ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело №А65-10514/2015

город Самара

3 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 3 мая 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.,

судей Балашевой В.Т. и Кузнецова С.А.,

протокол судебного заседания вела секретарь Хурина В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Лантек» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2016, принятое по делу №А65-10514/2015 судьей Шакуровой К.Н.,

по иску некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Лантек» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Екатеринбург, об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Лантек» к некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» о признании незаключенным договора залога (ипотеки) № 07/149/2012 от 25.07.2012, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «НТЦ МСП», г. Елабуга, Комитет имущественных отношений города Арзамаса, г. Арзамас, закрытое акционерное общество «Фритекс Повольжье», г. Арзамас, общество с ограниченной ответственностью «Авангард», г. Москва, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, г. Нижний Новгород, ФИО1, г. Москва, общество с ограниченной ответственностью «Начало 1», г. Краснодар, свидетель - оценщик ФИО2,

с участием:

от НО «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» - ФИО3, представитель (доверенность от 13.08.2016), ФИО4, представитель (доверенность от 14.01.2017),

от ООО «Лантек» - ФИО5, ген.директор (протокол внеочередного собрания участников ООО «Лантек» от 03.04.2015 №1/2015),

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан», город Казань, обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Лантек», город Екатеринбург, об обращении взыскания на заложенное имущество: нежилое здание кадастровый № 52 40 06 03 00 000 0004, общей площадью 5 834, 6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, и право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 52:40:060300:0001 и 52:40:0203003:0002 для реализации предмета ипотеки посредством продажи с торгов, проводимых в порядке, установленным законодательством Российской Федерации для погашения из стоимости предмета залога (ипотеки) требования Фонда в размере 46 587 777 руб. 29 коп.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 11.03.2015 исковое заявление принято к производству с присвоением №А43-5103/2015.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.04.2015 (т.1 л.д. 81) дело передано на рассмотрение Арбитражного суда Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.05.2015 (т.1 л.д. 1) исковое заявление принято к производству с присвоением №А65-10514/2015, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «НТЦ МСП», город Елабуга (заемщик по договору № 07/148/2012/7 от 25.07.2012).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.07.2015 (т.1 л.д. 207) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений города Арзамаса (арендодатель по условиям договоров аренды земельных участков, заключенных с ответчиком, право аренды которых является предметом договора залога).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.08.2015, по ходатайству ответчика, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Фритекс Повольжъе», город Арзамас, и ООО «Авангард», город Москва (арендаторы здания по договорам от 15.12.2011 № 2 и от 31.05.2012 № 3 (т.3 л.д. 115).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2015 (т.3 л.д. 141) принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лантек», город Екатеринбург, к Некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан», город Казань (т.3 л.д. 123) о признании незаключенным договора залога (ипотеки) от 25.07.2012 № 07/149/2012, заключенного Некоммерческой организацией «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» и ООО «Лантек». 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Нижегородской области, удовлетворено ходатайство истца об истребовании из Управления Росреестра Нижегородской области материалов ДПД по регистрации права ипотеки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2016 (т.5 л.д. 57) Некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» в удовлетворении иска отказано. 

Встречный иск ООО «Лантек» удовлетворен. Признан незаключенным договор залога (ипотеки) от 25.07.2012 № 07/149/2012, заключенный Некоммерческой организацией «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» и ООО «Лантек». 

С Некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» в пользу ООО «Лантек» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины взыскано 6 000 руб. 

Постановлением Одиннадцатого  арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2015 по делу №А65-10514/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» - без удовлетворения (т.5 л.д. 118).

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2016 (т.5 л.д. 155) решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.12.2015 и постановление апелляционного суда от 31.03.2016 по делу №А65-10514/2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2016 указано, что вывод судебных инстанций о незаключенности договора залога сделан без учета существенных обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора. 

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть  достигнуто соглашение. 

В соответствии с частью 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Кроме того, должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.   

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (в действующей редакции) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  

Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона «Об ипотеке», Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.

Частью 3 статьи 9 Закона «Об ипотеке» установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 приводимого Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом, или в определенном им порядке. 

Ни статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статья 9 Федерального закона «Об ипотеке» не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. 

Заключая договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 25.07.2012 № 07/149/2012, залогодатель - ООО «Лантек» и залогодержатель – Государственная некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» согласовали общую стоимость предмета ипотеки в размере 56 632 291 руб. 80 коп. (пункт 2.1. договора).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Лантек» подтвердил, что оценка предмета ипотеки в размере 56 632 291 руб. 80 коп. включала в себя стоимость всех трех объектов ипотеки и, следовательно, такие существенные условия договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как предмет и оценка предмета ипотеки, следует признать согласованными. 

Применяя положения части 5 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке», согласно которой, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, судебные инстанции установили, что договор займа ответчиком подписан на последней странице приложения к договору займа.

При этом, кассационная инстанция отметила, что в обоснование встречного иска ответчиком не оспаривалось наличие графика с указанием сроков (периодичности) платежей по возврату займа до 25.07.2017, ответчик сослался лишь на то, что при подписании договора залога в графике были указаны иные сроки погашения платежей.

Вместе с тем, каких-либо доказательств наличия Приложения № 2 к договору займа иного содержания, ответчик суду не представил. Доводы ответчика о том, что он при передаче в залог имущества исходил из того, что должник произведет возврат большей суммы займа и процентов по договору займа в более короткие сроки, чем указано в представленном графике погашения займа, также документально не подтверждены. При этом согласованный срок возврата займа 25.07.2017 оставался неизменным.     

Таким образом, выводы судебных инстанций о несогласовании сроков и периодичности платежей по возврату займа с ответчиком при подписании договора залога носят противоречивый характер.      

Доводы истца о согласовании ответчиком срока возврата займа частями до 25.07.2017 в соответствии с установленным рамочным соглашением от 25.07.2012 графиком, подписанным ответчиком (т. 4 л.д. 66-68), оставлены судебными инстанциями без какой-либо правовой оценки.

Кроме того, кассационная инстанция указала, что судебными инстанциями не рассмотрены и не получили соответствующей правовой оценки доводы истца о недобросовестности действий ответчика при подаче встречного искового заявления, поскольку ответчиком, до обращения взыскания на заложенное имущество исполнялись условия договора залога (т. 5 л.д. 1, 45-46), какая-либо правовая неопределенность в отношении согласования существенных  условий договора залога отсутствовала. 

В силу части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент рассмотрения спора, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности ( часть 3 статьи 1).

Кассационная инстанция указала, что судом апелляционной инстанции доводы истца о недобросовестности действий ответчика, а также доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении ответчиком правом, также не рассматривались.  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.08.2016 дело принято к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.09.2016 (т.6 л.д. 148) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО1, который, по мнению представителя ответчика, может представить сведения о существовании другого графика погашения платежей. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца привлечено ООО «Независимая экспертная компания» (т.7 л.д. 49), в отношении отчета которого от 20.07.2012 № 03 К/07.12. ответчиком заявлены замечания.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.11.2016 (т.7 л.д. 88) произведена процессуальная замена: ООО «Независимая экспертная компания» на его правопреемника ООО «Начало 1». Суд обязал оценщика ФИО2 явиться в суд с письменными объяснениями на замечания ответчика в отношении отчета от 20.07.2012 № 03 К/07.12.

До принятия судебного акта по существу истец уточнил размер долга по договору займа: 48 842 532 руб. 12 коп., в том числе долг в сумме 43 830 000 руб., проценты за пользование займом 2 062 721 руб. 12 коп. и потери Фонда в связи с неисполнением ООО «НТЦ МСП» принятых на себя обязательств по погашению займа в сумме 2 949 811 руб. (т.7 л.д. 90), ранее заявленные к взысканию 400 000 руб. штрафа и 295 056 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами исключены истцом из расчета. Впоследствии истцом уточнены требования и приведены в соответствие с первоначально заявленными исковыми требованиями.

Суд, по ходатайству истца, приобщил к материалам дела отчеты об оценке № 274/15К (т.2 л.д. 1-38) и № 273/15К (т.2 л.д. 64-183), выполненные ООО «ЦНЛ «Эксперт» в 2015 году, который просит определить начальную стоимость залогового имущества: здание – 15 790 400руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52 40 02 03 003 0002 – 2 820 800руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52 40 06 03 00 0001 – 1 243 200руб. (стоимость, определенная независимым оценщиком за минусом 20%). 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2016 (т.7 л.д. 146) исковые требования Некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» удовлетворены.

Обращено взыскание на имущество Общества с ограниченной ответственностью «Лантек», являющееся предметом залога по договору ипотеки (залоге недвижимого имущества) от 25.07.2012 №07/149/2012:

нежилое здание кадастровый № 52:40:0600000:0004, общей площадью 5 834,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, право аренды на земельный участок кадастровый № 52:40: 060300:0001, площадью 5494 кв. м, по адресу: 

<

...>, право аренды на земельный участок кадастровый № 52:40:0203003:0002, площадью 9 822 кв. м, по адресу: 

<

...>.

Суд установил начальную цену реализации заложенного недвижимого имущества в размере: здание кадастровый № 52: 40: 060300000:0004 – 15 790 400 руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52:40:0203003:0002 – 2 820 800 руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52:40: 06: 0300: 0001 – 1 243 200 руб., порядок и способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.

С ООО «Лантек» в пользу НО «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины взыскано 6 000 руб. 

В удовлетворении встречных исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «Лантек» отказано.

Не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2016, ООО «Лантек» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, настаивая на признании договора залога (ипотеки) от 25.07.2012 №07/149/2012 незаключенным в связи с тем, что не согласован срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, заявитель просит отменить судебный акт, в удовлетворении первоначального иска отказать, исковые требования по встречному иску удовлетворить.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.    

Определением арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 в связи с отпуском судьи Деминой Е.Г. произведена ее замена на судью Кузнецова С.А.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство производится с самого начала.

Суд установил, что 25.07.2012 Государственная некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» (займодавец) и Общество с ограниченной ответственностью «НТЦ МСП» (заемщик) заключили договор о предоставлении займа № 07/148/2012/7 в сумме 55 600 000 руб. на срок до 25.07.2017 с ежемесячным погашением процентов и отсрочкой по возврату основного долга на 9 месяцев.   

Приложением № 2 к договору займа определен график ежемесячного погашения займа в период с 28.04.2013 по 25.07.2017.

Платежным поручением от 28.08.2012 № 1406 истец перечислил ООО «НТЦ МСП» 55 600 000 руб. с указанием назначения платежа по договору о предоставлении займа № 07/148/2012/7 (т.1 л.д. 56). 

25.07.2012, обеспечивая исполнение обязательств заемщиком по договору займа, ГНО «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» (займодавец и залогодержатель) и ООО «Лантек» (залогодатель) заключили договор залога (ипотеки) №07/149/2012, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств залогодатель передает залогодержателю в ипотеку нежилое здание общей площадью 5 834, 6 кв.м., право аренды земельного участка площадью 5 494 кв. м. (без выделения в натуре) и право аренды земельного участка площадью 9822 кв. м. (т.1 л.д. 39-51).

По взаимному согласию общая стоимость предмета ипотеки оценена сторонами в сумме 56 632 291 руб. 80 коп. Стоимость здания оценена в сумме 56 632 291 руб. 80 коп.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2014, принятым по делу № А65-27967/2014, ликвидируемый должник ООО «НТЦ МСП» признан несостоятельным (банкротом).

Неисполнение третьим лицом ООО «НТЦ МСП» обязанности по возврату заемных денежных средств явилось основанием для обращения Фонда в суд с иском к залогодателю – ООО «Лантек», который не соглашаясь с заявленными требованиями, предъявил встречный иск о признании договора залога (ипотеки) от 25.07.2012 №07/149/2012 незаключенным в связи с тем, что в договоре залога не согласован срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в части возврата суммы основного долга не указаны сроки (периодичность соответствующих платежей), их размер либо условия, позволяющие определить этот размер, так как с графиком погашения займа ответчик ознакомлен не был, подписи уполномоченного представителя ООО «Лантек» на указанном графике погашения займа отсутствуют. Цена оценки права аренды между сторонами не согласовывалась.

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца сообщил, что договор займа, представленный истцом, идентичен договору, представленному заемщиком ООО «НТЦ МСП» и Управлением Росреестра. На момент заключения договора был один график погашения платежей, изменения допускаются в порядке дополнительного соглашения. Иного графика погашения платежей не существует.

Из материалов дела следует, что 25.07.2012 Государственная некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» (займодавец) и Общество с ограниченной ответственностью «НТЦ МСП» (заемщик) заключили договор о предоставлении займа № 07/148/2012/7 в сумме 55 600 000 руб. на срок до 25.07.2017 с ежемесячным погашением процентов и отсрочкой по возврату основного долга на 9 месяцев (т.1 л.д. 16). Заем предоставлен за счет средств, полученных от ОАО «МСП Банк» по договору о предоставлении кредитной линии от 16.12.2011 № 3Ф-К-1300/11 и дополнительному соглашению от 15.06.2012 № 7. Заем предоставлен с целью финансирования затрат на приобретение высокотехнологического оборудования в рамках реализации инновационного проекта «Производство систем нейтрализации отработанных газов для потребителей». 

Приложение № 2 к договору займа определяет график ежемесячного погашения займа, начиная с 28.04.2013 по 25.07.2017 (т.1 л.д. 29).

Платежным поручением от 28.08.2012 № 1406 (т.1 л.д. 56) истец перечислил ООО «НТЦ МСП» 55 600 000 руб. с указанием назначения платежа: по договору о предоставлении займа от 25.07.2012 № 07/148/2012/7. 

Обеспечивая исполнение обязательств заемщиком по договорам займа, заключенным в рамках дополнительного соглашения № 7 к договору о предоставлении кредитной линии от 16.12.2011 № 3Ф-К-1300/11, в том числе договора займа от 25.07.2012 № 07/148/2012/7, 25.07.2012 истец (займодавец и залогодержатель) и ООО «Лантек» (залогодатель) заключили договор залога (ипотеки) № 07/149/2012 (т.1 л.д. 39) в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2012 № 1 к договору залога (ипотека) № 07/149/2012 (т.1 л.д. 52), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств залогодатель передает залогодержателю в ипотеку нежилое здание общей площадью 5 834, 6 кв.м. с кадастровым № 52:40:06030000: 0004, право аренды земельного участка с кадастровым № 52:40:060300: 0001 площадью 5 494 кв. м. (без выделения в натуре), разрешенное использование - размещение и обслуживание административной части производственного комплекса, принадлежащее залогодателю на праве собственности (что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 14.12.2011) и право аренды земельного участка с кадастровым № 52:40:0203003:0002, площадью 9 822 кв. м., разрешенное использование - размещение производственного комплекса, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора залога № 07/149/2012 общая стоимость предмета ипотеки оценена сторонами по взаимному согласию и составляет 56 632 291 руб. 80 коп. Здание оценено в 56 632 291 руб. 80 коп. (т.1 л.д. 42).

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 23.06.2015 нежилое производственное здание кадастровый №  52:40:06030000:0004 общей площадью 5 834,6 кв.м., инвентарный № 05579 литера АА1, двухэтажное, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица Казанская, дом 4, зарегистрировано на праве собственности за ООО «Лантек» 14.12.2011 № 52-52-02/073/2011-334, что соответствует сведениям, изложенным в договоре залога (ипотеки) от 25.07.12 № 07/149/2012.

Право аренды земельного участка площадью 9 822 кв.м. кадастровый номер 52:40:02 03003:0002 передано в залог при отсутствии возражений арендодателя, представляющего интересы собственника земельного участка - Комитета имущественных отношений города Арзамаса.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 23.06.2015, земельный участок кадастровый № 52:40:0203003: 0002, площадью 9 822 кв. м., по адресу 

<

...>, принадлежит на праве аренды ООО «Лантек» на период с 02.08.2012 по 01.08.2015 на основании договора аренды земельного участка от 02.08.2012 № 30579, дата государственной регистрации права 07.09.2012, зарегистрировано право ипотеки 21.09.2012 на период по 25.07.2017 в пользу некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» на основании договора залога от 25.07.2012 № 07/149/2012 и дополнительного соглашения № 1 к договору залога (т.1 л.д. 116).

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 23.06.2015, земельный участок кадастровый № 52:40:060300:0001, площадью 5 494 кв. м., по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве аренды ООО «Лантек» на период с 14.05.2012 на 49 лет на основании соглашения от 15.07.2008 № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.06.2000 № 334, соглашения от 14.12.2011 о передаче прав по договору аренды от 16.06.2000 № 334, договора аренды земельного участка от 19.06.2000 № 334, зарегистрировано право ипотеки 21.09.2012 на период с 21.09.2012 по 25.07.2017 в пользу некоммерческой организации «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан», номер государственной регистрации 52- 52- 02/079/2012-261.

По условиям договора аренды земельного участка от 02.08.2012 № 30579 (т.1 л.д. 140), заключенного ООО «Лантек» (арендатор) и Комитетом имущественных отношений города Арзамаса (арендодатель) земельный участок кадастровый № 52:40:02 03003:0002, площадью 9 822 кв. м., по адресу: 

<

...>, предоставлен на срок аренды по 01.08.2015 для размещения производственного комплекса. На участке расположено двухэтажное здание общей площадью 5 834, 6 кв.м. (т.1 л.д. 140). Согласно пункту 4.2. договора аренды № 30579, в том случае если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в материалах дела возражений Комитета в отношении пользования земельным участком после истечения срока аренды, пришел к выводу о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2014, принятым по делу №А65-27967/2014, ликвидируемый должник ООО «НТЦ МСП» признан несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.02.2015 по делу №А65-27967/2014 Некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» включена в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «НТЦ МСП», в том числе с требованием в размере 77 694 067 руб. основного долга, 5 538 878 руб.85 коп. процентов за пользование займом (в том числе за пользование займом по договору от 25.07.2012№ 07/148/2012/7, по платежному поручению от 28.08.2012 № 1406).

Из расчета задолженности третьего лица ООО «НТЦ МСП» перед истцом по договору от 25.07.2012 № 07/148/2012/7, включенной в реестр требований кредиторов, следует, что ООО «НТЦ МСП» за период с 29.03.2014 по 11.12.2014 не исполнило перед истцом обязательства по договору займа на общую сумму 46 587 777 руб. 29 коп., в том числе 43 830 000 руб. долга, 2 062 721 руб. 13 коп. процентов, 400 000 руб. штрафа, 295 056 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами  (т.1 л.д. 57).

Неисполнение третьим лицом ООО «НТЦ МСП» обязанности по возврату заемных денежных средств явилось основанием для обращения Фонда в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество к залогодателю – ООО «Лантек», заключившим с истцом договор залога в обеспечение обязательств по договору о предоставлении займа от 25.07.2012 № 07/148/2012/7.

ООО «Лаетек», не соглашаясь с заявленными требованиями, предъявил встречный иск к Фонду о признании договора залога (ипотеки) от 25.07.2012 №07/149/2012 незаключенным в связи с тем, что в договоре залога не согласован срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, в части возврата суммы основного долга, не указаны сроки (периодичность соответствующих платежей и их размеры) либо условия, позволяющие определить эти размеры, так как с графиком погашения займа ответчик ознакомлен не был, подписи уполномоченного ООО «Лантек» представителя на указанном графике погашения займа отсутствуют. Цена оценки права аренды между сторонами не согласовывалась.

Оценивая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество и доводы ООО «Лантек» о незаключенности договора залога (ипотеки) от 25.07.2012 №07/149/2012, суд первой инстанции, анализируя материалы и обстоятельства дела, правомерно удовлетворил исковые требования НО «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» и отказал ответчику в удовлетворении встречного иска.

В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Частью 1 статьи 339 Кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора) установлено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно части 1, 4 и 5 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор залога (ипотеки) от 25.07.2012 № 07/149/2012, заключенный сторонами, содержит все установленные законодателем реквизиты: оценка предмета ипотеки (нежилое здание кадастровый № 52: 40:060300000:0004 общей площадью 5834,6 кв.м., право аренды земельного участка кадастровый № 52:40:060300:0001 площадью 5 494 кв.м. и право аренды земельного участка кадастровый № 52:40:0203003:0002 площадью 9822 кв.м., расположенные по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица Казанская, дом 4) согласована и составляет 56 632 291 руб. 80 коп. В договоре указаны размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом и место нахождения заложенного имущества (у залогодателя).

Таким образом, заключенный договор залога (ипотеки) от 25.07.2012 № 07/149/2012 содержит все существенные условия договора и соответствует требованиям, предъявляемым законодателем к указанным сделкам.

