АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 мая 2017 года

Дело №

А56-80855/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2016 № 140974-42), от общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило»  Кузьминой А.А. (доверенность от 15.09.2016), 

рассмотрев 18.05.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2016 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-80855/2015,

 

                                                у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило», место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31,                               ОГРН 1027806857990, ИНН 7813008619 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург,  Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.», обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН).

Решением суда от 14.11.2016 урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.». Суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н, 18-Н площадью 122,7 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, лит. А.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.02.2017 решение суда от 14.11.2016 изменено, его резолютивная часть изложена в следующей редакции: «Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.». Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило» договор купли-продажи нежилого помещения 1-Н, 18-Н площадью 122,7 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, лит. А. В удовлетворении иска к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» отказать. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Ярило» 6000 руб. государственной пошлины.»

В кассационных жалобах Комитет и ГУП ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят принятые решение и постановление отменить. По мнению подателей жалоб, заключение эксперта, положенное в основу принятых судебных актов, является противоречивым, необоснованным, не соответствует требованиям процессуального законодательства и законодательства в области оценочной деятельности, в связи с чем не могло быть использовано судами как доказательство по делу; суды не приняли во внимание замечания Комитета и ГУП ГУИОН относительно недостоверности данного доказательства; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

  Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая, что все доводы жалоб, которые были исследованы судами, направлены на переоценку доказательств.

   В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы доверителя, считала обоснованной жалобу ГУП ГУИОН, а представитель Общества против их удовлетворения возражала. 

ГУП ГУИОН и Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) заключен договор от 21.05.1993 № 15-А001561 аренды нежилого помещения 1-Н, 18-Н общей площадью 122,7 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С.,             д. 31, лит. А, в редакции дополнительных соглашений к договору.

Общество 11.06.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон                             № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 24.09.2015 № 818-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31,                лит. А, помещение 1-Н, 18-Н» принято решение о приватизации данного помещения по цене 43 000 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 № 31-8-0119 (216)-2015, выполненного ГУП ГУИОН в ценах по состоянию на 17.06.2015.

Обществом 06.10.2015 от Фонда имущества получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлена цена продажи - 43 000 000 руб.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило документы Комитету и Фонду имущества 15.10.2015.

Поскольку договор с учетом протокола разногласий не был подписан, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

   Суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 28.03.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» Онищенко Н.И., поставив перед экспертом вопросы о достоверности величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения в размере 43 000 000 руб., а также о величине рыночной стоимости нежилого помещения в ценах по состоянию на 17.06.2015.

  Согласно представленному суду заключению эксперта от 16.06.2016                        № 208/СЭ/2016 величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенная в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 № 31-8-0119 (216)-2015 не является достоверной, а величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда в ценах по состоянию на 17.06.2015 с учетом округления составляет 22 430 000 руб. 

  Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта от 16.06.2016.

  Суд апелляционной инстанции ввиду того, что в материалах дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют, отказал в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

  С учетом правового статуса Фонда имущества, который является специализированной организацией, осуществляющей функции по исполнению решений уполномоченного органа исполнительной власти об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга, и при заключении договора купли-продажи выступает от имени и по поручению Комитета, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в иске к Фонду, поэтому изменил решение.

  Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

 Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

 В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). 

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

 Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

 Суды, оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании суда первой инстанции, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности данного заключения, суды правомерно не усмотрели установленных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУП ГУИОН повторной экспертизы.

 Доводы подателей жалоб, касающиеся экспертного заключения в части использования экспертом объектов-аналогов, не сопоставимых по своим характеристикам с объектом исследования, ошибочных корректировок, подлежат отклонению, поскольку носят оценочный характер и выводы судов двух инстанций не опровергают, подробно исследовались судами и мотивированно отклонены.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов, основанные на заключении эксперта, законными. Поскольку решение суда первой инстанции было изменено в части апелляционным судом, исходя из статей 180, 269, 271 АПК РФ следует оставить в силе постановление апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу № А56-80855/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации  и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

М.А. Ракчеева

И.В. Сергеева