ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-28984/2017

г. Новосибирск

1  июня  2018  года

Резолютивная часть  решения оглашена  29 мая  2018 года

Решение в полном  объеме изготовлено 1  июня  2018 года

 

            Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление №2» (630054, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 183 814 рублей 51 копейки,

при участии представителей:

истца: ФИО1 – доверенность №6 от 16.05.2018, паспорт,

ДЗИО мэрии г. Новосибирска - ФИО2 - доверенность от 18.12.2017, служебное удостоверение,

мэрии г. Новосибирска -  ФИО2 – доверенность от 28.12.2017, служебное удостоверение,                                                 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление №2» (далее – ООО «РЭУ №2», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, впоследствии измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – ДЗИО мэрии г. Новосибирска, ответчик 1), мэрии города Новосибирска (далее – мэрия г. Новосибирска, ответчик 2) о взыскании 183 814 рублей 51 копейки, уплаченных по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны №004236-НП от 10.11.2013 в счет арендной платы.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонил требования истца как необоснованные, ссылаясь на то, что является ненадлежащим ответчиком по данному иску.

Мэрия города Новосибирска в судебном заседании отклонила требования истца, мотивируя тем, что истец, принимая имущество по акту прима-передачи имел возможность осмотреть помещение и в случае чего заявить соответствующие претензии, однако, ни при осмотре имущества, ни после заключения договора аренды ООО «РЭУ №2» не указывало на то, что им были обнаружены какие-либо недостатки арендуемого имущества. Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию, предъявленному за период до 03.10.2014. Кроме того, мэрия города Новосибирска ссылалась на то, что истцом не соблюден досудебный порядок  урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании решения комиссии по проведению аукционов на право заключения договора аренды (протокол от 22.10.2013 №799) между мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и ООО «РЭУ №2» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №004236-НП от 10.11.2013, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Планировочная, 8. Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 95,10 кв.м., в том числе этаж 1: 95,10 кв.м. 

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 08.11.2013.

Объект передается арендатору для ведения деятельности по управлению многоквартирными домами (пункт 1.2 договора).

Срок договора аренды с 10.11.2013 по 10.11.2018.

В силу пункта 3.2 договора аренды арендная плата, установленная решением комиссии по проведению аукционов на право заключения договора аренды, составляет за арендуемую площадь 95,10 кв.м. сумму 4 945 рублей в месяц. Арендная плата с НДС составляет 5 835 рублей 10 копеек в месяц.  

После оформления документов арендатор предпринял попытку открыть арендуемое нежилое помещение и обнаружил, что данные помещения  заняты семьей гражданки ФИО3, которая проживала в нем уже на протяжении нескольких лет.

ООО «РЭУ №2» было направлено в адрес ФИО3 требование о немедленном освобождении незаконно занимаемого имущества.

Требуя восстановления своих нарушенных прав как арендатора, ООО «РЭУ №2» было вынуждено обратиться в Ленинский  районный суд г. Новосибирска с иском к ФИО3 о возложении обязанности освободить нежилые помещения площадью 95,10, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Планировочная, 8.

Решением Ленинского  районного суда г. Новосибирска от 13.10.2015 по делу №2-5824/2015, вступившим в законную силу, исковые требования ООО «РЭУ №2» удовлетворены, суд обязал ФИО3 освободить нежилое помещение общей площадью 95,10 кв.м. на 1-м этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Планировочная, 8, в течение 5 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Данное решение суда было исполнено 21.10.2016 на основании исполнительного листа ФС №006193551

Таким образом, ООО «РЭУ №2» получило возможность использовать помещение по прямому назначению в соответствии с условиями договора аренды только после принудительного освобождения нежилого помещения ФИО3

Добросовестно выполняя свои обязательства по договору аренды, истец ежемесячно оплачивал арендную плату, фактически не имея возможности использовать имущество по его прямому целевому назначению.

В адрес ответчика была направлена претензия №102 от 19.04.2017 с требованием о возврате денежных средств, оплаченных истцом в счет арендной платы за период, когда он не имел возможности пользоваться имуществом, на которую он ответил отказом. 

Истец, ссылаясь на то, что ежемесячно оплачивая арендную плату, фактически не имел возможности использовать помещения по прямому целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о возврате уплаченных по договору аренды денежных средств в счет арендной платы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи  68  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что арендатор не имел возможность использования помещения в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды, в период с 08.11.2013 по 21.10.2016, а арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец пояснил, что в действительности при подписании акта приема-передачи помещения между сторонами, осмотр имущества ООО «РЭУ №2» не производился. Проект акта приема-передачи готовился Мэрией г. Новосибирска, подписание акта приема-передачи производилось формально по месту нахождения ответчика. Факт нахождения в арендованном помещении третьих лиц был обнаружен истцом уже после подписания договора аренды и акта приема-передачи.

При этом судом установлено, что передавая имущество в аренду истцу мэрии г. Новосибирска было прекрасно известно, что имущество занято третьими лицами.

Данные обстоятельства подтверждаются письмом МУП г. Новосибирска ЦМИ №717 от 08.08.2013, направленным в адрес Мэрии города Новосибирска, из которого следует, что 07.08.2013 была проведена проверка объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Планировочная, 8, в ходе которой выявлено, что спорное помещение занято третьими лицами без оформления каких-либо договорных отношений. 

Впоследствии Мэрией г. Новосибирска было направлено письмо №31/06/08283 от 13.08.2013 в адрес начальника Управления МВД России по г. Новосибирску с просьбой провести проверку с целью установления паспортных данных лиц, незаконно проживающих в нежилых помещениях и направить информацию в департамент.

Тем не менее, 08.11.2013 года ответчик 2 подписал с истцом акт приема-передачи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Доказательств того, что спорные помещения были свободными от третьих лиц на дату 08.11.2013, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мэрией г. Новосибирска не представлено.

Кроме того суд отмечает, что Мэрия г. Новосибирска в судебном заседании подтвердила, что спорное имущество было впервые предоставлено ООО «РЭУ №2» по договору аренды и ранее никогда во владении истца не находилось.

Обращение ООО «РЭУ №2» к ФИО3 с требованием об освобождении  нежилых помещений только в 2015 году не опровергает того факта, что изначально мэрией г. Новосибирска передача имущества производилась с существенными нарушениями.

Истец был лишен возможности использовать помещения по прямому целевому назначению в период с 08.11.2013 по 21.10.2016. Данный факт мэрией документально не опровергнут.

Ссылка ответчика 2 на то, что ООО «РЭУ №2»  передало помещения ФИО3 после заключения договора аренды опровергается материалами дела, а также решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 30.06.2011 по делу №2-2241/2011, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к мэрии города Новосибирска и администрации Ленинского района г. Новосибирска о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и признании права собственности на спорное жилое помещение отказано в полном объеме.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

При таких обстоятельствах, истец вправе обратиться с требованием о возврате денежных средств, уплаченных за период невозможности использования имущества по назначению.  

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию, предъявленному за период до 03.10.2014.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. К требованиям о взыскании денежных средств, заявленных в рамках настоящего дела, применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьёй 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что истцу стало известно об имеющихся нарушениях в ноябре 2013 года. Поэтому с учетом заявления ответчиками  об истечении давностного срока суд приходит к выводу о необходимости отказа в иске по требованию о взыскании платы за период, предшествовавший 03.10.2014.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в части  взыскания 129 419 рублей 51 копейки. 

Кроме того, ООО «РЭУ №2» заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны №004236-НП от 10.11.2013.

В силу пункта 5.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда в случаях, установленных законом.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Доказательств направления соответствующего требования до обращения в суд с настоящим иском в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, по правилам указанной нормы требования истца в части расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны №004236-НП от 10.11.2013 подлежат оставлению без рассмотрения, ввиду не соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В части требований ООО «РЭУ №2», заявленных к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, суд не находит их подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик 1 является ненадлежащим ответчиком.

Договор аренды заключен между ООО «РЭУ №2» и мэрией города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Таким образом, департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска не является стороной указанной сделки и осуществляет полномочия мэрии в сфере земельных и имущественных отношений на территории города Новосибирска от имени мэрии города Новосибирска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика 2 пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации    

 

Р Е Ш И Л:

взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление №2» 129 419 рублей 51 копейку задолженности, 4 883 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины.

          В удовлетворении остальной части иска отказать.

          Требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 10 ноября 2013 года №004236-НП оставить без рассмотрения.

           В части исковых требований к департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска отказать.

           Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление №2» из федерального бюджета 7 507 рублей государственной пошлины.

           Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

    Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

    Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

   Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

Судья                                                                                        М.И. Храмышкина