﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-13197/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  03 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 августа 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Севастьяновой М.А.,

								Сириной В.В. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.02.2021 (судья Гавриш С.А.), постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А75-13197/2020, принятое по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Калашникову Эдуарду Вячеславовичу (ОГРНИП 308860209300057, ИНН 860201571396), индивидуальному предпринимателю Немойтину Евгению Робертовичу (ОГРНИП 318723200075888, ИНН 860202311104), индивидуальному предпринимателю Салихову Рустаму Рафгатовичу (ОГРНИП 313860228400030, ИНН 860203311795), индивидуальному предпринимателю Кумирову Семену Андреевичу (ОГРНИП 310860210900092, ИНН 860221965423), индивидуальному предпринимателю Сабанчиной Дине Шамилевне (ОГРНИП 305860226600046, ИНН 860226897880) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Калашникову Эдуарду Вячеславовичу (далее – ИП Калашников Э.В.), индивидуальному предпринимателю Немойтину Евгению Робертовичу (далее – ИП Немойтин Е.Р.), индивидуальному предпринимателю Салихову Рустаму Рафгатовичу (далее – ИП Салихов Р.Р.), индивидуальному предпринимателю Кумирову Семену Андреевичу (далее – ИП Кумиров С.А.), индивидуальному предпринимателю Сабанчиной Дине Шамилевне (далее – ИП Сабанчина Д.Ш.). с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ): 

- об изъятии у ИП Калашникова Э.В., ИП Немойтина Е.Р., ИП Салихова Р.Р., ИП Кумирова С.А. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101208:166, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, квартал 28А, улица Нагорная, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением № 1299; 

- об изъятии у ИП Сабанчиной Д.Ш. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101208:384, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, квартал 28А, улица Нагорная путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением № 1299.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.02.2021 по делу № А75-13197/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021, в удовлетворении исковых требований администрации отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что сделанный судами вывод о невозможности использования данного земельного участка вследствие расположения на нем металлических гаражей, не подтвержден материалами дела. Уведомление об указанном обстоятельстве администрации лишь в 2019 году не свидетельствует о бездействии органов местного самоуправления. Также истец настаивает на неподтверждении материалами дела того, что нарушение срока строительства связано с виновным бездействием истца.

ИП Калашников Э.В. и ИП Немойтин Е.Р. представили отзывы на кассационную жалобу, к которым в нарушение части 1 статьи 279 АПК РФ не приложены документы, подтверждающие направление отзыва другим лицам, участвующим в деле, в связи с чем данные отзывы судом кассационной инстанции не принимаются во внимание.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и Синица С.Я. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2014 № 183, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв.м, расположенный по адресу: город Сургут, квартал 28А, улица Нагорная, территориальная зона Ж.3.-28.А, сроком с 21.03.2014 по 20.03.2017, для строительства гостиницы. 

В дальнейшем между истцом (арендодатель) и Синица С.Я. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2017 № 36, согласно которому Синица С.Я. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: город Сургут, квартал 28А, улица Нагорная, территориальная зона Ж.3.-28.А, сроком с 21.03.2017 по 20.03.2020, для окончания строительства гостиницы. 

Между Синица С.Я. (продавец) и Калашниковым Э.В., Немойтиным Е.Р., Салиховым Р.Р., Кумировым С.А. (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имуществ от 01.03.2018, по условиям которого продавец продает, а покупатели приобретают в общую долевую собственность в равных долях следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 788 кв.м., степень готовности 7% (далее – объект), кадастровый номер объекта 86:10:0101208:166, объект расположен по адресу: Тюменская область, ХантыМансийский автономный округ- Югра, город Сургут, квартал 28 А, улица Нагорная. 

Между Калашниковым Э.В., Немойтиным Е.Р., Салиховым Р.Р., Кумировым С.А. заключен договор простого товарищества с целью строительства объекта от 16.03.2018, согласно которому вышеуказанные товарищи обязались путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, а также деловой репутации и деловых связей совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства объекта «Комплекс апартаментов гостиничного типа», расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, город Сургут, квартал 28 «а», улица Нагорная (далее - объект). 

Согласно пункту 5.1 договора простого товарищества с целью строительства объекта от 16.03.2018 ведение общих дел товарищей в рамках настоящего договора возлагается на ИП Калашникова Э.В. 

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке от Синица С.Я.к Калашникову Э.В., Немойтину Е.Р., Салихову Р.Р., Кумирову С.А. между администрацией (арендодатель) и Калашниковым Э.В., Немойтиным Е.Р., Салиховым Р.Р., Кумировым С.А. (арендаторы) заключено дополнительное соглашение от 20.06.2018 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре от 26.07.2018. 

Калашникову Э.В., Немойтину Е.Р., Салихову Р.Р., Кумирову С.А. администрацией выдано разрешение от 18.12.2018 № ru86310000-143 на строительство объекта «Комплекс апартаментов гостиничного типа». Корректировка» сроком до 31.12.2019. В дальнейшем срок действия разрешения продлен до 31.12.2021. 

Между Сабанчиной Д.Ш. (покупатель) и Калашниковым Э.В., Немойтиным Е.Р., Салиховым Р.Р., Кумировым С.А. (продавцы) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2020, согласно условиям которого покупатель покупает, а продавцы продают следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 30,6 кв.м., кадастровый номер объекта 86:10:0101208:384, кадастровый квартал 86:10:0101208, объект расположен по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Сургут, микрорайон 28 А (далее – объект). 

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв.м., право пользования земельным участком подтверждается договором аренды земельного участка № 36 от 03.04.2017, регистрационная запись 01:0101208:147 от 18.04.2017. 

В порядке реализации своих полномочий департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сургута произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101208:147, распложённого по улице Нагорная, по результату которого составлен акт осмотра от 22.04.2020 № 7-К/2020 (далее – акт). 

Согласно акту в ходе осмотра выявлено следующее: 

- объект № 1: вид (тип): 1-2 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 16,0 м х 55,0 м (880 кв.м); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 40%; 

- объект № 2: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 16,0 м х 55,0 м (880 кв.м); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 50%; 

- объект № 3: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 11,0 м х 60,0 м (660 кв.м); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 40%; 

- объект № 4: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 13,0 м х 37,0 м (481 кв.м); строительный материал - кирпич; крыша плоская; имеются застекленные оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 75%. 

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147 расположены незавершенные строительством объекты: с кадастровым номером 86:10:0101208:384, степенью готовности 4% (принадлежит на праве собственности Сабанчиной Д.Ш.); с кадастровым номером 86:10:0101208:166, степенью готовности 7 % (принадлежит на праве долевой собственности Калашникову Э.В., Немойтину Е.Р., Салихову Р.Р., Кумирову С.А. по ¼ доли в праве собственности). 

Указав на изложенные обстоятельства, истечение срока действия договора, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об изъятии объектов незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 1, 10, 11, 239.1, 552 ГК РФ, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, и исходили из того, что в рассматриваемой ситуации с учетом обстоятельств дела на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Судами установлено, что в настоящем случае арендатором земельного участка реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, что не оспаривается ответчиками, договор аренды земельного участка прекращен (в связи с истечением срока), в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ. Однако в удовлетворении заявленных требований судами отказано, поскольку нарушение сроков строительства явилось следствием бездействия истца.

Из положений перечисленных норм права следует, что правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке того объекта, который указан в договоре, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором.

При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

Суды пришли к выводу, что застройщик был лишен возможности закончить строительство объекта в установленный срок, при этом проявил должную степень заботливости и осмотрительности, известив истца о наличии вышеуказанных обстоятельств, препятствующих строительству объекта, что свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Довод кассационной жалобы об отсутствии препятствий в использовании земельного участка со стороны истца судом кассационной инстанции отклоняется.

Судами установлено, что на спорном земельном участке вплоть до мая 2018 года находились металлические гаражи, что следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2019 по делу № А75-13134/2019, что, в свою очередь, обусловило задержку в начале строительства.

По условиям договора аренды земельный участок предоставляется для строительства гостиницы, и из условий договора не следует, что на арендатора возложена обязанность по освобождению участка от размещенных на нем металлических гаражей. 

При этом первоначальный арендатора Синица С.Я. до истечения срока действия договора неоднократно обращался в адрес департамента имущественных и земельных отношений администрации в связи с невозможностью начать строительство объекта по причине нахождения на земельном участке указанных объектов. 

21.06.2019 в адрес департамента городского хозяйства администрации города Сургута ИП Калашниковым Э.В. направлено требование об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101208:147 от строений. 

Также судами установлено, что о наличии на передаваемом в аренду Синица С.Я. земельном участке строений истец был осведомлен, так как перед передачей в аренду на участке проводилось межевание, о чем составлен межевой план № 1478 от 25.06.2013, в котором отражено наличие наложения границ земельного участка с огороженной территорией приспособленных строений граждан. 

Вопреки доводам подателя жалобы, направление указанного требования в 2019 году, при учете всех прочих обстоятельств дела, в том числе касающихся наличия данной информации у арендодателя, не может свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что нарушение срока строительства объекта связано с объективной невозможностью проведения строительных работ по причине наличия на участке имущества третьих лиц при его передаче в аренду, как следствие – невозможности использования всего земельного участка, отсутствия со стороны арендодателя содействия в устранении данных обстоятельств, а также ввиду длительного согласования соответствующей документации лицами, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей. 

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.02.2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2021 по делу № А75-13197/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									М.А. Севастьянова

										В.В. Сирина