Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                               № А32–18822/2018

28 августа 2018 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2018 г. 

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Акционерного общества Строительная Фирма «ССМУ-5», г. Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании права собственности на самовольно реконструированное административное здание общей площадью 895 кв.м. по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,над./А

 

при участии:

от истца: ФИО1      

от ответчика: ФИО2

от третьего лица: не явился, извещен  

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Строительная Фирма «ССМУ-5» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город Краснодар с требованиями о признании права собственности на самовольно реконструированное административное здание общей площадью 895 кв.м. по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,над./А.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил отзыв на исковое заявление.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу - АО Строительная Фирма «ССМУ-5» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 17719 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0412002:0107, категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, 3-й Тихорецкий проезд, д. 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2006 г. серии 23 АА № 661645.

В 1994 году на основании договора передачи имущества № 23 от 06.04.1994 г., заключенного с Арендным Предприятием «Краснодарпроектстрой», и акта приема-передачи к данному договору от 08.04.1994 г. истцу было передано административное здание общей площадью 496,9 кв.м., расположенное на указанном земельном участке.

11.05.1994 г. в отношении данного административного здания истцу выдан акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию.

В 2015-2016 годах истец произвел реконструкцию спорного здания без получения разрешения на строительство (реконструкцию) в виде надстройки одного этажа (мансарда Литер надстройка/А) общей площадью 288,1 кв.м., а также возведения пристройки литер А1 общей площадью 110 кв.м., в результате чего общая площадь административного здания увеличилась до 895 кв.м.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в реконструированном виде в административном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, администрация ссылается на то, что истец осуществил реконструкцию спорного объекта самовольно, в отсутствие соответствующей разрешительной документации, и не предпринимал меры к легализации спорного объекта.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В  соответствии  с  частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент реконструкции спорного объекта) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент реконструкции спорного объекта), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд пришел к выводу о том, что спорное строение отвечает признакам самовольной постройки, поскольку реконструировано в отсутствие  разрешения на реконструкцию, что не отрицается истцом.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права  собственности  на  самовольную  постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровья граждан.

Как установлено судом, истцом в отсутствие разрешительной документации к спорному административному зданию надстроен один этаж - мансарда (Литер над/А) общей площадью 288,1 кв.м., а также возведена пристройка литер А1 общей площадью 110 кв.м., в результате чего общая площадь здания увеличилась до 895 кв.м.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту по состоянию на 10.08.2017 г., спорное административное здание по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, 3-й Тихорецкий проезд, д. 6 после произведенной реконструкции состоит из:

- Литера А – административное здание общей площадью 496,9 кв.м.;

- Литера А1 – пристройка, общей площадью 110 кв.м.;

- Литера надстройка/А – мансарда, общей площадью 288,1 кв.м.

В подтверждение соответствия строительных конструкций спорного объекта с учетом надстройки этажа (мансарды) и пристройки литер А1 требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, истцом в материалы дела представлено экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» № 2355/03-1 от 29.03.2018 г., техническое заключение ООО ЦПК «Строитель» № 05-15-36/О от 07.05.2015 г.

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как указывает истец, общая площадь спорного объекта после реконструкции в виде надстройки мансардного этажа, а также возведения пристройки, увеличилась с 496,9 кв.м. до 895 кв.м., то есть почти в два раза.

При этом, как установлено судом, истец в нарушение вышеуказанных правовых норм не представил доказательств того, что реконструкция здания произведена в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство (реконструкцию), согласованной в установленном законом порядке.

Истцом не оспаривается факт того, что Акционерное общество Строительная Фирма «ССМУ-5» с соответствующими документами в уполномоченный орган для получения разрешения на реконструкцию спорного объекта не обращалось.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий строительства объектов недвижимости. 

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности, что нельзя признать правильным.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований истца о признании права собственности на спорный объект отсуствуют.  

 

Кроме того, изучив техническую документацию в отношении Литера над/А (мансарда), суд приходит к выводу об отсутствии признаков капитальности такой надстройки.

Понятие «недвижимое имущество» является правовой категорией. Дляотнесения к ней объекта необходимо наличие определенных признаков. Данныепризнаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту по состоянию на 10.08.2017 г., спорная надстройка литер над/А, имеет следующие технические характеристики: стены – деревянные, перегородки – гипсокартонные, перекрытия – деревянные, конструкция крыши – деревянные стропила, кровля – металлочерепица.

Из вышеуказанных технических характеристик спорной надстройки следует, что она не обладает признаками капитальности.

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, поскольку спорная надстройка литер над/А не является капитальной, в силу вышеуказанных разъяснений постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ право собственности на спорное здание с учетом указанной надстройки также не может быть признано на основании ст. 222 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, требования Акционерного общества Строительная Фирма «ССМУ-5» о признании права собственности на самовольно реконструированное административное здание общей площадью 895 кв.м. по адресу: 

<

...>, лит. А,А1,над./А удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                     Н.А. Ермолова