Проверяя довод ответчика о том, что в графике погашения займа в срок до 25.07.2017 были указаны иные сроки погашения платежей, не соответствующие первоначальному графику, суд первой инстанции привлек к участию в деле ФИО1, подписавшего договор на предоставление займа и график погашения займа в качестве генерального директора заемщика-ООО «НТЦ МСП».

Из письменных объяснений ФИО1 от 17.10.2016 (т.7 л.д. 15) следует, что 25.07.2012 договоры займа и залога подписывались одновременно директорами ООО «НТЦ МСП» и ООО «Лантек» (ФИО1 и ФИО5 соответственно). Заместитель директора Фонда ФИО6 подписал договоры позже, так как не присутствовал при их подписании представителями третьего лица и ответчика. В конце июля или начале августа 2012 года ФИО1 был приглашен к истцу для подписания графика погашения платежей в связи с тем, что при первоначальном подписании договоров был ошибочно распечатан график из несогласованного последнего варианта, что и явилось основанием для повторного приглашения директоров для его подписания.

Конкурсный управляющий ООО «НТЦ МСП», подтверждая, что ФИО1 в указанный период находился в командировке, представил выгруженные из базы 1 С Бухгалтерия документы, не оформленные и не подписанные в установленном порядке (т.7 л.д. 70 – 79).

Оценивая представленные документы и не исключая пребывание ФИО1 в командировке, суд первой инстанции, учитывая отсутствие иного графика погашения платежей, согласованный сторонами срок возврата займа (25.07.2017), указание в графике погашения платежей сроков возврата денежных средств, обоснованно не принял во внимание возражения ООО «Лантек».

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации график с иными сроками погашения займа, отличными от согласованного графика, ФИО1 и ответчиком не представлены. 

При этом, ООО «Лантек» не учел наличие документа, подтверждающее его осведомленность о сроках погашения займа частями, с указанием окончательного срока погашения долга - 25.07.2017. 

25.07.2012 Государственная некоммерческая организация «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан» и ООО «НТЦ МСП» подписали рамочное соглашение, в котором указан срок возврата займа частями до 25.07.2017 (т.4 л.д. 66-68).

Текст рамочного соглашения, подписанный сторонами, согласован с иными организациями, в том числе, и с залогодателем ООО «Лантек», что удостоверено подписью генерального директора ФИО5

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости, ООО «Лантек», оспаривая заключение, составленное ООО «Независимая Экспертная компания» (правопреемник ООО «Начало 1») от 20.07.2012 № 03 К/07.12. «О рыночной стоимости объектов недвижимости» (т.6 л.д. 3-121), ссылается на то, что оценщик упоминает в заключении данные от сентября 2012, что по мнению ответчика свидетельствует о несоответствии даты составления заключения данным, указанным в отчете, сомневаясь в достоверности выводов оценщика.

В заседании суда первой инстанции оценщик ФИО2 сообщил, что отчет об оценке от 20.07.2012, действительно изготовлен в июле 2012 года, ссылка на странице 23 отчета Рис. 1 «… по состоянию на 12 сентября 2012 года…» произошла в связи со сбоем системы при переносе таблицы из формата «эксель» в текстовый редактор. Сведения взяты с сайта.

С учетом изложенного, учитывая обстоятельства и  материалы дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор залога (ипотеки) от 25.07.2012 № 07/149/2012, подписанный сторонам, следует считать заключенным.

При этом суд учитывает, что ООО «Лантек», обращаясь к истцу и Комитету имущественных отношений города Арзамаса (т.5 л.д. 3, 5), не сомневалось в заключении договора залога от 25.07.2012 № 07/149/2012, о чем свидетельствует текст указанных писем. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 приведенной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (части 1, 2, 4 и 5).

Принимая во внимание непредставление ответчиком иного графика погашения платежей, фактическое исполнение им договора залога до обращения истцам с иском в суд за защитой нарушенного права, учитывая действия залогодержателя, фактически направленные на оспаривание договора и настаивающего по различным надуманным предлогам на его незаключенности, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что действия ООО «Лантек» в подобной ситуации явно свидетельствуют о недобросовестном поведении и о явном злоупотреблении правом.

В соответствии с частью 1 статьи 5 и статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 №118-ФЗ, от 06.12.2011 №405-ФЗ)

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

С учетом приведенных норм права и содержания статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации залог права  аренды соответствующего земельного участка возник в силу Федерального закона.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 № 90 установленное в п. 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.   

Нежилое производственное здание общей площадью 5 834,6 кв.м., инвентарный № 05579, двухэтажное, состоящее из двух корпусов литера А и литера А1, расположено на земельном участке кадастровый № 52:40:060300:0001 площадью 5 494 кв.м. и на земельном участке кадастровый № 52:40:0203003:0002 площадью 9822 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, что подтверждено договорами аренды земельных участков от 02.08.2012 № 30579 (т.1 л.д. 140), от 19.06.2000 № 334 (т.1 д.д. 172) в редакции соглашения от 28.02.2001 (т.4 оборот л.д. 174 оборот), в которых отражено назначение использования – для размещения и обслуживания предприятия – двухэтажного кирпичного здания, и объяснениями представителя ответчика в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласие арендодателя при заключении договора залога в отношении указанных земельных участков не требуется и правомерно удовлетворил первоначально заявленные Некоммерческой организацией «Инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан».  

Руководствуясь частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», принимая во внимание расчет задолженности по договору о предоставлении займа (т.1 л.д. 57) содержание пункта 1.4. договора залога, суд первой инстанции обоснованно исключил из представленного расчета 400 000 руб. штрафа, 295 056 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 2 949 811 руб. потерь, которые Фонд понес в связи с неисполнением ООО «НТЦ МСП» взятых обязательств.

Обосновывая расчет задолженности по договору о предоставлении займа (т.1 л.д. 57), ссылаясь на то, что заем предоставлен за счет средств, полученных от ОАО «МСП Банк» по договору о предоставлении кредитной линии от 16.12.2011 № 3Ф-К-1300/11 и дополнительному соглашению от 15.06.2012 № 7 с целью финансирования затрат на приобретение высокотехнологического оборудования в рамках реализации инновационного проекта «Производство систем нейтрализации отработанных газов для потребителей». 

Нарушение ООО «НТЦ МСП» договорных обязательств по возврату в установленный срок заемных средств понудило Фонд во избежание применения санкций МСП Банком, оплачивать кредит из собственных средств, изымая из оборота собственные денежные средства. Вместе с тем, доказательства перечисления собственных денежных средств Банку истцом не представлены, в связи с чем суд обоснованно исключил из расчета долга 2 949 811 руб. 

Ссылаясь на часть 1 статьи 334, статью 337, часть 1 статьи 348, часть 1 статьи 349, часть 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд первой инстанции указал, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В соответствии пунктом 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Установление начальной продажной цены в размере 80% от рыночной стоимости производится в тех случаях, когда стороны спора не достигли соглашения о начальной продажной цене, в силу чего такая цена определяется непосредственно самим судом на основании доказательств, представленных сторонами. Такими доказательствами может быть отчет оценщика, представленный любой из сторон, а в случае его оспаривания - экспертное заключение, полученное по ходатайству одной из сторон (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 №66-КГ14-12).

В соответствии с отчетами об оценке №№ 273/15К и 274/15К (т.2 л.д. 1, 64), истцом уточнены исковые требования в части указания начальной стоимости залогового имущества: здание – 15 790 400 руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52:40:0203003:0002 – 2 820 800 руб., право аренды земельного участка кадастровый № 52:40:060300:0001 – 1 243 200 руб. (расчет - стоимость, определенная независимым оценщиком за минусом 20%).

Отчеты в установленном порядке ответчиком не оспорены, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено.

Материалами дела подтвержден факт невыполнения ООО «НТЦ МСП» обязательств по возврату заемных денежных средств по договору от 25.07.2012 № 07/148/2012/7, обеспеченного залогом имущества от 25.07.2012 № 07/149/2012, заключенным с залогодержателем ООО «Лантек».

Анализируя материалы дела, принятый судом первой инстанции судебный акт, арбитражный апелляционный суд установил, что принимая решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказывая ООО «Лантек» в признании договора залога незаключенным, суд полностью учел указания Арбитражного суда Поволжского округа, содержащиеся в постановлении от 12.08.2016 №А65-10514/2015

Исследуя доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2016, принятое по делу №А65-10514/2015, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лантек» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

ПредседательствующийО.Е. Шадрина

СудьиВ.Т. Балашева

С.А. Кузнецов