Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96415/2021

23 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  23 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царевой А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Отраслевые решения" (адрес:  Россия 199406, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. ГАВАНСКАЯ ДОМ/38, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 8-Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчики: 1) федеральное государственное унитарное предприятие "Дирекция по инвестиционной деятельности" (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 34, лит. А, ОГРН 

<

***>); 2) индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 319784700062133, ИНН 

<

***>); 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург город, улица Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) акционерное общество «Экран»; 2) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области 

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 26.01.2022),

- от ответчиков: 1) ФИО3 (доверенность от 19.01.2022), 2) ФИО4 (доверенность от 11.05.2022), 3) не явился, извещен,

- от третьих лиц: 1-2) не явились, извещены, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 05.04.2021 № 01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны (далее – Договор), о применении последствий недействительности сделки в виде признания Договора действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (далее – ФГУП «Экран»).

Определением суда от 01.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1, являющийся новым арендатором объекта недвижимости – объекта аренды по Договору.

Представитель истца в судебном заседании 29.04.2022, уточнив заявленные требования, просил:

- признать недействительным односторонний отказ Предприятия от исполнения обязательств по Договору;

- признать последующую сделку - договор аренды № Д2022-А/17 от 16.02.2022 федерального недвижимого имущества - защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, недействительной;

- применить последствия недействительности сделок в виде признания Договора -  действующим;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 в отношении сооружения, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска.

Также представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков предпринимателя ФИО1 и Управления Росреестра.

Определением суда от 29.04.2022 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены предприниматель ФИО1 и Управление Росреестра.

Представитель ответчика в судебном заседании 29.04.2022 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущества) с учетом того, что спорный объект является собственностью Российской Федерации, а полномочия собственника на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области осуществляет МТУ Росимущества.

Определением от 29.04.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МТУ Росимущества.

В поступившем в суд отзыве акционерное общество (далее – АО) «Экран» просило произвести замену в порядке процессуального правопреемства ФГУП «Экран» на АО «Экран».

Определением, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 10.06.2022 (полный текст изготовлен 19.06.2022), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора (ФГУП «Экран») заменено в порядке процессуального правопреемства на АО «Экран».

В судебном заседании 29.07.2022 представитель истца, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил:

- признать недействительным односторонний отказ от исполнения обязательств по Договору;

- признать последующую сделку - договор аренды № Д2022-А/17 федерального недвижимого имущества - защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, от 16.02.2022 недействительной;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания Договора – действующим;

- применить последствия недействительности последующей сделки - договора аренды № Д2022-А/17 федерального недвижимого имущества - защитного сооружения гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, от 16.02.2022 – истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя ФИО1 защитное сооружение гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А;

- обязать Управление Росреестра погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 в отношении сооружения, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А.

Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, а представители Предприятия и предпринимателя ФИО1 иск не признали по мотивам, изложенным в отзывах (с учетом дополнений).

Оснований для удовлетворения ходатайства предпринимателя ФИО1 об исключении из материалов дела представленных истцом доказательств судом не установлено с учетом положений статей 8, 9, 41, 64, частей 2-4 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ, разъяснений, данных в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

При этом доводы, изложенные ФИО1 в названном ходатайстве, подлежат исследованию судом при оценке доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ.

Управление Росреестра и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

От Управления Росреестра в материалы дела поступил отзыв на иск с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, ФГУП «Экран» (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.04.2021 заключили Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение 1 (убежище), назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1),  площадь застройки 636,2 кв.м, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> сооружение 1 (убежище), литера А, являющееся федеральной собственностью, а так же защитным сооружением гражданской обороны (ЗС ГО).

Согласно п.2.1 Договора срок его действия устанавливается на 15 лет с 05.04.2021 по 05.04.2036.

В соответствии с п. 5.1 Договора арендная плата определяется в соответствии с протоколом о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества № 2 от 12.03.2021 на помещения ЗС ГО.

Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи и технического состояния от 05.04.2021.

Распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях № 33-566-р от 06.04.2021 ЗС ГО с кадастровым номером 78:42:1811607:3147 закреплено за Предприятием.

Право хозяйственного ведения зарегистрировано за Предприятием 11.08.2021.

В поступившей истцу 31.08.2021 претензии Предприятие указало на переход к нему прав арендодателя по Договору, сообщило о выявлении в ходе осмотра объекта 17.08.2021 нарушений условий Договора, потребовало устранить их в десятидневный срок с момента получения претензии.

В уведомлении от 16.09.2021 № исх-1695/2021 Предприятие, сославшись на неустранение выявленных в ходе проверки 17.08.2021 нарушений, выразившихся в:

1) несоблюдении арендатором в нарушение п. 1.3, п. 4.1.2 Договора требований, установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, ЧС и ликвидации стихийных бедствий, предъявляемых к объектам ЗС ГО;

2) неисполнении в нарушение п.п. 1, 4.1.3 Договора обязанности по регистрации Договора в Управлении Росреестра;

3) неисполнении арендатором в нарушение п.п. 3, п. 4.1.3 Договора обязательства по страхованию Объекта;

4) незаключении арендатором в нарушение п.п. 2, 4.1.3 Договора договоров с ресурсоснабжающими организациями (ГВС, водоотведение, электричество);

5) неосуществлении арендатором в нарушение п. 4.1.4 Договора текущего ремонта Объекта, ремонта находящегося внутри Объекта оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, равно как и специального инженерно-технического оборудования ЗС ГО;

6) прокладке в нарушение п. 4.1.5 Договора скрытым/открытым способом электрической проводки, монтаже скрытым/открытым способом разводки системы водоснабжения, водоотведения;

7) осуществлении в нарушение п. 4.1.8 Договора врезки к инженерным системам ЗС ГО (канализация, водоснабжение);

8) необеспечении в нарушение п. 4.1.19 Договора противопожарной безопасности Объекта, невыполнении требований, предъявляемых МЧС к эксплуатации объектов ЗС ГО;

9) нехранении в нарушение п. 4.1.20 Договора на Объекте указанных в данном пункте документов;

10) несодержании в нарушение п. 4.1.23 Договора территории над Объектом в надлежащем состоянии, зарастании ее сорняками;

11) неразработке и неутверждении арендатором в нарушение п. 4.1.26 Договора плана-графика освобождения ЗС ГО на период ЧС.

12) необслуживании в нарушение п. 4.1.31 Договора металлических частей оборудования, существенность указанных нарушений, в порядке п. 7.3 Договора в одностороннем порядке отказалось от его исполнения, потребовало до 30.09.2021 освободить занимаемые помещения и передать их по акту.

 Посчитав данный отказ необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, на основании проведенного открытого аукциона по извещению № 301221/8050415/02 и протокола от 31.01.2022 № 2 Предприятие 16.02.2022  заключило в отношении спорного ЗС ГО договор аренды  № Д2022-А/17 с ФИО1; Управлением Росреестра осуществлена государственная регистрация договора от 16.02.2022 № Д2022-А/17, объект передан ФИО1 (арендатору) по акту от 16.02.2022.

С учетом изложенных обстоятельств по ходатайству истца к участию в деле привлечены соответчики; истец уточнил заявленные требования, уточнения приняты судом.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Как установлено статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 7.3 Договора арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по Договору и расторгнуть Договор досрочно в одностороннем (внесудебном) порядке с письменным уведомлением арендатора о расторжении Договора в следующих случаях:

7.3.1. Отказа арендатора от подписания акта приема-передачи имущества.

7.3.2. Если арендатор два раза и более по истечении установленного Договором срока для внесения арендной платы не вносит арендную плату в полном объеме.

7.3.3. Если арендатор в течение двух месяцев не оплачивает коммунальные, эксплуатационные услуг и услуги телефонной связи.

7.3.4. При использовании ЗС ГО не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.3. Договора, а также при предоставлении арендатором ЗС ГО иным лицам, в том числе при передаче арендатором ЗС ГО либо его части в субаренду либо третьим лицам без согласования с арендодателем.

7.3.5. В случаях, предусмотренных п. 4.4.2. Договора.

7.3.6. При эксплуатации арендованного ЗС ГО с нарушением правил санитарной, противопожарной и технической безопасности.

7.3.7. Неисполнение арендатором полностью или частично условий Договора, а именно: использование помещений ЗС ГО по не целевому назначению, указанному в п. 1.3. Договора, невнесение платы за предоставленные коммунальные, эксплуатационные услуги и услуги телефонной связи, более одного срока, либо недоплата, повлекшая задолженность в размере более двухмесячной арендной платы, существенное ухудшение состояния ЗС ГО, передачи арендуемых помещений ЗС ГО арендатором другим лицам без согласия арендодателя, проведения арендатором переоборудования или перепланировки ЗС ГО, без согласования с арендодателем и Главным управлением МЧС России по г. Санкт-Петербургу, нарушения норм природоохранного и экологического законодательства, требований Федерального закона от 12.02.1998 № 28-ФЗ «О гражданской обороне», Федерального закона от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, «Правил эксплуатации ЗС ГО», утвержденных приказом МЧС от 29.12.2002 № 583, «Порядка содержания и использовании ЗС ГО в мирное время»,

утвержденного приказом МЧС от 21.07.2005 № 575, СП 88.13330.2014 «СНиП II-11-77* Защитные сооружения гражданской обороны». При этом остаток обеспечения внесенного в денежной форме, на счет арендатора не возвращается, а засчитывается в доход предприятия или расходуется предприятием на возмещение затрат, связанных с ремонтом ЗС ГО.

7.3.8. При систематическом нарушении (два и более раза) арендатором принятых на себя любых обязательств по Договору, а также при наличии других оснований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и Договором.

В уведомлении от 16.09.2021 № исх-1695/2021 Предприятие сослалось на неустранение выявленных в ходе проверки 17.08.2021 нарушений, выразившихся в:

1) несоблюдении арендатором в нарушение п. 1.3, п. 4.1.2 Договора требований, установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, ЧС и ликвидации стихийных бедствий, предъявляемых к объектам ЗС ГО;

2) неисполнении в нарушение п.п. 1, 4.1.3 Договора обязанности по регистрации Договора в Управлении Росреестра;

3) неисполнении арендатором в нарушение п.п. 3, п. 4.1.3 Договора обязательства по страхованию Объекта;

4) незаключении арендатором в нарушение п.п. 2, 4.1.3 Договора договоров с ресурсоснабжающими организациями (ГВС, водоотведение, электричество);

5) неосуществлении арендатором в нарушение п. 4.1.4 Договора текущего ремонта Объекта, ремонта находящегося внутри Объекта оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, равно как и специального инженерно-технического оборудования ЗС ГО;

6) прокладке в нарушение п. 4.1.5 Договора скрытым/открытым способом электрической проводки, монтаже скрытым/открытым способом разводки системы водоснабжения, водоотведения;

7) осуществлении в нарушение п. 4.1.8 Договора врезки к инженерным системам ЗС ГО (канализация, водоснабжение);

8) необеспечении в нарушение п. 4.1.19 Договора противопожарной безопасности Объекта, невыполнении требований, предъявляемых МЧС к эксплуатации объектов ЗС ГО;

9) нехранении в нарушение п. 4.1.20 Договора на Объекте указанных в данном пункте документов;

10) несодержании в нарушение п. 4.1.23 Договора территории над Объектом в надлежащем состоянии, зарастании ее сорняками;

11) неразработке и неутверждении арендатором в нарушение п. 4.1.26 Договора плана-графика освобождения ЗС ГО на период ЧС.

12) необслуживании в нарушение п. 4.1.31 Договора металлических частей оборудования, существенность указанных нарушений, в порядке п. 7.3 Договора в одностороннем порядке отказалось от его исполнения, потребовало до 30.09.2021 освободить занимаемые помещения и передать их по акту.

Вместе с тем довод Предприятия о несоблюдении арендатором в нарушение п. 1.3, п. 4.1.2 Договора требований, установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, ЧС и ликвидации стихийных бедствий, предъявляемых к объектам ЗС ГО, надлежащими доказательствами не подтвержден.

По условиям пункта 1.3 Договора ЗС ГО предоставляется арендатору для использования в мирное время исключительно с соблюдением установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий порядка содержания, использования и правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, установленных в нормативных актах. Помещения ЗС ГО передаются в аренду для использования на условиях Договора под торговые площади, складские, офисные помещения, а также для иных целей, не противоречащих Законодательству Российской Федерации и в соответствии с Законодательством Российской Федерации.

В силу п. 4.1.2 Договора арендатор обязан использовать арендуемые в ЗС ГО помещения в соответствии с назначением (п. 1.3. Договора).

В представленном суду акте от 17.08.2021 сведения, позволяющие установить нецелевое использование помещений, отсутствуют. Иных надлежащих доказательств нецелевого использования помещений материалы дела не содержат.

Таким образом, нарушений арендатором п. 1.3, п. 4.1.2 Договора судом не установлено.

Довод ответчиков о неисполнении в нарушение п.п. 1, 4.1.3 Договора обязанности по регистрации Договора в Управлении Росреестра судом отклонен.

В силу п. 4.1.3 Договора арендатор обязан зарегистрировать Договор в Управлении Росрсестра в течение трех месяцев с даты подписания Договора в установленном законом порядке. Все расходы но регистрации Договора возложены на арендатора. Ответственность за несвоевременную государственную регистрацию Договора возлагается на арендатора и не освобождает последнего от своевременной уплаты арендных и коммунальных платежей.

Во исполнение вышеуказанной обязанности истец сдал пакет необходимых документов на регистрацию, что подтверждено описью, выданной Сектором № 2 МФЦ Колпинского района.

Согласно ответу Управления Росреестра № КУВД - 001/2021-20960012/1 от 08.06.2021 регистрационные действия были приостановлены в связи с тем, что на момент подачи документов на регистрацию Договора, право хозяйственного ведения у ФГУП «Экран» уже отсутствовало, а право хозяйственного ведения Предприятия еще не было зарегистрировано.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано 11.08.2021 за номером 78:42:1811607:3147-78/011/2021-16, что подтверждено соответствующей выпиской.

Как указало АО «Экран» в отзыве на иск, с письмом исх. № 676 от 18.06.2021 третье лицо направило в адрес Предприятия дополнительное соглашение о замене стороны к Договору в 4 экз., однако Предприятие такое соглашение не подписало.

При этом из материалов дела не усматривается осуществление Предприятием действий, направленных на устранение препятствий при государственной регистрации истцом Договора, в то время как в отсутствие в рассматриваемом случае содействия со стороны арендодателя с учетом приостановления Управлением Росреестра государственной регистрации права аренды у арендатора отсутствовала возможность надлежащим образом исполнить обязанность по государственной регистрации Договора.

При этом Общество обращалось к ФГУП «Экран» с письмом от 23.06.2021 с целью разъяснить ситуацию, так как уведомление Управления Росреестра от 08.06.2021 не содержало информации о том, кому передано право оперативного управления, и истцу на тот момент не было известно о передаче Объекта в хозяйственное ведение Предприятию. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Как указало третье лицо в отзыве на иск, ФГУП «Экран» Обществу о замене стороны по Договору не сообщало.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Таким образом, должник не может быть привлечен к ответственности за просрочку исполнения, обусловленную просрочкой самого кредитора.

При таком положении ссылка Предприятия на нарушение арендатором п.п. 1, 4.1.3 Договора признана судом несостоятельной.

Довод Предприятия о неисполнении арендатором в нарушение п.п. 3, п. 4.1.3 Договора обязательства по страхованию Объекта судом отклонен.

По условиям п. 4.1.3 Договора арендатор обязан не позднее пятнадцатидневного срока с момента заключения Договора арендодателем застраховать на весь период действия Договора арендуемое Имущество на случай риска его утраты (гибели), повреждения вследствие наступления следующих страховых случаев:

пожара, произошедшего по причине удара молнии, взрыва, умышленного поджога, аварии электросети;

залива, произошедшего по причине наводнения, действия подпочвенных (грунтовых) вод, аварии водопровода, канализации, отопительной сети, проникновения воды из соседнего помещения;

повреждения по причине бури, урагана, тайфуна, смерча, землетрясения, селей, оползней, проседания грунта, падения летательного аппарата, наезда транспортного средства, противоправных действий третьих лиц.

Договор страхования заключается за счёт средств арендатора на срок фактического использования арендованного имущества. Выгодоприобретателем по данному договору страхования выступает арендодатель.

В течение вышеуказанного в данном пункте срока представить арендодателю копию страхового полиса, договора страхования и дополнительных соглашений о продлении срока его действия арендодателю. Условия страхования должны быть согласованы с арендодателем.

В материалы дела истцом представлен договор страхования № 2022-0366146/21 ИМЮГО от 26.04.2021; страховая премия уплачена платежным поручением № 16 от 27.04.2021; в качестве выгодоприобретателя указано ФГУП «Экран».

Довод ФИО1 о несоответствии полиса условиям Договора, поскольку на страхование принимаются лишь объекты площадью не более 500 кв.м, в то время, как площадь объекта составляет 636,2 кв.м, судом отклонен, поскольку согласно техническому паспорту убежища 636,2 кв.м составляет площадь застроенного земельного участка (раздел II технического паспорта), а площадь страхуемого сооружения составляет только 291,5 кв.м. (раздел III технического паспорта).

Довод ФИО1 о том, что истец не застраховал Объект на случай пожара, произошедшего по причине аварии электросети и залива, произошедшего по причине действия подпочвенных (грунтовых) вод, противоречит полису страхования № 2022-0366146/21 ИМЮГО от 26.04.2021 и Правилам страхования имущества юридических лиц ООО «СК «Согласие».

Как следует из полиса страхования, страховым случаем являются утрата (гибель) или повреждение застрахованного имущества вследствие: пожара, удара молнии, взрыва, падения летательного аппарата, его частей или груза, стихийные бедствия, повреждения водой, противоправные действия третьих лиц, кража со взломом, грабеж и разбой.

Согласно абз. 3 пп. д) п. 4.2.5 Правил страхования «выход подпочвенных вод» означает выход грунтовых вод на поверхность земли из-за переувлажнения почвы и относится к страховым случаям п. 4.2.5. Стихийные бедствия.

Согласно п. 4.2.1. «Пожар» означает воздействие открытого пламени, высокой температуры, горячих газов, продуктов горения (дыма, копоти и т.п.) вследствие неконтролируемого процесса горения в форме открытого пламени или тления, внезапно возникшего вне специально отведенного для этого места и способного дальше распространяться самостоятельно, а также мер, принятых для спасания имущества и пожаротушения. При этом, как следует из п. 4.8.1.15 Правил не является страховым случаем внутреннее возгорание застрахованного имущества вследствие воздействия электроэнергии в виде короткого замыкания электрического тока, перегрузки электросети, падения напряжения, атмосферного разряда и прочих подобных явлений, и не повлекшего возникновения пожара и т.д.

Таким образом, требование Договора по страхованию от пожара, произошедшего по причине аварии электросети относится к страховому риску «Пожар», а не к внутреннему возгоранию, не повлекшему пожар (п.4.8.1.15), и застраховано истцом.

При этом ссылки ответчиков на то, что Объект застрахован позднее (26.04.2021) срока, установленного Договором, правового значения не имеют, поскольку, как следует из уведомления о расторжении договора аренды от 16.09.2021 № исх. - 1695/ 2021 причиной расторжения Договора явилось неисполнение арендатором  обязательства по страхованию Объекта, а не просрочка в его страховании, во-вторых, данная задержка составила всего несколько дней, что нельзя признать существенным основанием для расторжения Договора.

Таким образом, нарушения арендатором п.п. 3, п. 4.1.3 Договора в части обязательства по страхованию Объекта судом не установлено.

Довод о незаключении арендатором в нарушение п.п. 2, 4.1.3 Договора договоров с ресурсоснабжающими организациями (ГВС, водоотведение, электричество) судом отклонен.

По условиям п. 4.1.3 Договора арендатор обязан заключить договор на предоставление коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг телефонной связи с поставщиками данных услуг в отношении нежилых помещений, права на которые передаются по заключаемому договору аренды (в случае отсутствия указанных заключенных договоров между арендодателем и снабжающими организациями).

Как указало АО «Экран» в отзыве на иск, на момент заключения Договора все указанные договоры ФГУП «Экран» были заключены. 

С учетом изложенного у арендатора имелась предусмотренная п. 5.4 Договора обязанность компенсировать арендодателю понесенные расходы по оплате коммунальных платежей.

Как указало Общество в иске, в адрес ФГУП "Экран" арендатором был направлен запрос о предоставлении комплектов заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе и с целью их перезаключения, однако такой комплект документов со стороны арендодателя предоставлен не был.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный за срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абз. 4 п. 34 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442, потребитель (покупатель), имеющий намерение заключить с гарантирующим поставщиком договор энергоснабжения, должен предоставить документы, подтверждающие право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и иные законные права владения и (или) пользования энергопринимающими устройствами.

Аналогичные требования также содержатся в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения, утв. постановлением Правительства РФ от 29.07. 2013 г. № 644, Правилах горячего водоснабжения № 83, утв. постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 г. № 642, согласно которым для заключения договора холодного снабжения и водоотведения необходимо представление зарегистрированного договора аренды, который в силу пп. «а» п. 17 Правил № 644 и пп. б), п.8 Правил № 642 является документом, подтверждающим законность владения истцом Объектом.

Материалами настоящего дела не опровергнут довод истца об отсутствии у него в отсутствие государственной регистрации Договора объективной возможности заключить с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры на предоставление коммунальных, эксплуатационных услуг.

С учетом изложенного нарушений арендатором п.п. 2, 4.1.3 Договора в части обязанности заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями судом не установлено.

Довод о неосуществлении арендатором в нарушение п. 4.1.4 Договора текущего ремонта Объекта, ремонта находящегося внутри Объекта оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, равно как и специального инженерно-технического оборудования ЗС ГО судом также отклонен.

По условиям п. 4.1.4 Договора арендатор обязан содержать в исправном состоянии и осуществлять необходимый текущий и аварийный ремонт находящегося в ЗС ГО оборудования электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, а также специальное инженерно-техническое оборудование и инвентарь, расположенный в ЗС ГО в соответствии паспортом ЗС ГО. Выполнять работы по содержанию помещений ЗС ГО (въездов, входов) в состоянии, отвечающем требованиям Приказов МЧС России от 15.12.2002 № 583, от 21.07.2005 № 575 и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ГСЭН).

В силу пункта 4.1.6 Договора текущий ремонт арендованного имущества осуществляется арендатором не реже 1 раза в два года за счет его собственных средств, на сумму не менее 5% процентов от размера годовой арендной платы и на основании письменного разрешения арендодателя. Стоимость текущего ремонта не возмещается арендатору, даже если они были произведены с согласия арендодателя.

Как видно из материалов дела, Договор был заключен 05.04.2021, претензия о неосуществлении текущего ремонта Объекта поступила 31.08.2021 № исх-1593/2021, то есть, через 4 месяца с момента заключения Договора.

При этом по смыслу положений п. 4.1.4, 4.1.6 Договора текущий ремонт арендованного имущества подлежал согласованию с арендодателем.

Доказательств того, что арендодатель требовал от арендатора выполнить конкретные работы в рамках текущего ремонта, предоставлял арендатору для выполнения этих работ разумный срок, а арендатор уклонялся от исполнения соответствующей обязанности, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности довода истца о ненаступлении на момент предъявления Предприятием претензий предусмотренной Договором обязанности по осуществлению текущего ремонта Объекта.

Доводы Предприятия о прокладке в нарушение п. 4.1.5 Договора скрытым/открытым способом электрической проводки, монтаже скрытым/открытым способом разводки системы водоснабжения, водоотведения; осуществлении арендатором в нарушение п. 4.1.8 Договора врезки к инженерным системам ЗС ГО (канализация, водоснабжение), необеспечении в нарушение п. 4.1.19 Договора противопожарной безопасности Объекта, невыполнении требований, предъявляемых МЧС к эксплуатации объектов ЗС ГО судом отклонены как не подтвержденные надлежащим доказательствами.

В силу п. 4.1.5 Договора арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование переданных в пользование помещений ЗС ГО без письменного разрешения арендодателя, согласованного с Главным управлением МЧС России по г. Санкт-Петербургу; не производить на арендуемых площадях прокладку скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций без письменного согласия арендодателя; соблюдать требования санитарно-эпидемиологических станций, Госпожнадзора, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию т.п., оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им Объекта аренды, а также принятие мер противопожарной безопасности, ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность арендуемых помещений, их экологическое, санитарное и инженерно-техническое состояние; нести полную ответственность за подготовку ЗС ГО по пожарной безопасности в соответствии с требованиями законодательства и компетентных органов, в том числе материальную перед контролирующими и надзорными органами, а также иными лицами, за выполнение норм и правил пожарной безопасности, соблюдение чистоты и порядка на входах, пандусах, выходах и прилегающей к ЗС ГО территории; в случае выявления нарушений контролирующими и надзорными органами арендатор обязуется компенсировать арендодателю расходы, в том числе на оплату штрафов.

Согласно п. 4.1.19 Договора истец обязался нести ответственность, в том числе материальную перед контролирующими и надзорными органами, за выполнение норм и правил пожарной безопасности.

 Как указало третье лицо в отзыве на иск, в период хозяйственного ведения ФГУП «ЭКРАН» предписаний контролирующих органов в адрес арендодателя/арендатора не поступало; получение соответствующих предписаний контролирующих органов в последующий период Предприятием не доказано.

Кроме того, согласно акту приема-передачи и технического состояния от 05.04.2021 Объект был передан истцу с вентиляцией, энергоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением и канализацией, при этом водоснабжение, канализация и теплоснабжение находились в неудовлетворительном состоянии; указанное также подтверждается фотографиями технического состояния (13 шт.), являющимися приложением № 4 к Договору.

Акты от 17.08.2021, от 15.09.2021 не подтверждают, что состояние помещения по состоянию на указанные даты было отличным от состояния, указанного в акте от 05.04.2021 и приложении № 4 к Договору.

Кроме того, ни акт осмотра от 17.08.2021, ни претензия от 31.08.2021 исх-1593/2021, ни уведомление о расторжении Договора от 16.09.2021, не содержат каких-либо сведений о конкретных нарушениях истцом норм противопожарной безопасности.

Доводы ответчиков о нехранении в нарушение п. 4.1.20 Договора на Объекте указанных в данном пункте документов; несодержании в нарушение п. 4.1.23 Договора территории над Объектом в надлежащем состоянии, зарастании ее сорняками; неразработке и неутверждении арендатором в нарушение п. 4.1.26 Договора плана-графика освобождения ЗС ГО на период ЧС; необслуживании в нарушение п. 4.1.31 Договора металлических частей оборудования судом также отклонены как неподтвержденные надлежащими доказательствами.

В акте осмотра от 17.08.2021 факт отсутствия документации на Объекте зафиксирован не был.

Акт осмотра № 15/09-01/0 от 15.09.2021, в котором имеется ссылка на данное нарушение, не может быть признан судом надлежащим доказательством по делу, поскольку составлен Предприятием в одностороннем порядке, без участия представителей Общества, при этом доказательства вызова истца для составления акта,  направления ему такого акта, уклонения Общества от его подписания в дело не представлены.

Согласно п. 4.1.23 Договора истец обязался поддерживать территорию ЗС ГО и прилегающую к нему территорию в состоянии, отвечающем требованиям Роспотребнадзора и Приказов МЧС России от 15.12.2002 № 583, от 21.07.2005 № 575.

Вместе с тем вышеуказанные приказы и требования Роспотребнадзора не содержат требований по защите земельных участков от зарастаний сорными растениями.

Надлежащих доказательств нарушения Обществом иных упомянутых Предприятием условий Договора и их существенности материалы дела не содержат.

При этом в силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемом случае таких доказательств суду Предприятием не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 16.09.2021 № исх. - 1695/ 2021, совершен Предприятием в отсутствие предусмотренных законом или Договором оснований, в связи с чем подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ, а Договор в порядке применения последствий недействительной сделки - действующим.

С учетом изменения исковых требований Общество также просило признать последующую сделку - договор аренды от 16.02.2022 № Д2022-А/17 – недействительной, применить последствия ее недействительности - истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя ФИО1 защитное сооружение гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А; обязать Управление Росреестра погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 в отношении сооружения, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что спорное имущество (ЗС ГО) передано в рамках договора аренды от 16.02.2022 № Д2022-А/17 предпринимателю ФИО1; иное надлежащими доказательствами истцом не доказано.

При таких обстоятельствах требования истца о признании договора от 16.02.2022 № Д2022-А/17 недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об аренде № 78:42:1811607:3147-78/011/2022-18 от 25.02.2022 на основании оговора от 16.02.2022 № Д2022-А/17 удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать недействительным уведомление от 16.09.2021 № исх. - 1695/2021 об одностороннем отказе федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ИНН 

<

***>) от исполнения обязательств по договору аренды от 05.04.2021 № 01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны, кадастровый номер 78:42:1811607:3147, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, сооружение 1 (убежище), литера А, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» (ИНН 

<

***>). 

Признать договор аренды от 05.04.2021 № 01-04/2021 на право пользования защитным сооружением гражданской обороны действующим. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Отраслевые решения» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.