ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                           Дело № А40-134319/21-41-897 

Резолютивная часть решения объявлена 19.01.2023

Решение в полном объеме изготовлено 22.02.2023

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником судьи Манько Е.А. при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 24.05.2022 № 77-02/15461, ответчика ФИО2 по доверенности от 17.01.2023 № 1  3-го лица АНО «Союзэкспертиза» ТПП России ФИО3 по доверенности от 07.07.2020 № 77АГ4156173, дело по иску ТУ Росимущества в городе Москве (ОГРН 

<

***>) к ООО «Коронез» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 588 927 руб. 11 коп. и  по встречному иску об оспаривании размера арендной платы, установлении размера арендной платы, установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 2 588 927 руб. 11 коп.,  в том числе 2 075 310 руб. 40 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.2012  № М-01-037123, начисленной за период с ноября 2019 года по июнь 2021 года,  и 513 616 руб. 71 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение указанного договора аренды  ответчик не в полном объеме уплатил арендную плату,  что повлекло начисление договорной неустойки.

В ходе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным.

В рамках встречного иска ответчик просит суд признать недостоверной стоимость права пользования земельным участком, арендованным по спорному договору аренды,  определенную отчетом об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27, и установить стоимость права пользования этим земельным участком в  размере, определенном судебной экспертизой.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик сослался на то, что оспариваемый им отчет об оценке в нарушение ст. 8.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истцом не опубликован, чем нарушено право ответчика на оспаривание оценки, поскольку проведение оценки в данном случае носило обязательный характер, а согласно отчету от 21.09.2021 № Н-01/09/2021-ДС, составленному по заказу ответчика ООО «АРЭО», стоимость права пользования арендованным земельным участком составляет 362 000 руб. в год, то есть в 5 раз меньше стоимости, определенной отчетом, составленным по заказу истца.

Истец и 3-е лицо АНО «Союзэкспертиза» ТПП России против встречного иска возразили, сославшись на то, что оспариваемый ответчиком отчет имеет положительное экспертное заключение, составленное саморегулируемой организацией оценщиков, что свидетельствует о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Требование о взыскании неустойки выделено судом в отдельное производство.

В судебное заседание не явилось 3-е лицо АО «Империя»,  о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось судом в отсутствие указанного 3-го лица и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-м лицом АНО «Союзэкспертиза» ТПП России, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и 3-го лица АНО «Союзэкспертиза» ТПП России, суд установил, что по договору аренды земельного участка от 18.04.2012 № М-01-037123, заключенному Департаментом земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и ФГУП «ФТ-Центр» в качестве арендатора 1, последнему на срок до 19.12.2060 предоставлен в  пользование на условиях аренды земельный участок площадью  344 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004013:121 по адресу: 

<

...>.

Размер арендной платы установлен в приложении № 2 к договору, из которого следует, что арендная плата исчисляется по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

П. 3.4 договора предусматривает, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы производится на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и (или) изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется с 11.11.2004,  уплачивается ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала, а п. 7.2 договора предусматривает начисление арендодателем неустойки (пеней) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок, в отношении которого заключен указанный договор аренды, 28.12.2006 на участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

По соглашению от 11.11.2019, заключенному истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора 1, права и обязанности арендатора переданы ответчику, из преамбулы соглашения следует, что оно заключено на основании судебного акта – постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 по делу № А40-80623/18.

Согласно соглашению размер арендной платы устанавливается на основании п. 6 Правил, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, то есть на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности – Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. После проведения оценочных мероприятий уведомление с расчетом арендной платы направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора.

В адрес ответчика истцом направлено письмо от 06.10.2020 № 77-08/21394, согласно которому в соответствии с отчетом об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27, составленным АНО «Союзэкспертиза» ТПП России,  рыночная ставка арендной платы за арендованный ответчиком земельный участок составляет 5 291 руб. 09 коп. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Из расчета, составленного истцом с учетом доли ответчика в праве пользования земельным участком, следует, что за период с 01.11.2019 по 30.06.2021 истец начислил ответчику арендную плату в размере 2 675 310 руб. 39 коп. (403 542 руб. 95 коп. за квартал в период с 01.11.2019 по 31.12.2020, 418 474 руб. 03 коп. за квартал (с учетом уровня инфляции в размере 3, 7 %) в период с 01.01.2021 по 30.06.2021), ответчик уплатил 600 000 руб., арендная плата в размере 2 075 310 руб. 39 коп. не уплачена.

Претензия от 09.04.2021 № 77-13/10824 ответчиком не исполнена.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Постановлением от 16.07.2009 № 582 Правительство Российской Федерации утвердило Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, п. 2 которых в редакции, действовавшей на дату заключения сторонами соглашения от 11.11.2019, устанавливал, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (земельные участки), в расчете на год (арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с п. 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в п. 8 Правил, не применяется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 в указанные Правила внесены изменения, согласно которым размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

При этом согласно п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, внесенных названным постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Размер арендной платы определен истцом на основании отчета об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27, составленного АО «Союзэкспертиза» ТПП России, на который имеется положительное экспертное заключение от 16.12.2019 № 913/93/06/2019, составленное СМО Союзом «Федерация специалистов оценщиков».

Вместе с тем ответчик считает недостоверной стоимость права пользования арендованным земельным участком, определенную отчетом об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27, ссылаясь, в частности, на то, что в соответствии с отчетом об оценке от 21.09.2021 № Н-01/09/2021-ДС, составленным ООО «АРЭО» по заказу ответчика, стоимость права пользования этим земельным участком составляет всего 362 000 руб. в год.

По ходатайству ответчика определением от 10.06.2022 судом назначена судебная экспертиза, заключением эксперта установлено, что отчет об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; несоответствия повлияли на определение ставки арендной платы за арендованный ответчиком земельный участок, в связи с чем экспертом определена годовая рыночная ставка арендной платы за участок, которая по состоянию на 12.12.2019 составляет 1 015 000 руб. 

С учетом результатов судебной экспертизы размер арендной платы за период с 01.11.2019 по 30.06.2021, доли ответчика в праве пользования земельным участком и уровня инфляции в размере 3, 7 % составляет 1 663 165 руб.  76 коп., с учетом частичной оплаты в размере 600 000 руб. задолженность по арендной плате составляет 1 063 165 руб. 76 коп., в связи с чем первоначальный иск суд удовлетворяет частично, взыскивая с ответчика в пользу истца арендную плату в указанной сумме, встречный иск удовлетворяет полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 614 ГК Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск в части требования о взыскании основного долга удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Коронез» в пользу ТУ Росимущества в Москве 1 063 165 руб. 76 коп. арендной платы;

в остальной части в иске в части требования о взыскании основного долга отказать;

встречный иск удовлетворить;

признать недостоверной стоимость права пользования земельным участком площадью 344 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004013:121 по адресу: 

<

...>, - по договору аренды от 18.04.2012 № М-01-037123, определенную отчетом об оценке от 12.12.2019 № 2626/53-2019/27;

установить стоимость права пользования земельным участком площадью 344 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004013:121 по адресу: 

<

...>, - по договору аренды от 18.04.2012 № М-01-037123 в  размере 1 015 000 руб. в год. 

Взыскать с ООО «Коронез» в доход федерального бюджета государственную пошлину 17 099 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова