Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40- 47378/24-54-239

г. Москва

14 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 14 января 2025 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стрельниковым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» (115114, 

<

...>, ЭТ 3 ПОМ 3 КОМ 12, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 30.12.2019, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» (143082, РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ОДИНЦОВСКИЙ Г.О., БАРВИХА П., ТЕР. СП БАРВИХА, Д. 69, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 09.10.2023, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 842 491 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате по договору от 22.09.2023 № ЮЛП-38 аренды нежилого помещения, 250 000 руб. задолженности по пополнению обеспечительного платежа,

по встречному иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» (143082, РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ОДИНЦОВСКИЙ Г.О., БАРВИХА П., ТЕР. СП БАРВИХА, Д. 69, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 09.10.2023, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» (115114, 

<

...>, ЭТ 3 ПОМ 3 КОМ 12, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 30.12.2019, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора 22.09.2023 № ЮЛП-38 аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств в размере 1 117 200 руб.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ПРОГРЕСС-ФИНАНС»,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2024 (паспорт, диплом)

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 15.03.2024 (паспорт, диплом)

от третьего лица – не явилось, извещено, 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» (ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 842 491 руб. 63 коп., задолженности по пополнению обеспечительного платежа в размере 250 000  руб.

Определением суда от 22.03.2024 исковое заявление принято к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 31.05.2024  суд перешел  к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для совместного рассмотрения с первоначальным иском принял встречный иск АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» о расторжении договора от 22.09.2023 № ЮЛП-38 аренды нежилого помещения и взыскании денежных средств в размере 1 117 200 руб.

Определением суда от 08.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ПРОГРЕСС-ФИНАНС».

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной пожарно-технической экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В рассматриваемом случае указанные обстоятельства судом не установлены.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по первоначальному иску, возражал против  удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва и дополнений к нему, представленных в порядке статьи 81 АПК РФ.

Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддержал исковые требования по встречному иску.

От третьего лица поступил отзыв на иск, в котором оно поддержало исковые требования истца по первоначальному иску, возражало против удовлетворения встречного иска.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось,  в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.09.2023 между истцом (арендатор)  и гражданином РФ ФИО3 (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № ЮЛП-38 с предварительным сроком на 1 (один) месяц. В случае, если ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть договор, он продляется на 11 месяцев.

20.10.2023 между истцом, гражданином РФ ФИО3 и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 1 к договору о замене лица в обязательстве на стороне субарендатора (ФИО3 выбыл из обязательства, передав права и обязанности ответчику).

Помещение по договору передано по акту приема-передачи 25.09.2023.

В соответствии с пунктом 4.2 договора по истечении 1 (одного) месяца аренды срок действия договора был автоматически продлен 25.10.2023 на 11  месяцев.

25.12.2023 ответчик направил заявление истцу о досрочном прекращении договора с 25.12.2023 по инициативе ответчика.

Истец полагает, что односторонний отказ ответчика от договора выполнен неправомерно, с нарушением его условий и статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ),  в связи с чем  его действие не прекращено.

При этом 15.01.2024 истец направил претензию ответчику с предложением прекратить договор по истечению 60 (шестидесяти) дней с момента направления уведомления ответчиком истцу о расторжении договора  и оплатить задолженность по арендной плате и обеспечительному платежу.

Однако, ответчик на претензию не ответил, акт возврата помещения не подписал, что свидетельствует о том, что помещение не было возвращено истцу в порядке,  предусмотренном пунктом 5.3 договора., согласно которому субарендатор обязуется возвратить арендатору по истечении срока действия договора или при его досрочном прекращении нежилое помещение и находящееся в нем имущество арендатора, переданное по договору в исправном состоянии, в полной комплектации по акту возврата нежилого помещения.

В силу пункта 3.4.3 договора ответчик обязан оплачивать арендную плату за каждый расчетный  месяц авансовым платежом ежемесячно на расчетный счет арендатора, в срок до 20 (двадцатого) числа месяца, предшествующего расчетному месяцу.

Между тем, в нарушение принятых на себя обязательств, ответчик не оплатил арендную плату за период с 25.12.2023 по 29.02.2024, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 842 491 руб. 63 коп.

На основании пункта 3.6 договора ответчик обязан внести обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. при заключении договора сроком на 1 месяц. Ответчик данное обязательство выполнил.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что на первый месяц действия договора арендная плата устанавливалась в размере 200 000 руб. При этом, согласно пункту 3.4.3 договора, в случае продления действия договора  каждый расчетный месяц арендная плата увеличивается на 50 000 руб. до момента достижения размера арендной платы, составляющего 550 руб.

Также в пункте 3.6 договора согласовано, что пропорциональное увеличение обеспечительного платежа соответственно стоимости 1 месяца аренды, так при увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.4.3 договора обеспечительный платеж подлежит обязательному увеличению до 200 000 руб. (НДС не облагается) в течение 3 рабочих дней с даты продления действия договора. Также каждый расчетный месяц субарендатор обязуется пополнять обеспечительный платеж на 50 000  руб. до достижения предельной суммы арендной платы, установленной в пункте 3.4.3 договора. Таким образом, ответчик был обязан вносить ежемесячно по 50 000  руб. при пролонгации договора на 11 (одиннадцать) месяцев.

Договор был пролонгирован 25.10.2023, что породило обязанность ответчика пополнять обеспечительный платеж ежемесячно. Ответчик данное обязательство не выполнял, начиная с момента пролонгации договора, в связи с чем задолженность ответчика по пополнению  обеспечительного платежа составляет  250 000  руб.

Направленная ответчику претензия от 15.01.2024 оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что обязательства по договору между ООО «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» и АО «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» (в редакции дополнительного соглашения № 1), истцом исполнялись ненадлежащим образом, а именно не была обеспечена пожарная безопасность.

В связи с указанным 13.12.2023 АО «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» устно уведомило ООО «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» о расторжении договора, а 20.12.2023 направило электронное письмо.

25.12.2023 помещение было полностью освобождено, однако акта приема- передачи до настоящего времени со стороны ООО «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» не представлено.

В адрес истца 22.03.2024 ответчиком направлена досудебная претензия с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств на основании пункта 13.3 договора.

Как указал ответчик, поскольку согласованные в пункте 13.3 договора условия с его стороны были выполнены, договор подлежит расторжению с 27.12.2023.

Также ответчик сослался на то, что  обеспечительный платеж  был оплачен им  24.10.2023 на сумму 150 000 руб. и 17.11.2023 на сумму 50 000 руб.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

При прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 13.3 договора, в случае продления договора в порядке, предусмотренном пунктом 4.2 договора, на момент предполагаемого расторжения по инициативе субарендатора срок фактической аренды должен составлять не менее 11 (одиннадцати месяцев) с обязательным уведомлением за 60 (шестьдесят) календарных дней.

25.12.2023 субарендатор направил заявление о досрочном прекращении договора  с 25.12.2023.

Однако, договор не может быть досрочно прекращен по инициативе субарендатора в одностороннем порядке, так как на момент направления заявления срок фактической аренды составляет менее 11  месяцев и не был соблюден срок для уведомления, составляющий 60 календарных дней.

В связи с тем, что отказ от договора совершен ответчиком с нарушением его условий и статьи 620 ГК РФ, его действие не прекращается.

Ответчик не подписал акт возврата помещения, что свидетельствует о том, что помещение не было возращено истцу в порядке, предусмотренном пунктом 5.3 договора.

Соответственно, не прекращено обязательство ответчика по оплате арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 37 Информационного письма № 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Из положений статей 1, 10, пункта 1 статьи 655 ГК РФ, пункта 37 Информационного письма № 66 следует, что арендодатель при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для  арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Ссылка ответчика на уклонение истца от приятия спорного помещения из аренды судом отклоняется, поскольку документально не подтверждена.

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон/судом или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

С учетом изложенного,  корреспондирующая обязанность арендодателя принять у арендатора помещение возникает исключительно при прекращении договора, в результате истечения срока действия договора, досрочного расторжения договора по соглашению сторон/решению суда или в случае одностороннего отказа от исполнения договора.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Принятие субарендатором мер по досрочному возврату помещения до истечения срока действия договора или надлежащего прекращения действия договора с целью снять с себя обязанность по оплате арендной платы по договору является злоупотреблением правом ответчиком, поскольку свидетельствует о его намерении причинить убытки арендодателю и лишить его возможности получить арендную плату, на которую он рассчитывал при заключении и последующем перезаключении договора.

При этом ответчик не воспользовался представленной ему истцом возможностью на расторжение договора с оплатой задолженности, предложенной в претензии от 15.01.2024.

Ответчик не представил в материалы дела каких-либо доказательств в подтверждение нарушения истцом правил противопожарной безопасности. Стороны  подписали акт приема-передачи помещения 25.09.2023, где отсутствуют какие-либо замечания по недостаткам помещения.

Кроме того, стороны подписывали ежемесячно акты, согласно которым ответчик не имел и не имеет претензий по объему, качеству и сроку оказания услуг.

Также ответчик в письменном уведомлении о расторжении договора от 20.12.2023 не указал причину расторжения договора, не назвал какое-либо нарушение правил противопожарной безопасности.

Устное уведомление ответчика о просьбе расторгнуть договор от 13.12.2023 является ненадлежащим способом уведомления. Надлежащие способы коммуникации между сторонами по договору указаны в статье 11 договора. Кроме того, не представляется возможным доказать ни сам факт устного уведомления, ни содержание такого уведомления.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о расторжении договора аренды с 27.12.2023  судом отклоняются, как необоснованные.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Наличие задолженности в заявленном размере установлено в судебном заседании и документально подтверждено. Ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, поэтому требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 842 491 руб. 63 коп., задолженности по пополнению обеспечительного платежа в размере 250 000  руб. подлежит удовлетворению,

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратись последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание установленное судом пользование ответчиком  арендованным помещением и наличие задолженности по арендной плате и обеспечительному платежу,  требование ответчика о взыскании  неосновательного обогащения в размере 1 117 200 руб. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Таким образом, исковые требования по встречному иску удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение первоначального и встречного исков относятся ответчика.

Руководствуясь статьями 110,  167-171 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ИИ-НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РС ПАВЕЛЕЦКАЯ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 842 491 (восемьсот сорок две тысячи четыреста девяносто один) руб. 63 коп., задолженность по пополнению обеспечительного платежа в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 925 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                       А.А. Гладилина