ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-22252/2024

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2025 года

15АП-2863/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Абраменко Р.А., Нарышкиной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Алимардановой А.Г.,  

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Океан»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2025 по делу № А32-22252/2024 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Океан» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>);

к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Океан" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация), Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее –департамент) со следующими требованиями: 

- признать недействительной одностороннюю сделку, выраженную в Уведомлении Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи об изменении размера арендной платы от 31.01.2024 №1268/02.01-44 по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900005182 от 22.04.2009, заключенному между администрацией муниципального образования города Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Оксан» (арендатор) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353.

- обязать Администрацию муниципального образования городского округа город-курорт Сочи, Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи производить расчет размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353, площадью 3300 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 37 в соответствии с пунктами 11.2.2.,12, 2.1.4.1. и 4.1. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 №3655 и пунктам 11.2.2.,12, 2.1.,4.1 и 4.1.3 «Порядка определения размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Краснодарского края, и за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные аренду без торгов», утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края о 21.03.2016 №121, определив его за 2024 год в сумме 1 009 068 рублей 56 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2025 в иске отказано. Решение мотивировано следующим. С учётом нормативного характера арендной платы уведомление не является сделкой, квалифицировано судом как информирование контрагента об изменении цены пользования землей. К правоотношениям сторон не применяется принцип № 7, устанавливающий арендную плату в размере ставки земельного налога, поскольку земельный участок предоставлялся обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения и эксплуатации магазина, который в 2009 году был снесен и на его месте, на основании разрешения на строительство № RU 23309-65 от 13.01.2009, возведен объект капитального строительства – торговый центр с административными помещениями. Спорный участок предоставлялся не для расположенного в настоящее время торгового центра, а для магазина, принцип № 7 к настоящему земельному участку не применим. При переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды не соблюдена публичная процедура, договор аренды от 22.04.2009 № 4900005182 является недействительным (ничтожным). 

Общество с ограниченной ответственностью "Океан" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Общество относится к субъектам, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации, в связи с чем к спорным отношениям сторон должны быть применены правила об установленных законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости земельного участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте). Общество ранее оспаривало результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353, однако они не были отражены в кадастровом учете. Полагает, что следует сохранить механизм определения годового размера арендной платы, исходя из 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка, с учётом ежегодного ее изменения в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции. 

В дополнении к апелляционной жалобе указывает следующее. 

Уведомление об изменении размера арендной платы от 31.01.2024 №1268/02.01-44 следует рассматривать во взаимосвязи с предшествующими и последующими действиями департамента (направление обществу акта сверки и претензий), из которых прямо вытекает обязание арендатора оплатить арендную плату в увеличенном размере. Настаивает на преюдициальном характере судебных актов по делу № А32-19363/2018 (об обязании администрации и департамента пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, определив его в соответствии с отчетом рыночной оценки права аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды). Отсутствуют основания к применению иного механизма расчёта арендной платы. Нецелевое предоставление и использование арендуемого земельного участка не установлены и материалами дела не подтверждены. На дату заключения договора аренды магазин снесён не был. Последующее (после заключения договора аренды № 4900005182) получение ООО «Океан» разрешения на строительство № RU 23309-65 от 13.01.2009, возведение объекта капитального строительства – торговый центр с административными помещениями, не нарушает публичную процедуру предоставления участков в аренду. Целевое назначение земельного участка не изменялось. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне («Щ- 1» - жилая зона), для которой, в том числе, основным видом разрешенного использования являются магазины (код 4.4), а условно – разрешенными видами  использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2) и деловое управление (код. 4.1.). Полагает, что выдачу разрешения на строительство в 2009 году и признание права собственности на торговый центр с административными помещениями решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2023 по делу № А32-62300/2022 следует квалифицировать как фактическое изменение вида разрешенного использования с «магазин» (код 4.4) на «торговый центр» (код.4.2.) и «деловое управление» (код. 4.1.).

Представлены документы на магазин, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:353 до строительства торгового центра. 

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебное заседание участвующие в деле лица явку не обеспечили.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Сочи от 26.10.1992 № 691 Арендному предприятию фирменному магазину № 253 «Океан» (правопредшественник ООО «Океан») на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 0,33 га для размещения и эксплуатации магазина.

На основании указанного постановления Арендному предприятию фирменному магазину № 253 «Океан» выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования № КК-2 426000II2.

Согласно сведениям ЕГРН указанному земельному участку 26.10.1992 присвоен кадастровый номер 23:49:0402030:353.

08.07.2008 обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353, площадью 33 000 кв.м.

По состоянию на 2009 год на указанном земельном участке находился фирменный магазин «Океан», который был снесен и на его месте, на основании разрешения на строительство № RU 23309-65 от 13.01.2009, возведен объект капитального строительства – торговый центр с административными помещениями.

22.04.2009 в целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005182, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях указанного договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 для размещения и эксплуатации магазина.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01.06.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № 23-23-22/017/2009-401.

Пунктом 2.1 договора срок его действия определен на 49 лет с момента государственной регистрации.

Расчет размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изложен в приложении к настоящему договору, из которого следует, что базовая ставка арендной платы составила 39 руб./кв. м, коэффициент зональной дифференциации составил 1,47, коэффициент целевого использования – 2,5, сумма годовой арендной платы составила 472 972,50 рублей.

Согласно п. 3.5 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.   

В деле № А32-19363/2018 при рассмотрении иска общества об обязании администрации и департамента пересмотреть размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:353, определив его в соответствии с отчетом рыночной оценки права аренды, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды, судом установлено, что спорный земельный участок относится к уровню муниципальной собственности, в связи с чем, к отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи» (действовавшее до 02.08.2016, далее – постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи (2009 - 2016 годы). В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке их рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Судом установлено, что в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 (в настоящее время утратило силу) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в под. 5 - 7 п. 1 данного постановления). В рамках указанного дела судом назначена судебная экспертиза с целью установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353, проведение которой поручено ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз». По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 20.02.2019 № А32-19363/2019, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка установлена в размере 50 640 000 руб.

С учетом установленного, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 по делу № А32-19363/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2019, суд обязал администрацию заключить дополнительное соглашение от 03.10.2017 к договору от 22.04.2009 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900005182, изложив пункт 1 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с заключением ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 20.02.2019 № А32-19363/2019 и составляет 759 600 рублей».

На основании указанного решения суда между сторонами заключено дополнительное соглашение, которым установлен данный размер годовой арендной платы. 

Общество получило от департамента уведомление от 31.01.2024 № 1268/02.01-44 об одностороннем изменении размера арендной платы, согласно которому годовой размер арендной платы за 2024 год составляет 2 170 434,43 руб. Данный размер годовой арендной платы рассчитан исходя из ставки 2,5% от кадастровой стоимости участка с применением коэффициента инфляции.

Согласно указанному уведомлению размер годовой арендной платы установлен на основании постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 3655).

Истец, не согласившись с тем, что указанным уведомлением арендная плата установлена не на основании рыночной стоимости, а на основании кадастровой стоимости земельного участка, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями о признании односторонней сделки, выраженной в уведомлении об изменении арендной платы, недействительной и об обязании производить расчет размера арендной платы в соответствии с п.п. 11.2.2, 12, 2.1, 4.1 и 4.1.3 постановления № 3655 и в соответствии с п.п. 11.2.2, 12, 2.1, 4.1 и 4.1.3 постановления № 121, определив его за 2024 год в сумме 1 009 068,56 руб.

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает следующее правовое регулирование. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, а изменения регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

С учётом изложенного является верным вывод суда первой инстанции о том, что уведомление об изменении размера арендной платы не является правоустанавливающим документом и односторонней сделкой. 

Таким образом, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности публичного образования департамент обязан руководствоваться действующими нормативно-правовыми актами и правомерно произвел перерасчет арендной платы с 07.12.2023 в соответствии с постановлением Администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 N 3655 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

Указанное постановление, как видно из преамбулы, подготовлено в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Как видно из уведомления от 31.01.2024 № 1268/02.01-44, департамент исчисляет арендную плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Как видно из п. 3.6. постановления № 3655, арендная плата рассчитывается в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости в отношении следующих земельных участков:

3.6.1. Земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, либо земельного участка для указанных целей, по которому перешли права и обязанности по договору аренды, в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

3.6.2. Земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 6.1 пункта 6 и пунктом 7 Порядка.

3.6.3. Земельного участка из земель населенных пунктов, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3.1, 3.2.2 - 3.2.4, 3.3, 3.4, 3.5.2, 3.5.3, 3.7 пункта 3, пунктами 5, 6 и 7 Порядка.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения льготных ставок – в размере земельного налога (принцип № 7) и в размере 1,5 % для земельных участков, ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования. 

Судебная коллегия при толковании положений постановления № 3655 полагает возможным исходить из следующего. 

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как указывалось выше, постановление № 3655 принято в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Пункт 6.3 постановления № 3655 предусматривает, что арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, за исключением случаев, указанных в подпунктах 3.1, 3.3.2, 3.3.4, 7.2 Порядка, а также за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.

Указанное положение корреспондирует принципу № 7. 

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о неприменимости к арендной плате по договору принципа № 7 (пункт 6.3 постановления № 3655) ввиду следующего. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:353 поставлен на государственный кадастровый учет в 1992 году с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации магазина".

На спорном земельном участке расположено принадлежащее заявителю нежилое здание – торговый центр с административными помещениями, право собственности на который признано за обществом «Океан» решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2023 по делу № А32-62300/2022.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.  

Поскольку размер земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка, общество, которое не привело вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим, не может претендовать на льготное исчисление арендной платы в размере земельного налога. 

Как видно из отрытых источников, в бизнес-центре Океан (Сочи, микрорайон Адлер, Демократическая улица, 37), помимо прочего, имеются торговые площади, офисы, апартаменты. 

Так, Городским собранием Сочи принято решение от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края». Согласно указанному решению земельный налог устанавливается в размере 1,0 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций (п. 2.4), в размере 1,2 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, кемпингов, домов отдыха, пансионатов, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (2.9) и т.д.

Общество "Океан" не представило доказательств того, что оно вправе требовать от администрации исчисления арендной платы за пользование  земельным участком с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации магазина", при фактическом использовании размещенного на участке объекта в иных целях.

В то же время судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о ничтожности договора аренды ввиду приобретения права аренды в обход установленной законом процедуры реализации земельных участков для целей строительства на торгах.  

В соответствии с п. 3.4.1 постановления № 3655 арендная плата рассчитывается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, в том числе, ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции указал, что предоставление спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:353 обществу в аренду обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием «для размещения и эксплуатации магазина», то есть обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Условие договора аренды о целевом использовании земельного участка как для размещения и эксплуатации магазина являлось и остается существенным условием договора аренды от 22.04.2009 № 4900005182. При этом, на дату заключения договора аренды от 22.04.2009 № 4900005182 ранее расположенный на участке магазин был снесен, и обществом велось строительство торгового центра с административными помещениям на основании выданного разрешения на строительство № RU 23309-65 от 13.01.2009.

Суд исходил из того, что по общему правилу, установленному нормами главы V.1 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Поскольку договор аренды заключен для эксплуатации не существующего на дату его заключения магазина, суд пришёл к выводу о его ничтожности. 

Судебная коллегия установила следующие обстоятельства. 

В материалы дела представлены истребованные апелляционным судом: свидетельство о праве собственности ТОО «Океан» на магазин № 253 «Океан» по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 37; технический паспорт магазина и пристроек на 17.01.2005. С учётом площади магазина (1248,5 кв.м.), пристройки А1 (271,1 кв.м.), вспомогательных построек (трансформатор – 69,7 кв.м.,  сарай-склад – 40,9 кв.м., навес 19, 5 кв.м. и т.д.), их расположения на генеральном плане участка, несоразмерности в площади земельного участка, предоставленного для эксплуатации магазина, и площади магазина судебная коллегия не усматривает. 

Исходя из пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. При рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

В Определении от 22 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-1863 указано, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 статьи 3 Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). 

Поэтому для незастроенного земельного участка отсутствует право на выкуп по льготной цене. 

Вместе с тем, само по себе отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

Пункт 3.4.1 постановления № 3655 не устанавливает зависимость размера арендной платы от наличия на переоформленном земельном участке объектов недвижимости. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований к выводу о ничтожности договора аренды. Сама по себе выдача разрешения на строительство торгового центра с административными помещениями № RU 23309-65 от 13.01.2009 не влияет на реализацию права на переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды. 

Суд в подтверждение выводов сослался на правовую позицию постановления Арбитражного суда СевероКавказского округа от 14.04.2023 по делу № А32-33460/2021. 

Между тем, обстоятельства в деле № А32-33460/2021 и в настоящем деле различны. 

В деле № А32-33460/2021 суд установил вывод обществом «Лукойл-Экоэнерго» земельного участка, предназначенного для эксплуатации гидроэлектростанции, в пользу общества «Межрегиональный центр правовой поддержки» с последующим изменением разрешенного пользования на «индивидуальное жилое строительство», «магазин», «розничный рынок».   

В настоящем деле такие обстоятельства отсутствуют. 

Строительство торгового центра осуществлялось тем же лицом, которое переоформило право постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком. Получение разрешения на строительство торгового центра № RU 23309-65 от 13.01.2009 не свидетельствует о том, что на дату заключения договора аренды 22.04.2009 магазин на земельном участке отсутствовал, как на то указал суд. С учетом того, что переоформление права постоянного бессрочного пользования является безусловным правом правообладателя, вывод суда об обходе таким образом положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ действующему правовому регулированию не соответствует.

С учётом изложенного судебная коллегия полагает, что общество «Океан» вправе рассчитывать на исчисление арендной платы в порядке пункта 3.4.1 постановления № 3655 в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, в том числе, ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как указано выше, общество просит признать недействительной сделку,  выраженную в Уведомлении Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи об изменении размера арендной платы от 31.01.2024 №1268/02.01-44, а также установить арендную плату на 2024 год в размере 1 009 068 руб. 

Суд верно исходил из того, что оспариваемое уведомление не является сделкой.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу N А32-21100/2018).

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Заявленные истцом требования не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон, о внесении изменений в договор общество иск не заявляло. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2025 по делу № А32-22252/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

Н.В. Нарышкина