АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

11.04.2024                                                                       Дело № А62-14212/2023

Резолютивная часть решения оглашена 28.03.2024

                                               Полный текст решения изготовлен  11.04.2024

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "АЗСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  общество с ограниченной ответственностью «Энергоплан» (ОГРН 

<

***>; ИНН7733269728) 

о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, 

при участии: 

от истца: ФИО2, представителя по доверенности № 19 от 31.07.2023, паспорт, диплом; 

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом; 

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: не явились, извещены надлежащим образом; 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (далее-истец), действующее в качестве доверительного управляющего  Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» обратилось  в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АЗСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО «АЗСТРОЙ») с требованием о взыскании  задолженности по договору  купли-продажи будущей недвижимости  от 20.02.2018 в размере  27 766 117 рублей, неустойки за период с 01.09.2022 по 01.08.2023  в размере 6 335 520 рублей.

Также  истец просил обратить взыскание на заложенное имущество:

 – земельный участок с кадастровым номером 67:15:0080201:300, площадью 3 301 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение АЗС, точное месторасположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск» и находящийся на нем объект недвижимости: автозаправочная станция площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0000000:692, с установлением начальной продажной цены в размере 4 000 000, 00 рублей,  путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. 

Исковое заявление было принято к производству суда.

Арбитражный суд города Москвы  определением от 01.11.2023  на основании статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  передал дело  по подсудности в Арбитражный суд Смоленской области. 

Определением Арбитражного суда Смоленской области  от 27.12.2023 исковое заявление принято к производству.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено   общество с ограниченной ответственностью «Энергоплан» (далее – ООО «Энергоплан»).

Истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что  20.02.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал", действующим в качестве доверительного управляющего  Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт»,  и  обществом с ограниченной ответственностью «Энергоплан» был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости (далее – договор, ДКПбН) по условиям которого ООО  «Энергоплан» обязался передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого  инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт»  объекты АЗС, оформленные  как единый недвижимый  комплекс и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск», которые будут созданы и приобретены ООО «Энергоплан» в будущем, а фонд обязался принять и оплатить недвижимое имущество на условиях договора. 

Указывает на то, что им обязательства  по оплате исполнены в соответствии с условиями договора на сумму 27 766 117,00 рублей.

Ссылается на то, что 15 декабря 2020 года между ООО «Энергоплан» и ООО «АЗСТРОЙ» было заключено соглашение о передаче договора №1, согласно условиям которого ООО «Энергоплан» передало все свои обязательства, права и обязанности перед истцом по договору купли-продажи ответчику.

Между тем  ответчиком обязательства в рамках  договора купли-продажи в сроки предусмотренные договором  исполнены не были, а именно  не исполнены обязательства по предоставлению проектной документации, передаче и государственной регистрации права собственности в отношении спорного недвижимого  имущества, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Указывает на то, что в рамках  договора купли-продажи между истцом и ООО «Энергоплан» был заключен договор об ипотеке, согласно условиям которого ответчик передал в ипотеку истцу земельный участок с кадастровым номером 67:15:0080201:300, площадью 3 301 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение АЗС, точное месторасположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск» и находящийся на нем объект недвижимости: автозаправочная станция площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0000000:692.

Так как ответчиком обязательства по договору купли-продажи исполнены не были, просит обратить взыскание на заложенное имущество.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.  

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,  в судебное заседание не явился.

Отзыв на исковое заявление в обоснование  заявленных  доводов и возражений не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,  в судебное заседание не явилось.

Отзыв на исковое заявление в обоснование  заявленных  доводов и возражений не представил.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле   по имеющимся в деле  доказательствам.

Суд  заслушал пояснения истца,  ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, приходит к следующему.  

Как следует  из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Энергоплан» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости от 20.02.2018 (далее – договор, договор КПБН), по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт», а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск», которые будут созданы и приобретены соответственно продавцом в будущем.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.» переименовано в общество с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (запись в ГРН 2227703711695  от 27.04.2022).

Согласно пункту 2.2 договора КПБН требования покупателя в отношении состава, описания и характеристик недвижимого имущества установлены и согласованы сторонами в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 2.3 договора КПбН        предусмотрено следующее описание  земельного участка:

-        кадастровый номер: 67: 15:0080201:0300;

-        площадь: 3 301 кв.м.;

-        категория: земли населенных пунктов;

-        разрешенное использование участка: под размещение АЗС;

-        точное местоположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск».

План земельного участка с расположением на нем недвижимого имущества согласован сторонами в приложении № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Приложениями №1-4 сторонами согласован состав, описание, характеристики недвижимого имущества, место нахождения и расположения имущества,  перечень документов, подлежащих передаче и  находящих в состав проектной документации на недвижимое имущество.

Продавец обязуется оформить право собственности на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости в срок не позднее 32 (тридцати двух) календарных дней с даты исполнения покупателем обязанностей по оплате согласно пп.пп. 3.2.1., 3.2.2. договора (пункт 2.4 договора КПбН). 

В соответствии с пунктом  2.5 договора КПбН в процессе исполнения договора продавец обязан принять все необходимые меры по обеспечению соблюдения норм и правил в области промышленной безопасности опасных производственных объектов, безопасности АЗС, требований техники безопасности, санитарных требований, требований охраны окружающей среды в соответствии с действующими нормативными требованиями, в том числе регламентов и технических условий на подключение к соответствующим сетям.

Продавец заверяет, что на момент подписания договора ему неизвестно о каких-либо обстоятельствах, препятствующих исполнению договора (пункт 2.6 договора КПбН).

Пунктом 3.1. договора КПбН  стороны договорились,  что цена недвижимого имущества составляет  92 560 000,00 рублей, с учетом НДС; цена земельного участка составляет 2 000 000,00 рублей, НДС не облагается. Общая стоимость указанного имущества составляет 94 560 000,00 рублей, с учетом НДС.

В соответствии с пунктом 3.2. покупатель оплачивает цену настоящего договора в следующем порядке:

- денежную сумму в размере 500 000,00 рублей, НДС не облагается, покупатель оплачивает в качестве задатка 22 февраля 2018 года (п. 3.2.1. договора);

- денежную сумму в размере 19 500 000,00 рублей, с учетом НДС, покупатель оплачивает в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты оплаты задатка согласно пп. 3.2.1.  договора (п. 3.2.2 договора);

- денежную сумму в размере 4 290 000,00 рублей, покупатель оплачивает в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости (п. 3.2.3 договора);

- денежную сумму в размере 2 776 117,00 рублей, с учетом НДС, покупатель оплачивает в срок не позднее 23 ноября 2020 года (п. 3.2.4. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору);

 - денежную сумму в размере 47 702 500,00 рублей, с учетом  НДС, покупатель оплачивает в срок не позднее 01 февраля 2022 года  (п. 3.2.5 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору);

         - денежную сумму в размере 14 054 000,00 рублей, в том числе НДС, покупатель оплачивает в срок не позднее 01 марта 2022 года (п. 3.2.6. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору);

-  денежную сумму в размере 3 513 500, 00 рублей,   с учетом НДС,  покупатель оплачивает в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» на недвижимое имущество и земельный участок.

Стороны договорились, что оплата денежных сумм, предусмотренных пп.пп. 3.2.5.- 3.2.6. договора, производится покупателем при условии предоставления ему продавцом проектной документации на недвижимое имущество, состав которой указан в приложении № 4, которое является его неотъемлемой частью договора.

С даты последнего платежа покупателя и зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка продавца, обязательства покупателя по оплате считаются исполненными, и задаток засчитывается в счет платежей по договору (п. 3.2.7. договора  в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору купли-продажи будущей недвижимости от 20.02.2018).

В соответствии с пунктом 3. 5 договора КПбН датой исполнения обязательств покупателя по оплате считается дата поступления денежных средств на корреспондентский счет банка продавца.

Пунктом   4.1 договора КПбН  предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество подключенным к сетям электроснабжения, системам коммунальной инфраструктуры (связь, водоснабжение, водоотведение, автомобильно-дорожная сеть), укомплектовать недвижимое имущество необходимым оборудованием, инвентарем и прочим имуществом в соответствии с приложением № 1 к договору.

