ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                   Дело №  А62-10873/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   20.03.2023 

Постановление изготовлено в полном объеме    20.03.2023 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – Прокуратуры Смоленской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 14.03.2023), от  ответчиков:   Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (г. Калуга,                                 ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  – ФИО3 (доверенность от 15.12.2022) и ФИО4 (доверенность от 26.10.2022), общества с ограниченной ответственностью «Армада» (г. Самара, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 21.12.2022), в отсутствие истца –  ассоциации «Охотничье хозяйство «Дальний Кордон» (Смоленская область, Темкинский р-он, д. Горы, ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) и третьего лица – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с использованием видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области  апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Армада» и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.12.2022 по делу № А62-10873/2021 (судья Печорина В. А.) 

 

УСТАНОВИЛ:

ассоциация «Охотничье хозяйство «Дальний Кордон» (далее – ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с  исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях  (далее – управление) и обществу с ограниченной ответственностью «Армада» (далее – общество), в котором просило:

 - признать недействительными торги по продаже посредством публичного предложения федерального имущества: 

земельного участка общей площадью 4600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы; 

нежилого здания (охотничьей базы) общей площадью 374,5 кв. метров, расположенной по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы; 

- признать недействительным договор купли-продажи указанных объектов, заключенный по результатам оспариваемых торгов, и  применить последствия недействительности  сделки в виде возврата в федеральную собственность вышеуказанного земельного участка и здания.

Определением от 28.12.2021 исковое  заявление принято к производству  и делу присвоен № А62-10873/2021.

Определением суда от 01.02.2022, принятым на основании статьи 52 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица  привлечена Прокуратура Смоленской области (далее – прокуратура), которой  впоследствии  подан самостоятельный иск  к управлению и  обществу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 4600 кв. метров, расположенного по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, и  охотничьей базы (нежилого здания) общей площадью 374,5 кв.м, расположенной по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, заключенного 19.03.2021;  применении последствий недействительности указанной сделки.

Определением от 01.07.2022  исковое  заявление  прокурора принято к производству  и делу присвоен № А62-5079/2022. Одновременно указанным  определением дела № А62-5079/2022 и №  А62-10873/2021 объедены  в  одно  производство  для их  совместного  рассмотрения  с присвоением объединенному делу №   А62-10873/2021.

Определением суда от 29.03.2022, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ООО Консалтинговая компания «Аргус» ФИО6.

Решением суда от 20.12.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением,  управление  и общество обратились с апелляционными жалобами, в которых просят  решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявители ссылаются на отсутствие оснований для признания торгов недействительными, сообщая, что спорный договор  был заключен  посредством публичного предложения (торги в форме аукциона  признаны  несостоявшимися) в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О  приватизации государственного  и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении  продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме». Информируют,  что  земельный участок  с кадастровым номером 67:20:08800101:10 с расположенным на нем объектом (охотничьей базой с кадастровым номером  67:20:0880101:41) включены  в прогнозный план (программу) приватизации  федерального  имущества на 2020-2022 годы; доказательств неправомерности действий управления по реализации имущества и его передачи на торги, не представлено, что  влечет отказ в удовлетворении требования о признании торгов недействительными; истец извещался о  включении спорного федерального имущества в  прогнозный план приватизации (письмо от 16.04.2019 № 785-67/БИ).  Отмечают, что  земельный участок предоставлен ассоциации в аренду позднее строения, для целей его эксплуатации, это говорит о связи спорных  объектов; первоначально  объекты предоставлялись ассоциации в аренду единовременно  по  договорам, зарегистрированным 08.04.2013; из фототаблиц осмотра земельного участка и здания  видно, что вся площадь земельного участка используется для размещения  охотничьей базы.  Полагают, что  сделанный  судебным экспертом вывод  о наиболее эффективном использовании  объектов  и определении  их иной цены не    свидетельствует о недостоверности  отчета  об оценке № 00020-12, составленного по заказу управления; на  указанный отчет  представлено  положительное экспертное заключение СРО, а на заключение  судебной экспертизы – подготовлена рецензия, которой выявлены нарушения, влияющие на итоговую стоимость объектов; различные выводы  о стоимости  имущества, указанные в отчете об оценке и заключении  экспертизы, обусловлены  их составлением в разные даты (на 11.09.2020 и на 15.03.2021 соответственно) и выбором разных аналогов;  на момент продажи объектов (15.03.2021) (посредством публичного предложения по причине  признания торгов несостоявшимися, что предусматривает снижение начальной продажной цены)  не требовалось проведения новой оценки, что также свидетельствует о невозможности принятия во внимания  заключения судебной экспертизы. Считают, что подп. 7 части 8 статьи 39.11 Земельного  кодекса Российской Федерации  не применим к возникшему спору, так как в силу  части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статьи 28 Закона № 178-ФЗ, разъяснений  пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», приватизация строений осуществляется одновременно с земельным участком, на котором они расположены.  Утверждают, что вывод суда о необходимости  формирования земельного участка для целей приватизации непосредственно  под строением, не основан на фактических обстоятельствах дела, так как не соответствует  распоряжению Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р и приказу Росимущества от 24.03.2020 № 75, которые не оспорены и не признаны недействительными. Обращают внимание на то, что  указанными актами  спорное имущество включено в один лот для совместной приватизации. Общество в апелляционной жалобе указывает на необходимость проведения повторной экономической экспертизы рынка для ответа на вопрос об изменении цен в период с 11.09.2020 (даты составления  отчета об оценки)  до 15.03.2021  (даты, на которую определена стоимость по результатам судебной экспертизы).            

В отзывах  прокурор и общество просят решение оставить без  изменения,  апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  Указывают, что  основанием  иска прокурора  явилось нарушение законодательства об оценочной деятельности, а не определение оценщиками  различной стоимости  недвижимого имущества; в ходе рассмотрения дела установлено, что стоимость приватизируемого имущества определена на основании недостоверного отчета об оценке (не проведен осмотр объектов оценки, их описание, повлекшие  неверный вывод об использовании имущества   и неправильный выбор подходов и методов расчета). Полагают ненадлежащим доказательством положительное заключение  отчета об оценке, составленное СРО,  так как  в его исследовательской части  приведены данные, не соответствующие действительности (в противоречие с  самим отчетом имеется ссылка на проведение осмотра объектов). Считают, что  дата проведения оценки (11.09.2020), указанная в спорном отчете,  и   дата оценки, указанная в экспертизе (15.03.2021) не опровергает установленных нарушений, поскольку опрошенные  судом эксперт и специалист подтвердили,  что в  период между этими датами  значительных изменений в стоимости не происходило.  Отмечают, что  площадь земельного участка в 12 раз превышает площадь застройки здания, а это  опровергает позицию ответчиков  о неразрывном единстве  объектов.  Иной подход, по мнению общества,  приведет к  возможности обойти  законодательный запрет для  недобросовестных участников торгов.  Указывают, что не имеет значения факт  не оспаривания  нормативных актов, на основании которых осуществлена приватизация, поскольку установлены нарушения при  реализации указанных актов.   Обращают внимание на то, что определенная управлением  рыночная стоимость  имущества значительно меньше ее кадастровой стоимости, которая в силу части 2 статьи 3 Федерального  закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», определяется на основе рыночной информации, связанной с  экономическими характеристиками  объекта.  

В судебном заседании  представители сторон (истца – Прокуратуры Смоленской области  и  ответчиков)  поддержали позиции, изложенные в апелляционных  жалобах и отзывах на нее.  

Ассоциация  и   третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений присутствующих представителей сторон, судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей управления, общества и прокуратуры,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалобы не подлежат удовлетворению. 

Как видно из материалов дела,  13.03.2013 между ассоциацией (арендатор) и управлением (арендодатель) заключен договор № 18-13 аренды нежилого  здания (охотничьей базы) общей площадью 374,5 кв. метров, расположенной по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы.

Позднее, 04.03.2016, между ассоциацией (арендатор) и управлением (арендодатель) заключен  договор аренды № ОЗ-ЗМ-16 земельного участка общей площадью 4600 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы,  сроком действия  до 31.03.2023. согласно пункту 1.3  указанного договора на земельном участке находится охотничья база,  предоставленная ассоциации в аренду.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260 «Об утверждении прогнозного плана приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы» в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы включен земельный участок площадью 4600 кв. метров, кадастровый номер 67:20:0880101:10 с расположенным на нем объектом недвижимого имущества – нежилым зданием  охотничьей  баз,  кадастровый номер 67:20:0880101:41, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы.

На основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 24.03.2020 № 75 «Об организации деятельности территориальных органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом по приватизации иного имущества, включенного в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы» и распоряжения управления  от 05.02.2021 № 40-37-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 4600 кв. метров, кадастровый номер 67:20:0880101:10, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества - охотничья база, кадастровый номер 67:20:0880101:41, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы» в единой информационной системе на сайте torgi.gov.ru на торговой площадке АО «Российский аукционный дом» и на официальном сайте продавца https ://tu40/rosim.ги/ размещена информация о продаже указанных объектов посредством публичного предложения; проведение продажи посредством публичного предложения назначено на 15.03.2021, датой начала приема заявок указано 08.02.2021, датой  окончания приема заявок –  09.03.2021, датой определения участников – 11.03.2021.

Цена первоначального предложения определена на основании отчета № 00020-12 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - охотничья база, площадью 374,5 кв. метров, с кадастровым номером 67:20:0880101:41, находящаяся на земельном участке площадью 4600 кв. метров, кадастровый номер 67:20:0880101:10, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы», подготовленного ООО «Консалтинговая компания «Аргус», в соответствии которым рыночная стоимость недвижимого имущества составила 537 000 рублей с учетом НДС (в том числе, охотничья база – 439 000 рублей, земельный участок – 98 000 рублей). 

По результатам продажи имущества посредством публичного предложения 15.03.2021 общество признано победителем как лицо,  предложившее наилучшую цену приобретения имущества в размере  751 800 рублей.

19.03.2021 между управлением  и обществом  заключен договор купли-продажи спорного  имущества  по указанной цене.

Ассоциация, ссылаясь на то, то земельный участок, как предоставленный в аренду,  не мог выступать предметом торгов, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

В свою очередь, прокурор, ссылаясь на то, что начальная цена подлежащего приватизации государственного имущества определена на основании недостоверного отчета и является необоснованной, продажа объектов недвижимого имущества осуществлена по явно заниженной стоимости, вследствие чего нарушены публичные интересы и Российской Федерации причинен ущерб, обратился с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма императивно определяет правовые последствия признания торгов недействительными в виде недействительности заключенной по результатам торгов сделки.

Поскольку торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, при рассмотрении требований об оспаривании торгов и оспаривании сделки, заключенной по результатам торгов, надлежащими ответчиками являются организатор и победитель торгов, а также лица, являющиеся сторонами такой сделки.

Кроме этого, в  силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 – 75 постановления   Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В силу пунктов 1, 5 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно статье 12 Закона № 178-ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ)  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: 

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 12 Закона № 135-ФЗ следует, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что  в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

 В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ)  (пункт 2 информационного письма № 92).

В настоящем случае на основании рыночной стоимости определялась цена сделки купли-продажи, при этом  прокурором заявлены  доводы о ее существенном занижении (что повлекло причинение ущерба публичным интересам в виде  недополучения бюджетом  соответствующих денежных средств).

Проверяя указанные доводы,  суд установил,  что имеются документы об оценке одних и тех же объектов, стоимость которых изменилась в меньшую сторону при общей тенденции роста цен на объекты недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке от 05.03.2013 № 051/13-С «По определению рыночной стоимости и рыночной величины годовой арендной платы для недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы», подготовленному независимым оценщиком ООО «МАНЭ - Смоленск», рыночная стоимость объекта оценки – охотничья база, площадью 374,5 кв. метров, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, составляла 2 185 979 рублей без НДС и 2 579 456 рублей с НДС. 

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, по состоянию на 12.03.2021 кадастровая стоимость объекта - охотничья база, площадью 374,5 кв. метров, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, определена в размере 3 218 883 рублей 5 копеек. 

В соответствии с отчетом от 21.12.2015 № 54025-4 «Об оценке рыночной стоимости федерального недвижимого имущества с определением рыночного размера годовой арендной платы земельного участка, общей площадью 4600  кв.м, по адресу: РФ, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы», рыночная стоимость земельного участка составляла 34 860 рублей (что следует из приложения к договору аренды). 

Согласно выписке из ЕРГН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 4600 кв. метров, с кадастровым номером 67:20:0880101:10, по адресу: РФ, Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, по состоянию на 12.03.2021, имеет  кадастровую  стоимость  в размере 107 134 рублей. 

При проведении торгов 15.03.2021 минимальная стоимость объекта отчуждения была определена ответчиком на основании отчета № 00020-12 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества», подготовленном ООО «Консалтинговая компания «Аргус», согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества - составляет : 537 000 рублей с учетом НДС или  463 833 рублей 33 копеек без учета НДС ( из которых, с учетом НДС: охотничья база - 439 000 рублей, земельный участок – 98 000 рублей; без учета НДС: охотничья база – 365 833 рублей 33 копеек, земельный участок – 98 000 рублей).

Между тем, согласно  общедоступной информации, размещенной в сети Интернет (которая в силу части 1 статьи 69 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, признана судом общеизвестным обстоятельством), по состоянию на декабрь 2021 года (т.е. через 9 месяцев после заключения договора купли-продажи спорного имущества),  размещено объявление о продаже спорных объектов (охотничья база, площадью 374,5 кв. м с кадастровым номером 67:20:0880101:41,  находящаяся на земельном участке площадью 4600 кв. м, кадастровый номер 67:20:0880101:10, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы) по  цене  4 900 000 рублей.

При таких обстоятельствах  определением суда от  14.04.2022 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Аудиторско-оценочная компания «ЛТ консалт» (эксперт ФИО7).

Согласно экспертному заключению от 23.05.2022, по состоянию на 15.03.2021 (дату определения победителя торгов) рыночная стоимость спорного земельного участка составила  598 000 рублей, охотничьей базы – 3 040 800 рублей с НДС (20 %), всего -               3 638 800 рублей с НДС;  отчет об оценке № 00020-12 от 11.09.2020, составленный ООО «Консалтинговая компания «Аргус», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности – пунктам 10, 11а, 11б, 24б Федеральных стандартов оценки № 7, пункты 8, 8.2.3  Федеральных стандартов оценки  № 3 (оценщик делает вывод об  использовании  объектов для производственно-складского назначения, в то время  как текущее использование  объекта –  охотничья база на землях населенных пунктов; в анализе рынка отсутствуют выводы  о ценах и арендных ставках в сегменте, к которому относится объект оценки; обзор рынка выполнен для Брянской области, в то время как объекты находятся в Смоленской области; в описании   объекта  оценки отсутствует информация  о наличии/отсутствии   коммуникаций; при расчете   стоимости затратным подходом  использованы материалы  при определении базисного  стоимостного показателя к уровню цен 1969 года из сборника УПВС; при проведении оценки ООО «Консалтинговая компания «Аргус» не проводился осмотр объекта оценки, что не позволило оценщику объективно оценить эффективное использование объекта оценки – охотничьей базы; применение затратного подхода  может повлечь  искажение  рыночной стоимости; при определении  стоимости по сравнительному подходу отсутствует описание применения весовых коэффициентов к объектам-аналогам) (т .3, л. д. 21-38)

В дополнительно представленных  экспертом  письменных пояснениях  (по результатам проведенного осмотра с приложением  фотоматериалов)  в качестве наиболее эффективного использования определен вид использования, соответствующий фактическому – охотничья база, как место для временного проживания охотников, оборудованное спальными местами, кухней, санузлами;  вывод ООО «Консалтинговая компания «Аргус» о том, что наиболее эффективным видом использования объекта является производственно-складское помещение ничем не обоснован, кроме того, оценщик в указанной части ссылается на соответствие указанного вида фактическому, однако, как следует из материалов дела и назначения объекта, последний не относится к зданиям производственного назначения.

Различный подход к оценке эффективного вида использования  привел к значительным различиям в оценочной стоимости объекта, так как именно указанный критерий является основополагающим при выборе объектов-аналогов при применении сравнительного подхода к оценке.

 В соответствии с пунктом 2 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

По результатам исследования отчета  об оценке и экспертного заключения  суд установил,  что  и оценщик ООО «Консалтинговая компания «Аргус», и эксперт ФИО7 в качестве основного выбрали сравнительный подход, отказавшись от применения доходного и затратного подходов. 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом  для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки  (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу  ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 10 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по  показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению  и т.п. 

При этом  неверно  (не подтвержденное осмотром)  определение оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Аргус» наиболее эффективного вида использования объекта оценки позволило суду согласиться с выводами эксперта ФИО7, изложенными в заключении судебной экспертизы. 

В судебном заседании 12.09.2022 по ходатайству  общества в порядке статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в качестве специалиста также был  опрошен оценщик ФИО8, который,  как и эксперт ФИО7, в судебном заседании 12.09.2022 (аудиопротокол)  однозначно подтвердили, что с 2013 года рынок недвижимости имел стойкую тенденцию к росту цен. 

Данное обстоятельство  подтверждается и отчетом  об оценке от 05.03.2013 № 051/13-С «По определению рыночной стоимости и рыночной величины годовой арендной платы для недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское. дер. Горы», подготовленному независимым оценщиком ООО «МАНЭ - Смоленск» (составлен на момент передачи имущества в аренду), согласно которому  рыночная стоимость охотничьей базы площадью 374,5 кв. м, по адресу: Смоленская область, Темкинский район, с/п Кикинское, дер. Горы, составила  2 579 456 рублей с НДС, кадастровая стоимость  этого же объекта   (которая представляет собой разновидность рыночной стоимости) определена в размере 3 218 883 рублей 50 копеек.

При этом  оценкой ООО «Консалтинговая компания «Аргус» никак не обосновано резкое снижение стоимости нежилого здания (охотничьей базы) до 439 000 рублей.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом данных экспертом пояснений, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Изложенные заявителями возражения по экспертному заключению не принимаются судом как не основанные на содержании экспертизы. По существу указанные возражения сводятся к несогласию с выводами, сделанными специалистом в области соответствующих познаний.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной  и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом,  не является предметом судебного рассмотрения, поскольку  определяется лицом, проводящим  исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В  отчете  указаны  источники  получения  информации,  в материалы  дела  экспертом  представлены  распечатки  использованных им справочных  изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Довод управления о  том, что  надлежащим доказательством является представленное в материалы дела положительное заключение отчета, составленное СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков»  отклоняется, поскольку определение рыночной стоимости путем проведения судебной экспертизы, при наличии  нескольких различных отчетов оценщиков,  не противоречит сложившейся судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 № 301-ЭС21-25014, от 07.09.2020 № 306-ЭС20-11119,  постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2016 № Ф09-4310/2016).  

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта по своему содержанию не должен содержать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанные обстоятельства  позволили суду прийти к правомерному выводу о том, что  при заключении оспариваемого  договора  были нарушены требования к порядку определения начальной  цены  реализации имущества, данная цена была занижена,  что  повлияло  на интересы публичного образования (как следствие, неопределенного круга) ввиду неполучения им  возможного дохода от  реализации имущества.  

Ссылка заявителей на то, что оценка  объектов  произведена оценщиком  ООО «Консалтинговая компания «Аргус» на 11.09.2020, а экспертом ФИО7  на иную дату  – 15.03.2021, правомерно  отклонена судом первой инстанции, так как в судебном заседании 12.09.2022 опрошенный  эксперт  и привлеченный  специалист-оценщик  подтвердили, что рост стоимости объектов недвижимости в период с 11.09.2020 по 15.03.2021 не мог составить более 10 %, что является незначительным отклонением от установленной экспертизой стоимости.

Указание заявителей  на то, что на основании заключения специалиста о том, что экспертом ФИО7 при расчете рыночной стоимости земельного участка объекта необоснованно применена корректировка в размере + 6,0%, признано судом  несостоятельной, так как эксперт ФИО7 согласился с указанным замечанием и в дополнительных пояснениях привел расчет стоимости земельного участка с учетом устранения ошибки. На основании корректировка (дополнения) расчета с целью выяснения влияния на итоговую стоимость земельного участка, погрешность изменения итоговой стоимости оказалась  незначительной и изменилась  на минус 4 % (- 23 000 рублей), ввиду чего  оценочная стоимость земельного участка, с учетом этой  корректировки, уменьшилась с 598 000 рублей до 575 000 рублей (т.е.  не существенно).

Ссылка общества на  представленную  на заключение эксперта  рецензию, в которой изложены замечания к судебной экспертизе, и которой, по его утверждению, опровергаются выводы экспертизы, не принимается судом.

Указанная рецензия по существу представляют собой субъективное мнение лица, ее составившего, и не отменяет выводы судебной экспертизы. Между тем одно лишь субъективное несогласие и иное толкование экспертного заключения не может признаваться достаточным для непринятия экспертного заключения в качестве доказательства по делу (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484).

Довод общества о том, что  судом неверно применен  подпункт 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности,  не может быть предметом аукциона, если  он предоставлен в аренду, не влияет на принятие решение.

В данном случае предметом торгов являлся не земельный участок как самостоятельный объект,  а объект  недвижимости (нежилое здание) с земельным участком под ним, что в силу     7 статьи 3 Закон № 137-ФЗ, статьи 28 Закона № 178-ФЗ, разъяснений  пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» требует одновременной приватизация строения и  земельного участка, на котором оно расположено.

В то же время  по смыслу статьи 28 Закона № 178-ФЗ отчуждаемый земельный участок, занимаемый приватизируемым имуществом,  должен  передаваться в размере, необходимом  для его  использования.

Применительно по аналогии  к  правовому  подходу, сформулированному  в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта  арендуемого им земельного  участка без публичных торгов орган власти  обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на  участке, градостроительных и иных требований,  предъявляемых к  эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего  населенного пункта (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409).

Факт формирования земельного участка для целей передачи в аренду не свидетельствует о том, что именно в указанной площади земельный участок необходим для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Земельные участки являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства; в  отношении таких участков производится государственный кадастровый учет; при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ; факт раздела земельного участка, равно как и снятия с  кадастрового учета,  сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07).

Таким образом,   реализуя  объект недвижимости  с земельным участком, на котором он расположен,  управление должно было   обосновать  необходимость  превышения его площади    почти в 12 раз. Таких доказательств  суду не представлено, а ссылка  управления на то, что  ему не было известно о  мотивировке решения в части указания на несоразмерность  площадей объектов, не препятствовала   представить такие доказательства в суд апелляционной инстанции  в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

При этом, вопреки позициям заявителей, из договора аренды земельного участка, заключенного  между управлением и ассоциацией 04.05.2016 (т .1, л. д. 17), не следует,  что  спорный земельный участок предоставлялся для целей эксплуатации   объекта недвижимости (охотничьей базы). Само по себе указание в пункте 1.3  указанного договора на расположение  охотничьей базы на земельном участке не свидетельствует  о том, что  переданная в аренду площадь необходима для ее эксплуатации. 

Доводы о том, что  реализация спорного имущества осуществлялась на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р и приказа Росимущества от 24.03.2020 № 75, которые не оспорены и не признаны недействительными,  не имеет значения, поскольку судом  установлены нарушения при  реализации указанных актов.

Доводы апелляционных жалоб были известны суду первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном акте; указанные доводы направлены на переоценку выводов суда. Рассмотрев спор повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12, из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем  исследовании обстоятельств дела, не может быть  отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. 

 Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе общества подлежит отнесению на  заявителя. Поскольку управление в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.12.2022 по делу № А62-10873/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко   

                         Н.В. Заикина