Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85787/2021

27 апреля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  27 апреля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов (адрес:  Россия 191025, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Невский проспект, 53, ОГРН: 

<

***>);

ответчики: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>); 2) санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" (адрес: 198095, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 18, ОГРН 

<

***>), 

о признании договора аренды прекращенным

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 29.11.2021),

- от ответчиков: 1) ФИО3 (доверенность от 10.01.2022), 2) ФИО4 (доверенность от 27.01.2022),

установил:

Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов (далее – Коллегия) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) о расторжении договора аренды № 5-ОУ-005675 от 01.11.2006 (далее – Договор) с 18.06.2021.

В поступившем в суд 06.12.2021 ходатайстве об уточнении исковых требований истец просил признать Договор расторгнутым, обязать ответчиков в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда принять у истца по акту приема-передачи часть нежилого помещения 15-Н (ч.п. 2-9, 14, МОП 1) площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А.

Впоследствии истец, уточнив исковые требования, просил признать Договор прекращенным, обязать ответчиков в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда принять у истца по акту приема-передачи часть нежилого помещения 15-Н (ч.п. 2-9, 14, МОП 1) площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А.

В судебном заседании 05.04.2022 истец, уточнив в устной форме заявленные требования, просил признать Договор прекращенным.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, а представители ответчиков возражали против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзывах.

По мнению Комитета, с момента государственной регистрации (02.07.2007) права оперативного управления на помещения права арендодателя по Договору перешли к Учреждению; в письме от 19.09.2018 № 07-233/17-0-9 Учреждение в порядке п. 5.2 Договора в одностороннем порядке отказалось от него.

По мнению Учреждения, поскольку изменения в части арендодателя в Договор не вносились, арендодателем по Договору является Комитет; так как после письма от 19.09.2018 Коллегия направляла в адрес Учреждения и Комитета претензию № 184/2 в просьбой о расторжении Договора, уведомление № 183/2 об отказе от Договора, следовательно, истец продолжал пользоваться помещением и оплачивать арендную плату.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 01.11.2006 Коллегия (арендатор) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии – Комитет; арендодатель) заключили Договор на часть нежилого 15-Н (ч.п. 2-9,14; МОП 1) площадью 83,4 кв.м по адресу: пр. Ветеранов, д. 16, лит. А.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.11.2006.

Договор был заключен сроком на 11 месяцев. 

Как указал истец в иске, в письме от 05.02.2018 № 21-3650/18-0-0 Учреждение сообщило, что в 2007 году за Учреждением зарегистрировано право оперативного управления на помещения 15-Н общей площадью 143,9 кв.м. 

В письме от 19.09.2018 № 07-233/17-0-9 Учреждение, указав, что с момента государственной регистрации права оперативного управления на помещения права и обязанности арендодателя по Договору перешли Учреждению, в порядке пункта 5.2 Договора сообщило о его расторжении в одностороннем порядке с 01.01.2019. 

Как указала Коллегия в иске, с момента заключения Договора фактически спорными помещениями пользовалась Адвокатская консультация «Ваш Поверенный»; протоколом № 7 от 25 февраля 2021 года членами Адвокатской консультации «Ваш Поверенный» было принято решение об изменении адреса местонахождения: Санкт-Петербург, проспект Ветеранов д. 16, на иной: Санкт-Петербург, Караванная улица д. 11/64 пом. 4Н. лит. А; 17 марта 2021 года Коллегией был подписан договор субаренды с обществом с ограниченной ответственностью «Дарко».

18-19 марта 2021 года Коллегия по электронной почте, нарочным, посредством  интернет-сайта направила в Комитет обращение с просьбой расторгнуть Договор.

Аналогичное обращение исх. № 100549/21-0-0 Коллегия 18-19 марта 2021 года направила по электронной почте и передала на приеме в Учреждение.

В ответных письмах от 07.04.2021 № 05-10-31585/21-0-1, от 20.04.2021 № 05-10-31585/21-0-2 Комитет указал, что с момента государственной регистрации (02.07.2007) права оперативного управления на помещения права арендодателя по Договору перешли к Учреждению, в связи с чем направил для разрешения сложившейся ситуации в адрес администрации Кировского района Санкт-Петербурга письмо с просьбой оказать содействие и проконтролировать исполнение Учреждением данной работы, в том числе просьбы, содержащейся в письмах Комитета Учреждению от 22.08.2018 №  62306-39/18 и от 07.04.2021 № 05-10-31585/21-0-1.

В адресованном Комитету письме от 05.04.2021 № 07-30/21-0-1 Учреждение, указав, что для расторжения Договора необходимо согласие Комитета, просило Комитет расторгнуть Договор без внесения в него изменений в части замены стороны арендодателя.

02 июня 2021 года Коллегия направила Комитету по почте претензию № 184/2 с просьбой  расторгнуть Договор и уведомление № 183/2 с просьбой прекратить в связи фактическим освобождением помещения 17 марта 2021 года начисление арендных платежей и подписать акт приема-передачи данного помещения.

Аналогичные документы № 186/2, 185/2 были направлены Коллегией 02 июня 2021 года в адрес Учреждения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

В силу статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей  деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Как видно из материалов дела и не оспаривалось сторонами, право оперативного управления на помещение 15-Н зарегистрировано в реестре за Учреждением 02.07.2007. 

Таким образом, поскольку в оперативное управление Учреждения передано  спорное имущество, уже обремененное Договором, Учреждение вне зависимости от внесения соответствующих изменений в Договор стало арендодателем по нему.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор по правилам статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

По условиям пункта 5.2 Договора если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.

Как следует из материалов дела, в письме от 19.09.2018 № 07-233/17-0-9 Учреждение со ссылкой на пункт 5.2 Договора сообщило о расторжении Договора в одностороннем порядке с 01.01.2019. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10, определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При таком положении письмо Учреждения от 09.11.2018 об отзыве уведомления от 19.09.2018 не свидетельствует о возобновлении действия Договора; новый договор аренды в отношении помещений сторонами не заключался.

Кроме того, как видно из представленных в дело доказательств, Коллегия неоднократно в письмах, направленных в 2021 году как в Комитет, так и в Учреждение, заявляла о своем желании расторгнуть Договор, о его расторжении, просила принять помещения из аренды по акту.

Однако Комитет и Учреждение, ссылаясь на отсутствие у каждого из них полномочий арендодателя по Договору, отказывались от разрешения возникшей спорной ситуации.

При этом с учетом вышеназванных положений действующего гражданского законодательства в спорный период правомочиями арендодателя в отношении спорных помещений обладало Учреждение.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения, отношение к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. 

Правило "эстоппель" вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15.11.2017). 

Поскольку Учреждение, изначально считавшее себя арендодателем в отношении спорных помещений, что следует, в том числе, из писем от 19.09.2018, от 09.11.2018, впоследствии изменило свою позицию, уклонялось от рассмотрения требования Коллегии о расторжении Договора, отказа от его исполнения и от приемки помещения из аренды, доводы Учреждения о том, что Договор является действующим не могут быть приняты судом во внимание, а право Учреждения при таких обстоятельствах защите не подлежит.

С учетом изложенного иск подлежит удовлетворению в отношении надлежащего ответчика - Учреждения.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать договор аренды от 01.11.2006 № 5-ОУ-005675 прекращенным.

Взыскать с санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Кировского района Санкт-Петербурга" в пользу Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.