АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-24067/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Сириной В.В.,

                                                                                      ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» на постановление от 08.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-24067/2021 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (644024, Омская область, Кормиловский район, село Михайловка, улица, Советская, дом 3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании договора аренды незаключенным.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью Строительномонтажный трест «Стройбетон» - ФИО2 по доверенности от 23.03.2022; департамента имущественных отношений Администрации города Омска - ФИО3 по доверенности от 03.10.2022.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее – общество, ООО СМТ «Стройбетон») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 (далее – договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728) за период с 30.06.2020 по 31.08.2021 в размере 1 465 714, 64 руб., пени за период с 11.01.2021 по 31.08.2021 в размере 186 878, 62 руб., с последующим начислением неустойки на сумму основного долга начиная с 01.09.2021 из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Общество обратилось со встречным иском о признании договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 незаключенным.

Решением от 14.07.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены.

Постановлением от 08.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым первоначальный иск удовлетворен частично, с общества в пользу департамента взыскано 1 465 714, 64 руб. задолженности, неустойка за период с 11.01.2021 по 31.08.2021 сумме 170 572, 54 руб. с дальнейшим начислением за период с 01.09.2021 по день фактического исполнения обязательства, за исключением периода моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Полагая, что данные судебные акты вынесены с нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств дела, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силу решение суда первой инстанции.

Общество полагает, что апелляционный суд необоснованно отказал в удовлетворении встречных требований о признании недействительным спорного договора, указывая в обоснование данного довода, что предметом договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 является земельный участок, относящийся к территориям общего пользования, что подтверждено материалами дела, а потому не может быть предоставлен в пользование конкретному лицу. Вопреки выводам апелляционного суда, спорный договор является самостоятельным договором и не зависит от условий первоначального договора, прекратившего свое действие на момент его заключения. Общество считает, что о недействительности договора свидетельствует также и нарушение порядка его заключения – договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 заключен без проведения торгов. Возражая относительно удовлетворения апелляционным судом первоначального иска, общество указывает, что судом не учтено отсутствие доказательств пользования земельным участком; материалы дела не содержат доказательств просрочки оплаты. По мнению заявителя, к спорному договору распространятся нормы, применяемые к договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в том числе, установленный подпунктом 6 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить постановление без изменения как соответствующее законодательству.

Представленные обществом дополнительные пояснения с учетом отзыва департамента приобщению к материалам дела не подлежат ввиду отсутствия доказательств их отправки участвующим в деле лицам. Поскольку указанные документы представлены суду округа в электронном виде, то в силу пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» они не подлежат возвращению на бумажном носителе.

В судебном заседании представители общества и департамента поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом представленного отзыва, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства» (далее - распоряжение № 510-р) на основании ЗК РФ, постановления Мэра города Омска от 24.06.2004 № 246-п «О порядке подготовки материалов при предоставлении земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов» департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 2 распоряжения № 510-р установлены, в том числе максимальные сроки: 1) подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участок, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, - не более 12 месяцев с даты заключения договора аренды земельных участков; 2) осуществления строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков до 2017 года (нарастающим итогом) по этапам: - 1-й этап: до 2010 года - не менее 390 000 кв. м, жилья; - 2-й этап: до 2013 года - не менее 780 000 кв. м, жилья; - 3-й этап: до 2017 года - не менее 1 170 000 жилья, также в эти сроки предусматривалось строительство объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счет средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих, в случае обращения арендатора, безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

Кроме того, определен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства в муниципальную собственность на условиях действующего законодательства на момент осуществления действий по передаче - до 2014 года.

В газете «Третья столица» № 88 (420) от 27.12.2007 сообщено о проведении департаментом аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, опубликовано распоряжение № 510-р, сообщены условия проведения аукциона.

Обществом с ограниченной ответственностью «Стройбетон» (далее – общество «Стройбетон» 22.01.2008 подана заявка на участие в аукционе.

Департаментом на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков и протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков заключен договор аренды от 28.11.2008 № Д-Ц-31-7070 с обществом «Стройбетон» сроком на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства, государственная регистрация которого произведена 11.02.2008.

Пунктом 1.1 договора от 11.02.2008 установлено, что департамент предоставляет девять земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м, а именно: земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:300, 55:36:061002:302, 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:304, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.

Цель предоставления земельных участков в соответствии с пунктом 1.2 договора от 11.02.2008: для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Договорами купли-продажи прав и обязанностей, зарегистрированными в Управлении Росреестра по Омской области 09.01.2013 и 18.02.2014, а также дополнительными соглашениями права и обязанности по договору переданы обществу СМТ «Стройбетон».

В дальнейшем на основании проекта межевания от 20.06.2017 № 593-п утвержденного постановлением администрации города Омска от 21.07.2016 № 908-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № 1», проекта планировки территории, расположенной в границах улиц: Пушкинский тракт – лесополоса – граница городской черты – дорога в поселок Степной – проектируемая дорога – граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» обществом произведено межевание земельных участков в результате которого образовано 27 земельных участков и 12.04.2019 обществом в качестве арендатора заключены 27 договоров аренды земельных участков, в том числе, договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:4979.

Согласно пункту 1.1 договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 земельный участок арендатор принимает в аренду сроком на 4 года 11 месяцев 30 дней для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункты 1.1, 1.4 договора).

Разрешенное использование земельного участка: для размещения скверов, парков, городских садов (пункт 1.5 договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728).

Участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:061002:522 и 55:36:061002:300, предоставленных обществу по договору аренды земельного участка от 11.02.2008.

Согласно пункту 2.1 договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к настоящему договору.

Приложением предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Порядок № 432), что на дату заключения договора составляло 0,02 руб. в год.

Письмом от 17.07.2019 исх-ДИО/9593 департамент уведомил общество о необходимости производить расчет арендной платы в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Порядок № 138).

В последующем письмом от 16.02.2021 исх-ДИО/3084 департамент уведомил общество об изменении размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем ежемесячный размер арендной платы составляет 183 214, 33 руб.

Согласно акту сверки по договору от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 сумма задолженности общества по состоянию на 31.08.2021 составляет 1 465 714, 64 руб., а также пени за период с 11.01.2021 по 31.08.2021 в размере 186 878, 62 руб.

Поскольку изложенные в претензии от 01.10.2021 № исх-ДИО/13097 требование об оплате задолженности и неустойки обществом в добровольном порядке не исполнены, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Общество, полагая, что условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, обратилось с встречным исковым заявлением о признании договора незаключенным.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 11, 12, 166, 262, 422, 424, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 7, 8, 39.7, 65, 85 ЗК РФ, статьями 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), разъяснениями, данными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, от 18.06.2013 № 727/13, пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и признавая обоснованными встречные требования, суд исходил из того, земельный участок, являющийся предметом договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 отнесен к землям общего пользования, в силу чего его предоставление в пользование конкретному лицу недопустимо. В связи с изложенным, договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 признан недействительным как заключенный в нарушение положений ЗК РФ, устанавливающих особый правовой статус земель общего пользования.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, повторно оценив обстоятельства дела с учетом содержания статей 309, 310, 406, 432, 447, 606, 607, 614 ГК РФ, статьи 46.4 ГрК РФ, статей 3, 22, 30.2, 38.2, 65 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правовой позицией, изложенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, с выводами суда первой инстанции не согласился.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок сформирован из земельных участков, предоставленных по договору от 11.02.2008 в целях комплексного освоения для жилищного строительства, суд указал, что обязанности арендатора по договору от 11.02.2008 сохранились, поскольку договор от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 заключен во исполнение договора от 11.02.2008. С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что оснований для признания спорного договора недействительным не имеется и отказал в удовлетворении требований общества.

Проверив расчет задолженности, признав его верным, скорректировав расчет неустойки с учетом дат получения обществом уведомлений департамента об изменении арендной платы, а также введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 моратория, апелляционный суд удовлетворил первоначальный иск частично.

Спор апелляционным судом рассмотрен при правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действующей в период заключения договора от 11.02.2008 № Д-Ц-31-7070 для комплексного освоения в целях жилищного строительства), предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ указанной статьи предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, а именно: в максимальные сроки подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ установлено право на включение других требований касающихся комплексного освоения земельного участка.

Требования, касающихся комплексного освоения земельного участка, в настоящем случае установлены распоряжением № 510-р.

С учетом положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ, пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции на момент заключения спорного договора) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу пункта 8 статьи 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, подлежат регулированию с учетом положений этого договора и аукционной документации.

Исследовав и оценив обстоятельства спора и представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что предметом договора от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11728 является земельный участок, образованный из земельных участков, предоставленных по договору от 11.02.2008 в целях комплексного освоения для жилищного строительства, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что обязанности арендатора, предусмотренные первоначальным договором с учетом аукционной документации сохранились, поскольку фактически спорный договор заключен в рамках выполнения мероприятий по комплексному освоению, срок исполнения которых установлен конкурсной документацией и не меняется с заключением нового договора в отношении отдельного земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, а также установив факт согласования в договоре от 19.04.2019 № Д-Ц-31-11728 порядка определения размера арендной платы, что является существенным условием договора аренды (часть 12 статьи 22 ЗК РФ) и свидетельствует о его заключенности, апелляционная коллегия верно указала, что оснований, предусмотренных положениями статей 166-168 ГК РФ, для признания договора недействительным не имеется.

Частью 8.1 статьи 45 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

С учетом положений законодательства в сфере градостроительной деятельности, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

При предоставлении земельного участка в целях комплексного освоения предполагается, что часть земельного участка будет отнесена к землям общего пользования. Отнесение части земельного участка к землям общего пользования является результатом реализации правоотношений, возникающих с арендатором при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, вопреки доводам общества, спорный участок не является самостоятельной отдельной территорией общего пользования, а относится к единой территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Суд округа полагает необходимым отметить, что, поведение общества, вступившего в отношения по комплексному освоению территории в рамках договора от 11.02.2008, приняв на себя обязательства, предусмотренные условиями договора и аукционной документацией, в том числе, в части сроков строительства и строительства объектов социального назначения, подлежащих возведению за счет средств арендатора, произведя раздел первоначальных участков с образованием в том числе земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:4979, в отношении которого заключен отдельный договор, в последующем потребовавшего признания такого договора недействительным, не соответствует установленным стандартам добросовестности участника гражданских правоотношений (статья 10 ГК РФ).

Доводы заявителя о неверном расчете неустойки не нашли своего подтверждения в ходе кассационного производства, оснований для вмешательства в произведенный апелляционным судом с учетом обстоятельств уведомления арендатора об изменении арендной платы, а также действия моратория, расчет неустойки, у суда округа не имеется.

Ссылка общества на несоблюдение порядка заключения договора подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков, образованных из исходного. 

В целом, приведенные заявителем жалобы доводы, не опровергают выводы апелляционного суда, основанные на фактических обстоятельствах, по существу основаны на ином толковании норм права, и сопряжены с требованием об иной оценке обстоятельств спора, а также представленных в материалы дела доказательств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 08.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-24067/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             В.В. Сирина

 

                                                                                              ФИО1