ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-2721/2021

г. Вологда

16 марта 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 марта 2022 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Кузнецова К.А., судей Писаревой О.Г. и Шумиловой Л.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Архангельской области от 02 декабря 2021 года по делу № А05-2721/2021, 

 

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Архангельской области от 24.03.2021 принято заявление о признании несостоятельным (банкротом) застройщика – общества с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест» (адрес: 163020, 

<

...>, офис 12н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – должник, ООО «Архангельск-Инвест»), возбуждено производство по делу о банкротстве.

Решением суда от 07.05.2021 (резолютивная часть от 29.04.2021) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщиков), должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3, сообщение об этом опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 15.05.2021.

ФИО2, получив уведомление конкурсного управляющего об отказе во включении в реестр участников строительства (требование направлено 11.08.2021), обратилась 24.09.2021 в суд с заявлением о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче жилого помещения.

Таким образом, предметом рассматриваемого требования являлись разногласия относительно сведений, подлежащих внесению в реестр (пункт 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, участвуют ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «ГрандСтрой» (далее – ООО «ГрандСтрой»).

Определением суда от 02.12.2021 данное заявление удовлетворено, судом постановлено:

1) Признать обоснованными требования ФИО2 о передаче квартиры за номером 10 на 3 этаже многоэтажного жилого дома (блок Б) с помещениями торгово-административного назначения на первом этаже, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> кадастровый номер 29:22:050506:37, общая площадь квартиры согласно проекту 38,73 кв.м., и включить в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест».

2) В реестр требований участников строительства внести сведения: сумма, уплаченная ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест», составляет 0 руб., размер неисполненных обязательств перед обществом с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест» составляет 1 872 818 руб. 20 коп.

ФИО2 с этим определением суда не согласилась и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части внесения в реестр требований участников строительства сведений о сумме, уплаченной ФИО2 Должнику, которая судом первой инстанции определена как 0 руб. и о размере неисполненных обязательств перед Должником, сумма которых судом первой инстанции определена как 1 872 818 руб. 20 коп.

В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. 

Считает необоснованным вывод суда о том, что поскольку оплата застройщику от нее по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не поступала, то размер ее неисполненных обязательств перед застройщиком (должником) составил 1 872 818 руб. 20 коп.

 Она приобрела право (требование) к должнику, предметом которого является получение в собственность указанной выше квартиры, по договору уступки прав от 16.01.2020, заключенному с ФИО4 

Данное право ФИО4 в свою очередь получил на основании следующего. Решением Межрегионального третейского суда Северо-Западного округа от 17.04.2017 по делу № 2-032/2017-1, по которому определением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 14.06.2017 по делу № 13/1-288/2017 выданы исполнительные листы, с ООО «ГрандСтрой» взыскано в пользу ФИО4 3 200 000 руб. основного долга и 35 200 руб. неустойки. В ходе исполнительного производства о взыскании данного долга было установлено, что ООО «ГрандСтрой» является участником долевого строительство указанной выше квартиры по договору, заключенному с должником. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.11.2018 ФИО4 передано нереализованное в принудительном порядке имущество ООО «ГрандСтрой» по цене на 25 % ниже его стоимости, а именно: зарегистрированное по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома право ООО «ГрандСтрой» на получение указанной однокомнатной квартиры на общую сумму 660 000 руб. 

Поскольку данное право передано ФИО4 в счет погашения задолженности по исполнительному производству, то производить за него оплату должнику ФИО4 не должен. 

Аналогичным образом она не должна производить оплату ООО «Архангельск-Инвест» за получение в собственность рассматриваемой квартиры, так как эту оплату она произвела ФИО4 по договору уступки прав от 16.01.2020.

Кроме того, ООО «ГрандСтрой» по состоянию на 29.05.2019 не имело задолженности перед ООО «Архангельск-Инвест». Расчеты ООО «ГрандСтрой» и ООО «Архангельск-Инвест» по оплате строящейся квартиры произведены строительно-монтажными работами, которые ООО «ГрандСтрой» выполнило. 

На основании изложенного ФИО2 полагает необоснованным вывод суда о наличии у нее неисполненных обязательств перед должником в сумме 1 872 818 руб. 20 коп.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ, пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание положения части 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснения пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», а также учитывая отсутствие соответствующих возражений, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в обозначенной обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.03.2016 № 111 К2 должник (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоэтажный жилой дом (блок Б) с помещениями торгово-административного назначения на первом этаже по улице Красноармейской, кадастровый номер земельного участка 29:22:050506:37, находящийся в Ломоносовском территориальном округе в городе Архангельске, и после ввода дома в эксплуатацию передать ООО «ГрандСтрой» (участнику долевого строительства) квартиру, указанную в пункте 1.2 договора, а участник долевого строительства обязуется выполнить оплату на условиях договора и принять квартиру по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора в качестве объекта долевого строительства выступает однокомнатная квартира общей проектной площадью 38,73 кв. м. без учета площади холодных помещений, расположенная на 3-м этаже дома, имеющая предварительный номер 10.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена квартиры составляет 1 872 818 руб. 20 коп.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.04.2016.

В связи с наличием у ООО «ГрандСтрой» задолженности перед ФИО4 в ходе исполнительного производства по акту от 01.11.2018 судебный пристав-исполнитель передал ФИО4 зарегистрированное по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома право ООО «ГрандСтрой» на получение объекта долевого строительства – в том числе указанной выше однокомнатной квартиры.

Впоследствии по договору уступки прав от 16.01.2020 ФИО4 передал ФИО2 право (требование) к должнику на получение в собственность указанной выше однокомнатной квартиры.

Поскольку обязательства по договору должником не исполнены, должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство, то ФИО2 обратилась к конкурсному управляющему должника с заявлением о включении в реестр требований участников строительства ее требований о передаче квартиры. Конкурсный управляющий отказал в этом со ссылкой на пропуск кредитором срока для предъявления требования.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО2 обратилась в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 223 АПК РФ и пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу подпунктов 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения – это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме или жилого помещения в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

Как следует из подпункта 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 2, 4, 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве, пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» пришел к обоснованному выводу о том, что ФИО2 не пропущен срок на предъявление требования о передаче жилого помещения.

Сведения о признании должника банкротом включены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 03.05.2021, сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» 15.05.2021. 

Поэтому срок для предъявления требований истек 15.08.2021. 

ФИО2 с заявлением о включении ее требований о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства обратилась к конкурсному управляющему 11.08.2021, то есть в установленный срок.

Поскольку срок передачи объекта долевого строительства истек, объект ФИО2 не передан, то суд первой инстанции правомерно признал ее требования обоснованными и подлежащими включению в реестр требований участников строительства.

В апелляционной жалобе ФИО2 ссылается на то, что она приобрела право требования к должнику предоставления квартиры от ФИО4, которому это право ранее было передано от ООО «ГрандСтрой» в счет погашения задолженности по исполнительному производству. Поэтому ФИО4 не должен был производить оплату должнику за это право. Аналогичным образом она (ФИО2) не должна была производить оплату должнику за получение в собственность квартиры, так как эту оплату она произвела ФИО4 по договору уступки права. Кроме того ФИО2 указывает на то, что ООО «ГрандСтрой» по состоянию на 29.05.2019 не имело задолженности перед должником, расчеты между этими лицами по оплате строящейся квартиры были произведены строительно-монтажными работами, которые ООО «ГрандСтрой» выполнило.

В силу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре).

Из материалов дела следует, что при заключении договора уступки права требования от 16.01.2020 с ФИО4, предметом которого является получение в собственность однокомнатной квартиры под условным номером 10, этаж 3, проектной площадью 38,73 кв.м., местонахождение: 

<

...>, в строящемся многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050506:37, ФИО2 в полном объеме выполнила свои обязательства по оплате, что подтверждено расписками от 16.01.2020, 10.05.2020, 18.06.2020, 30.06.2020, 29.07.2020 на общую сумму 1 590 000 руб.

По условиям дополнительного соглашения от 28.07.2020 к договору уступки права требования от 16.01.2020, последняя является возмездной. 

