ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-83193/2021

05 июня 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2 по доверенности от 30.12.2022

от ответчика (должника): не явился, извещен, к веб-конференции не подключился

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5842/2023) общества с ограниченной ответственностью «РМ-Строй» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2022 по делу № А56-83193/2021 (судья Геворкян Д.С.), принятое

 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к  обществу с ограниченной ответственностью «РМ-Строй»

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «РМ-Строй» (далее - ответчик) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9543,6 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Вербная улица (северо-восточнее дома 18, корпус 1, литера А по Вербной улице). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Решением суда от 29.12.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ответчиком с согласия истца и в соответствии с требованиями действующего законодательство, истцом регистрация объекта не оспаривалась, что судом первой инстанции принято во внимание не было.  Ссылается на то обстоятельство, что истцом не оспаривался факт выполнения ответчиком строительных работ и их объем. Полагает незаконным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он доводы жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителя в заседание не направило, отзыв не представило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 29.02.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 00/ЗК-06407(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 4 820 кв. м с кадастровым номером 78:34:4223:37, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Вербная ул., уч. 1 (северовосточнее дома 18, корпус 1, лит. А по Вербной улице), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого объекта, связанного с проживанием населения (социально-бытовой комплекс с подземным гаражом). 

Государственная регистрация договора произведена 28.03.2013. 

Как следует из п. 1.2 договора, Участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству коммерческого объекта, связанного с проживанием населения (социально-бытовой комплекс с подземным гаражом). 

Ответчиком получено разрешение на строительство от 31.12.2013 №78-015-0351.2-2013.

Дополнительным соглашением от 24.12.2014 № 1 к договору срок действия договора продлен до 29.09.2016, определено, что, в соответствии с постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1248 и 25.11.2014 № 1056, общая сумма арендной платы составляет 39 261 181 руб., за период с 17.07.2014 по 29.09.2016 – 11 961 181 руб. 

В отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9 543,6 кв.м., степенью готовности 26%, определенной на основании представленной ответчиком декларации об объекте недвижимости, с согласия Комитета, выраженного в письме от 08.07.2019 №48743- 32, 09.09.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей, Договор расторгнут на основании уведомления Комитета от 05.08.2020 № 05-15- 23611/21-0-00. 

На основании уведомления Комитета от 05.08.2020 №05-15-23611/20-0-0 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация прекращения договора аренды с 06.11.2020. 

В соответствии с актами обследования земельного участка от 27.08.2019, от 16.02.2021 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга установлено, что участок огорожен металлическим забором с воротами, хозяйственная деятельность не осуществляется, строительные объекты на участке отсутствуют. 

На основании запроса №50/34809 на проведение кадастровых работ в рамках выполнения работ по государственному контракту №0172200003120000641_160861, кадастровым инженером СРО КИ Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров ФИО3 составлен Акт обследования от 16.02.2021, из которого следует, что на момент осмотра объект незавершенного строительства отсутствует, участок представляет собой территорию, заросшую травой, кустарниками и деревьями, имеет вид заброшенности. 

Полагая, что объект незавершенного строительства не обладает признаками объекта недвижимости, а запись о праве собственности объекта незавершенного строительства нарушает права и интересы Санкт-Петербурга, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования обоснованными, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Факт государственной регистрации права собственности объект, не обладающий соответствующими признаками недвижимой вещи, может нарушать права собственника земельного участка, на котором расположен этот объект, поскольку значительно ограничивает возможность последнего реализовать имеющиеся у него правомочия. 

Нарушенное право собственника земельного участка восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. Данный правовой подход обозначен в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного его Президиумом 13.04.2016. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

В п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). 

В п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы. Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569. 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № 1160/13 (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012) сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. 

Таким образом, в силу норм действующего законодательства для признания неоконченного строительством объекта недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на него, при оспаривании права собственности следует устанавливать наличие у объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

При этом, некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым. 

При наличии положенных в основание иска документов, которые являются надлежащими доказательствами по делу, в силу общего распределения бремени доказывания (ст. 9, 65 АПК РФ) ответчик, применительно к положениям п. 38 Постановления Пленума № 25, должен доказать относимыми (ст. 67 АПК РФ) и допустимыми (ст. 68 АПК РФ) доказательствами, а суд должен установить, что на спорном объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

Из предоставленных истцом в материалы дела фотоматериалов, приложенных к акту натурного осмотра от 27.08.2019, не усматривается наличие каких-либо объектов недвижимости по состоянию на дату регистрации в реестре (09.09.2019) права собственности ответчика на незавершенный строительством объект и после расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается актами осмотра от 16.02.2021, от 12.08.2022. 

Ответчиком, в свою очередь, не представлено доказательств, опровергающих факты, зафиксированные на фотоматериалах, являющихся приложением к актам осмотра. 

Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка ответчика на наличие у спорного объекта незавершенного строительства признаков недвижимости, ссылаясь на Заключение специалиста № 22-Н0798 от 28.02.2022 ООО «Авторское бюро оценки «Альтернатива» и приложенные фотоматериалы, из которых, следует, что на дату проведения осмотра на земельном участке имеются оголовки буронабивных свай в количестве 164 штук, диаметром 450 мм, с шагом между сваями от 1750 мм до 2400 мм. 

Согласно представленному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу техническому плану объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:0004223:5572, площадью 9 543,6 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Вербная улица (северо-восточнее дома 18, корпус 1, литера А по Вербной улице), предусмотрено устройство фундамента, представляющего собой железобетонную плиту толщиной 600 мм на свайном основании. 

Между тем, установка буронабивных свай не соответствует обозначенному в проекте строительства фундаменту, представляющему собой сваи из труб, соединенные монолитной плитой из бетона и не могут являться оконченным фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены (отсутствует монолитная плита из бетона) и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства. 

Исходя из того, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, позволяющие установить наличие у спорного объекта признаков, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе подтверждающих, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, металлический каркас на сваях из труб, не связанных между собой бетонной плитой, не образуют законченной конструкции фундамента строящегося здания, строения, сооружения. 

При этом такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связи с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости. Доказательств обратного ответчиком, вопреки требованиям ст.9, 65 АПК РФ, не представлено. 

Следовательно, судом перовой инстанции сделан верный вывод о том, что на спорном объекте, который зарегистрирован как объект незавершенного строительства, работы по сооружению фундамента завершены не полностью, что означает, что спорный объект не является объектом недвижимости. 

То обстоятельство, что право собственности на объект зарегистрировано, не лишает истца, в силу разъяснений, изложенных в п. 38 постановления № 25, и предусматривающих, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, права требовать признания отсутствующим права собственности на такой объект при доказанности отсутствия у объекта признаков недвижимости. Как было указано ранее, совокупность доказательств, свидетельствующих об отсутствии у объекта признаков недвижимости, подтверждена истцом совокупностью доказательств, не опровергнутых ответчиком. 

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания неправомерным отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

При этом вопрос о назначении судебной экспертизы является правом арбитражного суда, а не его обязанностью. 

Вопрос о назначении судебной экспертизы, либо об отказе в ее назначении разрешается арбитражным судом в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств. 

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. 

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. 

Принимая во внимание, что, исходя из представленных актов осмотра, фотоматериалов, заключения специалиста, следует, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно объема фактически выполненных на объекте работ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обстоятельства рассматриваемого дела могут быть установлены исходя из документов, представленных в дело, при этом поставленные вопросы носят правовой характер и могут быть рассмотрены судом без привлечения эксперта. Оснований не согласиться с указанным выводом у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу вышеуказанного суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу ответчика необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.12.2022 по делу №  А56-83193/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Масенкова

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина