2018 г., в судебном заседании согласился с доводами апелляционной жалобы ответчика, апелляционную жалобу истца просил оставить без удовлетворения. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей участвующих лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность  обжалуемого судебного акта  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и оценив доводы апелляционных жалоб  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

  Как следует из материалов дела, 02.12.2013 между Обществом с ограниченной ответственностью «Галерея» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения № 03/Г, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование, без права выкупа, за плату часть нежилого помещения - далее «помещение», общей площадью 416,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12, 13, 14, в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

На основании договора купли-продажи нежилых помещений с обременением (аренда) 20.10.2021, заключенного между ИП ФИО2 и ИП ФИО1, право собственности на нежилое помещение, общей площадью 416,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> зарегистрировано за индивидуальным предпринимателем ФИО1, номер государственной регистрации права 63:01:0908001:943-63/468/2021-3 от 20.10.2021.

Между ИП ФИО7, ИП ФИО1 и ООО «Галерея» 14.12.2021 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013, содержащее условия о переходе прав и обязанностей по договору аренды к ИП ФИО1

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что 26.10.2021 он уведомил арендодателя о частичном расторжении договора аренды, начиная с 26 января 2022 г., т.е. об отказе от части нежилого помещения площадью 215,7 кв.м., а именно комнат № 2, 10, 11, 12, 13, 14 и части комнаты № 1 площадью 91,2 кв.м.; о возможности освобождения арендуемых помещений ранее указанного срока, если на арендуемые помещения будет подобран новый арендатор. 

Ответчик в письме от 30.10.2021  отказал ООО «Галерея» в приеме части нежилого помещения.

Письмом исх. № 29 от 06.12.2021  ООО «Галерея» заявило о досрочном расторжении договора с 15.01.2022, направив ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора, в ответ на которое исх. № б/н от 07.12.2022 г. ИП ФИО1 согласилась расторгнуть договор и принять нежилое помещение.

Однако, как указал истец, на совместной встрече сторон, состоявшейся 17.01.2022, между сторонами были достигнуты договоренности о дальнейшем использовании арендуемого помещения до 01.04.2022, или до момента решения вопроса о возврате части арендуемой площади, либо до момента сдачи арендуемого помещения новому арендатору, в зависимости от того, какое из событий наступит ранее.

Придерживаясь достигнутых договоренностей, ООО «Галерея» продолжило использовать арендуемое помещение. 

В связи с тем, что новый арендатор ИП ФИО1 не найден, произвести возврат части арендуемого помещения не представляется возможным, ООО «Галерея» было принято решение об освобождении арендуемого помещения 30.04.2022.

Как указал истец, ООО «Галерея» к указанному сроку освободило помещение и неоднократно извещало ИП ФИО1 о расторжении договора аренды, о готовности передать его с оформлением акта в соответствии с пунктом 3.3. договора аренды.

При этом в последующих ответах на письма Общества о расторжении договора аренды и сдачи помещения 30.04.2022, арендодатель отказывался признавать дату расторжения договора - 30.04.2022, выдвигал новые условия расторжения договора аренды.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд.

ИП ФИО1, возражая против требований Общества, предъявляя встречные исковые требования, обосновывала их тем, что в период пандемии коронавируса арендодатель заключил с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013, согласно которому освободил ООО «Галерея» от уплаты стоимости аренды за апрель 2020 года, а также снизил ООО «Галерея» размер ежемесячных арендных платежей на 70 % на периоды с 01.05.2020 по 30.06.2020. 

Согласно условий пункта 3 дополнительного соглашения от 26.04.2020 к договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 26.04.2020, арендатор гарантировал арендодателю отсутствие у арендатора намерений досрочного расторжения договора.

Письмом исх. № 23 от 15.11.2021, поступившим в адрес ИП ФИО1 26.11.2021, ООО «Галерея» сославшись на введение ограничительных мер с 25.10.2021 по 07.11.2021, установленных Постановлением Губернатора Самарской области № 256 «О режиме нерабочих дней на территории Копия письма Самарской области» от 21.10.2021, предложило, с целью снижения арендной платы принять от ООО «Галерея» часть нежилого помещения площадью 215, 7 кв.м., а именно комнаты № 2, 10, 11, 12, 13, 14, и части комнаты № 1 площадью 91, 2 кв.м., либо предоставить ООО «Галерея» скидку в размере 30 % от ежемесячной арендной платы по договору, начиная с 01.11.2021 по 28.02.2022, а в случае непринятия одного из условий, ООО «Галерея» заявило о досрочном расторжении договора с 15.01.2022.

Впоследствии, 30.12.2021 ООО «Галерея» своим письмом исх. № 34 выразило намерение продлить отношения в рамках заключенного договора аренды № 03/Г от 02.12.2013.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы с 10.09.2021 составляет 225 000 руб. 00коп., НДС не облагается.

Согласно п. 5.6 договора аренды ООО «Галерея» обязалось вносить арендную плату ежемесячно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ, по письменному соглашению сторон, не позднее 10 (десятого) числа месяца соответствующего месяцу аренды, единовременным платежом. При этом оплачиваемый месяц аренды совпадает с календарным месяцем.

В соответствии с пунктом 5.10 договора аренды в период с даты окончания срока аренды до даты подписания акта приемки-передачи помещений арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в полном объеме.

Как указывал предприниматель, ООО «Галерея» в нарушение пункта 2.3.2, пункта 5.6, пункта 5.10 заключенного договора, в период с 01.04.2022 по 10.08.2022  не исполняло свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения и оплате иных обязательных платежей, размер задолженности составил сумму 1 125 000 руб. 00коп.

Согласно пункту 6.5 договора в случае просрочки внесения оплаты полностью или частично арендной платы по договору, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафной неустойки (пени) в размере 0,1 % от суммы фактической задолженности за каждый день просрочки, что за период с 10.04.2022 по 26.08.2022 составило 156 375 руб. 00коп.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2 указанного договора аренды в состав арендной платы не включены платежи за коммунальные услуги, услуги Интернет, телефонную связь, охрану, электроэнергию, уборку мест общего пользования, уборку территории, вывоз мусора. Арендатор самостоятельно производит оплату данных платежей и иных платежей, обеспечивающих техническую эксплуатацию помещения на основании счетов, выставленных ТСН и/или иными обслуживающими организациями, между тем, как указал ответчик, ООО «Галерея» данную обязанность не исполняет.

Ответчик ссылался также на наличие у него убытков вследствие использования помещения арендатором.

По заданию ответчика было проведено обследование арендуемых помещений, по результатам которого ООО «Лаборатория инженерно-строительных технологий» составлено заключение специалиста № 22-23 от 22.11.2023, согласно которому все имеющиеся повреждения в помещениях образованы вследствие неправильной эксплуатации ООО «Галерея», неаккуратного демонтажа и отсутствия надлежащего технического обслуживания, то есть, не являются естественным износом. Стоимость восстановительного ремонта составляет 11 794 190 руб. 96 коп.

Приведенные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя со встречным иском.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ). 

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество (ст. 614 ГК РФ)

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 8.7. договора аренды арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору аренды по письменному уведомлению арендодателя об отказе от исполнения обязательств по договору аренды, не менее чем за 90 календарных дней, включая выходные и праздничные дни, до вышеуказанной даты. В этом случае арендатор возвращает арендодателю помещение в порядке и сроки предусмотренные настоящим договором.

Из материалов дела следует, что 26.10.2021 арендатор уведомил арендодателя о частичном расторжении договора аренды, начиная с 26.01.2022, т.е. об отказе от части нежилого помещения площадью 215,7 кв.м., а именно комнат № 2, 10, 11, 12, 13, 14 и части комнаты № 1 площадью 91,2 кв.м.; о возможности освобождения арендуемых помещений ранее указанного срока, если на арендуемые помещения будет подобран новый арендатор. 

При этом 14.12.2021 между сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении размера ежемесячной платы, стороны арендодателя. 

Впоследствии, 30.12.2021, ООО «Галерея» письмом исх. № 34, выразило намерение продлить отношения в рамках заключенного договора аренды № 03/Г от 02.12.2013.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отклонил ссылку Общества о начале срока исчисления 90 календарных дней для отказа от договора с 26.10.2021.

При этом в материалы дела представлено уведомление ООО «Галерея» арендодателю от 14.03.2022 о досрочном расторжении договора № 03/Г от 02.12.2013.

Таким образом, арендатор реализовал право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды посредством направления арендодателю соответствующего письменного уведомления.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно установил, что обязательства сторон из договора аренды № 03/Г от 02.12.2013 прекратились 15.06.2022 (по истечении 90 дней после направления уведомления арендатора от 14.03.2022 о расторжении договора).

Доводы истца о том, что письмо от 30.12.2021 носило информационный характер, а уведомление об отказе от договора было направлено ответчику 26.10.2021, повторно 15.11.2021, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку из материалов дела не следует, что после 30.12.2021 и до 14.03.2022 Общество уведомляло ответчика о расторжении договора в порядком, предусмотренном п. 8.7 договора.

Доводы ответчика о продолжении арендных отношений сторон со ссылкой на гарантированное арендатором отсутствие намерения досрочного расторжения договора в п.3 дополнительного соглашения от 26.04.2020, письмо арендатора от 30.12.2021, договоренности сторон, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку  возможность отказа арендатора от договора предусмотрена пунктом 8.7. договора аренды, чем он воспользовался, уведомив арендодателя.

В дело представлен акт приема-передачи помещения от 30.04.2022, подписанный арендатором в одностороннем порядке (т.1, л.д. 40-41). Как пояснил ответчик, данный акт не подписан в связи с  разногласиями сторон по выявленным недостаткам помещения после аренды.

Ответчиком при этом не оспаривалось, что помещение истцом освобождено, им не используется. 

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды прекратил свое действие 15.06.2022, помещение к указанному времени было фактически истцом освобождено, оснований считать договор аренды действующим после 15.06.2022 не имеется.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, не использование ответчиком помещения исключает обязанность по внесению арендных платежей.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы после 15.06.2022   не подлежали удовлетворению.

Судом первой инстанции был произведен расчет арендной платы за период с 01.04.2022 по 14.06.2022, в соответствии с которым сумма задолженности составила 555 000 руб. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя в указанной части.

Доводы Общества о необходимости зачета внесенного им обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку  доказательств внесения данного платежа истцом не представлено. Ответчик данные обстоятельства оспаривал.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в соответствии с п. 5.3 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора сумма внесенного обеспечительного платежа возврату не подлежит.

Относительно требования предпринимателя о взыскании с Общества штрафных санкций за несвоевременную уплату арендных платежей судом первой инстанции верно были учтены положения действовавшего в спорный период Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, которым был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. 

Поскольку период начисления пени приходится на время действия моратория (с 10.04.2022 по 26.08.2022) в удовлетворении требования арендодателя о взыскании неустойки судом первой инстанции правомерно отказано.

Требование предпринимателя об обязании ООО «Галерея» производить оплату по коммунальным платежам, за техническое обслуживание, за услуги по капитальному ремонту, за вывоз мусора, за отопление, за водоотведение, водоснабжение, электроснабжение арендованных помещений до даты возврата помещения по акту приема-передачи, обоснованно было оставлено судом без удовлетворения, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 15.06.2022. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Ответчик ссылался на наличие убытков, вызванных ненадлежащим содержанием арендованного помещения истцом,  произведенной истцом перепланировкой (переустройством) помещения в отсутствие согласия арендодателя, в связи с чем, просил взыскать с Общества убытки в общем размере 11 794 190 руб.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (п.2 ст. 1064 ГК РФ).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.07.2020 N 32-П, по смыслу пункта 1 статьи 15 и статьи 1064 ГК Российской Федерации обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности в нарушение конституционных прав человека и гражданина, прежде всего права частной собственности.

   Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

  Таким образом, для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков подлежат установлению: факт причинения вреда, противоправность действий ответчика, наличие причинной связи между действиями ответчика и наступившим вредом, а также размер подлежащих возмещению убытков. Доказыванию подлежит каждое из перечисленных обстоятельств, при недоказанности любого из них в возмещении убытков должно быть отказано.

В статье 655 ГК РФ определено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, и при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как указывалось выше, двусторонний акт возврата помещения из аренды сторонами не составлялся.

При этом у сторон возникли разногласия относительно того, за какие недостатки помещения должен нести ответственность арендатор.

В отсутствие подписанного двустороннего акта приема-сдачи объекта аренды, суд  первой инстанции исходил из стоимости имущества, определенного сторонами в передаточном акте от 02.12.2013 к договору № 03/Г от 02.12.2013, в соответствии с которым стоимость передаваемого объекта аренды равна 1 760 000руб. 00коп.

Указанная сумма была определена судом первой инстанции в качестве убытков, подлежащих возмещению истцом ответчику, с чем суд апелляционной инстанции не может согласиться, поскольку передаточный акт отражает лишь стоимость передаваемого объекта аренды и не фиксирует убытки арендодателя после окончания аренды.

Со своей стороны, ответчиком было представлено  заключение специалиста ООО «Лаборатория инженерно-строительных технологий» № 22-23 от 22.11.2023, согласно которому стоимость восстановительного ремонта составляет 11 794 190 руб. 96 коп.

Поскольку между сторонами возник спор в части объема повреждений помещения после освобождения его арендатором, стоимости устранения повреждений, судом апелляционной инстанции сторонам было предложено рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы.

    По ходатайству истца определением суда от 10.11.2023  по делу была назначена строительно - техническая  судебная  экспертиза, производство которой было поручено эксперту  ООО "Агентство оценки"Гранд Истейт" ФИО6,  для разрешения экспертом следующего вопроса: "Определить стоимость  восстановительно - ремонтных работ, необходимых для устранения повреждений помещения, общей площадью 416,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, комнаты № № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14, вызванных неправильной эксплуатацией помещения арендатором по договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013  г., механическими повреждениями при демонтаже оборудования, переустройством (переоборудованием) помещения." 

В представленном суду заключении эксперта № 2023.11-136 от 13.05.2024 экспертом приведено подробное описание повреждений нежилого помещения, расположенного по адресу:  

<

...>, комнаты № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,10,11,12,13,14.

            Экспертом определено, что стоимость восстановительно - ремонтных работ, необходимых для устранения повреждений помещения, общей площадью 416,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, комнаты № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, вызванных неправильной эксплуатацией помещения арендатором по договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 г., механическими повреждениями при демонтаже оборудования, переустройством (переоборудованием) помещения, без учета износа составляет: 9 913 625 (девять миллионов девятьсот тринадцать тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 78 копеек.

            Стоимость восстановительно - ремонтных работ, необходимых для устранения повреждений помещения, общей площадью 416,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, комнаты № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, вызванных неправильной эксплуатацией помещения арендатором по договору аренды нежилого помещения № 03/Г от 02.12.2013 г., механическими повреждениями при демонтаже оборудования, переустройством (переоборудованием) помещения, с учетом износа составляет: 7 999 477 (семь миллионов девятьсот девяносто девять тысяч четыреста семьдесят семь) рублей 95 копеек.

  В судебном заседании эксперт ФИО6 дал пояснения на вопросы сторон и суда относительно представленного заключения. 

В силу ч.ч. 1,2 ст. 71  Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции признает его относимым и допустимым доказательством, поскольку оно подготовлено квалифицированным специалистом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является полным и аргументированным, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта сторонами не оспорены, о недоверии эксперту ими не заявлялось.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, что им не было сделано в ходе эксплуатации помещения. 

При таких обстоятельствах ответчик обязан возместить истцу причиненные убытки, вызванные недостатками помещения, после возвращения его из аренды.

Доводы истца о том, что недостатки могли существовать до момента передачи помещения, являются предположительными и документально не подтверждены.

Оценивая доводы Общества о произведенных им улучшениях арендованного имущества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ).

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из указанных положений закона следует, что возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.

В соответствии с п. 2.3.7 договора аренды арендатор обязался не производить переустройство, ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении без письменного согласия арендодателя. Письменное согласие на переустройство не влечет за собой возникновение у арендатора обязательства по возмещению стоимости согласованных работ. Все произведенные арендатором изменения в помещении, не согласованные с арендодателем, автоматически приобретают статус неотделимых улучшений и на усмотрение арендодателя подлежат в последующем изъятию/демонтажу и/или узакониванию данных изменений за счет арендатора, без последующей компенсации арендодателем понесенных арендатором расходов при совершении вышеуказанных действий по приведению помещений в соответствующий вид.

Из материалов дела, представленного заключения судебной экспертизы следует, что в помещении истцом было произведено переустройство (перепланировка).

Перечень произведенных работ по перепланировке представлен на стр. 13-15 заключения эксперта.

Доводы Общества о согласовании с арендодателем проведения указанных работ материалами дела не подтверждены, соответствующих доказательств истцом не представлено.

Доказательств согласования проекта перепланировки и переоборудования арендованного имущества с арендодателем в материалах дела не имеется.

Таким образом, переустройство и перепланировка помещения произведены истцом без согласования с арендодателем, стоимость таких работ возмещению не подлежит и по усмотрению  арендодателя такие изменения помещения могут быть приведены в прежнее состояние, о чем было заявлено последним.

Поскольку ответчик выразил намерение привести помещение в прежнем состояние, до произведенной перепланировки, стоимость восстановительных работ образует убытки ответчика, которые полежат возмещению истцом.

   Пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, расходы на приобретение новых материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества, входят в состав убытков, подлежащих возмещению причинителем вреда.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает возможным определить сумму подлежащего возмещению предпринимателю ущерба без учета износа в размере 9 913 625, 78 руб.

При установленных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания убытков подлежит изменению в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. В остальной части решение суда является обоснованным и оснований для его отмены судебная коллегия не находит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

В силу ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, а также судебные расходы в связи с проведением досудебного исследования, судебной экспертизы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч. 6 ст. 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Стоимость судебной экспертизы составила 120 800 руб.

Поскольку для проведения экспертизы истцом на депозитный счет суда были внесены денежные средства в размере 85 000 руб., в оставшейся части денежные средства на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения со сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 июня 2023 года по делу №А55-14184/2022   изменить, изложив абзацы 4,5 резолютивной части решения в следующей редакции.

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Галерея" (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате  в размере  555 000 руб. 00 коп. и в  возмещение ущерба сумму  9 913 625, 78 руб., расходы по уплате государственной пошлины  в  размере  70 758 руб., расходы по оплате услуг  специалиста в размере 28 024, 50 руб. 

В остальной части встречного иска отказать."

В остальной части решение суда  оставить без изменения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Галерея" (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины  по апелляционной жалобе в размере 2 402, 10 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Галерея" (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агенство независимых экспертиз "Гранд Истейт" (ИНН 

<

***> )  расходы на проведение судебной экспертизы в размере 11  724  руб. 56 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агенство независимых экспертиз "Гранд Истейт"  (ИНН 

<

***> )  расходы на проведение судебной экспертизы в размере 24 075 руб. 44 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий                                                                              Е.А. Митина                        

 

Судьи                                                                                                        В.А.  Копункин          

 

                                                                                                                  С.Ш. Романенко