АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-19995/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

6 февраля 2024 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 24 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 6 февраля 2024 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя

истца по доверенности №3646/5 от 24.10.2023                 ФИО2,

дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, город Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Скиф", город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, возврате имущества, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Скиф» (ответчик) о расторжении договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа №118 от 11.11.2015 в связи с существенным нарушением условий сделки; обязании ответчика вернуть нежилое подвальное помещение, общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Климасенко, 2; взыскании с ответчика 2 947 592,74 руб. убытков.

Определением от 11.12.2023 дело назначено к судебному разбирательству на 22.01.2024.

Материалами дела подтверждается, что ответчику копии определений о принятии искового заявления к производству, о назначении дела к судебному разбирательству направлялись по адресу, подтвержденному сведениями ЕГРЮЛ, а также адресу, указанному в договоре. Направленная корреспонденция не вручена и возвращена в суд отделением почтовой связи с отметкой «по истечении срока хранения», что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) является надлежащим извещением.

ООО «Скиф» явку представителя ни в предварительное судебное заседание, ни в судебное разбирательство не обеспечило.

В материалы дела 22.01.2024 от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное возбуждением дела №А27-198/2023 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Скиф» определением от 15.01.2024.

В целях обеспечения явки представителя ответчика в судебном заседании судом объявлялся перерыв до 24.01.2024.

После перерыва никаких дополнительных документов, в том числе, отзыва на иск от ответчика не поступило.

В судебном заседании истец на иске настаивал, приобщил к материалам дела выписку из ЕГРН в отношении спорного помещения, копию договора аренды и копию отчета об определении рыночной стоимости помещения; возражал относительно отложения судебного разбирательства, указав на отсутствие препятствий для разрешения иска.

Согласно положениям частей 3 и 4 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда и может быть реализовано в случае установления уважительного характера причины неявки в судебное заседание стороны по делу.

Учитывая отсутствие каких-либо возражений от ответчика по существу иска, отсутствие доказательств невозможности обеспечения ответчиком явки представителя, принимая во внимание объявление судом перерыва в судебном заседании, ходатайство ответчика об отложении судебного заседания судом отклонено.

Само по себе обстоятельство, связанное с возбуждением определением Арбитражного суда Кемеровской области от 15.01.2024 дела №А27-198/2023 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Скиф», никоим образом не препятствует разрешению по существу заявленных Комитетом требований с учетом волеизъявления последнего на принятие решения по делу.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом 24.01.2024 в отсутствие представителей ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующее.

Между Комитетом и ООО «Скиф» 11 ноября 2015 года заключен договор купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа № 118 (далее – Договор), по условиям которого КУМИ г. Новокузнецка (Продавец) обязуется передать в собственность ООО «СКИФ» (Покупателю), а Покупатель принять на условиях, изложенных в настоящем договоре, арендуемое им подвальное помещение, общей площадью 166,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Климасенко, 2 (именуемое в дальнейшем «помещение»).

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости №Н-129/15 продажная цена помещения составляет 2370000 руб. (п. 1.2. Договора)

Рассрочка платежа по сумме, указанной в п. 1.2. Договора, предоставляется на период с 11.11.2015 по 10.11.2020.

По условиям Договора (п.2.1.1.) Продавец обязался передать покупателю Помещение после внесения первоначального платежа в соответствии с условиями договора, а Покупатель производить платежи за приобретаемое арендуемое имущество ежемесячно, равными долями.

В соответствии с п.2.3.1 Договора Покупатель обязан производить платежи за приобретаемое имущество ежемесячно, равными долями в размере 39 500 руб. 00 коп. не позднее 30 числа текущего месяца на расчетный счет Продавца.

В соответствии с п.2.3.3 Договора, ежемесячно, одновременно с погашением очередного платежа на оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, уплачивать проценты, начисление которых производится исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 13.10.2015 – 8,25 % годовых (0,23 % в месяц).

Также пунктом 3.2 Договора установлена ответственность Покупателя за нарушение срока оплаты в форме пени в размере 0,1 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения договора.

Помещение передано покупателю 24.11.2015, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.

Продажа имущества осуществлялась в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

В силу пункта 5 ст. 5 Закона №159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Аналогичное условие установлено в п. 1.5. Договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.12.2023 №КУВИ-001/2023-294720923 ООО «Скиф» (ИНН 

<

***>) зарегистрировано право собственности на полученное от Комитета по рассматриваемому договору недвижимое имущество 28.03.2016 (запись №42-42/006-42/206/039/2016-172/1).

За весь период действия Договора покупателем обязательства по оплате выкупной цены, процентов, а также пени надлежащим образом не исполнялись. Платежи вносились несвоевременно, с нарушением сроков и сумм оплаты.

Ссылаясь на то, что неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения, истец направил в адрес Ответчика 05.10.2023 претензию от 04.10.2023 №3365/5, в соответствии с которой предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи и вернуть недвижимое имущество, возместив возникшие убытки в связи с расторжением договора, либо погасить образовавшуюся задолженность.

В связи с тем, что помещение не возвращено истцу, согласие ответчика на расторжение договора не выражено, убытки не возмещены в добровольном порядке, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (статья 454 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. В силу пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В силу пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Анализ условий рассматриваемого договора позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать.

Согласно п. 3.3. Договора в случае, когда период просрочки исполнения Покупателем обязательства по внесению платежей в установленные в п. 2.3. Договора сроки составляет более 3-х месяцев, Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом Покупателя за 10 дней, и потребовать возврата проданного Помещения, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта приватизации. В таком случае Продавец вправе требовать также и возмещения убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Из представленного истцом в материалы дела акта сверки к Договору усматривается, что ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей.

По состоянию на 04.10.2023 из 2 370 000 руб. выкупной цены ответчиком оплачено 768 396,46 руб., неоплаченная сумма основного долга составляет 1 601 603,54 руб.; из начисленных процентов в соответствии с п.2.3.3 договора оплачено 150 466,52 руб., неоплаченная сумма процентов составляет 219 447,53 руб.;  пеня за нарушение сроков оплаты оплачена в сумме 20 493,75 руб., неоплаченная сумма составляет 768 789,98 руб.

Как пояснил суду представитель истца, договор не исполнен покупателем по настоящее время, допущенные нарушения ООО «Скиф» не устранены.

Наличие неисполненных перед Комитетом обязательств по договору в указанном размере 2589841 руб. 05 коп. послужило одним из оснований обращения ООО «Скиф» 10.01.2024 с заявлением о признании его банкротом.

Таким образом, факт несвоевременной оплаты ответчиком выкупной стоимости по договору купли-продажи подтвержден представленными истцом надлежащими, допустимыми, относимыми доказательствами, ответчиком не оспорен, документально не опровергнут (ч.1 ст.65 АПК РФ).

Поскольку в рамках настоящего дела установлено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи суд считает законным и обоснованным направленное на защиту нарушенных прав продавца (в целом выступающего в интересах муниципального образования) требование Комитета о расторжении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Доказательств возврата истцу переданного по Договору имущества ответчик суду не представил.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет, как основанные на законе и подтвержденные материалами дела, требования истца об обязании ответчика освободить и возвратить проданное имущество (нежилое помещение).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления № 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности продавца на подвальное помещение, общей площадью 166,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Климасенко, 2.

Рассмотрев требования истца о взыскании убытков, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать факт нарушения своего права противоправными действиями (бездействием), наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что упущенной выгодой являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Из пункта 3 указанного Постановления № 7 следует, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В рассматриваемом случае Комитет просит взыскать 2947592 руб. 74 коп. убытков (упущенной выгоды), сложившихся за период с декабря 2015 по сентябрь 2023 года в результате того, что он был лишен возможности пользоваться своим правом на передачу помещения в аренду.

В соответствии с положениями статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Как установлено в п. 3.5. Договора при расторжении договора Покупателю возвращается сумма, внесенная им в оплату Помещения за вычетом суммы, которая соответствовала бы размеру арендной платы за пользование проданного ему Объекта приватизации за время со дня заключения договора до фактического освобождения Помещения, а также суммы убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Судом установлено, что ранее между сторонами 16.07.2015 был заключен договор аренды №6117-Р/О нежилого помещения от 16.07.2015, в соответствии с которым Комитетом ответчику было передано спорное подвальное помещение, общей площадью 166,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Климасенко, 2. Срок действия договора аренды установлен с 16.07.2015 по 15.07.2020.

При этом договор купли-продажи спорного помещения заключен 11.11.2015, в связи с чем в результате действий ответчика (по приобретению помещения в собственность) истец фактически действительно утратил возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он бы получил при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и возможными убытками истца подтверждено.

Расчет упущенной выгоды произведен истцом исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды №6117-Р/О нежилого помещения от 16.07.2015 (39531 руб. 80 коп.) и периода с декабря 2025 по сентябрь 2023 года, в течение которого у истца отсутствовала возможность получать доход от использования спорного помещения, в связи с чем размер упущенной выгоды составил 3 715 989 руб. коп. (94 месяца x 39531 руб. 80 коп. в месяц).

С учетом условий п. 3.5. Договора и положений ст. 1103 ГК РФ в целом убытки Комитета в связи с нарушением ООО «Скиф» принятых на себя обязательств покупателя составляют 2 947 592,74 руб., то есть разница между 3 715 989,2 руб. (размер возможной к получению арендной платы) и 768 396,46 руб. (размер выплаченной ответчиком суммы по договору купли-продажи).

Произведенный расчет проверен судом и признан арифметически верным, соответствующим закону и фактическим обстоятельствам спора. Ответчик указанный расчет не оспорил, контрасчет не представил.

Иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина за рассмотрение иска с учетом освобождения истца от ее уплаты согласно ч.1 ст.110 АПК РФ относится на ответчика как на проигравшую в споре сторону и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Судебные расходы отнести на ответчика.

Расторгнуть договор купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа №118 от 11.11.2015, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Скиф" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Скиф" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) нежилое подвальное помещение, общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Климасенко, дом № 2, кадастровый номер 42:30:0101001:12698.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скиф" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2 947 592 руб. 74 коп. убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скиф" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в  доход федерального бюджета 49 738 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко