ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-9999/2024

Дело № А40-107267/22

г. Москва

17 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи В.В. Валюшкиной, 

судей Б.В. Стешана, Ю.Н. Кухаренко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Елмановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Сити инвест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2023 по делу № А40-107267/22, 

принятое по иску ООО "БЦ ФИО1, 13" к ООО "Сити инвест" о взыскании денежных средств, по встречному иску о взыскании денежных средств, 

третье лицо: ИП ФИО2, 

при участии в судебном заседании представителя ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.10.2023, 

 

у с т а н о в и л:

ООО "БЦ ФИО1, 13" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Сити инвест" о взыскании задолженности по договорам купли-продажи № А/2/11 и № А/3/33 от 20.05.2019 в размере 23 928 371,26 руб., неустойки в размере 27 220 082,30 руб.

Определением от 01.08.2023 судом в порядке ст. 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ООО "Сити инвест" к ООО "БЦ ФИО1, 13" о взыскании задолженности в размере 934 791, 16 руб. как переплату по договорам купли-продажи нежилых помещений.

Протокольным определением от 12.12.2023 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части требования о взыскании задолженности по договорам купли-продажи № А/2/11 и № А/3/33 от 20.05.2019 до 684 997,76 руб., неустойки до 22 310 693,25 руб.

Решением арбитражного суда от 25.12.2023 первоначальное исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика задолженности в размере 684 997,76 руб., неустойки в размере 684 997,76 руб., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; встречные исковые требования в части требования о взыскании задолженности в размере 934 791,16 руб. в виде переплаты по договорам купли-продажи нежилых помещений, оставлены без рассмотрения, в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 149 300 руб., комиссии за оплату суммы экспертизы в размере 500 руб. отказано. 

            Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

            В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

            Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

            Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «БЦ ФИО1, 13» (продавец) и ООО «Сити Инвест» (покупатель) заключены договор купли-продажи от 20.05.2019 №А/2/11 на объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 64,80 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4619, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №2, номер на поэтажном плане: 11 (объект 1) и договор купли-продажи № А/3/33 на объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 66,00 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4639, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №3, номер на поэтажном плане: 33 (объект 2).

Кроме того, сторонами 09.07.2019 заключены договоры купли-продажи № П/1/34 на объект недвижимости: нежилое помещение (машино-место с проектным номером 34), общей площадью 14,20 кв. м., кадастровый номер 77:01:0001082:4739, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №1 (объект №3); договор купли-продажи № П/1/35 на объект недвижимости: нежилое помещение (машино-место с проектным номером 35), общей площадью 14,20 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001082:4740, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж: №1.

В обоснование исковых требований истец по первоначальному иску указывает на ненадлежащее исполнение обязательств со стороны покупателя, срок исполнения обязательств по оплате истек, за покупателем образовалась задолженность в сумме 28 939 178,43 руб.

Согласно п.6.6. договоров №1-4, в случае несоблюдения покупателем срока оплаты цены объекта №1, цены объекта №2, цены объекта №3 и цены объекта №4, предусмотренных п.3.2. договоров, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,05% (ноль целых пять сотых процента) от цены объекта №1, цены объекта №2, цены объекта №3 и цены объекта №4 за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В связи с ненадлежащим неисполнением обязательства по внесению платы на объекты недвижимости истцом по первоначальному иску к взысканию также заявлена неустойка в сумме 27 220 082,30 руб.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом оплаченного по предварительным договорам гарантийного взноса фактическая задолженность ответчика составила 

- по договору №А/2/11 от 20.05.2019 – 10 786 055,19 рублей, из которых 215 350,83 рублей основного долга и 10 570 704,36 рублей пени.

- по договору № А/3/33 от 20.05.2019 – 12 209 635,82 рублей, из которых 469 646,93 рублей основного долга и 11 739 988,89 рублей пени.

Поскольку в материалах дела имеются противоречивые сведения, представленные истцом, ответчиком и третьим лицом о площади объектов, определением от 29.03.2023 судом в порядке ст. 82 АПК РФ назначено производство экспертизы.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта фактическая площадь нежилых помещений по адресу 

<

...>, этаж 2 и 3, с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639 на момент натурного обследования составляет 62,6 и 64,3 кв.м.

Истец, как первый собственник спорных помещений, зарегистрировал площади объектов в 2018 г., при этом площадь помещений в размере 64,8 кв.м. и 66,0 кв.м., подтверждена  выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.10.2018 и 23.10.2018, выданных Управлением Росреестра по Москве, а также документами технического учета.

При этом, площадь помещений, указанная в договорах купли-продажи соответствует площади зарегистрированной в Росреестре, что подтверждается выпиской ЕГРН в отношении объектов недвижимости.

Кроме того, при подписании договоров купли-продажи в 2019 году стороны предусмотрели отдельным пунктом 2.2. договоров условие о том, что на продавца будет возложена обязанность по передаче объектов с произведенными в них неотделимыми улучшениями, а именно со встроенной мебелью, бытовой техникой и внутренней отделкой. 

Указанные обязательства исполнены продавцом надлежащим образом.

Помещения переданы с отделкой в соответствии с условиями договоров с учетом приложений, в которых оговорены требования к отделке.

Впоследствии нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 (64,8 кв.м) и 77:01:0001082:4639 (66 кв.м) без изменения площади проданы ООО «Сити Инвест» по договорам купли-продажи от 12.05.2022 предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>) по существенно заниженной цене. 

Суд первой инстанции указал, что факт проведения работ по определению фактической площади помещений третьим лицом после предъявления иска от ООО «БЦ ФИО1, 13» в суд, правового значения не имеет, так как обмеры проведены с учетом отделки (в том числе встроенной мебели), что и подтверждено судебной экспертизой.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом частичной оплаты имеющейся задолженности со стороны покупателя, исковые требования о взыскании  задолженности по договору №А/2/11 от 20.05.2019 размере 215 350,83 руб. и по договору № А/3/33 от 20.05.2019 в размере 469 646,93 руб. признаны судом первой инстанции обоснованными в полном объеме.

Рассматривая требование о взыскании неустойки по договорам, суд первой инстанции установил, что неустойка заявленная правомерно, с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ судом присуждена неустойка по договору №А/2/11 от 20.05.2019 в размере 215 350,83 руб., по договору № А/3/33 от 20.05.2019 в размере 469 646,93 руб.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Сити Инвест», ссылаясь на результаты проведенной судебной экспертизы, согласно которой фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001082:4619, расположенного на 2 этаже здания по адресу 

<

...> составляет 62,2 кв.м, (что меньше указанной в договоре купли-продажи от 20.05.2019  на 2,6 кв.м); фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001082:4639, расположенного на 3 этаже здания по адресу 

<

...> составляет 64,3 кв.м, (что меньше указанной в договоре купли-продажи от 20.05.2019  на 1,7 кв.м), указывает, что в связи с покупкой нежилых помещений с фактической площадью меньшей, чем указано в договорах купли-продажи, и с учетом произведенных оплат по договорам купли-продажи, у ООО «Сити Инвест» образовалась переплата:

- по договору А/2/11 от 20.05.2019 в размере 717 835,52 руб. (23 042 524,55 руб. оплачено - 22 324 689,03 руб. фактическая цена помещения);

- по договору А/3/33 от 20.05.2019  в размере 195 685,64 руб. (25 360 911,67 руб. оплачено - 25 165 226,03 руб. фактическая цена помещения).

Встречные исковые требования ответчика оставлены без рассмотрения на основании пп.4 п.1 ст. 148 АПК РФ, согласно которому арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Судебные расходы на проведение экспертизы, заявленной ответчиком в рамках первоначального иска, отнесены судом на проигравшую сторону, т.е. ответчика, соответственно взысканию с истца не подлежали. Расходы, заявленные во встречном иске, отклонены, поскольку встречный иск был оставлен без рассмотрения.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что фактическая площадь апартаментов меньше заявленной в договоре.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.  

Определением арбитражного суда назначено проведение судебной экспертизы, перед экспертами поставлен вопрос о фактической площади помещений.

По результатам судебной экспертизы установлено, что фактическая площадь нежилых помещений по адресу 

<

...>, этаж 2 и 3, с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 и 77:01:0001082:4639 на момент натурного обследования, то есть 2023 г. составляет 62,2 и 64,3 кв.м.

Вместе с тем, истец настаивал на удовлетворении своих требований, полагал, что в данном случае результаты экспертизы не могут быть приняты судом в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых первоначальных требований. 

Так, согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, оцениваются наряду с другими доказательствами и не имеют заранее установленной силы.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001082:4619 (64,8 кв.м.) и 77:01:0001082:4639 (66 кв.м.) находились в собственности ответчика на протяжении почти 3-х лет, в период с 18.09.2019 по 19.05.2022, на протяжении всех этих трех лет ответчик не предъявлял никаких претензий относительно площади объектов, за изменением площади объектов в Росреестр не обращался.

Нежилые помещения проданы ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Касательно результатов экспертизы, проведенной более чем через три года с момента передачи помещений от первоначального истца первоначальному ответчику, судом первой инстанции принято во внимание следующее. 

В своем экспертном заключении специалист указывает, что на момент обследования в помещениях устроены перегородки, имеется сантехническое оборудование. Во всем помещении полностью выполнены отделочные работы по стенам, полам и потолкам, к ним относятся штукатурные, малярные, облицовочные, обойные, стекольные работы, покрытие полов, установка дверей. Во всех помещениях имеется мебель и встроенные в специальные ниши бытовое оборудование. Помещения на момент осмотра эксплуатируются (стр. 115-116 материалов дела).

В дополнительных пояснениях эксперта также прямо указано, что изменение площади произошло в результате отделочных работ.

Более того, невозможно установить производились ли еще какие-то работы в помещениях в период их эксплуатации.

При этом на момент подписания договоров купли-продажи, площадь объектов определялась в результате произведенных обмеров объекта без отделки, поскольку апартаменты поставлены на кадастровый учет 21.09.2018 после ввода комплекса апартаментов в эксплуатацию на основании технической инвентаризации и контрольных обмеров, произведенных ПИБ.

В соответствии с разделом термины и определения и п.2.1. обоих договоров, объектом является помещение с соответствующим кадастровым номером, зарегистрированное в установленном порядке в ЕГРН. Указание на отделку в определении объекта отсутствует.

Отдельным пунктом 2.2 договоров предусмотрено, что объект (апартамент) будет передан с произведенными в них неотделимыми и отделимыми улучшениями, а именно со встроенной мебелью, бытовой техникой и внутренней отделкой, которые включены в стоимость.

Вопреки доводам ответчика, из буквального толкования положений договоров не следует, что при определении площади объекта учитывается отделка, поскольку таковая является отдельной услугой, включенной в цену договора, в то время как объектом является нежилое помещение, которое прошло техническую инвентаризацию до производства отделочных работ и передачи ответчику.

Таким образом, судебная экспертиза по определению площади апартаментов по состоянию на дату проведения обмеров в 2023г. правомерно не признана надлежащим доказательством, поскольку с даты передачи апартаментов никаких претензий в течение трех лет не заявлялось экспертом подтверждено, что площадь изменилась в результате отделочных работ, следовательно, в случае проведения их демонтажа - площадь будет соответствовать технической инвентаризации; экспертиза проводилась по состоянию на 2023г., то есть более 3,5 лет после заключения договоров, что нерелевантно заявленным требованиям; площадь, указанная в договорах, полностью соответствует площади, внесенный в государственный кадастр, в течение уже почти 4 лет никаких действий по ее изменению не совершалось, при том, что это влияет на размер налога на имущество

Суд первой инстанции в определении от 26.10.2023 указал, что в 2019 году четыре объекта (в том числе, два спорных) приобретены ответчиком у истца по стоимости 57 995 119 руб., а в 2022 году проданы третьему лицу уже по цене 20 000 000 руб.

            Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

            В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2023 по делу № А40-107267/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                               В.В. Валюшкина

 

Судьи:                                                                                                                                   Б.В. Стешан

 

Ю.Н. Кухаренко