ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-20010/2024

13 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В.,   Изотовой С.В.,   

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии:  

от акционерного общества «Синара – Транспортные машины» посредством веб-конференции представителя ФИО2 (доверенность 21.02.2024),

от общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» представителя ФИО3 (доверенность от 14.08.2024),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23209/2024) акционерного общества «Синара – Транспортные машины» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2024 по делу № А56-20010/2024, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дубрава» (далее – ООО «Дубрава»), адрес: 197046, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Посадский, ул. Чапаева, д. 15, лит. Ж, помещ. 3-Н, 1 этаж, оф. 7, раб.м 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Синара – Транспортные машины» (далее –  АО «СТМ»), адрес: 620026, Свердловская обл., Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, стр. 51, помещ. 634, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании суммы восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 30.01.2023 № 20/22-д в размере 288 165 руб. 75 коп., суммы расходных материалов для туалетных комнат за декабрь 2023 в размере 1 344 руб. 50 коп.

АО «СТМ» предъявлено встречное исковое заявление о взыскании с            ООО «Дубрава» суммы депозита в размере 941 233 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2023 по 14.03.2024 в размере 24 275 руб. 59 коп. В результате с учетом зачета ответчик просил взыскать с истца 677 342 руб. 84 коп. 

Решением от 07.06.2024 первоначальный иск удовлетворен частично: с АО «СТМ» в пользу ООО «Дубрава» взыскана сумму восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 30.01.2023 №20/22-д в размере 288 165 руб. 75 коп., 8 749 руб. судебных расходов по уплате пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, в остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «СТМ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил электронную переписку сторон, необоснованно признал недоказанным факт получения арендодателем путем электронной почты в установленный срок письма с уведомлением об отказе от заключения договора аренды на новый срок, поскольку у сторон по настоящему делу сложилась практика обмена документацией посредством электронной почты при исполнении договора аренды, на всем протяжении взаимоотношений. Адрес электронной почты, на которую направлено уведомление, указан на официальном сайте бизнес-центра «Сенатор» в качестве контактного для арендаторов бизнес-центра.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Дубрава» против удовлетворения апелляционной жалобы возражало, указало, что пункт 6.6 договора содержит запрет на направление документов, связанных с исполнением, изменением и прекращением договора, посредством электронного документооборота, подобные документы не принимаются и не рассматриваются получившей их стороной, не влекут юридических последствий.

В судебном заседании представитель АО «СТМ»  доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО «Дубрава» против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве. На вопрос суда представитель АО «СТМ» пояснил, что документы, приложенные к апелляционной жалобе, были представлены на рассмотрение в суде первой инстанции, а к апелляционной жалобе приложены с целью акцентировать вниманием суда.

Суд апелляционной инстанции определил отказать в приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Дубрава» (арендодатель) и АО «СТМ» (арендатор) заключен договор от 30.01.2023 № 20/22-д аренды части нежилого здания с кадастровым номером 78:31:0001043:2019, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, для использования под офис. Общая площадь передаваемой части здания в аренду составляет         226,9 кв. м (часть помещения 3-Н, комн.202-203, 223-230, 4 этаж), в том числе балкон 2,6 кв. м.

Срок договора аренды установлен по 20.12.2023 включительно (пункт 7.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2.10 договора арендатор обязан передать помещение при его освобождении в связи с окончанием срока действия договора по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения, в исправном состояния, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. В случае ухудшения состояния помещения вследствие деятельности арендатора, последний обязан в течение 10 рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10 дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах и т.п.).  

Письмом от 14.11.2023 № 1770-9/23 ООО «Дубрава» уведомило АО «СТМ» о необходимости обеспечить арендодателю доступ в арендуемое помещения для проведения осмотра в порядке пунктов 2.2.9, 2.2.10 договора в связи с окончанием его действия.

В ходе осмотра объекта был составлен дефектационный акт от 20.12.2023 с фотофиксацией, подписанный ответчиком без замечания, которым зафиксированы дефекты и повреждения помещения, согласно смете расходы по восстановительному ремонту помещения составили 288 165 руб. 75 коп. 

Помещение возвращено арендодателю в соответствии с актом сдачи-приемки от 20.12.2023, согласно которому помещение передано в состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта согласно дефектационному акту от 20.12.2023.

Согласно п. 2.1.5. договора арендодатель обязан осуществлять уборку помещения. При этом стоимость расходных материалов не входила в арендную плату и должна оплачиваться арендатором по отдельным счетам, выставленным истцом. 

Истцом в адрес ответчика 19.12.2023 выставлен счет на оплату № 328 расходных материалов для туалетных комнат за декабрь 2023 на сумму 1 344 руб. 50 коп.

ООО «Дубрава» направило АО «СТМ» претензию с требованием оплатить стоимость восстановительного ремонта и стоимость расходных материалов.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Ответчик в свою очередь, обратился с встречным исковым заявлением, ссылался на прекращение действия договора с 20.12.2023 на основании уведомления об отказе от заключения договора на новый срок от 20.10.2020 №СТМ-0841/МСК, направленного в адрес истца по электронной почте, во исполнение требований пункта 7.2. договора в срок не позднее двух месяцев до окончания срока действия договора, в связи с чем перечисленный им депозит в размере 941 233 руб. за вычетом суммы восстановительного ремонта помещения в размере 288 165 руб. 75 коп., руб. является неосновательным обогащением истца.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск частично, взыскал сумму восстановительного ремонта, согласно 2.2.10 договора, в остальной части в удовлетворении требований отказал. Так же суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушен срок уведомления арендодателя о нежелании заключать договор аренды на новый срок, и сумма депозита удержана ООО «Дубрава» правомерно, в связи с чем в удовлетворении встречного иска отказал.

 Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ). 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 ГК РФ. 

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Из разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. 

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказаны в совокупности факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков. 

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 Постановления № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

В материалы дела представлен дефектационный акт от 20.12.2023, подписанный ответчиком без замечания, которым зафиксированы дефекты и повреждения помещения. В подтверждение размера восстановительного ремонта спорного помещения истцом в материалы дела представлен локальный сметный расчет №1 на ремонтные работы в офисе № 408, согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещения составила 288 165 руб. 75 коп. 

Дефектационный акт от 20.12.2023 и локальный сметный расчет №1  содержат подробное описание выявленных недостатков отделки помещения, расшифровку объема работ, материалов и их стоимость для восстановления надлежащего состояния помещения, а также дополнительные расходы, сопутствующие необходимой процедуре восстановления отделки. 

Ответчиком требования истца в части взыскания с него стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 288 165 руб. 75 коп. не оспариваются.

Довод подателя жалобы о том, что стоимость восстановительного ремонта должна быть вычтена из суммы депозита, внесенного ответчиком в соответствии с пунктом 3.5.2 договора, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Во исполнение обязательства в соответствии с пунктом 3.5.2 договора арендатор платежным поручением от 17.02.2023 № 458 внес депозит в размере 941 233 руб., что составляет арендную плату за два месяца. Данная сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя об отказе от заключения договора не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора. При нарушении условий данного пункта арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере суммы депозита, определенной пунктом 3.5.2 договора.

При этом стороны договорились, что любые документы, связанные с исполнением/изменением/ прекращением договора, в том числе претензии, требования, предписания, уведомлении, акты приемы-передачи, осмотра, акты сверок, дефектационные акты и прочие документы посредством электронного документооборота не передаются и не принимаются, а переданные не рассматриваются получившей их стороной, не влекут наступление юридических последствий и не порождают каких-либо прав и обязанностей для сторон (пункт 6.6 договора).

При таких обстоятельствах довод подателя жалобы о надлежащем исполнении пункта 7.2 договора путем направления электронного письма  об отказе от заключения договора аренды арендодателю 20.10.2023 отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный. Заказным письмом с уведомлением уведомление об отказе от договора аренды направлено в адрес арендодателя только 31.11.2023 с нарушением срока, указанного в пункте 7.2 договора.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, со стороны ответчика имеется нарушение сроков уведомления арендодателя о нежелании заключать договор аренды на новый срок, в связи с чем у истца имелись основания для удержания суммы депозита в размере 941 233 руб. в качестве штрафа согласно пунктам 3.5.2 и 7.2 договора. При этом размер такого удержания соразмерен нарушению, за которое он установлен, в том числе средним срокам экспозиции помещений, предлагаемых к передаче в аренду. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2024 по делу № А56-20010/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

М.В. Балакир

С.В. Изотова