﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6831/19 

Екатеринбург

02 декабря 2019 г.

 

Дело № А07-34962/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Рябовой С. Э., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройсмесь» (далее – общество «Стройсмесь», истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу № А07-34962/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 25.11.2019 приняла участие представитель общества «Стройсмесь» - Зайкова Я.В. (доверенность от 21.11.2019).

В судебном заседании 25.11.2019 объявлен перерыв до 09 ч 15 мин 28.11.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание.  

Общество «Стройсмесь» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/1, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена участка согласно расчета цены выкупа участка составляет 131 000 руб.», остальные условия договора оставить в редакции ответчика.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Стройсмесь», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена участка согласно расчета цены выкупа участка составляет 131 000 руб.», остальные условия договора оставить в редакции ответчика. По мнению заявителя, судами первой и апелляционной инстанций не дана правовая оценка представленным в материалы дела доказательствам, свидетельствующим об отсутствии прерывания срока на урегулирование спора, в том числе переписке сторон, обращениям истца в Администрацию в 2018 году, а также ответам уполномоченного органа, из которых следует, что между сторонами возник новый спор. Общество «Стройсмесь» утверждает, что стороны в 2014-2015 гг. утратили интерес к заключению договора купли-продажи, однако в 2018 году возникли новые взаимоотношения и на письмо о выкупе земельного участка были даны соответствующие отказы. Заявитель обращает внимание, что к заявлению о заключении договора купли-продажи от 21.06.2018 был приложен протокол разногласий от 21.06.2018, проект договора, предложенный Администрацией, проект договора, приложенный истцом. Общество «Стройсмесь» также указывает, что обратилось в суд 21.11.2018 – по истечении тридцатидневного срока со дня направления в адрес ответчика разногласий по договору. Ссылаясь на положения пункта 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629, заявитель утверждает, что направил в адрес Администрации исчерпывающий перечень документов, подтверждающих необходимость установления льготной ставки 2,5% от кадастровой стоимости для определения цены выкупа земельного участка.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Стройсмесь» является собственником строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040401:29, по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, 1/1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 15.04.2013 04 АД № 411184 и 04 АД № 411185.

Земельный участок предоставлен обществу «Стройсмесь» в аренду на основании договора аренды земельного участка от 26.04.2011 № М75-11 и дополнительного соглашения от 21.05.2013 № М75/1 о внесении изменений в договор аренды от 26.04.2011 № М75-11.

Общество «Стройсмесь» 13.01.2014 обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство) с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/1, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.

Министерство письмом от 29/01/2014 № РЯ-14/1308 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с нахождением испрашиваемого земельного участка в зоне: «РБ, г. Уфа. Санитарная зона охраны водозаборов, II пояс», согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.01.2014 года № 02/14/1-40349.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-2538/2014 признан незаконным отказ Министерства от 29.01.2014 № РЯ-14/1308 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, на Министерство возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения рассмотреть по существу заявление от 13.01.2014, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Производственная, д. 1/1, общей площадью 16 057 кв. м.

В рамках дела № А07-2538/2014 определением суда от 23.12.2014 удовлетворено заявление общества «Стройсмесь» о процессуальном правопреемстве; произведена замена заинтересованной стороны - Министерства на Администрацию.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-2538/2014 и постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.04.2015 № 1683 Управлением подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: город Уфа, ул. Производственная, 1/1.

Однако не согласившись с предложенной ценой выкупа земельного участка общество «Стройсмесь» обратилось к Администрации с протоколом разногласий об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, с указанием стоимости земельного участка в размере 25% от кадастровой стоимости, а именно 1 310 000 руб.

При рассмотрении спора судами установлено, что после принятия постановления Правительства Республики Башкортостан № 629 от 29.12.2014 в соответствии с пунктом 4 цена продажи земельного участка составляет 25% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2014 по делу № А07-6293/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Производственная, д. 1/1, установлена в размере рыночной стоимости - 5 240 000 руб. по состоянию на 01.01.2011. Указанная кадастровая стоимость действовала до следующей переоценки 30.12.2014.

Как следует из судебного акта Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-2538/2014, истец обращался с заявлением о выкупе земельного участка 13.01.2014; в указанный период кадастровая стоимость земельного участка составила 5 240 000 руб.

Общество «Стройсмесь» 31.08.2015 направило в адрес Администрации протокол разногласий от 25.08.2015, в котором просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции «Цена участка составляет 1 310 000 руб.», однако Управление протокол разногласий от 25.08.2015 не подписало и не направило.

Впоследствии общество «Стройсмесь» повторно обращалось к Администрации с письмами от 21.06.2018, 01.10.2018, 06.11.2018 с аналогичными требованиями относительно цены выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29, приложив протокол разногласий.

Администрация в ответах от 12.09.2018 № 26747, от 31.10.2018 № 32274, от 06.12.2018 № 36106 на письма истца отказала в удовлетворении требований общества, указав, что расчет цены выкупа должен осуществляться с учетом кадастровой стоимости на момент обращения истца (13.01.2014).

Общество «Стройсмесь», ссылаясь на наличие между сторонами разногласий относительно условия договора купли-продажи земельного участка о цене, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что разногласия, которые возникли при заключении договора, должны рассматриваться в судебном порядке в течение шести месяцев с момента их возникновения. По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, установив, что общество «Стройсмесь» 31.08.2015 направило протокол разногласий  в адрес Управления, который не был подписан ответчиком, в то время как исковое заявление об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка направлено в суд только 21.11.2018, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом пропущен срок, установленный законом в целях урегулирования преддоговорного спора. Кроме того, суд первой инстанции установил, что неоднократное направление протокола разногласий не является основанием для восстановления срока урегулирования разногласий при отсутствии на это воли обеих сторон; фактически разногласия возникли в 2015 году с момента неполучения истцом ответа на обращение об изменении цены выкупа земельного участка, в связи с чем подлежали разрешению судом при условии обращения истца в суд в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, указал, что шестимесячный срок, в течение которого разногласия при заключении договора могут быть урегулированы в судебном порядке, является пресекательным, при этом такой срок императивно устанавливает невозможность урегулирования разногласий в судебном порядке после его истечения. На основании изложенного, установив, что общество «Стройсмесь» должно было в пределах шестимесячного срока (начиная с 31.08.2015) проявить интерес к получению ответа Администрации либо обратиться в суд с соответствующим требованием, при этом учитывая, что исковое заявление поступило в арбитражный суд только 21.11.2018, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока, установленного законом в целях урегулирования преддоговорного спора, в связи с чем признал обоснованным отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из положений пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При рассмотрении спора судами установлено, что общество «Стройсмесь» первоначально обращалось с заявлением о выкупе спорного земельного участка 13.01.2014, в ответ на которое получило отказ от 29.01.2014 №РЯ-14/1308 в предоставлении в собственность земельного участка, в связи с его нахождением во втором поясе санитарной зоны охраны водозаборов. В рамках дела № А07-2538/2014 отказ от 29.01.2014 №РЯ-14/1308  признан незаконным, на заинтересованное лицо возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда рассмотреть по существу заявление от 13.01.2014, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29.

Как следует из материалов дела, во исполнение решения суда по делу  № А07-2538/2014 Администрация направила в адрес общества «Стройсмесь» проект договора купли-продажи, в свою очередь, общество 31.08.2015 направило протокол разногласий от 25.08.2015 с предложением условия о цене земельного участка, который Администрацией не согласован и не подписан; стороны о цене приобретаемого земельного участка не договорились, соответствующий договор купли-продажи не заключен.

Из материалов дела также усматривается, что впоследствии общество «Стройсмесь» обращалось к Администрации с заявлениями от 21.06.2018, 01.10.2018, 06.11.2018, при этом в ответах от 12.09.2018 № 26747, от 31.10.2018 № 32274, от 06.12.2018 № 36106 на письма истца Администрация отказала в удовлетворении требований, указав, что расчет цены выкупа должен осуществляться на основании кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент первоначального обращения истца (13.01.2014).

С учетом изложенных обстоятельств, а также по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, суды пришли к выводу о том, что общество «Стройсмесь» должно было в пределах шестимесячного срока (начиная с 31.08.2015) проявить интерес к получению ответа Администрации по заключению договора купли-продажи земельного участка либо обратиться в суд с соответствующим требованием, между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что с момента обращения с этой заявкой истекли как сроки для ее разрешения уполномоченным органом, так и сроки для обжалования бездействия уполномоченного органа, при этом какие-либо действия, направленные на приобретение земельного участка с кадастровым номером 02:55:040401:29 в собственность, истцом не предпринимались.

Таким образом, судами не принято во внимание, что в период с 2015 года (с момента обращения 31.08.2015) по 2018 год (обращение с заявлениями от 21.06.2018, 01.10.2018, 06.11.2018) общество «Стройсмесь» утратило интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца фактически было выражено в последних заявках в 2018 году, получив отказ на которые истец обратился в арбитражный суд.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении  Верховного суда Российской Федерации от 24.07.2018 № 301-ЭС18-1930. 

При этом сама по себе ссылка в заявлениях общества «Стройсмесь» 2018 года на протокол разногласий от 25.08.2015 не свидетельствует о едином волеизъявлении истца на приобретение спорного земельного участка; фактически между сторонами возник новый (преддоговорной) спор, подлежащий разрешению в судебном порядке.

Указанные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства надлежащим образом не исследованы, правовая оценка соответствующим доводам истца судами не дана, между тем установление всех вышеуказанных обстоятельств является существенным для рассматриваемого спора, поскольку позволит определить момент обращения истца с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, исходя из которого будет определена цена приобретаемого земельного участка, с учетом его кадастровой стоимости и на основании нормативных актов, которые действовали на дату подачи соответствующего заявления общества «Стройсмесь».

Таким образом, принимая во внимание, что выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, основаны на неправильном применении норм материального права, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1,  2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе определить дату обращения общества «Стройсмесь» в целях приобретения земельного участка, исходя из которой будет определена кадастровая стоимость земельного участка и цена в договоре купли-продажи, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу № А07-34962/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 по тому же делу отменить.

        Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                      С.В. Лазарев