Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10773/2022

26 сентября 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2023.

Полный текст решения изготовлен 26.09.2023.

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Монолит" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 03.12.2022 № б/н, поданному по электронной системе подачи документов "Мой арбитр", 

к Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу Специализированный застройщик "Республиканское ипотечное агентство" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными в силу ничтожности договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №19а от 28.04.2020, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №40а от 21.09.2020, договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №44а от 12.10.2020,

к Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу Специализированный застройщик "Республиканское ипотечное агентство" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу "777" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №11а от 18.03.2021 и о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным в силу ничтожности договора субаренды земельного участка № 11а-1 от 31.03.2021,

о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена б/н от 23.05.2022 и о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным в силу ничтожности договора субаренды земельного участка № 11а-11 от 01.06.2022, об обязании АО «777» возвратить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:1249, 

при участии в судебном заседании:                                                               

от истца посредством онлайн-заседания – ФИО2 по доверенности от 24.05.2023 (паспорт, диплом),

от ответчика АО Специализированный застройщик "Республиканское ипотечное агентство"  –  ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 № Д1/18 (паспорт, диплом),

от Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) посредством онлайн-заседания – ФИО4 по доверенности от 22.09.2022 № 316 (паспорт, диплом),

от акционерного общества "777" – не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

ООО Строительная компания «Монолит» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 03.12.2022 без номера, поданным по электронной системе подачи документов "Мой арбитр", к Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) (далее – ответчик № 1), к акционерному обществу Специализированный застройщик "Республиканское ипотечное агентство" (далее – ответчик № 2), к акционерному обществу "777" (далее - ответчик № 3) о признании недействительными договоров аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 28.04.2020 № 19а (с кадастровым номером 14:14:050071:534), от 21.09.2020 № 40а (с кадастровым номером 14:14:0500714:152), от 18.03.2021 № 11а (с кадастровым номером 14:14:050056:308), о признании недействительным договор субаренды земельного участка от 31.03.2021 № 11а-1 (с кадастровым номером 14:14:050056:308), о признании недействительными договоров аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 12.10.2020 № 44а (с кадастровым номером 14:14:050071:520), от 23.05.2022 без номера (с кадастровым номером 14:14:050066:1249), о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 01.06.2022 № 11а-11 (с кадастровым номером 14:14:050066:1249).

В обоснование своего требования истец указывает на то, что заключением спорных договоров были нарушены права и законные интересы истца, являющегося застройщиком в г. Ленске и осуществляющего жилищное строительство, которые выразились в невозможности участия в конкурентных процедурах и получения земельных участков, пригодных для жилищного строительства в г. Ленске, так как такие земельные участки предоставляются без торгов только одному лицу – ответчику № 2. Статья 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) предусматривает предоставление земельных участков в целях освоения территории без торгов, что прямо противоречит нормам ГрК РФ, в связи с чем, нормы статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) не подлежали применению. Заключение ответчиком № 2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 14:14:050056:308, 14:14:050066:1249 договоров субаренды с ответчиком № 3 означает фактическое предоставление этих земельных участков лицу, о предоставлении земельных участков которому Распоряжение Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ ничего не говорит. Данные договоры субаренды могли быть заключены только с согласия ответчика № 1 как арендодателя (пункт 5.1.2 Договоров), что означает, что ответчиками в г. Ленске фактически осуществляется предоставление и последующий оборот земельных участков только между заинтересованными лицами в отсутствие соблюдения конкурентных процедур при предоставлении земельных участков, пригодных для жилищного строительства, что является обходом закона и злоупотребление правом. Спорные договоры заключены без проведения торгов и являются ничтожными. 

Ответчик № 1 представил отзыв от 30.01.2023 № 6 о том, что решением арбитражного суда от 28.04.2020 по делу № А58-9141/2022 по иску истца о признании недействительным договора от 28.04.2020 № 19а в иске было отказано, истец не участвовал в реализации инвестиционного проекта, поэтому не может быть признан конкурирующим объектом, истец не доказал, что его права нарушены. Требование истца о применении последствий недействительности сделок также не обоснованы.

Ответчик № 2 представил отзыв от 23.01.2023, просит в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности, в исковом заявлении не указано право, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Истец не доказал, что его права нарушены, и иной способ защиты права отсутствует. Правоотношения в сфере предоставления земельных участков регулируются нормами земельного законодательства.

В возражениях на отзывы истец не согласился с доводами ответчиков, просит удовлетворить исковые требования со ссылкой на то, что предоставление земельных участков ответчику № 2 на основании пункта 3 части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в целях строительства многоквартирного жилья в г. Ленске без соблюдения публичных торгов (аукционов) является нарушением действующего законодательства. 

Ответчик № 3 представил отзыв от 12.04.2023 № 70 о том, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 14:14:050056:308 АО «777» завершило строительство объекта «Девятиэтажный жилой дом в 56 квартале по улице 2-й Нюйский переулок в городе Ленск», дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2022 № 14-14-06-2022, выданного Администрацией МО «Город Ленск», в настоящее время АО «777» на земельном участке с кадастровым номером 14:RU14:050066:1249 осуществляет строительство объекта «группа жилых домов по улице Нюйская в г.Ленск» на основании разрешения на строительство от 25.07.2022 № 14-RU14501102-10-2022, выданного Администрацией МО «Город Ленск, сроком до 25.11.2023.  просит в удовлетворении требования отказать.

В дополнении к отзыву ответчик № 2 указал, что возврат в первоначальное положение в случае удовлетворения требований истца никак не повлияет на права и законные интересы истца. 

Ответчик № 1 представил копии соглашений о расторжении договоров земельного участка № 44а (в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного дома), № 40а (в связи с завершением кадастровых работ по перераспределению участков с кадастровыми номерами 14:14:050071:534, 14:14:050071:152), № 19а (в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома).

Согласно последнему уточнению исковых требований от 21.06.2023 истец просит суд:

требования к Администрации МО «Город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) и Акционерному обществу специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство»: 

1.1. Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Администрацией МО «Город Ленск» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №19а от 28.04.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:534, общей площадью 4 834 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и все заключенные дополнительные соглашения к нему, 

1.2. Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Администрацией МО «Город Ленск» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 40а от 21.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:152, общей площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и все заключенные дополнительные соглашения к нему;

1.3. Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Администрацией МО «Город Ленск» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №44а от 12.10.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:520, общей площадью 3 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и все заключенные дополнительные соглашения к нему;

2. Требования к Администрации МО «Город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия), Акционерному обществу специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» и Акционерному обществу «777»: 

2.1. Признать недействительным в силу ничтожности Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №11а от 18.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050056:308, общей площадью 13 105 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, и все заключенные дополнительные соглашения к нему, а так же применить последствия недействительности сделки: 

- Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Акционерным обществом «777» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договор субаренды земельного участка № 11а-1 от 31.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050056:308 и все заключенные дополнительные соглашения к нему,

2.2. Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Администрацией МО «Город Ленск» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена б/н от 23.05.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050066:1249, общей площадью 10 142 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Ленск, и все заключенные дополнительные соглашения к нему, а так же применить последствия недействительности сделки: 

- признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Акционерным обществом «777» и Акционерным обществом специализированный Застройщик «Республиканское ипотечное агентство» договора субаренды земельного участка № 11а-11 от 01.06.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050066:1249 и все заключенные дополнительные соглашения к нему, 

- обязать Акционерное общество «777» возвратить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:1249 Администрации МО «Город Ленск» Ленского района Республики Саха (Якутия) в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к рассмотрению уточненный предмет исковых требований. 

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения Четвертым арбитражным апелляционным судом дела № А58-4436/2022. 

Суд протокольным определением  от 19.09.2023 отказал в его удовлетворении на основании следующего.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства по статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда.

Суд, рассмотрев ходатайство истца, учитывая, что по делу № А58-4436/2022 истцом оспаривается решение антимонопольного органа по обстоятельствам, не имеющим преюдициального значения по настоящему делу, отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. 

Согласно статьям 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил провести судебное заседание в отсутствие ответчика № 3, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания. 

Из материалов дела судом установлено.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-11591/2019 от 05.02.2020 суд обязал истца освободить земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4 516 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и передать его по акту приема-передачи ответчику № 1. В остальной части требования истцу отказано, а именно отказано в расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2017 № 27ат2017, и об обязании освободить земельный участок.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу № А58-11591/2019 от 27.08.2019 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05.02.2020 по делу № А58-11591/2019 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В судебном заседании 21.01.2021 по делу № А58-11591/2019 ответчик № 1, с учетом выводов, сделанных по делу № А58-11589/2019, в связи с истечением срока договора аренды от 02.05.2017 № 27ат-2017 (25.01.2020), а также в связи с фактической передачей указанного земельного участка АО СЗ "РИА" по договору аренды № 19а от 28.04.2020. заявил отказ от исковых требований о расторжении договора и возложения обязанности по его возврату.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.01.2021 данный отказ от иска принят судом, производство по делу № А58-11591/2019 прекращено.

В процессе рассмотрения дела № А58-11591/2019 истец узнал, что 07.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218 по решению собственника был объединен с земельным участком с кадастровым номером 14:14:050071:151 и в результате данного объединения был образован новый земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:534, который принадлежит ответчику № 2 на основании договора аренды земельного участка от 28.04.2020 № 19а, заключенного между ответчиком № 2 и ответчиком № 1(далее - договор №19а).

Между ответчиком № 1 и ответчиком № 2 заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, №19а от 28.04.2020 на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:534, общей площадью 4 834 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск», на срок с 13.04.2020 по 31.12.2022 (далее по тексту - договор № 19а). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.08.2020 за номером регистрации 14:14:050071:534-14/049/2020-3. 30.10.2020 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 16д к договору № 19а согласно которому площадь участка составляет 4 894 кв.м. 05.09.2022 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 24д к договору № 19а согласно которому в аренду передан участок с кадастровым номером 14:14:050071:748, общей площадью 4 689 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Ленский у., 

<

...> расчет арендной платы установлен согласно приложениям;

- договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 40а от 21.09.2020 на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:152, общей площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка, цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск», на срок с 21.09.2020 по 31.12.2022 (далее - договор № 40а). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2020 за номером регистрации 14:14:050071:152-14/049/2020-2;

- договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №11а от 18.03.2021 на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050056:308, общей площадью 13 105 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск», на срок с 18.03.2021 по 31.12.2022 (далее - договор № 11а). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2021 за номером регистрации 14:14:050066:308-14/049/2021-3;

- договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 44а от 12.10.2020 на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050071:520, общей площадью 3 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск», на срок с 12.10.2020 по 31.12.2022 (далее - договор № 44а). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.11.2020 за номером регистрации 14:14:050071:520-14/049/2020-2. 15.04.2021 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 13д к договору № 44а, согласно которому участок расположен по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>. 09.11.2022 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 32д к договору № 44а, согласно которому площадь участка составляет 2424 кв.м., участок расположен по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. 09.12.2022 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 38д к договору № 44а, согласно которому участок расположен по адресу: Республика Саха (Якутия), 

<

...>, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, действие договора продлено на период с 01.01.2023 по 31.03.2023;

- договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 11а от 23.05.2022 на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050066:1249, общей площадью 10 142 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Ленск, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка, на срок с 23.05.2022 по 31.12.2023 (далее - договор № 11а от 23.05.2022). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2022 за номером регистрации 14:14:050066:1249-14/049/2022-2. 24.04.2023 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение № 32д к договору № 11а от 23.05.2022 согласно которому площадь земельного участка составляет 10 096 кв.м., участок расположен по адресу: 

<

...>. 

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 14:14:050056:308, 14:14:050066:1249 ответчик № 2 заключил договоры субаренды с ответчиком № 3:

- договор субаренды земельного участка № 11-а-1 от 31.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:14:050056:308 площадью 13 105 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на срок с 01.04.2021 по 31.12.2022. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2021 за номером регистрации 14:14:050056:308-14/049/2021-5;

- договор субаренды земельного участка № 11-а-1 от 01.06.2022 в отношении земельного участка 14:14:050066:1249, общей площадью 10 142 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), р-н Ленский, г. Ленск,  на срок с 01.06.2022 по 31.12.2023. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.06.2022 за номером регистрации 14:14:050066:1249-14/049/2022-4.

Ссылаясь на ничтожность заключенных выше договоров аренды земельных участков и договоров субаренды земельных участков, истец обратился в суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки. 

Суд, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Одним из специальных способов защиты права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (абзац четыре статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25)).

Учитывая, что истец не является стороной спорных сделок, заявляя о признании договоров аренды недействительными сделками, истец обязан доказать не только наличие к тому оснований, предусмотренных законом, но и наличие собственного правового интереса, достойного судебной защиты.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Следовательно, при предъявлении иска лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон недействительной сделки в первоначальное фактическое положение (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие такой заинтересованности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец, не являясь стороной спорных договоров аренды, должен доказать, что его право нарушено в момент их совершения и нарушается на момент предъявления иска, избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В обоснование наличия нарушенного права истец со ссылкой на наличие у него статуса застройщика в г. Ленске и осуществления им жилищного строительства, считает, что заключение спорных сделок привело к невозможности участия истца в конкурентных процедурах и получения земельных участков, пригодных для жилищного строительства в г. Ленске, так как земельные участки предоставляются без торгов только одному лицу – ответчику № 2.

В подтверждение данного довода истцом предоставлены:

- договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 27ат-2017 от 02.05.2017, согласно которому ответчик № 1 предоставил истцу земельный участок с кадастровым номером 14:14:050071:218, общей площадью 4 516 кв.м., расположенный по адресу: РФ, РС(Я), 

<

...> под строительство многоквартирного дома;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.03.2018 № 14-RU14501102-10-2018, выданное истцу Администрацией МО «город Ленск» по объекту «29-и квартирный жилой дом по ул. Якутская, 52 (первая очередь). 1 этап»;

- разрешение на строительство от 22.02.2018 № 14-RU14501102-06-2018, выданное истцу Администрацией МО «город Ленск» по объекту «29-и квартирный жилой дом по ул. Якутская, 52 (первая очередь)»;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.03.2018 № 14-RU14501102-10-2018, выданное Администрации МО «Ленский район» МО «Ленский район» по объекту «Четырехквартирный жилой дом для молодых специалистов в с. Орто-Нахара, Ленского района РС(Я)»;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2020 № 14-RU14501304-429-2020, выданное Администрации МО «Ленский район» МО «Ленский район» по объекту «Четырехквартирный жилой дом для молодых специалистов в с. Чамча, Ленского района РС(Я)»;

- разрешение на строительство от 22.06.2016 № 14-RU14501102-52-2015, выданное истцу Администрацией МО «город Ленск» по объекту «Многоквартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 14:14:050006:439»;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.08.2017 № 14-RU4501102-50-2016, выданное истцу Администрацией МО «город Ленск» по объекту «Многоквартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 14:14:050006:439»;

- передаточный акт объектов долевого строительства (квартир) от 28.08.2017 по объекту «2-комнатное жилое помещение (квартира) общей площадью 57,7 кв.м. по адресу: г. Ленск, РС(Я), мкр. Теплый Стан, д. 10, кв. 1;

- протоколы рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 02.06.2015, от 22.12.2015 № 1, протокол проведения открытого аукциона от 24.02.2016 № 2, от 15.11.2016 № 2, от 26.04.2017 № 2, от 16.05.2017 № 2, протокол рассмотрения заявок от 23.11.2018 № 1. 

Также истец ссылается на то, что свое намерение участвовать в строительстве многоквартирных домов в г. Ленске истец донес ответчику № 2, что подтверждается обращением от 23.09.2020 № 93/1, а также протокольным решением от 27.10.2020. Согласно протокольному решению от 27.10.2020 было заявлено 3 участника: ООО «Наран», ООО «Строительная компания «Монолит» и АО «777». Однако определение победителя осуществлялось по неясной процедуре оценки поданных заявок, при полном отсутствии каких-либо критериев оценки и в отсутствие четко определенной процедуры. При этом, победителем был определен АО «777» - организация, с которой АО «СЗ «РИА» намеревалось сотрудничать задолго до подачи заявки истца.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемые договоры аренды заключены без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на основании распоряжения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ "О мерах по реализации масштабного инвестиционного проекта "Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск", в соответствии с которым в связи с признанием масштабного инвестиционного проекта "Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск (в кварталах 14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)" соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта, при реализации которого допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, рекомендовано уполномоченному органу заключить с акционерным обществом Специализированным застройщиком "Республиканское ипотечное агентство" без проведения торгов договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке и в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории муниципального образования "Город Ленск" для реализации масштабного инвестиционного проекта, характеристики которого определены в приложении к настоящему распоряжению.

В качестве правового основания для признания сделки недействительной истец указал на незаконное предоставление ответчиком № 1 земельных участков в аренду ответчику № 2 без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Процедуре заключения спорных договоров предшествовало распоряжение Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ, которым масштабный инвестиционный проект "Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск (в кварталах 14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)" признан соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта и рекомендовано предоставление земельных участков, ставших впоследствии объектами аренды по спорным договорам, для реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, спорные договоры аренды № 11а от 18.03.2021, № 11а от 23.05.2022, №№ 40а, 44а, 19 а, заключены для реализации инвестиционного проекта по реконструкции территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселению граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск, который распоряжением Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ был признан масштабным инвестиционным проектом.

Следовательно, положения вышеприведенных норм федерального законодательства при заключении оспариваемых договоров не нарушены.

Суд считает, что поскольку истец не признавался участником масштабного инвестиционного проекта, его права не могут быть нарушены заключением спорных договоров аренды.

Ссылку истца о том, что ответчик № 2 имел намерение сотрудничать с ответчиком № 3 задолго до подачи заявки истца суд отклоняет, поскольку согласно протокольному решению «О создании Консорциума в целях реализации решения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ от 27.10.2020 ответчик № 2 провел заседание с повесткой дня: выбор партнера для создания Консорциума в целях реализации решения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ, на котором рассматривались 3 предложения, поступившие от ООО СК «Монолит», ООО «Наран», АО «777».  Рассмотрев сведения, которые представили предприятия, в том числе по наличию спецтехники, количеству построенных объектов МКД, сотрудников, карьеров, БСУ, ДСО, лаборатории, наличию помещений, производственно-технической базы, уставного капитала, выручки, прибыли, опыта работы, заключенных государственных контрактов, отметили АО «777» как наиболее опытного, с достаточным объемом спецтехники, карьеров, БСУ и ДСО, лабораторией и наличием помещений производственно-технической базы и утвердили партнером Консорциума заявку № 3 от АО «777». 

Таким образом, истец воспользовался правом для участия в Консорциуме в целях реализации решения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ. 

Кроме того, истец ссылается на то, что не подлежали применению к спорным правоотношениям положения статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия), предусматривающие предоставление земельных участков в целях освоения территорий без проведения торгов, и противоречащие в указанной части действующему законодательству. Истец указывает, что предоставление земельных участков возможно только на основании договоров развития застроенной территории, договора о комплексном освоении территории, договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, которые заключаются только на конкурентной основе путем участия заинтересованных лиц – застройщиков в торгах в форме аукциона (часть 2 статьи 46.2, часть 2 статьи 46.4, часть 2 статьи 46.5, часть 2 статьи 46.6, часть 10 статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что также следует из пунктов 3.9-3.9.6 Методических рекомендаций по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденного приказом Минстроя России от 11.11.2021 № 817/пр. 

Согласно части 1 статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Главы Республики Саха (Якутия) для реализации масштабного инвестиционного проекта при условии соответствия указанного инвестиционного проекта критериям, определяемым в соответствии с настоящей статьей.

Как указывалось выше, распоряжением Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ масштабный инвестиционный проект "Реконструкция территории жилой застройки, в том числе под ветхим и аварийным жилищным фондом, переселение граждан из аварийного жилого фонда г. Ленск (в кварталах 14:14:050071, 14:14:050066, 14:14:050043, 14:14:050067, 14:14:050068, 14:14:050056, 23)" был признан соответствующим критериям масштабного инвестиционного проекта и рекомендовано уполномоченному органу заключить с акционерным обществом Специализированным застройщиком "Республиканское ипотечное агентство" без проведения торгов договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке и в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории муниципального образования "Город Ленск" для реализации масштабного инвестиционного проекта, характеристики которого определены в приложении к настоящему распоряжению.

Истец, ссылаясь на несоответствие статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) Градостроительному кодексу Российской Федерации фактически оспаривает содержание нормативного правового акта.

Между тем, положения статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) и распоряжение Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ в установленном порядке не оспорены, недействующими не признаны.

В связи с чем суд отклоняет доводы истца о том, что не подлежали применению к спорным правоотношениям положения статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия), предусматривающие предоставление земельных участков в целях освоения территорий без проведения торгов, и противоречащие в указанной части действующему законодательству.

При этом суд считает необходимым отметить, что статья 24.10. Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) устанавливает критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, тогда как Градостроительным кодексом Российской Федерации такие критерии не установлены. Спорные земельные участки предоставлены ответчику № 2 на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а не статьи 24.10 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия).

Довод истца о том, что распоряжение Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ носит рекомендательный характер и не является распорядительным актом, суд также отклоняет на основании следующего. 

В соответствии со статьей 73 Конституции Республики Саха (Якутия) в осуществление своих полномочий Глава Республики Саха (Якутия) издает указы и распоряжения, обеспечивает их исполнение на всей территории Республики Саха (Якутия).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона Республики Саха (Якутия) от 25.12.2003 98-З № 199-III "О правовых актах органов государственной власти Республики Саха (Якутия)" Глава в рамках предоставленных ему полномочий, на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных законов, правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, Конституции (Основного закона) Республики Саха (Якутия) и законов Республики Саха (Якутия) издает указы и распоряжения. Нормативные правовые акты Главы издаются только в форме указов.

Согласно статье 9 Конституционного закона Республики Саха (Якутия) от 11.10.2006 373-З № 759-III "О Главе Республики Саха (Якутия)" (принят постановлением ГС (Ил Тумэн) РС(Я) от 11.10.2006 З № 760-III) указы и распоряжения Главы Республики Саха (Якутия) обязательны для исполнения на всей территории Республики Саха (Якутия).

С учетом изложенного суд приходит к выводу об обязательности исполнения распоряжения Главы Республики Саха (Якутия) от 23.12.2019 № 742-РГ, в связи с чем отклоняет доводы истца. 

Более того, соглашениями, заключенными между ответчиком № 1 и ответчиком № 2:

- от 09.12.2022 № 39д договор № 11а от 18.03.2021 расторгнут с 30.11.2022 в связи с вводом объектов капитального строительства в эксплуатацию; 

- от 22.02.2023 № 28д договор № 44а расторгнут с 15.02.2023 в связи с вводом объектов капитального строительства в эксплуатацию;

- от 05.09.2022 № 23д договор № 40а расторгнут с 25.08.2022 в связи с завершением кадастровых работ по перераспределению участков с кадастровыми номерами 14:14:050071:534, 14:14:050071:152;

- от 14.11.2022 № 33д договор № 19а расторгнут с 11.10.2022 в связи с вводом объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Договор № 11а от 23.05.2022 заключен на срок до 31.12.2023, строительство многоквартирного жилого дома на данном земельном участке находится на стадии завершения и дальнейшего ввода в эксплуатацию (разрешение на строительство от 25.07.2022 № 14-RU4501102-10-2022 со сроком действия до 25.11.2023). 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал, что в случае удовлетворения исковых требований, заявленных в рамках настоящего спора, будут восстановлены его права и законные интересы.

Ответчиком № 2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания истцом договоров №№ 19а, 40а, 44а.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учетом даты заключения спорных сделок, на дату обращения истца с иском в суд (26.12.2022) трёхгодичный срок исковой давности не истек. 

Исследовав обстоятельства настоящего спора и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что спорные договоры заключены на законных основаниях, отсутствие нарушения прав истца и возможности восстановления его прав и законных интересов удовлетворением иска, суд приходит к выводу об отсутствия правовых оснований для признания спорных сделок недействительными в силу ничтожности и применении последствий недействительности сделки.

При обращении в суд, истец произвел платежным поручением от 12.12.2022 № 27 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru. 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья

Р.И. Эверстова