﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7962/2018

г. Краснодар

04 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ОБД-Инвест» (ИНН 2310099434, ОГРН 1052305685002) – Радченко И.И. (доверенность от 15.09.2017),в отсутствие в судебном заседании представителей истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 772141417901, ОГРН 1102308008330), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования город-курорт Анапа, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу № А32-7962/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу (далее – общество) о взыскании 1 127 620 рублей 20 копеек неустойки по договору от 03.10.2013 № 01-09/75 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:496 площадью 31 593 кв. м, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Анапа, ул. Адмирала Пустошкина, 7, (далее – земельный участок).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее –  администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Договором аренды земельного участка не предусмотрены сроки строительства объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, а также объектов благоустройства территорий общего пользования (далее – объекты инфраструктуры и благоустройства). Общество обязано обеспечить передачу этих объектов в собственность муниципального образования город-курорт Анапа в течение 1 года с момента их ввода в эксплуатацию. Создание на земельном участке объектов инфраструктуры и благоустройства, а также их ввод в эксплуатацию не подтверждены. Течение срока передачи объектов инфраструктуры и благоустройства в муниципальную собственность не началось. Нарушение этого срока обществом не допущено. Основания для применения к нему ответственности в виде взыскания штрафа за нарушение срока строительства (создания) объектов инфраструктуры и благоустройства, а также их ввода в эксплуатацию отсутствуют.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 № 19-з предусмотрен максимальный трехлетний срок со дня подписания протокола о результатах аукциона выполнения работ по обустройству территории. Объекты инфраструктуры и благоустройства на земельном участке не возведены, в эксплуатацию не введены. Общество не выполнило условия договора аренды земельного участка, в связи с чем обязано уплатить неустойку (штраф), предусмотренную пунктом 6.1 договора от 24.12.2010 № 7700001629 аренды земельного участка площадью 1 186 787 кв. м с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенного в 200 м на северо-запад от находящегося за пределами его границ ориентира – водонапорной башни с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – исходный земельный участок). 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по результатам аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, проведенного на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 № 19-з (итоговый протокол заседания аукционной комиссии от 23.04.2010 № 2), управление (арендодатель) и открытое акционерное общество «Кубаньагростройкомплект» (далее – акционерное общество; арендатор) заключили договор от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Арендатору вменено в обязанность обеспечение строительства (создание) объектов инфраструктуры и благоустройства не позднее трех лет со дня подписания протокола о результатах торгов, безвозмездной передачи названных объектов в собственность муниципального образования город-курорт Анапа в течение одного года с момента ввода их в эксплуатацию, осуществления жилищного и иного строительства на образуемых участках в соответствии с видами их разрешенного использования в течение шестнадцати лет с момента заключения договора аренды исходного земельного участка (пункты 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, 7.1). Своевременное исполнение обществом обязанностей по договору от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка, в том числе предусмотренных пунктами 4.1.1, 4.13, 4.1.4, 4.1.5 договора, обеспечено сторонами неустойкой (штрафом) в размере двадцати процентов от цены договора.

Постановлением администрации от 29.02.2012 № 477 утвержден проект планировки территории, включающей в себя исходный земельный участок, для ее комплексного освоения в целях жилищного строительства. Распоряжением управления от 20.08.2013 № 448-р исходный земельный участок разделен на 36 участков, в том числе земельный участок (с кадастровым номером 23:37:1003000:496). Соглашением от 21.08.2013 стороны расторгли договор от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка. 

Управление (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 03.10.2013 № 01-09/75 аренды земельного участка (с кадастровым номером 23:37:1003000:496) до 23.04.2059. В обязанности арендатора включены обеспечение возведения и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры и благоустройства, обеспечение их передачи в муниципальную собственность в течение одного года с момента ввода названных объектов в эксплуатацию в соответствии с условиями проведенного на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 № 19-з аукциона, обеспечение содержания и эксплуатации названных объектов до их передачи в муниципальную собственность. В случае неисполнения арендатором указанных обязанностей он должен был уплатить арендодателю штраф в размере двадцати процентов от цены договора от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка пропорционально площади земельного участка (пункты  3.1, 5.1.5, 5.1.6, 5.1.7, 6.1). 

По акту от 03.10.2013 земельный участок передан арендатору. По договору от 05.03.2014 права и обязанности арендатора по договору от 03.10.2013 № 01-09/75 переданы обществу. 

Полагая, что арендатор нарушил сроки строительства (создания) объектов инфраструктуры и благоустройства, ввода их эксплуатацию и передачи безвозмездно в муниципальную собственность, управление обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что, в силу обязательства, возникающего из договора, должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (воздержаться от него), а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307). Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405). Кредитор считается просрочившим, если не совершил действий, в том числе предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Гражданского кодекса). Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606), а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615). 

Исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункта 1 статьи 329 пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7) разъяснено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа – пени. 

Статьей 431 Гражданского кодекса предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Условия договора определяются с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). В случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, а также последующего поведения сторон договора, толкование его условий должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно действовавшей в период заключения договоров от 24.12.2010 № 7700001629, от 03.10.2013 № 01-09/72 редакции Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), комплексное освоение территории в целях жилищного строительства включало в себя, помимо прочего, подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по строительству объектов инфраструктуры и благоустройства, осуществление жилищного и иного строительства (пункт 1 статьи 30.2). Арендатор предоставленного в этих целях земельного участка был обязан обеспечить соблюдение максимальных сроков подготовки проектов планировки и межевания территории в границах участка, строительства объектов инфраструктуры и благоустройства и их передачи в муниципальную собственность, осуществления жилищного и иного строительства (пункт 3 статьи 30.2, пункт 3 статьи 38.2) и имел право передать иному лицу свои права и обязанности (в том числе вышеназванные) арендатора по договору аренды (пункты 4, 5, 6, 7 статьи 30.2) под угрозой в случае их неисполнения прекращения прав на земельный участок (пункт 8 статьи 30.2) или начисления неустойки (пункт 9 статьи 30.2).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Договором от 03.10.2013 № 01-09/75 аренды земельного участка для общества не установлен конкретный срок исполнения обязанности по строительству (созданию) объектов инфраструктуры и благоустройства, а также вводу их в эксплуатацию. Общество не могло нарушить срок передачи объектов инфраструктуры и благоустройства в муниципальную собственность, поскольку течение этого срока не могло начаться ранее ввода названных объектов в эксплуатацию. Данные объекты на момент рассмотрения дела в эксплуатацию не введены. В спорных отношениях допущена просрочка кредитора, выразившаяся в заключении договора аренды исходного земельного участка по истечении восьми месяцев после подведения итогов аукциона (аукционной документацией предусматривался пятидневный срок после подписания итогового протокола аукциона), в принятии решения о разделе исходного земельного участка для комплексного освоения территории через полтора года после утверждения администрацией проекта планировки территории и в утверждении последнего почти через два года после подписания итогового протокола о результатах аукциона (договором аренды исходного земельного участка предусматривался восьмимесячный срок разработки и утверждения проекта планировки территории с даты подписания итогового протокола о результатах аукциона), в заключении договора от 03.10.2013 № 01-09/72 аренды земельного участка только через два месяца после принятия управлением решения о разделе исходного земельного участка и расторжения договора аренды этого участка). Договор от 03.10.2013 № 01-09/72 аренды земельного участка через полгода после истечения срока строительства объектов инфраструктуры и благоустройства, указанного в приказе департамента от 23.03.2010 № 19-з и в договоре от 24.12.2010 № 7700001629 аренды исходного земельного участка. Бездействие управления и администрации привело к тому, что общество (его правопредшественник) смогло приступить к исполнению обязанностей, связанных с комплексным освоением территории, только через три года после подписания итогового протокола о результатах аукциона. Основания для начисления установленной пунктом 6.1 договора от 03.10.2013 № 01-09/75 аренды земельного участка неустойки за заявленный управлением период (с 03.10.2013 по 20.10.2017) отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу № А32-7962/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова 

Судья								                                 А.И. Мещерин