АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А64-7608/2019

11 июня  2021 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 11 июня 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскóй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола 

судебного заседания:

 

                   помощником судьи Шишкиной Д.И.,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО2 - представитель Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, доверенность № 01-15-12/21 от 12.01.2021, копия диплома, паспорт;

ФИО3 - представитель  акционерного  общества «Корпорация развития Тамбовской области», доверенность  от 22.12.2020, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области  кассационную жалобу  Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу № А64-7608/2019,

                                              УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к акционерному обществу «Корпорация развития Тамбовской области» (далее - АО «Корпорация развития Тамбовской области», ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.01.2015 № 9 за период с 01.03.2017 по 14.01.2018 в размере 1 182 533,07 руб., пени за период с 26.03.2017 по 14.01.2018 в размере 532 704,30 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.01.2018 по 29.08.2019 в размере 143 747,09 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены казенное предприятие Тамбовской области «Капиталстрой» (далее - КПТО «Капиталстрой», предприятие), общество с ограниченной ответственностью «ТамбовКапиталПроект», субъект РФ - Тамбовская область в лице Администрации Тамбовской области, Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020 (судья Макарова Н.Ю.) исковые требования комитета удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 (судьи: Кораблева Г.Н., Воскобойников М.С., Щербатых Е.Ю.) решение суда области отменено. В удовлетворении исковых требований комитета отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, комитет (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.05.2020.

В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованность выводов апелляционного суда о невозможности использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды. Указывает, что как первоначальный, так и последующий арендаторы земельного участка не могли не знать о расположении на нем  автодороги. Между тем, в течение срока действия договора  требований о его расторжении не предъявлялось, как и не принималось мер по оформлению проектной и иной разрешительной документации  в целях строительства. Полагает, что отсутствуют правовые основания для освобождения ответчика от обязанности по уплате арендных платежей.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель общества возразила против доводов жалобы, полагает судебный акт апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего. 

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 26.01.2015 на основании постановления администрации города Тамбова от 13.01.2015 № 34 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО «ТамбовКапиталПроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9 (далее - договор  аренды),  согласно которому арендатор принимает и использует сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0211026:103 площадью                   11 540 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, под строительство центра многофункционального использования (далее - земельный участок 26:103, спорный земельный участок). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, утвержденного решениями Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 № 797, от 30.10.2013 № 1071 и постановлениями администрации Тамбовской области от 28.11.2014 № 1498.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 18.12.2017 ООО «ТамбовКапиталПроект» уступило АО «Корпорация развития Тамбовской области» обязательства по договору аренды.

Ненадлежащее исполнение АО «Корпорация развития Тамбовской области» обязательств по договору аренды в период с 01.03.2017 по 14.01.2018 явилось основанием для начисления комитетом задолженности в размере 1 182 533,07 руб., пени за период с 26.03.2017 по 14.01.2018 в размере 532 704,30 руб., в связи с истечением срока аренды 14.01.2018 за период с 15.01.2018 по 29.08.2019 комитет начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 143 747,09 руб. 

Суд области, сочтя доказанным факт неисполнения договорного обязательства  ответчиком по внесению арендной платы, исковые требования удовлетворил, исходя из факта пользования обществом земельным участком площадью 9 163 кв.м,  в том числе сославшись на решение  Арбитражного суда  Тамбовской области по делу № А64-2152/2017, которым с ответчика за предыдущий период взыскан долг по арендной плате по договору. В названном решении имелась ссылка на заключение муниципального унитарного предприятия «Тамбов-Недвижимость» от 27.04.2017, из которого следовало, что на основании проведенного обследования существующей дороги по ул. ФИО4 выявлено наложение участка дороги и тротуаров площадью 2 377 кв.м на арендуемый АО «Корпорация развития Тамбовской области» земельный участок 26:103 площадью 11 540 кв.м.

По мнению суда округа, отменяя  решение суда области  и отказывая в удовлетворении требований истца, суд апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 329, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 7, 65, 85  Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей  22, 30, 36, 37, 44, 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)  обоснованно исходил из следующего.

Так, согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015,  пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В рассматриваемом случае из условий договора аренды следует, что земельный участок 26:103 передан ответчику для строительства центра многофункционального использования.

Согласно статьям 44, 47, 48 ГрК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство (статьи 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что  градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство ответчику не выдавались.

Из системного анализа статей 30, 36, 37 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ прямо следует, что вид разрешенного использования земельных участков должен соответствовать видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом. При этом ЗК РФ не предусмотрено предоставление земельного участка с разрешенным использованием, не соответствующим установленному градостроительному регламенту территориальной зоны, с последующим изменением вида разрешенного использования и внесением изменений в договор аренды.

Поскольку виды разрешенного использования земельных участков применительно к соответствующей территориальной зоне считаются установленными с момента утверждения правил землепользования и застройки, на момент рассмотрения уполномоченным органом вопроса о предоставлении земельного участка последним должны быть учтены разрешенные виды использования испрашиваемого участка в соответствии с градостроительным регламентом той или иной территориальной зоны.

Материалы дела свидетельствуют о том, что назначение земельного участка 26:103 «под строительство центра многофункционального использования» в спорный период не соответствовало градостроительным нормам и правилам, поскольку согласно Правилам землепользования и застройки Донского сельского совета народных депутатов Тамбовского района Тамбовской области, утвержденным решением Донского сельского совета народных депутатов Тамбовского района Тамбовской области от 26.12.2016 № 135, до 14.09.2017,  спорный земельный участок относился к территориальной зоне Ж1, градостроительным регламентом которой не предусмотрено разрешенное использование участка в части цели его предоставления «для строительства центра многофункционального использования».

При этом судом апелляционной инстанции учтено, что  в деле                            № А64-2150/2017 установлено и в настоящем споре  усматривается, что 10.08.2016 Управлением архитектуры администрации Тамбовской области КПТО «Капиталстрой» выдано разрешение № RU 68-000-004-2016 на строительство линейного объекта - автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области протяженностью 1 727 кв.м. 

По государственному контракту от 20.09.2016                                                 № 0164200003016004118-53113, заключенному между Управлением строительства и инвестиций Тамбовской области (государственный заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй НЭС-АБ» (генеральный подрядчик), генеральный подрядчик обязуется выполнить по заданию государственного заказчика подрядные работы по объекту «Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области», а государственный заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результаты и оплатить. Приложением № 1 к государственному контракту является график производства работ.

Дополнительным соглашением от 30.06.2017 № 1 произведена замена государственного заказчика на Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области.

Приказом от 11.10.2017 № 152-О Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области утверждены Проект планировки и проект межевания территории под строительство автомобильной дороги по                            ул. Запрудная в границах микрорайона «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области.

В текстовой части проекта межевания территории для строительства и размещения линейного объекта «Строительство автомобильной дороги по        ул. Запрудная в границах микрорайона «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области» содержатся сведения о том, что на земельных участках, затрагиваемых полосой отвода объекта проектирования, формируются части (сервитуты) на время строительства с целью установления: для строительства объекта «Строительство автомобильной дороги по ул. Запрудная в границах микрорайона «Майский» в Тамбовском районе Тамбовской области». В отношении земельного участка 26:103 часть, занимаемая полосой отвода объекта проектирования, составляет 11 461 кв.м.

Из упомянутого выше проекта межевания территории следует, что фактически вся площадь спорного земельного участка (11 461 из 11 540 кв.м) отведена для строительства и размещения линейного объекта, препятствующая использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» установлен код разрешенного использования 4.2 – «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», предполагающий размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5 000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Учитывая изложенное, суда апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  в спорный период ответчик не мог осуществить проектирование и строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, поскольку границы участка изменялись, как и его площадь, а также истец был лишен права на сохранение участка в прежней конфигурации.

Более того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что согласно проектной документации  по строительству автодороги имели место разработка грунта, снятие растительного грунта с перемещением бульдозерами, что свидетельствует о размещении грунта объемом 21 206 куб.м на территории в радиусе 10 м. При этом акты выполненных работ также не содержат сведений о вывозе грунта впоследствии за пределы спорного земельного участка.

Сооружение дорожного транспорта протяженностью 1 727 м постановлено на кадастровый учет 21.12.2018 с присвоением кадастрового номера 68:00:0000000:8951, год завершения строительства – 2017; согласно данным ЕГРН  линейный объект расположен в пределах земельного участка 26:103.

При этом, согласно Правилам землепользования и застройки г. Тамбова, утвержденным постановлением Администрации Тамбовской области от 28.09.2017 № 943, земельный участок 26:103 находится в зоне Т1 - зона размещения объектов транспортной инфраструктуры, в которой  размещение торгового центра не предусмотрено. 

Учитывая изложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о том, что общество не обязано вносить арендную плату по договору аренды за спорный период времени в отсутствие возможности пользоваться объектом аренды для достижения целей, предусмотренных договором - строительство центра многофункционального использования.

При этом, ссылка  кассатора на  решение суда по  делу № А64-2152/2017 о взыскании арендной платы за предыдущий период не может быть принята во внимание, поскольку выводы суда по ранее рассмотренному делу, основанные на оценке представленных в дело доказательств, не лишают сторону в рамках другого дела приводить в обоснование своей позиции доводы, основываясь на иных доказательствах (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012                            № 14397/11).

      Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу № А64-7608/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Е.В. Власов

                                        ФИО1