До момента передачи покупателю продавец обязан провести пусконаладочные работы технологической системы АЗС как на холостом ходу, так и под нагрузкой, в соответствии с нормативными требованиями, в том числе в соответствии с нормами и правилами в области промышленной безопасности.

К моменту передачи покупателю продавец обязан застраховать АЗС в соответствии с нормативными требованиями о страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта.

К моменту исполнения обязанности по передаче недвижимого имущества и земельного участка продавец обязан переоформить свои права на объекты АЗС, находящиеся на земельном участке, как права на Единый недвижимый комплекс (ст. 133.1. Гражданского кодекса РФ).

         В соответствии с пунктом 4.2 договора КПбН (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору) продавец обязуется передать недвижимое имущество, соответствующее условиям договора, и земельный участок покупателю в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности  продавца на недвижимое имущество как на единый недвижимый комплекс  при условии исполнения покупателем обязательств по оплате, предусмотренных п.п. 3.2.1-3.2.6 договора, но в любом случае не позднее 31 августа 2022 года.

Пунктами 4.3-4.4 договора КПбН установлено, что одновременно с передачей покупателю недвижимого имущества и земельного участка продавец передает покупателю документы, перечень которых предусмотрен приложением № 3 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В случае, если продавец не передает или отказывается передать покупателю документы, предусмотренные настоящим пунктом договора, а также иные документы, относящиеся к недвижимому имуществу и земельному участку и необходимые для их беспрепятственной эксплуатации, покупатель вправе отказаться от приемки, а также потребовать возмещения убытков, возникших в связи с неисполнением продавцом соответствующих обязательств по договору.

Передача недвижимого имущества, земельного участка и документов оформляется актом приема-передачи. 

В соответствии с пунктом 4.7.  договора КПбН (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 07.06.2021 к договору) стороны обязуются обратиться за государственной регистрацией  перехода права собственности на недвижимое имущество (единый недвижимый комплекс) и земельный участок к покупателю в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области  в течение 10 рабочих дней с даты передачи покупателю недвижимого имущества в соответствии с пунктом 4.2. договора.

Право собственности на недвижимого имущества и земельный участок переходит к владельцам  инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» с момента государственной регистрации перехода  права собственности.

Настоящий договор является основанием для регистрации  права собственности покупателя на недвижимое имущество (Единый недвижимый комплекс) и земельный участок.

Продавец обязуется оказывать необходимое содействие в регистрации покупателя  права собственности на недвижимое имущество (единый недвижимый комплекс) и земельный участок».

Пунктом 7.1. договора КПбН предусмотрено, действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Исходя из содержания договора, подписанного сторонами, его следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи,  правовое положение которого регулируется  главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей договора,  существенными условиями договора купли-продажи будущей вещи являются условия о предмете-недвижимой вещи и цене.  

Судом установлено, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, его письменная форма соблюдена,  в связи с чем, договор купли-продажи считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела 15.12.2020  между  обществом с ограниченной ответственностью «Энергоплан» (прежняя сторона обязательства) и обществом с ограниченной ответственностью «АЗСТРОЙ» (новая сторона обязательства) с согласия общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Сити Эстейт» (контрагент) заключено соглашение  о передаче договора №1 (далее – соглашение) прежняя сторона обязательства передает новой стороне обязательства свои права и обязанности (уступает требования и переводит долг) по договору купли-продажи будущей недвижимости от 20.02.2018, заключенному прежней стороной обязательства с контрагентом.

Пунктом 1.1. соглашения предусмотрено, что в  соответствии с указанным договором КПБН прежняя сторона обязательства обязалась передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал  Сити Эстейт», а контрагент принять и оплатить недвижимое имущество и земельный участок, расположенные  по адресу: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск», которые будут созданы и приобретены прежней стороной обязательства в будущем.

В данном договоре  прежняя сторона обязательства выступает как продавец, а контрагент – как покупатель. Требования  контрагента – покупателя в отношении состава, описания и характеристик недвижимого имущества установлены и согласованы сторонами в приложении № 1 к договору КПБН.

