﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-11254/2021-ГК

г. Пермь

15 октября 2021 года

Дело № А60-15053/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.А., 

при неявке лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 29 июня 2021 года 

по делу № А60-15053/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Коноваловский рудник» (ИНН 6678054886, ОГРН 1156678001974) 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Коноваловский рудник» (далее – истец, ООО «Коноваловский рудник») обратилось в  Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ответчик, ТУ Росимущества в Свердловской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 июня 2021 года (резолютивная часть решения от 23.06.2021) иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Коноваловский рудник» и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:58:1501001:727, изложив пункт 2.1 указанного договора в редакции истца, а именно: «Цена участка составляет 2 075 389 рублей 98 копеек.».

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено ОАО «Билимбаевский рудник», данное лицо впоследствии ликвидировано, следовательно, ООО «Коноваловский рудник» не является лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, при этом право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 66:58:1501001:727 не зарегистрировано. Указывает, что договор аренды АЗФ-180/1210 от 07.11.2006 является недействующим в связи с истечением срока действия договора. 

Определением суда от 28.09.2021 ввиду болезни судьи Крымджановой Д.И. судебное разбирательство по делу отложено на 13.10.2021.

От ООО «Коноваловский рудник» в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором данная сторона просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 15.10.2021 лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.04.2018 ООО «Коноваловский рудник» обратилось в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, в собственность за плату, к которому была приложена схема образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

В обоснование заявления ООО «Коноваловский рудник» указало на то, что на земельном участке с кадастровым номером 66:58:1501001:5 (далее также - исходный земельный участок) расположен ряд объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности:

1) Подстанция, кадастровый номер 66:58:000000:8928, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 741 м. на восток от д. № 23 но ул. Центральная;

2) Ремонтно-механические мастерские, кадастровый номер 66:58:0000000:8929, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 767 м. на восток от д. № 23 по ул. Центральная;

3) Административный быткомбинат, кадастровый номер 66:58:0000000:8917, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 576 м. на северо-восток от д. № 23 по ул. Центральная;

4) Дробильно-сортировочная фабрика, кадастровый номер 66:58:0000000:8927, адресный ориентир: Свердловская область, ГО Первоуральск, д. Коновалово, в 604 м. на северо-восток от д. № 23 по ул. Центральная;

5) Подъездные железнодорожные пути широкой колеи Коноваловского карьера, кадастровый номер 66:58:0000000:11648, адресный ориентир: Свердловская область, г. Первоуральск, в районе ст. Билимбай.

В связи с нарушением сроков рассмотрения вышеуказанного заявления ООО «Коноваловский рудник» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об оспаривании бездействия ТУ Росимущества в Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.2019 по делу № А60-34367/2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020, признано незаконным бездействие ТУ Росимущества в Свердловской области в части непринятия решения по заявлению ООО «Коноваловский рудник» о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на ответчика возложена обязанность принять решение о предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного и об утверждении представленной ООО «Коноваловский рудник» схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Во исполнение вышеуказанного решения ТУ Росимущества в Свердловской области было вынесено распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка ООО «Коноваловский рудник» № 811 от 26.12.2019.

В последующем истцом были проведены кадастровые работы и из исходного земельного участка был образован земельный участок с кадастровым номером 66:58:1501001:727.

27.07.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату.

13.11.2020 ответчиком издано Распоряжение № 66-1022-р о предоставлении в собственность земельного участка истцу с установлением стоимости земельного участка в размере 83 015 599,24 руб., в связи с чем 01.12.2020 ответчик направил письмо № 66-09/13765 с проектом договора купли-продажи земельного участка и просьбой подписать проекты данного договора в течение 5 дней с момента получения письма и вернуть все экземпляры договора в Территориальное управление для регистрации.

Ввиду несогласия истца с размером выкупной стоимости земельного участка, равной его кадастровой стоимости в размере 83 015 599,24 руб., истец в ответ на письмо № 66-09/13765 от 01.12.2020 направил в адрес ответчика сопроводительное письмо № 003 от 02.12.2020 с подписанными договором купли-продажи земельного участка и Протоколом разногласий №1, в котором указал на необходимость применения льготной выкупной цены земельного участка.

ТУ Росимущества в Свердловской области письмом от 02.03.2021 № 66-09/2330 отказало в подписании протокола разногласий, поскольку не усмотрело оснований для применения льготной выкупной цены, ссылаясь на отсутствие подписанного со стороны ООО «Коноваловский рудник» договора аренды спорного участка, а также на то, что действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования были осуществлены ОАО «Билимбаевский рудник», и истец не является лицом, переоформившим соответствующее право.

Полагая, что ООО «Коноваловский рудник» в силу закона является арендатором спорного земельного участка по договору и имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды, по льготной цене, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о возложении обязанности на ТУ Росимущества в Свердловской области заключить с ООО «Коноваловский рудник» договор купли-продажи земельного участка в редакции истца.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

 

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Спорным в настоящем деле является вопрос о том, является ли истец лицом, имеющим право на приобретение земельного участка под принадлежащими ему объектами, по льготной цене.

Принимая редакцию условия договора, предложенную истцом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащей продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, ООО «Коноваловский рудник» в силу закона с момента приобретения объектов недвижимости является арендатором спорного земельного участка по Договору аренды, заключенному ранее предыдущим собственником объектов недвижимости. 

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу N 305-ЭС18-22413, А41-80395/2017, в котором указано, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Относительно доводов ответчика о том, что истец не является лицом, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку указанные действия были осуществлены ОАО «Билимбаевский рудник» (ранее являлся собственником объектов недвижимости), в связи с чем истец не имеет право на приобретение земельного участка по льготной цене, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их необоснованности с учетом следующего.

В соответствии с пунктом статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов, устанавливающих иные правила определения цены испрашиваемого земельного участка, является Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137 от 25.10.2001).

В соответствии пунктом 2.2. статьи 3 Закона № 137 от 25.10.2001 с 01 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона № 137 от 25.10.2001 до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Разъяснения, касающиеся применения вышеуказанной нормы, содержатся в Определении Верховного суда РФ от 30 марта 2015 г. по делу № 310-КГ14-5503 (№ А35-10888/2013). Правовая позиция, содержащаяся в указанном судебном акте, в последующем подтверждена и применена Верховным Судом Российской Федерации при рассмотрении другого дела (Определение ВС РФ от 29 апреля 2016г. № 305-КГ15-19738 по делу № А41-453/2015).

Согласно указанной позиции, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137 от 25.10.2001 право приобретения испрашиваемого земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Аналогичный подход отражен и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016 – п. 9 раздела 4 «Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений». В частности, в указанном обзоре указано, что для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Таким образом, с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства и разъяснений применительно к обстоятельствам данного дела для приобретения собственником объектов недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 достаточно установить факт своевременного (до 01 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Предыдущим арендатором и собственником объектов недвижимости «Билимбаевский рудник» было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования исходного земельного участка с кадастровым номером 66:58:1501001:5 на право аренды в срок до 01 июля 2012 года.

Таким образом, ООО «Коноваловский рудник», имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

Довод ответчика относительно истечения срока действия договора аренды и отсутствия у истца титула арендатора судом первой инстанции обоснованно отклонен с учетом изложенного ранее в силу приведенных судом норм права (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ) и разъяснений.

Таким образом, судом первой инстанции при урегулировании разногласий обоснованно принят пункт 2.1 договора в редакции истца. 

Величина кадастровой стоимости ответчиком не оспаривается и составляет согласно направленному ответчиком истцу проекту договора купли-продажи 83 015 599,24 руб., в связи с чем с учетом льготы цена участка составляет 2075389 (два миллиона семьдесят пять тысяч триста восемьдесят девять) рублей 98 копеек.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка, нормы материального права, регулирующие спорные отношения, применены судом верно.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июня 2021 года по делу № А60-15053/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

О. Г. Дружинина

М. А. Полякова