ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11048/2024

г. Челябинск

12 сентября 2024 года

Дело № А07-3215/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автотехсервис» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2024 по делу № А07-3215/2023.

 

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Автотехсервис» - ФИО2 (доверенность от 30.01.2024, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом),

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО3 (доверенность от 29.05.2024, срок действия до 28.05.2025, паспорт, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автотехсервис» (далее – ответчик, ООО «Автотехсервис», ИНН 

<

***>) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:537 по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:537, а также прилегающую территорию в кадастровом квартале 02:55:010428 от ограждения и установленного в пределах земельного участка забора с координатами:

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

X 

Y

1

2

3

1

659753,84

1357423,25

2

659738,47

1357437,12

3

659737,27

1357440,54

4

659734,49

1357439,66

5

659743,41

1357417,98

1

659753,84

1357423,25

(с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 170-171).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2024 (резолютивная часть от 10.01.2024) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Автотехсервис» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что истец изначально предоставил земельный участок в аренду с нарушением действующего законодательства. Договор аренды земельного участка от 23.09.2015 № 665-15 был заключен сторонами в период, когда законодательством было прямо запрещено предоставление земельного участка без проведения торгов, что собственно и привело к настоящей ситуации (судебному спору).

Податель жалобы отмечает, что при обращении ответчика к Управлению в августе 2016 года с целью заключить новый договор аренды на последующий период, уведомил ответчика о продлении действующего договора на неопределенный срок, что не позволило ответчику обращаться за заключением нового договора в связи с наличием действующего.

По мнению апеллянта, перед подачей искового заявления истец не предпринял попыток досудебного урегулирования. Письмо, содержащее требование явиться в управление с целью подписания акта возврата земельного участка, направленное истцом ответчику после подачи иска, не содержит требований о возврате земельного участка.

Апеллянт считает, что направленное 01.03.2023 представителем Министерства ФИО4 письмо вопреки выводу суда не являлось уведомлением о прекращении договора. Данное письмо содержит сведения об отсутствии информации о получении арендодателем в период с 11.08.2016 обращений о продлении действия спорного договора, и на этом основании содержит вывод о его прекращении. Получив данное письмо, ответчик предоставил истцу сведения о направлении им 11.08.2016 заявления о продлении действия договора и получил от органа ответ, согласно которого договор продлен на неопределенный срок.

Кроме того, в процессе рассмотрения иска истец вновь направил письмо арендатору (повторное), в котором признавал продление договора на неопределенный срок.

Податель жалобы обращает внимание суда, спорный земельный участок сформирован по заявлению ответчика, за его счет, приведен в состояние, соответствующее виду разрешенного использования силами ответчика и за его счет. Данный участок не пригоден для строительства на нем объектов недвижимости. 

Кроме того, указывая на нарушение прав истца в части того обстоятельства, что участок размещен в пределах красных линий и зоны с особыми условиями суд не учел, что на момент формирования и данного участка указанные судом «красные линии» и объекты электросетевого хозяйства уже существовали. Более того, красные линии сформированы не для существующего линейного объекта, а на основании утвержденного проекта планировки территории, осуществление которого не планируется в ближайшее время. В данную зону попадают все здания, в которых находится ООО «АТС», и в случае осуществления комплексного развития этой территории ООО «АТС» данный участок не будет нужен для стоянки, так как данные строения также будут подлежать сносу. В части обременений, связанных с нахождением рядом с участком объектов электросетевого хозяйства, так их размещение было учтено в процессе работ по подготовке участка к эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования – по выравниванию площадки для стоянки и установке ограждения путем получения согласования о месте проведения этих работ с электросетевой организацией в период с 2012 по 2014. Таким образом, сам истец не сообщил, а суд не обосновал, каким образом спорный договор аренды нарушает права истца или иных заинтересованных лиц.

Податель жалобы также указывает, что неоднократно заявлял в суде, что он пользуется земельным участком добросовестно, ежегодно получает от истца расчеты на текущий год о размере арендных платежей, своевременно их оплачивает, не допускает нарушения условий договора, содержит участок в надлежащем виде, не допускает возведения на нем капитальных строений, ограждение, установленное на участке, возведено в месте, согласованном не только с истцом, но и со всеми прочими заинтересованными лицами. Более того, данный участок требуется истцу для осуществления им предпринимательской деятельности. Таким образом, апеллянт считает, что вынесенным решением нарушены его права, в то время как истцом не представлены доказательства существенных (или каких-либо) нарушений его прав, или нарушений ответчиком условий спорного договора аренды.

По мнению апеллянта, судом не исследованы доводы ответчика о том, что часть ограждения, установленного в соответствии с проектом, утвержденном Администрацией Ленинского района г. Уфы, выступает за кадастровые границы земельного участка, часть ограждения установлено на границе земельного участка и сопредельного участка, сформированного для эксплуатации частного жилого дома, и иного ограждения между участками нет.

От ООО «Автотехсервис» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств оплаты государственной пошлины. Представленные документы приобщены к материалам дела.

От Министерства поступили возражения на апелляционную жалобу.

Возражения на апелляционную жалобу не приобщены к материалам дела согласно статье 262 АПК РФ, поскольку отсутствуют доказательства заблаговременного направления возражений ответчику.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Автотехсервис» был заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2015 № 665-15, по условиям которого на основании постановления Администрации городского округа г. Уфа РБ № 3092 от 10.08.2015 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010428:537, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пересечение ул. Большой Шерстомойной, Большой Заливной и Силикатной (далее - Участок), для организации автостоянки автомобилей для прохождения обязательного технического осмотра, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 2601 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора, срок аренды устанавливается с 10.08.2015 до 10.08.2016. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим между Сторонами с 10.08.2015.

По истечении срока, указанного в п.3.1., Договор может быть продлен по соглашению Сторон (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора, Арендатору, при намерении продлить Договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п.3.1 Договора уведомить об этом Арендодателя в письменной форме.

Согласно акту приема-передачи, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 02:55:010428:537, общей площадью 2601 кв.м., расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пересечение ул. Большой Шерстомойной, Большой Заливной и Силикатной, для организации автостоянки автомобилей для прохождения обязательного технического осмотра (разрешенное использование по Договору).

Истец указал, что в период с 11.08.2016 Арендатором в адрес Арендодателя не поступало обращений о продлении договора № 665-15 аренды земельного участка от 23.09.2015, что считается прямым нарушением условий Договора.

В соответствии с перечнем видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, содержащегося в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г.     № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010428:537 запрещено размещение сооружений временного характера.

Действий, способствующих продлению указанного Договора аренды земельного участка, ответчиком не предпринято.

Заявлений и обращений о пересмотре условий договора аренды от Арендатора (ответчика) в адрес Арендодателя (истца) не поступало.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 10.08.2023 № б/н, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537, при осмотре которого установлено, что в пределах земельного участка находится автопарковка, огороженная забором. 

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537 для организации автомобилей для прохождения обязательного технического осмотра. Для эксплуатации указанного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования и проведения технического осмотра автомобилей необходимо специализированное помещение (здание) временного характера, которое на этом земельном участке отсутствует, следовательно, конечная цель предоставления земельного участка арендатором в период с 2015 года не достигнута.

Ввиду того, что эксплуатация сооружения производится с нарушением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537 нецелесообразно с учётом имеющейся задолженности по арендным платежам, а также с экономической точки зрения пользоваться участком площадью 2601 кв.м.

Исходя из положений, указанных в статье 39.6 ЗК РФ ответчик не имеет оснований для обращения к Арендодателю с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537 в аренду без торгов. Указанная процедура должна быть реализована посредством аукциона. 

Принимая во внимание вышеизложенное, а также с учетом того, что в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537 специалистом Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010428:537 какие-либо здания и сооружения временного характера отсутствуют, земельный участок не обработан, частично не подлежит эксплуатации с его прямым назначением согласно виду разрешённого использования, ввиду образования на территории участка многочисленной пустоши, неисполнение ответчиком обязательства по возврату земельного участка, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установив обстоятельства прекращения договора и отсутствие правовых оснований для дальнейшего использования земельного участка, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договорам аренды, суд апелляционной инстанции квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из изложенного следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, и после истечения этого срока имущество подлежит возвращению арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В этой связи внесение ответчиком арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Как следует из материалов дела ООО «Автотехсервис» земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Между тем, заявление о продлении договора аренды земельного участка от 23.09.2015 № 665-15 подано ООО «Автотехсервис» после истечения договора аренды – 11.08.2016, то есть с нарушением п. 3.3 договора аренды; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; договор аренды от 23.09.2015 № 665-15 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Кроме того, для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Отсутствие на спорном земельном участке мероприятий, предусмотренных для него договором о комплексном освоении территории, а именно благоустройство и озеленение придомовых территорий, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения работ, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из положений статьи 39.6 ЗК РФ и Федерального закона № 171, правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, срок действия которого истек после 01.03.2015.

Данные положения земельного законодательства являются императивными и имеют приоритет перед положениями ГК РФ и условиями заключенного договора.

Судом первой инстанции верно указано, что само по себе последующее использование земельного участка, как и внесение платы за такое пользование не свидетельствует о возобновлении договора. Пользование участком в таком случае является следствием неисполнения арендатором обязательств по возврату земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что с момента истечения срока договора аренды земельного участка от 23.09.2015 № 665-15, ответчик продолжал пользоваться земельным участком на условиях фактического пользования, так как пользование земельными участками на территории Российской Федерации является платным.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16                 «О свободе договора и ее пределах», следует, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не может быть лишен права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора; отсутствие нарушений со стороны арендатора не является препятствием для заявления отказа.

Судом первой инстанции верно отмечено, что нормы гражданского законодательства о пролонгации договора аренды на неопределенный срок при аренде земельных участков могут применяться только в случае, если арендатор имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Поскольку в рассматриваемом случае ответчик доказательств такого права в материалы дела не представил, соответствующих доводов не привел, оснований для продолжения пользования земельным участком у него не имелось.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» установлено, в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 10.08.2023 № б/н, проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537, при осмотре которого установлено, что земельный участок огорожен. В пределах земельного участка находится автопарковка, огороженная забором.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2023 № КУВИ-001/2023-22209111 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010428:537 объекты недвижимости не расположены. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22    «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

По правилам статей 29, 60 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих соответствующим правом. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае, в том числе, и самовольного занятия земельного участка.

Статья 76 ЗК РФ устанавливает, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Факт размещения ограждения спорного земельного участка обществом «Автотехсервис» сторонами спора не оспаривается. 

Кроме того в материалы дела также не представлено доказательств, из которых бы явно и однозначно следовало, что ограждение, об освобождении от которого спорного земельного участка заявлено истцом, является объектом капитального строительства и обладает признаками недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды, и, учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для пользования земельным участком у ответчика не имеется.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2022                    № 309-ЭС22-2558, вынесенном в рамках аналогичного дела № А07-22508/2020.

Вместе с тем судом принято во внимание то обстоятельство, что с рассматриваемым иском Министерство обратилось еще 03.02.2023, и с учетом длительности рассмотрения настоящего дела воля арендодателя на освобождение принадлежащего ему земельного участка очевидна.

Так, в материалы дела Администрацией представлены письменные пояснения, из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:537 находится на границах красных линий. 

Также согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2023 № КУВИ-001/2023-22209111 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:537 расположен в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, в которых запрещено возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что после одностороннего отказа Министерства договор аренды земельного участка от 23.09.2015 № 665-15 прекратил свое действие, иных законных оснований для занятия обществом земельного участка с кадастровым номером 02:55:010428:537 не имеется, доказательства освобождения и возврата участка арендатором арендодателю в дело не представлены, суд первой инстанции на основании статьи 622, пункта 2 статьи 655 ГК РФ обоснованно признал требования Министерства об обязании ООО «Автотехсервис» освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010428:537, привести его в первоначальное состояние, а также демонтировать металлическое ограждение, установленное на данном земельном участке, правомерными и подлежащими удовлетворению.

При указанных обстоятельствах в силу статей 60, 76 ЗК РФ, а также статьи 304 ГК РФ требование Министерства о демонтаже металлического ограждения, размещенного на земельном участке с кадастровыми номерами 02:55:010428:537 является законным, в связи с чем обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод ответчика о том, что Министерством не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком является основанием для оставления иска без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Пунктом 9.3 договора от 23.09.2015 № 665-15 предусмотрено, что споры при исполнении настоящего договора, разрешаются в арбитражном суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 9.3 договора, не следует, что условия договора предусматривают обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В договоре отсутствует формулировка о необходимости соблюдения претензионного досудебного порядка, не установлена обязанность стороны предъявлять претензии.

В рамках настоящего дела Министерство обратилась с иском об освобождении земельного участка от расположенных на нем объектов, сославшись на прекращение договорных отношений с обществом (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит условиям договора от 23.09.2015 № 665-15.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции, учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом судебном акте.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустив при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

По сути, апелляционная жалоба повторяет позицию Общества, приведенную в суде первой инстанции, и свидетельствует о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергает их и не содержит доводов, которые не были бы проверены судом при рассмотрении дела.

Ссылки заявителя на принятие исчерпывающих мер для надлежащего освоения земельного участка отклоняются как необоснованные и не имеющие существенного значения для разрешения спора по существу с учетом установленных фактических обстоятельств.

Каких-либо обстоятельств, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и законность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, проверенным в полном объеме и отклоненным по вышеизложенным мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2024 по делу № А07-3215/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автотехсервис» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

И.А. Аникин

И.Ю. Соколова