АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25246/2023

г. Краснодар

19 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Илюшникова С.М. и Резник Ю.О., при участии в судебном заседании от должника – ФИО1 (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 15.08.2024), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу № А32-25246/2023 (Ф08-190/2025), установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 (далее – должник) финансовый управляющий должника ФИО3 (далее – финансовый управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.  

Определением суда от 05.06.2024 заявление финансового управляющего удовлетворено; утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника (далее – Положение), а именно – квартиры общей площадью 37,5 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д. 118/2, кв. 45, кадастровый номер: 23:49:0402013:1569 с начальной ценой 5200 тыс. рублей.  

Постановлением апелляционного суда от 25.11.2024 в удовлетворении ходатайства ФИО4 о привлечении его к участию в настоящем обособленном споре по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, отказано; определение суда от 05.06.2024 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе должник просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что спорное помещение № 45 не имеет статуса квартиры, отсутствуют документы об одновременном отчуждении помещения с долей земельного участка; три объекта недвижимости должника, неразрывно связанные друг с другом, имеющие отдельные кадастровые номера, подлежали оценке со стороны финансового управляющего и совместному выставлению на торги. В деле о банкротстве не определено, какое жилое помещение для должника является единственным для проживания, не рассмотрен вопрос о продаже 1/2 жилого дома с соблюдением права преимущественной покупки сособственника – ФИО5  

В судебном заседании представитель должника поддержал доводы жалобы. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела, ФИО6 в лице финансового управляющего ФИО7 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом). Определением суда от 22.09.2023 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден ФИО3 Решением суда от 16.01.2024 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3  

Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения, касающегося реализации имущества должника – квартиры общей площадью 37,5 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д. 118/2, кв. 45, кадастровый номер: 23:49:0402013:1569 с начальной ценой – 5200 тыс. рублей.  

Изучив представленное финансовым управляющим Положение, суды пришли к выводу об удовлетворении заявления, поскольку оно не противоречит статьям 110, 111, 112, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), содержит существенные условия по порядку, условиям и срокам реализации имущества должника.  

Принимая во внимание положения статьи 213.26 Закона о банкротстве, разъяснения, изложенные в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан», рассматривая довод должника в части несогласия с оценкой имущества, суды  

обоснованно исходили из того, что финансовый управляющий должника в решении об оценке имущества должника от 22.02.2024 для определения начальной цены продажи имущества использовал сравнительный подход путем сопоставления стоимости аналогов объектов оценки. При этом должник не представил доказательства того, что предложенная финансовым управляющим начальная цена продажи имущества не соответствует рыночной стоимости этого имущества и способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества.  

Суды верно отметили, что действительная (реальная) стоимость имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество. При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена исходя из предложений участников торгов, то есть итоговая рыночная стоимость формируется по результатам торгов на основании предложений участников. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получение максимальной выручки от реализации имущества и при определении начальной цены имущества. Неправомерно завышенная цена может привести к отсутствию интереса к нему со стороны потенциальных покупателей и проведению повторных торгов по его продаже.  

Само по себе несогласие с проведенной финансовым управляющим оценкой, в отсутствие документального обоснования изложенных доводов о несоответствии установленной начальной цены продажи спорного имущества его рыночной стоимости, не свидетельствует о занижении его рыночной стоимости.  

При этом порядок и условия проведения торгов должны быть направлены на привлечение к торгам максимально возможного числа потенциальных покупателей и обеспечение максимально выгодных условий для продажи имущества. Поэтому при наличии разногласий соответствующему лицу надлежит доказать, что предлагаемые финансовым управляющим условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества. Между тем доказательства того, что начальная продажная цена имущества должника в размере, предложенном финансовым управляющим, может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от его продажи, в том числе снизить круг лиц, желающих участвовать в торгах, должник также не представил.  

Исходя из этого, суды обоснованно отклонили довод должника о том, что стоимость спорного имущества значительно выше, чем определил финансовый управляющий, поскольку он основан на предположениях и документально не подтвержден. Суды отметили, что должник не представил доказательства,  

свидетельствующие о несоответствии решения об оценке имущества гражданина от 22.02.2024 рыночной стоимости имущества. Начальная продажная цена реализуемого имущества установлена судом на основании решения об оценке имущества гражданина от 09.10.2023. Решение финансового управляющего об оценке имущества должника и определении начальной цены продажи в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве) не оспорены, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для пересмотра предложенной финансовым управляющим начальной продажной цены спорного имущества.  

Отклоняя довод должника о нарушении финансовым управляющим пункта 1 статьи 231.26 Закона о банкротстве, согласно которой в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения проект положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества, суды указали, что должник не учел, что на момент утверждения Положения действовала иная редакция Закона о банкротстве, которая предусматривала иное правовое регулирование порядка его утверждения. Поскольку обращение в суд первой инстанции произведено должником 01.03.2024, финансовый управляющий не нарушил нормативный порядок утверждения Положения, обратившись в арбитражный суд с заявлением о его утверждении.  

Рассматривая довод должника о том, что утвержденное судом спорное Положение не предусматривает реализацию смежной с реализуемым жилым помещением части земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, д. 118/2, суды обоснованно исходили из следующего.  

Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.  

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением  

и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).  

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.  

Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса). В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.  

Исходя из анализа приведенных норм права и разъяснений постановления № 11, суды пришли к выводу о том, что после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а, следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Апелляционный суд отметил, что если на момент продажи помещения, расположенного в здании на земельном участке с кадастровым номером  

23:49:0402013:218, помещение и доля в праве на земельный участок принадлежали должнику, помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим после регистрации перехода к покупателю права собственности на помещение на основании договора купли-продажи доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному объекту недвижимости, не может остаться в собственности продавца – должника, а, следовательно, последний после продажи помещения не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.  

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901 по делу № А41-43096/2022, Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка и не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).  

Учитывая положения статей 6, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 1постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суды исходили из того, что Положение не содержит указаний на то, что жилое помещение продается отдельно от доли в праве на общедомовое имущество, поэтому в такой ситуации подлежат применению приведенные нормы гражданского и жилищного законодательства, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении № 64.  

При указанных обстоятельствах суды обоснованно отклонили довод должника о том, что Положение регулирует порядок выставления на торги только жилого помещения в отрыве от части земельного участка, на котором оно расположено.  

Довод должника о том, что спорное помещение № 45 не имеет статуса квартиры, также подлежит отклонению, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности должника на спорное жилое помещение.  

Рассматривая довод должника о том, что спорное имущество является единственным пригодным жильем для должника, суды установили Следующе.  

Должник 10.06.2020 обратился в Адлерский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), указав, что ему на праве собственности принадлежит 3 объекта недвижимости: жилое  

помещение № 45 площадью 37,5 кв. м этаж 1 в доме № 118/2 по ул. Просвещения в Адлерском районе г. Сочи; жилое помещение № 50 площадью 37,7 кв. м этаж 1 в доме № 118/2 по ул. Просвещения в Адлерском районе г. Сочи; 1/2 доля в жилом доме площадью 272,4 кв. м по ул. Вегетарианская, 3 в Адлерском районе г. Сочи, и просил исключить из акта описи и ареста судебного пристава-исполнителя от 28.09.2018 два спорных помещения: жилое помещение № 50 и 1/2 доли в жилом доме. Должник указал, что для обеспечения исполнения судебного акта о взыскании с него задолженности в пользу ФИО6 (кредитор, включенный в реестр требований кредиторов должника) достаточно реализации жилого помещение № 45.  

Определением Адлерского районного суда Краснодарского края от 16.08.2019 по делу № 2-463/2018 исковое заявление должника о частичной отмене мер по обеспечению иска по гражданскому иску ФИО6 к должнику о взыскании денежных средств удовлетворено; отменены обеспечительные меры – сняты аресты, наложенные определением суда от 02.10.2017 с объектов недвижимости – жилого помещения № 50 и 1/2 доли в жилом доме.  

Решением Адлерского районного суда Краснодарского края от 16.07.2020 по делу № 2-2229/2020 исковые требования должника к Адлерскому РОСП г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) удовлетворено; исключены из акта описи и ареста от 28.09.2018 жилое помещение № 50 и 1/2 доли в жилом доме.  

Данными судебными актами установлено, что для обеспечения судебного акта о взыскании с должника суммы задолженности в пользу кредитора ФИО6 достаточно реализации одного объекта – жилого помещения № 45.  

Суды также учли, что денежных средств от реализованного жилого помещения № 45 достаточно для погашения реестра требований кредиторов должника в полном объеме, а также текущих расходов финансового управляющего.  

Исходя их этого, а также принимая во внимание волю должника, однозначно выраженную им при рассмотрении искового заявления должника о частичной отмене мер по обеспечению иска по гражданскому иску ФИО6 к должнику о взыскании денежных средств (дело № 2-463/2018), о том, что для обеспечения исполнения судебного акта о взыскании с него задолженности в пользу ФИО6 (кредитор, включенный в реестр требований кредиторов должника) достаточно реализации жилого помещения № 45, и его последующее противоречивое поведение, суды сделали обоснованный вывод о том, что имущество, в отношении которого утверждено Положение, в рассматриваемом случае не может быть признано единственным жильем должника и не может быть  

защищенным от реализации, поскольку у должника имеется в собственности иное жилое помещение.  

Оспаривая судебные акты, заявитель жалобы документально не опроверг правильности выводов судов. Доводы кассационной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу № А32-25246/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.В. Андреева 

Судьи С.М. ФИО8 Резник