Согласно пункту 2 договора уступки прав от 16.01.2020, право требования, передаваемое ФИО4 ФИО2, принадлежит на основании договора участия в долевом строительстве от 14.03.2016 № 111 К2, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 01.11.2018, постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 01.11.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.08.2019.

 Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 14.02.2020.

Иных правопритязаний на спорную квартиру не имеется.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в ЕГРН (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Сведения ЕГРН (ранее - ЕГРП) обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке (на что указано в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931).

Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.

В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы, представленных на регистрацию документов, государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке проверяется сделка на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации, отражения в публичном реестре соответствующей записи, такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.

Таким образом, сведения, отраженные в реестре прав для каждого последующего приобретателя уступленного права требования будут презюмировать знание о регистрации договора, следовательно, законность уступленного права. И, следовательно, лицо, полагающееся на такую информацию, будет признаваться добросовестным участником гражданского оборота. В отношении таких лиц в силу закона действует иммунитет защиты добросовестного приобретателя, как гарантия защиты конституционного права на жилище. В связи с чем, приобретатели права требования в отношении спорных квартир в порядке уступки права требования, не должны нести неблагоприятные последствия несовершенной системы отношений застройщика и подрядчика. Такой правовой подход отражен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319. Кроме того, приобретатель права требования также не должен нести неблагоприятные последствия совершения недобросовестных действий со стороны должностных лиц застройщика.

Надлежащее исполнение ФИО2 обязательств по договору уступки прав требования от 16.01.2020 в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2020 не оспаривается, подтверждено материалами спора.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ). 

Согласно статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установленное императивное правило запрета отчуждения права требования передачи жилого помещения в отсутствие оплаты или только с переводом долга, обусловлено целью, преследуемой законодателем - защиты прав инвесторов, граждан, не являющихся профессиональными участниками отношений в сфере строительства. 

Между тем, на ФИО2 долг по договору долевого участия в строительстве от 14.03.2016 № 111 К2 не переведен.

При заключении договора уступки права требования с ФИО4 ФИО2 добросовестно полагала, что оплата за квартиру с условным номером 10 произведена в полном объеме.

При этом ФИО2 не имеет возможности представить какие-либо иные документы, подтверждающие оплату ООО «ГрандСтрой» в полном объеме, поскольку не являлась стороной взаимоотношений между Должником и ООО «ГрандСтрой».

Гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны договора, данный правовой подход отражен Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 № 4-П. 

Должник не вправе противопоставлять участникам гражданских отношений неблагоприятные последствия своего недобросовестного поведения (правовая позиция, указанная в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пояснениям ФИО5, являвшегося руководителем должника, оплата по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 111 К2 не поступала и в бухгалтерском учёте предприятия не отражалась.

Однако, Должник, располагая данной информацией, не расторгал в одностороннем порядке договор от 14.03.2016 № 111 К2 вследствие невнесения обществом «ГрандСтрой» оплаты, равно как и не предпринимал действий по взысканию задолженности. 

В рассматриваемом случае оплата по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 111 К2 зависела исключительно от действий Должника и ООО «ГрандСтрой».

Включение в реестр требований участников строительства сведений о размере неисполненных ФИО2 обязательств перед Должником в размере 1 872 818 руб. 20 коп. повлечет двойное взыскание с неё средств за спорную квартиру и освобождение от такой оплаты общества «ГрандСтрой».

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО «ГрандСтрой» в настоящее время является действующим юридическим лицом и у Должника не утрачена возможность предъявить требование о взыскании задолженности к данной стороне сделки, равно как и о возмещении убытков с бывшего руководителя Должника при наличии к этому оснований.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба ФИО2 подлежит удовлетворению, определение суда от 02.12.2021 - изменению.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Архангельской области от 02 декабря 2021 года по делу № А05-2721/2021 в обжалуемой части изменить, изложив второй абзац резолютивной части в следующей редакции:

«В реестр требований участников строительства внести сведения: сумма, уплаченная ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест», составляет 1 872 818 руб. 20 коп., размер неисполненных обязательств перед обществом с ограниченной ответственностью «Архангельск-Инвест» составляет 0 руб.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

К.А. Кузнецов

 

Судьи

О.Г. Писарева

 

Л.Ф. Шумилова