С момента подписания соглашения у прежней стороны возникает право вычета сумм налога по счетам-фактурам на аванс, выставленным ранее в адрес контрагента, в связи с передачей всех прав и обязанностей по  договору КПБН новой стороне обязательств. 

Подписывая соглашение, контрагент выражает согласие на уступку требования и передачу обязанностей (долга) по соглашению.

В соответствии с пунктами 1.2 -1.4 соглашения требование уступается новой стороне обязательства в полном объеме, который существовал у прежней стороны обязательства к моменту перехода требований, включая все требования, связанные с уступаемым требованием, а также требования, срок исполнения которых еще не наступил.

Обязанности (долг) передаются новой стороне обязательства в полном объеме, который существовал у прежней стороны обязательства по договору КПБН к моменту их передачи, за исключением обязательства прежней стороны по уплате неустойки в соответствии с п. 5.2  договора КПбН, возникшей и начисленной на дату заключения соглашения.

После передачи прав и обязанностей по соглашению прежняя сторона обязательства освобождается от исполнения обязательства перед контрагентом. Новая сторона обязательства, исполнившая переданное ей обязательство, не приобретает по нему прав кредитора в отношении прежней стороны обязательства.

В соответствии с пунктом 2.1. соглашения по состоянию на дату заключения соглашения прежняя сторона обязательства во исполнение обязательств по договору КПбН осуществила следующие юридические и фактические действия, указанные в приложении № 1 к соглашению.

В приложении №1, являющимся неотъемлемой частью соглашения стороны указали перечь юридических и фактических действий, осуществленных прежней стороной обязательства во исполнение договора КПбН.

Пунктом 2.2. соглашения предусмотрено, что на дату заключения соглашения  контрагент осуществил оплату по договору КПбН в адрес прежней стороны обязательства в размере 27 066 117,00 рублей следующими платежами: 22.02.2018 на основании платежного поручения №12 на сумму 500 000,00 рублей; 22.02.2018 на основании платежного поручения №13 на сумму 7 500 000,00 рублей; 15.03.2018 на основании платежного поручения №17 на сумму 12 000 000,00 рублей; 23.10.2018 на основании платежного поручения №45 на сумму 2 100 000,00 рублей; 04.12.2018 на основании платежного поручения №54на сумму 767 000,00 рублей; 11.12.2018 на основании платежного поручения №56 на сумму 767 000,00 рублей; 06.03.2019  на основании платежного поручения №14 на сумму 500 000,00 рублей; 29.04.2019  на основании платежного поручения №27 на сумму 1 164 100,00 рублей; 02.07.2019  на основании платежного поручения №36 на сумму 330 000,00 рублей; 10.07.2019  на основании платежного поручения №38 на сумму 300 000,00 рублей; 11.07.2019  на основании платежного поручения №42 на сумму 200 000,00 рублей; 12.08.2019  на основании платежного поручения №50 на сумму 720 000,00 рублей; 12.12.2019  на основании платежного поручения №72 на сумму 49 000,00 рублей; 12.12.2019  на основании платежного поручения №73 на сумму 16 000,00 рублей; 04.02.2020  на основании платежного поручения №5 на сумму 40 000,00 рублей; 07.04.2020  на основании платежного поручения №18 на сумму 21 450,00 рублей; 13.05.2020  на основании платежного поручения №25 на сумму 26 470,00 рублей; 23.11.2020  на основании платежного поручения №56 на сумму 65 097,00 рублей;

Согласно пунктам 2.3-2.4 соглашения   прежняя сторона обязательства обязана передать новой стороне обязательства имущество, документы, а также заключить необходимые сделки по передаче прав и обязанностей, указанные в приложении № к соглашению в срок не позднее 25 декабря 2020 года.

Прежняя сторона обязательства в срок не по позднее 25 декабря 2020 года обязуется передать новой стороне обязательства документы, удостоверяющие уступаемые права (требования) и передаваемые обязанности (долг), указанные в приложении № 2 к соглашению.

При передаче документов прежней стороной обязательства новой стороне обязательства составляется акт приема-передачи.

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи документов от 15.12.2020 прежняя сторона обязательства передала, а новая сторона обязательства приняла перечень документов согласованных в приложении №2 к соглашению, являющемуся его неотъемлемой частью.

 Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации  право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.

К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Положения главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат специальных указаний о существенных условиях в сделках уступки права (требования).

Поскольку целью сделки является передача обязательственного права требования от одного лица (первоначального кредитора, цедента) другому лицу (цессионарию), то существенными условиями являются указание на цедента и цессионария, а также на характер действий цедента: цедент передает или уступает право требования, а цессионарий соглашается принять или принимает это право (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 70-КГ14-7).

Исходя из содержания договора об уступке прав требования, договор содержит сведения об участниках сделки, характере их действий, об обязательстве, из которого возникло уступаемое право, размер передаваемых денежных требований,  следовательно, договор является заключенным.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 421 и пункта 3 статьи 391 ГК РФ при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, либо первоначальный должник выбывает из обязательства (далее - привативный перевод долга), либо первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно (далее - кумулятивный перевод долга). Соглашением сторон также может быть предусмотрена субсидиарная ответственность.

Материалами дела установлено, что перевод долга был осуществлен с согласия кредитора, его письменная форма соблюдена, сторонами предусмотрен привативный перевод долга.

Принимая во внимание, что сторонами согласованы все существенные условия соглашения, суд признает указанное  соглашение заключенным.

Как следует из материалов дела, истец во исполнение  условий пунктов 3.2.1-3.2.6 договора ДКбН  осуществил оплату на общую сумму 27 766 117, 00 рублей, что подтверждается платежными поручениями №№12 от 22.02.2018 на сумму 500 000, 00 рублей, 13 от 22.02.2018 на сумму 7 500 000, 00 рублей, 17 от 15.03.2018 на сумму 12 000 000, 00 рублей, 45 от 23.10.2018 на сумму 2 100 000, 00 рублей, 54 от 04.12.2018 на сумму 767 000, 00 рублей, 56 от 11.12.2018 на сумму 767 000, 00 рублей, 14 от 06.03.2019 на сумму 500 000, 00 рублей, 27 от 29.04.2019 на сумму 1 164 100,00 рублей, 36 от 02.07.2019 на сумму 330 000, 00 рублей, 38 от 10.07.2019 на сумму 300 000 рублей, 42 от 11.07.2019 на сумму 200 000, 00 рублей, 50 от 12.08.2019 на сумму 720 000, 00 рублей, 72 от 12.12.2019 на сумму 49 000, 00 рублей, 73 от 12.12.2019 на сумму 16 000, 00 рублей, 5 от 04.02.2020 на сумму 40 000,00 рублей, 18 от 07.04.2020 на сумму 21 450,00 рублей, 25 от 13.05.2020 на сумму 26 470,00 рублей, 56 от 23.11.2020 на сумму 65 097,00 рублей, 28 от 17.06.2021 на сумму 200 000, 00 рублей, 32 от 23.07.2021 на сумму 200 000, 00 рублей, 42 от 04.10.2021 на сумму 100 000, 00 рублей, 50 от 10.11.2021 на сумму 100 000,00 рублей, 27 от 15.06.2022 на сумму 100 000, 00 рублей.

Как следует из условий договора КПбН,  стороны договорились, что оплата денежных сумм, предусмотренных  пп.пп. 3.2.5.-3.2.6. договора производится покупателем при условии предоставления ему продавцом проектной документации на недвижимое имущество, состав которой указан в приложении №4  к договору.

Истец в обоснование заявленных требований указывает на то, что ответчиком обязательства по передаче проектной документации на недвижимое имущество, передаче недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого  инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» на недвижимое имущество и земельный участок, в срок предусмотренный договором не исполнены.

Согласно пункту 1 статьи  457  Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 4.2. договора КПбН (в редакции дополнительного соглашения №3 от 07.06.2021)  ответчик  обязан передать  недвижимое имущество и земельный участок  не позднее 31 августа 2022 года.

Как следует из  представленного в материалы дела акта обследования земельного участка с кадастровым номером 67:15:0080201:300, указанный земельный участок имеет признаки заброшенного земельного участка, объекты АЗС отсутствует,  признаки ведения на нем каких-либо работ отсутствуют.

Ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих исполнение обязательств  по договору КПбН, в том числе по передаче истцу проектной документации на недвижимое имущество, передаче недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого  инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» на недвижимое имущество и земельный участок в установленный договором срок, в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 9Арбитражнного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком обязательства по договору КПбН исполнены не были, объект  недвижимости в собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого  инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» не передан.

Согласно пункту 3 статьи  487  Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с  разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком обязательства по договору КПбН исполнены не были, объект  недвижимости в собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого  инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт» не передан.

На основании изложенного, учитывая, что истец представил соответствующие доказательства и документально обосновал размер задолженности, а ответчиком обратного суду не представлено,   руководствуясь статьями 455, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что  требования истца о взыскании задолженности в размере 27 766 117,00 рублей являются обоснованными и  подлежат удовлетворению. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком  обязательств по передаче  имущества истцом  заявлено требование о взыскании с ответчика   неустойки за период с 01.09.2022 по 01.08.2023 в размере 6 335 520,00 рублей.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 5.2. договора КПбН        за нарушение сроков, предусмотренных п.п. 2.4., 4.2. договора продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,02% от цены договора за каждый день просрочки исполнения.

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и ее выплата кредитору предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, в целях обеспечения которого при заключении договора стороны и устанавливают приемлемую для них степень ответственности за нарушение обязательства, что может являться одним из мотивов установления договорных правоотношений между контрагентами.

 Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В силу части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке на основании части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация снижение неустойки допускается только по обоснованному заявлению такого должника. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Аналогичные критерии несоразмерности отражены в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки исходя из обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

 

Схожий правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.09.2017 по делу № А68-9405/2016.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Вместе с тем допустимых доказательств наличия исключительных обстоятельств и явной несоразмерности неустойки ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил. Согласно Постановлению № 7 доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75). Таких доказательств и обоснований ответчиком не представлено.

Согласно правовой позиции сформулированной в  судебной практике, в том числе в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № ВАС-3875/12, от 25.12.2013 № ВАС-18721/13, от 13.05.2013 № ВАС-5638/13, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014года по делу №А62-6592/2012 и постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.12.2015 по делу №А23-746/2015  за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства процентная ставка в размере 0,1%  является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2016 по делу №А62-743/2016, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.05.2017  по делу №А08-3853/2016, постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по делу №А62-7038/2016 .

Таким образом, указанные в договоре размер неустойки 0,02%  не превышает распространенный размер санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности.

Учитывая, что неустойка является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение договора, оснований для снижения размера неустойки, либо освобождение ответчика от ответственности в виде взыскания неустойки, с учетом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" судом не усматривается.

Кроме того, суд учитывает, что  ответчик, являясь коммерческой организацией ходатайство о снижении неустойки  на основании статьи 333 Гражданского кодекса не заявил.

Представленной истцом расчет неустойки  судом проверен, ответчиком не оспорен, установлено, что заявленная сумма финансовой санкции не превышает правильно исчисленную сумму, его результат не нарушает прав ответчика, признается обоснованным, в результате чего с  ответчика взыскивается неустойка, начисленные за период  с 01.09.2022 по 01.08.2023 в размере 6 335 520,00 рублей.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 67:15:0080201:300, площадью 3 301 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение АЗС, точное месторасположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск» и находящийся на нем объект недвижимости: автозаправочная станция площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0000000:692, с установлением начальной продажной цены в размере 4 000 000, 00 рублей,  путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела,  между обществом с ограниченной ответственностью «Энергоплан» (залогодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.», действующего в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Сити Эстейт» (залогодержатель)  заключен договор об ипотеке от 05.04.2019 (далее – договор об ипотеке), по условиям которого  предметом договора является передача в ипотеку залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности предмета ипотеки с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по заключённому между ними договору купли-продажи будущей недвижимости от 20 февраля 2018 года.

В редакции дополнительного соглашения  № 1  от 06.10.2021 к договору об ипотеке от 05.04.2019 в связи с заменой стороны по договору купли-продажи будущей недвижимости от 20 февраля 2018 года  и сменой собственникам  недвижимости, являющейся  предметом ипотеки по договору стороны пришли к соглашению  об изложении пункта 1.1 преамбула договора в редакции:  общество с ограниченной ответственностью «АЗСТРОЙ» (залогодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.» (залогодержатель). 

Предметом ипотеки (залога) является принадлежащий залогодателю земельный участок, который, согласно действующему законодательству РФ, может быть предметом ипотеки (далее - земельный участок, предмет ипотеки) (пункт 1.2 договора об ипотеке).

В пункте  1.3 договора об ипотеке приведено описание земельного участка:

-        кадастровый номер: 67: 15:0080201:0300;

-        площадь: 3 301 кв.м.;

-        категория: земли населенных пунктов;

-        разрешенное использование участка: под размещение АЗС;

-        точное местоположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск».

В соответствии с пунктом  1.4 договора об ипотеке на дату подписания договора на земельном участке расположен следующий объект недвижимости: автозаправочная станция, кадастровый номер 67:15:0000000:692, площадь 7,5 кв.м.

План земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости содержится в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 1.5 договора об ипотеке предусмотрено, что на момент подписания договора земельный участок и объект недвижимости, указанный в п. 1.4. договора, принадлежат залогодателю на праве собственности, не заложены не арестованы, не являются предметом исков третьих лиц, не обременены иным образом.

В соответствии с пунктом 1.6  договора об ипотеке стороны определили следующую стоимость (оценку, начальную продажную цену) земельного участка - 4 000 000 (четыре миллиона) рублей 00 копеек.

Пунктами 1.7 - 1.10 договора об ипотеке предусмотрено, что в соответствии с  условиями договора ипотека, предусмотренная им, распространяется на земельный участок и расположенный на нем, в соответствии с п. 1.4 договора, объект недвижимости.

Ипотека установлена в обеспечение исполнения обязательств залогодателя по договору купли-продажи будущей недвижимости от 20 февраля 2018 года (далее - основной договор).

Сумма обязательства обеспеченного ипотекой, составляет: 94 560 00, 00 рублей

Стороны определили, что в случае неисполнения залогодателем своих обязательств по основному договору перед залогодержателем последний вправе реализовать земельный участок и находящееся  на нем недвижимое имущество и получить имущественное удовлетворение их  стоимости преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

 Предмет ипотеки по определению сторон обеспечивает своей стоимостью возможные требования залогодержателя в том объеме, какой они могут иметь к моменту возможного удовлетворения: основные платежи договора), проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета ипотеки и/или контроль за содержанием предмета ипотеки, расходов, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки, расходов, связанных с его реализацией и др.

Также в пункте 3.1 договора об ипотеке  указано, что  при неисполнении или ненадлежащем исполнении, в т.ч. и по срокам исполнения,

залогодателем (должником) обеспеченного заложенным земельным участком обязательства перед залогодержателем по обстоятельствам, за которые залогодатель несет ответственность залогодержателем (кредитором) может быть обращено взыскание на заложенный земельный участок  и расположенное на земельном участке недвижимое имущество для удовлетворения требований его к залогодателю. 

Пунктами 3.2 - 3.5 договора об ипотеке  установлено, что стороны договора согласились, что обоснованные требования залогодержателя подлежат удовлетворению за счёт заложенного имущества во вне судебном порядке в соответствии с условиями договора.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на который залогодержателем обращено взыскание, осуществляется через продажу с публичных торгов в порядке, установленном законодательством РФ.

Стороны договорились о том, что стоимость заложенного имущества, установленная в п. 1 .6. договора, признается ценой реализации (начальной продажной ценой).

 Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное по договору имущество и зачесть в счет покупной цены свои денежные требования к залогодателю, обеспеченные заложенным имуществом. К такому соглашению между сторонами договора будут применены правила о договоре купли-продажи, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 7.1 договора об ипотеке договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения обязательств залогодателя по основному договору и настоящему договору.   

Судом установлено, что ответчиком обязательства в рамках договора купли-продажи будущей недвижимости от 20 февраля 2018 года не исполнены, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 27 766 117,00 рублей. 

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Существенные условия договора залога, предусмотренные                       статьей 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в представленном истцом договоре залога согласованы, в связи с чем, договор залога признается заключенным.  

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Исполнение обществом обязательства по договору обеспечено заложенным имуществом.

Материалами дела установлено ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным  и подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Частью 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания

В силу пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как следует из материалов дела,  сторонами в  пункте 1.6. договора об ипотеке  определена начальная продажная стоимость имущества  - 4 000 000,00 рублей.  

Возражений относительно начальной стоимости продажи имущества сторонами не представлено.

Материалами дела подтверждается, что обеспеченное залогом обязательство ответчиком не исполнено, в связи с чем, залогодержатель имеет право требовать обращения взыскания на предмет залога.

 

На основании изложенного, учитывая, что истец представил соответствующие доказательства и документально обосновал заявленные исковые требования, а ответчиком обратного суду не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

С учетом заявленных истцом требований и отсутствия соответствующих возражений со стороны ответчика суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при обращении на него взыскания по решению суда в согласованном сторонами в договоре  об ипотеке  в общем размере -  4 000 000, 00 рублей.

Таким образом, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 67:15:0080201:300, площадью 3 301 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение АЗС, точное месторасположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск» и находящийся на нем объект недвижимости: автозаправочная станция площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0000000:692, с установлением начальной продажной цены в размере 4 000 000, 00 рублей,  путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке, подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что  общество с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал"  является управляющей организацией  закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Сити Эстейт», в связи с чем, при осуществлении своей деятельности по управлению имуществом владельцев инвестиционных паев, общество  руководствуется Правилами доверительного управления и Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон об инвестиционных фондах).

В соответствии с пунктом  1 статьи  10 Закона об инвестиционных фондах, паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Согласно абзацу 2 пункта  2 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частями 3,4 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах, управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

При отсутствии указания о том, что управляющая компания действует в качестве доверительного управляющего, она обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ей имуществом.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Россиской Федерации  передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В соответствии со статьей  15 Закона об инвестиционных фондах  и статьей 1018 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, обособляется от имущества управляющей компании. Данное имущество учитывается управляющей компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. 

Таким образом, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не принадлежит управляющей компании (ООО «Контрада Капитал»), а всего лишь находится у нее в доверительном управлении, в связи с чем  общество с ограниченной ответственностью «Контрада Капитал» «Д.У.», действует в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Сити Эстейт». 

Таким образом,  взыскание задолженности осуществляется в пользу общества с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) действующего в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда  «Капитал Сити Эстейт».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Как следует из материалов дела,  обществом  с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" при обращении в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением  была уплачена государственная пошлина в размере 199 508,00 рублей рассчитанная  за требование имущественного характера, исходя из цены иска равной 34 101 637, 00 рублей и требование не имущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество, что подтверждается платежным поручением  №522 от 14.08.2023.

В соответствии с  пунктом  22   постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46  "О  применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах"  если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. 

Судом исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 199 508,00  рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЗСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Контрада Капитал" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 34 101 637, 00 рублей, в том числе: 27 766 117,00 рублей основного долга и  неустойку, начисленную за период с 31.08.2022 по 01.08.2023 в размере 6 335 520,00 рублей, а также 199 508,00 рублей государственной пошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

 – земельный участок с кадастровым номером 67:15:0080201:300, площадью 3 301 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение АЗС, точное месторасположение: 

<

...> км автодороги «Орел-Брянск-Смоленск» и находящийся на нем объект недвижимости: автозаправочная станция площадью 7,5 кв.м. с кадастровым номером 67:15:0000000:692, с установлением начальной продажной цены в размере 4 000 000, 00 рублей,  путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЗСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 199 508,00 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                           Л.В. Либерова