АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-20317/2021

г. Ставрополь

26 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года

                                      Решение изготовлено в полном объеме  26 мая 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в заседании суда исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью ТК «Солнечный Кисловодск», п. Нежинский, ОГРН 

<

***>,

к администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края,  ст-ца Ессентукская, ОГРН: 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью  «Тепличное», Предгорный район, пос. Нежинский, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – «Склад», литер К, общей площадью 792,0 кв.м и «Административный корпус» литер И, площадью 1107 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Предгорный р-н, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное»,

при участии от истца – ФИО2, доверенность от 28.02.2023, представлен диплом о ВЮО; в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, надлежащим образом уведомленных о времени месте проведения судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью ТК «Солнечный Кисловодск» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края  (далее – ответчик, администрация) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью  «Тепличное» (далее – ООО «Тепличное»), о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – «Склад», литер К, общей площадью 792,0 кв.м и «Административный корпус» литер И, площадью 1107 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Предгорный р-н, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное»,

 

Представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковое заявление в полном объеме.

Представители администрации, ООО «Тепличное» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:12078, адрес: Ставропольский край, Предгорный район, МО Нежинского сельсовета, в границах ОАО «Тепличное», принадлежит обществу на праве аренды согласно договору аренды от 17.08.2017 № 3А

18 ноября 2019 года обществом у администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края получено разрешение № 26-521306-54-2019 на строительство на вышеуказанном земельном участке объекта капитального строительства с наименованием «Тепличный комплекс для круглогодичного выращивания овощей с блоком теплиц площадью 10 га, расположенный по адресу: Ставропольский край. Предгорный район, п. Нежинский».

В состав указанного имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией должны были войти следующие объекты капитального строительства:

блок многопролетных теплиц с пристроенным производственно-складским корпусом (с вставленным АБК), общей площадью 103 766,51 кв.м, количество этажей -1, площадью застройки 104433,23 кв.м;

котельная, общей площадью 596,53 кв.м, количество этажей - 1, площадью застройки 621,75 кв.м;

склад, общей площадью 762 кв.м. количество этажей - 1; площадью застройки 810,69 кв.м;

административный корпус, общей площадью 521,50 кв.м, количество этажей - 2, площадью застройки 308 кв.м.

Государственным автономным учреждением Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации № 76-2-1-3-0066-18 от 28.08.2018.

На вышеуказанный земельный участок был получен градостроительный план земельного участка от 21.02.2018, согласно которому построенные объекты капитального строительства «Склад» и «Административный корпус» соответствует целевому назначению и видам разрешенного использования земельного участка (для сельскохозяйственного производства) в соответствии с градостроительным регламентом данного участка.

30 ноября 2021 года общество обратилось в управление архитектуры и градостроительства администрации Предгорного муниципального округа СК о выдаче разрешение на ввод в эксплуатацию следующих объектов: «Склад» и «Административный корпус», расположенных на земельном участке по адресу: Ставропольский край. Предгорный район, МО Нежинского сельсовета, в границах ОАО «Тепличное», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 184333 кв. м. (+/-3756,73), кадастровый номер 26:29:000000:12078, принадлежащем обществу на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 17.08.2017 № 3А, с приложением необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Уполномоченный орган уведомлением от 03.12.2021 № 4860/02-20 отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду несоответствия объектов капитального строительства «Склад» и «Административный корпус» требованиям, установленным в разрешении на строительство, непредставления полного пакета документов в соответствии с частью 33 статьи 55 ГрК РФ.

В связи с отсутствием документов, подтверждающих ввод объектов в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества - «Склад», литер К, общей площадью 792,0 кв.м, «Административный корпус» литер И, площадью 1107 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Предгорный р-н, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное», не представляется возможным, в связи с чем общество обратилось с настоящим иском в суд.

Оценивая требования истца о признании права собственности, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Как следует из положений части 1 статьи 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Судом установлено, что на оконченные строительством спорные объекты недвижимости ГБУ СК «Ставкрайимущество» выданы технические паспорта от 04.10.2021, 07.10.2021, согласно которым указанные объекты недвижимости, имеют следующие технические характеристики:

- назначение - нежилое (лит. И.), использование - административный корпус, площадь в пределах внутренних границ наружных степ составляет 1 107,0 кв.м. (1 этаж -369 кв.м, 2 этаж - 369 кв.м, 3 этаж (мансарда) - 369 кв.м), общая площадь здания (лит. И) с учетом наружных стен составляет 390,4 кв.м + мансарда 390,4 кв.м., высота 6,8 м + мансарда 3,30 м, объем 3 943 куб. м, также в здании имеется водопровод, канализация, электроснабжение, отопление от групповой (квартальной) котельной и централизованное газоснабжение на общей полезной площади 1 047,8 кв. м;

- назначение - нежилое (лит. К.), использование - склад (лит. К), площадь 806,3 кв.м,  высота 7,40 м, объем 5 967 куб. м, также в здании имеется электроснабжение на общей полезной площади 792 кв.м.

Согласно постановлению о назначении комплексной строительно-технической экспертизы, назначенной нотариусом Кисловодского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3, с привлечением заинтересованных лиц администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и управления архитектуры и градостроительства администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, руководствуясь статьями 102 и 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в порядке обеспечения доказательств в случае возникновения дела в суде или административном органе было назначено проведение комплексной строительно-технической экспертизы.

Из заключения специалиста (негосударственного судебного эксперта) от 20.10.2021 № 510/21 следует, что спорные возведенные объекты недвижимости: не соответствуют проектной документации и выданному разрешению на строительство от 18.11.2019 № 26-512306-54-2019 (по результатам проведенных натурных измерений  выявлены отклонения в сторону увеличения основных параметров застройки, в том числе  общей площади, площади застройки, строительного объема, этажности, а также высоты этажей); расположены в границах земельного участка, принадлежащего обществу на праве аренда; соответствуют  требованиям ГОСТов, СНиПов, СП и строительных регламентов, применяемых к объектам данного назначения; не создают угрозу  жизни и здоровью граждан.

Как следует из технического паспорта объекта, были возведены новые объекты капитального строительства, которые отличаются параметрами, указанными в разрешении на строительство. В связи с чем, оконченные строительством объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 ГК РФ).

Отсутствие в требуемых случаях надлежащей утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности. 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 ГрК РФ любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В силу части 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).

С учетом положений части 2 статьи 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Согласно пункту 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела видно, что заявленные объекты представляют собой нежилые здания - нежилое (лит. И.), использование - административный корпус, площадь в пределах внутренних границ наружных степ составляет 1 107,0 кв.м. (1 этаж -369 кв.м, 2 этаж - 369 кв.м, 3 этаж (мансарда) - 369 кв.м), общая площадь здания (лит. И) с учетом наружных стен составляет 390,4 кв.м + мансарда 390,4 кв.м., высота 6,8 м - мансарда 3,30 м, объем 3 943 куб. м; нежилое (лит. К.), использование - склад (лит. К), площадь 806,3 кв.м,  высота 7,40 м, объем 5 967 куб. м, возведенные с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. 

Спорные объекты возведены на указанном земельном участке с нарушением параметров, поименованных в разрешении на строительство.

Произведенное увеличение площади застройки произошло в пределах земельных участков, принадлежащих истцу. 

В целях устранения сомнений в части отсутствия нарушений, допущенных при строительство объектов, по ходатайству истца по делу была проведена строительно-техническая экспертиза. 

По итогам проведения экспертного исследования подготовлено заключение эксперта от 15.02.2023 № 001/2022-Э общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертПро», согласно которому экспертом  установлены и сделаны следующие выводы:

по поставленному вопросу № 1:

Соответствуют ли нежилые здания - склад, литер К, общей площадью 792 кв.м, административный корпус, литер И, общей площадью 1 107 кв.м, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:12078 по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Предгорный, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное», установленным требованиям, в том числе, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки?

Ответ:

Нежилые здания - склад, литер К, общей площадью 792 кв.м, административный корпус, литер И, общей площадью 1 107 кв.м, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:12078, соответствуют установленным требованиям, в том числе, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки?

По поставленному вопросу № 2:

Не нарушает ли сохранение нежилых зданий, указанных в вопросе № 1,  права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан?

Ответ: 

Сохранение нежилых зданий, указанных в вопросе № 1, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и на дату осмотра не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По поставленному вопросу № 3:

Находятся ли объекты недвижимого имущества, указанные в вопросе № 1, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:12078, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Предгорный, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное»?

Ответ: 

Объекты недвижимого имущества, указанные в вопросе № 1, находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:12078, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Предгорный, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное».

Сторонами не приобщены рецензии на заключение эксперта, не заявлено ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Суд с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в совокупности с профессиональным мнением эксперта, установил, что по результатам проведенного экспертного исследования  экспертом даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Экспертное заключение от 15.02.2023 № 001/2022-Э отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством по смыслу статьи 65 АПК РФ.

Также следует отметить, что заключение экспертизы не вызвало у суда каких-либо сомнений относительно его правильности и обоснованности, при этом судом принято во внимание наличие у эксперта специализированного образования, значительного стажа работы и опыта в экспертной деятельности. 

Процессуальное значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, заключение от 15.02.2023 № 001/2022-Э признается судом надлежащим доказательством по делу.

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (пункт 8 постановления Пленума от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, следует признать, что судом установлен факт отсутствия нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при строительстве спорных объектов (статья 222 ГК РФ).

В статье 2 ГрК РФ закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 59 постановления № 22/10, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Судом установлено, что строительство спорных объектов осуществлено за счет средств общества на земельном участке, предоставленном ему на праве аренды, и по согласию собственника участка. Согласно условиям договора аренды срок аренды земельного участка определен – 15 лет с даты государственной регистрации.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у истца всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на оконченный строительством объект недвижимости: наличие прав на земельный участок; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов. Изложенное подтверждается представленными в материалы дела надлежащими  доказательствами.

При рассмотрении данного дела судом также установлены обстоятельства  отсутствия спора с третьими лицами на заявленный объект недвижимости. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)).

С учетом изложенного, требования истца о признании права собственности подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в силу судебные акты. 

Решение по настоящему делу является основанием для государственной регистрации в управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости.

Учитывая, что заявленные требования не обусловлены незаконными действиями ответчика, судебные издержки, связанные с уплатой государственной пошлины,  назначением и проведением по делу судебной экспертизы, следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью ТК «Солнечный Кисловодск», п. Нежинский, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью ТК «Солнечный Кисловодск», п. Нежинский, ОГРН 

<

***>, право собственности на объекты недвижимого имущества – «Склад», литер К, общей площадью 792,0 кв.м и «Административный корпус» литер И, площадью 1107 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, Предгорный р-н, МО Нежинского сельсовета в границах ОАО «Тепличное».

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанные объекты недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                            А.А. Говорун