﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7030/21 

Екатеринбург

19 ноября 2021 г.

 

Дело № А76-29567/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее – общество «Комфорт», истец) на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021 по делу № А76-29567/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

 

Общество «Комфорт» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области (далее – администрация, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2016 № 031115/0248657/01 на новый срок с 01.08.2020 по 30.06.20201 с увеличением указанного срока на период судебного разбирательства с осуществлением списания сумм арендной платы по договору от 01.01.2016 № 031115/0248657/01 за период судебного разбирательства по настоящему делу (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения требований).

Администрация Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт» об обязании общества освободить арендуемое помещение, взыскать 97 796 руб. 16 коп. пени за просрочку возврата арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021  в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме, с общества в пользу администрации взысканы пени в размере 97 796 руб. 16 коп. Общество обязано возвратить встроенные нежилые помещения № 42, площадью 11,6 кв. м, № 43, площадью 1,6 кв. м, № 44, площадью 1,0 кв. м, № 45, площадью 9,7 кв. м, № 46, площадью 0,6 кв. м, № 47, площадью 20,1 кв. м, № 48, площадью 26,7 кв. м, № 49, площадью 17,4 кв. м, № 53, площадью 4,4 кв. м, № 58, площадью 9,8 кв. м, расположенные в помещении № 11 на 1 этаже 3-этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный, д.5 (согласно поэтажному плану ОГУП Обл.ЦТИ, Сосновский филиал), общей площадью 102,9 кв. м, имеющие общий доступ (вход в здание), связанные единым функциональным назначением (офисные помещения) в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Комфорт», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что суды необоснованно не истребовали у администрации никаких доказательств осуществления государственной регистрации права администрации на спорный объект и постановки указанного объекта на государственный кадастровый учет, ошибочно посчитав обстоятельства наличия у администрации предусмотренного законом права на спорный объект и осуществления государственного кадастрового учета установленными.

Заявитель считает неправомерной передачу спорных помещений в хозяйственное ведение третьего лица, в нарушение части 1 статьи 51 АПК РФ не привлеченного к участию в деле.

По мнению заявителя, спорные помещения относятся к общему имуществу жилого многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.04.2021.

Общество «Комфорт» считает, что факт отсутствия у администрации права на спорное помещение, а также то, что спорные помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома, являются существенным, поскольку служат основанием для признания спорного договора аренды ничтожным, недействительным с момента заключения, что исключает возможность удовлетворения как первоначального, так и встречного исков.

Приложенный к кассационной жалобе общества «Комфорт» дополнительный документ (приложение 2 – выписка из ЕГРН от 11.04.2021 № 99/2021/386596656) к делу не приобщается и подлежит возврату заявителю, поскольку, в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда округа, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном  статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества между обществом «Комфорт» (единственным участником) (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества от 01.01.2016 № 031115/0248657/01, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество: встроенное нежилое помещение № 42, площадью 11,6 кв. м, встроенное нежилое помещение № 43, площадью 1,6 кв. м, встроенное нежилое помещение № 44, площадью 1,0 кв. м, встроенное нежилое помещение № 45, площадью 9,7 кв. м, встроенное нежилое помещение № 46, площадью 0,6 кв. м, встроенное нежилое помещение № 47, площадью 20,1 кв. м, встроенное нежилое помещение № 48, площадью 26,7 кв. м, встроенное нежилое помещение № 49, площадью 17,4 кв. м, встроенное нежилое помещение № 53, площадью 4,4 кв. м, встроенное нежилое помещение № 58, площадью 9,8 кв. м, расположенные в помещении № 11 на 1 этаже 3-этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный, д.5 (согласно поэтажному плану ОГУП Обл.ЦТИ, Сосновский филиал), общей площадью 102,9 кв. м, имеющие общий доступ (вход в здание), связанные единым функциональным назначением (офисные помещения).

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды составляет 11 месяцев и устанавливается с 01.01.2016 по 30.11.2016 включительно. Договор аренды прекращает свое действие по истечению срока аренды.

Пунктом 5.7 договора арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, с направлением в адрес арендатора соответствующего уведомления. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

В случае возникновения необходимости использования муниципального имущества, переданного в аренду, для размещения муниципальных учреждений (служб), арендодатель обязан за 30 дней предупредить арендатора о расторжении договора аренды. Арендатор в этом случае обязан освободить помещение в срок указанный в извещении (пункт 5.9 договора).

По акту приема-передачи от 01.01.2016 имущество передано в пользование арендатора.

Дополнительными соглашениями от 01.12.2016, от 01.10.2018, от 01.09.2019 вышеуказанный договор аренды продлевался сроком действия на 11 месяцев, окончательно определенная дата его действия установлена до 31.07.2020 включительно.

Постановлением администрации от 01.06.2020 № 75 в целях осуществления деятельности в сферах естественных монополий – водоснабжение и водоотведение, создано муниципальное унитарное предприятие «Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение» (далее – предприятие «Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение»).

Распоряжением администрации от 16.06.2020 предприятие «Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение» назначено гарантирующей организацией для водоснабжения села Долгодеревенское и деревни Шигаево.

Постановлением администрации от 14.04.2021 муниципальное имущество, в том числе, нежилое помещение – офис, расположенное по адресу: Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный, д. 5, передано на праве хозяйственного ведения вновь созданному предприятию «Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение».

Администрацией 30.06.2020 в адрес общества направлено уведомление № 675/1 об отсутствии намерения продолжить договорные отношения и прекращении действия договора аренды от 01.01.2016 с 31.07.2020, как и указано в соглашении о продлении срока действия договора от 01.09.2019, и просило передать имущество по акту приема-передачи.

Администрация 26.08.2020 направила обществу «Комфорт» требование (претензию) о расторжении договора аренды и взыскании неустойки в размере 50 935 руб. в связи с невозвратом помещения.

Обществом «Комфорт» 21.07.2020 в адрес администрации направлено требование продлить срок действия договора от 01.01.2016 на срок до 30.06.2021.

Оставленные без удовлетворения требования общества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды и уклонение общества от освобождения муниципального имущества, администрация обратилась в арбитражный суд с встречными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества «Комфорт» и удовлетворяя встречные исковые требования администрации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из взаимосвязанных положений статей 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора – оплачивать арендное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с абзацем вторым части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

        Согласно пункту 4.5 постановление № 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

 В силу пункта 10 части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Частью 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) установлено, что арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Из указанного следует, что арендодатель не вправе отказать арендатору в продлении договора при условии, что договор заключен на основании торгов; арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по договору, при этом максимальный срок продления ограничен годом.

Таким образом, принимая во внимание статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, законодатель преследовал цель защиты интересов добросовестных арендаторов государственного и муниципального недвижимого имущества.

Суды, установив, что со стороны арендатора имели место систематические нарушения сроков по внесению арендной платы, пришли к выводу, что необходимая совокупность обстоятельств, предусмотренных частью 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, отсутствует, в связи с чем признали обоснованным отказ администрации от продления срока действия договора аренды.

         Кроме того, суды установили, что постановлением администрации от 14.04.2021 муниципальное имущество, в том числе, нежилое помещение – офис, расположенное по адресу: Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный, д. 5, передано на праве хозяйственного ведения вновь созданному предприятию «Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение», то есть принято решение, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом. 

При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что договор прекратил свое действие с даты, указанной администрацией в уведомлении от 30.06.2020№ 675/1  – 31.07.2020 и оснований для заключения соглашения о продлении срока его действия ещё на 11 месяцев – до 30.06.2021, не имеется.

Судами учтено, что по состоянию на 21.05.2021 обществом «Комфорт» помещения №№ 42-49, 53, 59 не освобождены и не возвращены администрации, что свидетельствует о фактическом пользовании обществом «Комфорт» имуществом, в связи с чем, продлевать срок действия договора на срок судебного разбирательства не имеется ни фактических, ни правовых оснований.

При таких обстоятельствах, суды, учитывая, что договор прекратил своё действие 31.07.2020, оснований, предусмотренных частью 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, для продлении срока его действия (заключения договора на новый срок) не имеется, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества «Комфорт», в связи с чем в удовлетворении требований отказали.

Встречный исковые требования администрации, суды удовлетворили исходя из следующего.

Статьей 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац второй статьи 622 ГК РФ).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так как суд признал договор от 01.01.2016 № 03115/0248657/01 прекратившим своё действие, у общества «Комфорт» возникла обязанность по возврату имущества, являвшегося предметом договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что достоверных и достаточных доказательств исполнения предусмотренной статьей 622 ГК РФ, пунктом 5.2 договора обязанности арендатора по возврату арендуемых помещений по акту приема-передачи и освобождения помещений от принадлежащего арендатору имущества обществом «Комфорт» в материалы дела не представлено.

Учитывая наличие в договоре согласованного условия об ответственности арендатора за нарушение сроков возврата арендованного имущества в размере 1 % годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки, в силу того, что обязанность по возврату муниципального имущества в сроки, установленные арендодателем, обществом не исполнена, судами правомерно удовлетворены требования о взыскании неустойки за период с 01.08.2020 по 17.09.2020 в сумме 97 796 руб. 16 коп., а также требования об обязании вернуть спорные помещения.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у администрации зарегистрированного права собственности на спорные помещения, об отнесении спорных помещений к общему имуществу многоквартирного жилого дома, являются новыми поскольку не заявлялись в арбитражном суде первой инстанции, не являлись предметом оценки суда, в связи с чем в силу статьей 286 - 288 АПК РФ не могут являться основанием для отмены судебных актов в арбитражном суде кассационной инстанции ввиду несоблюдения принципа последовательного обжалования судебных актов. В силу части 2 стать 287 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Кроме того, указанные факты не имеют правового значения для рассмотрения спора, поскольку не опровергают выводов судов об отсутствии основания для удовлетворения требования об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды и не входят в сферу правового интереса заявителя.

Доводы основаны на неправильном толковании норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств и сформированной практики правоприменения, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021 по делу № А76-29567/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комфорт»  – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева