ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

15.11.2022

 

Дело № А41-36077/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2022  

Полный текст постановления изготовлен  15.11.2022

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации - ФИО1 по доверенности от 01.03.2022,                     ФИО2 по доверенности  от 14.12.2021,

от открытого акционерного общества «494 УНР» - ФИО3  по доверенности № 206 от 02.06.2021, ФИО4 по доверенности от 05.04.2020,

от Министерства обороны Российской Федерации - ФИО5 по доверенности от 11.10.202 № 207/5/Д/212,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области – не явился, извещен,

от ПАО «Сбербанк России» – ФИО6 по доверенности от 22.03.2022                      (до перерыва), ФИО7 по доверенности от 23.03.2022 (после перерыва),

от Московской городской военной прокуратуры – ФИО8  по доверенности  от 13.09.2022,

ФИО9 – лично, паспорт; 

от ФИО10 - ФИО11  по доверенности от 31.08.2021,

от ФИО12 - ФИО11  по доверенности от 10.08.2021,

ФИО13 – лично, паспорт;

ФИО14 – лично, паспорт (после перерыва);

ФИО15 – лично, паспорт;

от ФИО16 - ФИО11  по доверенности от 07.10.2021,

от ФИО17 - ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО18 – ФИО19 по доверенности от 09.11.2020,

от ФИО20 - ФИО11  по доверенности от 14.08.2021,

от ФИО21 - ФИО11  по доверенности от 27.09.2021,

от ФИО22 - ФИО23  по доверенности от 01.04.2022, 

от ФИО24 - ФИО11  по доверенности от 09.10.2021,

от ФИО25  - ФИО11  по доверенности от 23.08.2021,

от ФИО25  - ФИО11  по доверенности от 23.08.2021,

от ФИО26 - ФИО11  по доверенности от 08.10.2021,

от ФИО27 - ФИО11  по доверенности от 19.05.2022,

от ФИО28 - ФИО11  по доверенности от 03.12.2021,

от ФИО29 - ФИО11  по доверенности от 19.08.2021,

от ФИО30 - ФИО11 по доверенности от 09.08.2021,

от ФИО31 - ФИО11  по доверенности от 19.09.2021,

от ФИО32 – ФИО33  по доверенности от 26.08.2021,

от ФИО34 –ФИО11  по доверенности от 10.12.2020,

ФИО35 - лично, паспорт, ФИО36 по доверенности 17.02.2022 (после перерыва),

от ФИО37 - ФИО11 по доверенности от 11.08.2021,  

от ФИО38 - ФИО11 по доверенности от 09.08.2021,

от ФИО39 - ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,                  ФИО40, ордер (после перерыва),

от ФИО41 - ФИО11  по доверенности от 05.10.2021,

ФИО42 - лично, паспорт, 

от ФИО43 - ФИО11  по доверенности от 18.09.2021,

от ФИО44 - ФИО11  по доверенности от 01.08.2021,

ФИО45 – лично, паспорт,

от ФИО46 - ФИО11  по доверенности от 18.08.2021,

от ФИО47 - ФИО11  по доверенности от 06.10.2021,

ФИО48 - лично, паспорт (после перерыва),

ФИО49 - лично, паспорт, ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО50 - ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО51 - ФИО11  по доверенности от 13.09.2021; лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО52 - ФИО11  по доверенности от 11.10.2021, 

ФИО53  – лично, паспорт, ФИО11  по доверенности от 08.10.2021, ФИО54 по доверенности от 20.10.2021, 

от ФИО55 - ФИО11  по доверенности от 11.09.2021,

от ФИО56 - ФИО11  по доверенности от 10.08.2021,

ФИО57 – лично, паспорт,

от ФИО58 - ФИО11  по доверенности от 22.09.2021,

от ФИО59 - ФИО11  по доверенности от 25.08.2021,

от ФИО60 - ФИО11  по доверенности от 31.08.2021,

от ФИО61 - ФИО11  по доверенности от 05.09.2021,

от ФИО62 - ФИО11  по доверенности от 19.10.2021,

от ФИО63 - ФИО11  по доверенности от 28.09.2021,

от ФИО64 - ФИО11  по доверенности от 15.09.2021, 

от ФИО65 - ФИО11  по доверенности от 18.11.2021, лично, паспорт,

от ФИО66 - ФИО11  по доверенности от 11.11.2021,

от ФИО67 –ФИО11  по доверенности от 17.11.2021,  

ФИО68 – лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО69 - ФИО11  по доверенности от 10.08.2021,

ФИО70 - лично, паспорт,

от ФИО71 - ФИО11  по доверенности от 09.10.2021,

от ФИО72 - ФИО11 по доверенности от 23.08.2021,

от ФИО73 - ФИО11  по доверенности от 15.10.2021,

от ФИО74 - ФИО11 по доверенности от 09.08.2021, лично, паспорт,

ФИО75 – лично, паспорт,

от ФИО76 - ФИО11 по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО77 - ФИО11  по доверенности от 01.09.2021,

от ФИО78 - ФИО11  по доверенности от 15.10.2021,

ФИО79 - лично, паспорт,

ФИО80 - лично, паспорт, 

от ФИО81 - ФИО11  по доверенности от 05.09.2021; лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО82 - ФИО11  по доверенности от 07.09.2021,

от ФИО83 - ФИО11  по доверенности от 05.05.2022,

ФИО84 – лично, паспорт; ФИО11  по доверенности от 17.08.2021,

от ФИО85 - ФИО11  по доверенности от 24.09.2021,

от ФИО86 - ФИО11  по доверенности от 19.08.2021,

от ФИО87 - ФИО11  по доверенности от 27.09.2021,

от ФИО88 - ФИО11  по доверенности от 22.09.2021,

ФИО89 – лично, паспорт,

ФИО90 – лично, паспорт, 

от ФИО91 - ФИО11  по доверенности от 09.09.2021,

от ФИО92 - ФИО11 по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО93 - ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО94 - ФИО11  по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО95 Т - лично, паспорт; ФИО11 по доверенности от 11.08.2021,

от ФИО96 - ФИО11  по доверенности от 04.10.2021,

от ФИО97 - ФИО11  по доверенности от 19.08.2021,

от ФИО98 - ФИО11  по доверенности от 23.09.2021,

ФИО99 – лично, паспорт,

ФИО100 – лично, паспорт,

ФИО101 – лично, паспорт,

от ФИО102 – ФИО102. по доверенности от 31.05.2022,

ФИО103 – лично, паспорт,

ФИО104 – лично, паспорт,

ФИО105 – лично, паспорт,

ФИО106 – лично, паспорт,

от ФИО107 – ФИО11 по доверенности от 15.10.2022; лично, паспорт (после перерыва),

ФИО108 – лично, паспорт,

ФИО109 – лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО110 – ФИО111 по доверенности от 03.08.2021 (после перерыва),

от ФИО112 – ФИО111 по доверенности от 18.08.2021 (после перерыва),

ФИО113 – лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО114 – ФИО111 по доверенности от 18.08.2021 (после перерыва),

от ФИО115 – ФИО111 по доверенности от 19.08.2021 (после перерыва),

ФИО116 – лично, паспорт (после перерыва),

от ФИО117 – ФИО111 по доверенности от 19.08.2021 (после перерыва),

ФИО118 – лично, паспорт (после перерыва),

от иных лиц – не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании 15.09.2022 кассационные жалобы Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и Министерства обороны Российской Федерации

на решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу №А41-36077/2021

по иску Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

к Открытому акционерному обществу «494 УНР» 

об обязании исполнить условия инвестиционного контракта,

третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации,                          Московская городская военная прокуратура, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ПАО Сбербанк, ФИО48, ФИО119, ФИО120, ФИО74, ФИО22, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО70, ФИО32, ФИО124, ФИО34, ФИО125, ФИО69, ФИО50, ФИО65, ФИО93, ФИО30, ФИО18, ФИО49, ФИО17, ФИО94, ФИО220, ФИО220, ФИО126, ФИО15, ФИО127, ФИО128, ФИО107, ФИО129, ФИО130, ФИО110, ФИО115, ФИО114, ФИО117, ФИО112, ФИО92, ФИО76,                ФИО131, ФИО95, ФИО29, ФИО39, ФИО38, ФИО37, ФИО12, ФИО56, ФИО132,                 ФИО91, ФИО133, ФИО86, ФИО46, ФИО97, ФИО20, ФИО101, ФИО78, ФИО63, ФИО95, ФИО134, ФИО25, ФИО25, ФИО135, ФИО136, ФИО60, ФИО27, ФИО137, ФИО59,              ФИО138, ФИО139, ФИО72, ФИО140, ФИО81, ФИО105, ФИО77, ФИО55, ФИО141,                ФИО44, ФИО61, ФИО58, ФИО142,                    ФИО143, ФИО100, ФИО41, ФИО79,                                 ФИО144, ФИО21, ФИО145, ФИО98, ФИО146, ФИО51, Борис В.А., ФИО99, ФИО147, ФИО104,                ФИО75, ФИО148, ФИО89, ФИО113, ФИО149, ФИО82, ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО153, ФИО154, ФИО129, ФИО155, ФИО31, ФИО156, ФИО157, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160,                 ФИО161, ФИО28, ФИО35, ФИО73, ФИО162, ФИО53, ФИО163, ФИО164 М.Л., ФИО165,                ФИО166, ФИО167, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО83, ФИО176, ФИО24, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182,               ФИО183, ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО187, ФИО188, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО103, ФИО192, ФИО25, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО102, ФИО198, ФИО199,                      ФИО200, ФИО57, ФИО201, ФИО202, ФИО203, ФИО108, ФИО204, ФИО205, ФИО85, ФИО206, ФИО207, ФИО52, ФИО208, ФИО209, ФИО210, ФИО211, ФИО211, ФИО212, ФИО213, ФИО100, ФИО214, ФИО96, ФИО16, ФИО215, ФИО216, ФИО217,               ФИО43, ФИО218, ФИО87, ФИО219, ФИО220,                       ФИО220, ФИО221, ФИО222, ФИО66, ФИО67, ФИО109, ФИО223, ФИО224, ФИО225, ФИО226, ФИО227, ФИО227, ФИО9, ФИО228, ФИО64, ФИО229, ФИО230, ФИО62, ФИО231, ФИО106, ФИО232, ФИО80, ФИО45, ФИО233, ФИО234, ФИО84, ФИО235, ФИО236, ФИО90, ФИО237, ФИО238, ФИО116, ФИО47, ФИО88, ФИО42, ФИО239, ФИО240, ФИО241, ФИО242, ФИО189, ФИО243, ФИО244, ФИО245, ФИО118, ФИО26, ФИО246, ФИО247, ФИО68,                 ФИО248,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ОАО "494 УНР" (далее - ответчик, Общество) об обязании исполнить условия Инвестиционного контракта от 02.11.2005                          N 01-8/318 путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту - Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении помещений в жилых домах (по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв. м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной им редакции.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от  09.06.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами,  ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России и Министерство обороны Российской Федерации обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  09.06.2022, направить дело на новое рассмотрение.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В  судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца, Министерства обороны РФ и Московской городской военной прокуратуры      поддержали доводы кассационной жалобы, присутствующие в судебном заседании третьи лица возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

 Как установлено судами и следует из материалов дела, между Федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчиком) и ОАО "494 УНР" (Инвестором) заключен Инвестиционный контракт от 02.11.2005                              N 01-8/318 (далее -  Инвестиционный Контракт) "О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка".

Указанный контракт согласно распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005 N 1791 был заключен по итогам конкурса.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.11.2011 N 2249 "О внесении изменений в инвестиционный контракт от 02.11.2005 N 01-08/318" и Дополнительным соглашением от 03.02.2012 N 13 к Контракту функции заказчика по Инвестиционному контракту возложены на истца.

На Учреждение в соответствии с условиями дополнительного соглашения  N 17 от 10.03.2017 к Инвестиционному контракту возложены функции заказчика по вышеуказанному контракту. Таким образом, права и обязанности Заказчика по Контракту перешли к Учреждению.

В Инвестиционном контракте стороны определили, что предметом Контракта является строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы общей площадью не менее 117 732 кв.м на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка 18,9313 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Мамоновский, в районе с. Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю (кадастровый номер 50:20:00207:0082) и являющегося вкладом РФ в инвестиционный проект.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010207:0082 на основании Приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 19.09.2012 N 1137 был разделен на 5 земельных участков: 50:20:0010207:545 (28 858 кв.м); 50:20:0010207:546 (13 563 кв.м); 50:20:0010207:547 (12 418 кв.м); 50:20:0010207:548 (1 584 кв.м); 50:20:0010207:544 (80 279 кв. м).

Истец указал, что земельные участки, необходимые для реализации инвестиционного проекта, были сформированы и поставлены на кадастровый учет в установленном порядке. С учетом утвержденных документов территориального планирования в строительство жилого комплекса в                                      с. Немчиновка Одинцовского района Московской области были вовлечены земельные участки площадью не менее 13 га, находящиеся в собственности Российской Федерации и являющиеся вкладом в реализацию инвестиционного контракта от 02.11.2005 N 01-8/318.

В соответствии с п. 4.3 Контракта распределение площадей по завершении строительства осуществляется в следующих соотношениях.

По общей жилой площади Объекта:

- не менее 20% от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. м), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее                   18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларов США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80% от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. м) - Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность (пункт 4.3.1.).

В соответствии с пунктом 1.22 Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения N 3 от 15.11.2010) предусмотрено поэтапное введение в эксплуатацию созданных в ходе его реализации инвестиционных объектов, а также определение на основании акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении долей в очередях строительства Объекта конкретного имущества, подлежащего передаче в собственность и являющегося основанием для оформления имущественных прав Сторон.

В соответствии с условиями Контракта Стороны выполнили свои обязательства в части строительства следующих жилых домов по адресам:

1. "Объект N 3" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0000000:50845, введен в эксплуатацию 10.05.2011;

2. "Объект N 4" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0000000:46647, введен в эксплуатацию 10.05.2011; 

3. "Объект N 5" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0000000:53836, введен в эксплуатацию 26.07.2011;

4. "Объект N 12" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0010207:2548, введен в эксплуатацию 30.12.201; 

5. "Объект N 13" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0010207:1911, введен в эксплуатацию 28.12.2016;

6. "Объект N 15" - 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0010207:2158, введен в эксплуатацию 28.12.2016.

На указанные жилые дома (входящие в состав Объекта) не оформлены акты о частичной реализации инвестиционного контракта и распределение долей в очередях строительства Объекта.

На ранее введенные в эксплуатацию жилые дома Сторонами были оформлены документы предварительного распределения квартир, в том числе Акты о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте в редакции, соответствующей условиям контракта, при этом доля Инвестора оставалась открытой и по многим введенным жилым домам (на которые были подписаны дополнительные соглашения о распределении и передачи квартир) была не определена. 

В ранее введенных жилых домах в счет доли Российской Федерации в соответствии с п.4.3.1 Контракта передано 21 537,80 кв.м общей жилой площади.

Как указал истец, заявленные в настоящем деле требования являются требованиями о понуждении участников к исполнению инвестиционного контракта. На дату обращения в суд в рамках реализации Контракта возведены объекты жилого назначения ориентировочной общей жилой площадью                            181 108,20 кв. м (100%). При этом в счет доли Российской Федерации ответчиком передано 21 537,80 кв.м общей жилой площади в жилых домах по адресу: 

<

...>, 6, 9, 11, Советский проспект дома 98, 100, что составляет 11,89%. Задолженность ответчика перед Российской Федерации в жилых домах по адресу: 

<

...> крп. 1, 3 корп. 2, 4, 6, 7, Советский проспект дома 98, 102, 106 составляет 14 683,84 кв.м, что в процентном соотношении составляет 8,11% от общей жилой площади Объекта.

Полагая, что обязательства по передаче жилой площади в счет доли Российской Федерации ответчиком исполнены не в полном объеме, истец просит обязать ответчика исполнить условия Инвестиционного контракта путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту - Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении помещений в жилых домах (по адресу: 

<

...>, 6, 7, Советский проспект дома 98, 102, 106) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв. м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой в редакции, соответствующей условиям Инвестиционного контракта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходили из следующего.

Руководствуясь пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление №54), ст. ст. 1041, 1042, 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд квалифицировал Инвестиционный контракт как договор простого товарищества.

Судами установлено, что на момент рассмотрения спора ответчик исполнил перед истцом обязательства согласно п. 4.3.1 Инвестиционного контракта и передал в собственность Российской Федерации 21 537,8 кв.м общей жилой площади в объекте в виде 368 квартир, что подтверждается дополнительными соглашениями к Инвестиционному контракту N 4 от 15.11.2010, N 8 от 11.05.2011, N 11 от 05.08.2011, N 15 от 09.09.2016.

В соответствии с п. 4.5 Инвестиционного контракта стороны согласовали, что если в процессе реализации инвестиционного проекта Инвестор обеспечит ввод в эксплуатацию общей площади Объекта в размерах больших, чем предусмотрено настоящим Контрактом, то полученная дополнительная общая жилая площадь распределяется в соотношениях согласно п.п. 4.3.1,                           4.3.2 настоящего Контракта по Дополнительному соглашению.

Поскольку в нарушение ст. ст. 450, 453 ГК РФ истцом не представлено подписанное сторонами Дополнительное соглашение по определению порядка распределения дополнительной общей жилой площади, требования истца об обязании ответчика подписать Акт о частичной реализации Инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах в представленной истцом редакции не соответствует положениям п. 4.3.1 Контракта и п. 4.5 Контракта.

Как установлено судами, между сторонами Инвестиционного контракта произведено распределение общей жилой площади по объектам, в том числе по общим жилым площадям с указанием номеров квартир в жилых домах:                         ул. Связистов, 

<

...> в подтверждение воли Сторон на распределение подписаны Протокол предварительного распределения общей площади квартир для оформления в собственность Российской Федерации (Дополнительное соглашение N 14 от 09.09.2016 к Контракту), Акт приема-передачи общей площади квартир для оформления в собственность Российской Федерации (Дополнительное соглашение N 15 от 09.09.2016 к Контракту), Акт о частичном исполнении обязательств (Дополнительное соглашение N 16 от 09.09.2016 к Контракту).

Таким образом, по смыслу ст. 252 ГК РФ после подписания между истцом и ответчиком Протокола распределения общей жилой площади квартир и Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении долей с выделением доли истца в натуре и регистрации истцом права собственности на соответствующую долю истец не вправе требовать повторного перераспределения доли по общей жилой площади в жилых домах:                              ул. Связистов, 

<

...>

Как установлено судами, квартиры, передачу которых требует истец от ответчика, выбыли из владения ответчика. Квартиры, согласно заключенным с ответчиком предварительным договорам купли-продажи и актам приема-передачи, переданы третьим лицам (физическим лицам), стоимость квартир оплачена в полном объеме, физические лица имеют свободный допуск к квартирам, открыто и добросовестно владеют спорным имуществом, несут бремя содержания имущества. Приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиры имеют физические лица.

Установив факт передачи спорных квартир в фактическое владение третьих лиц, применив положения ст. 398 ГК РФ в соответствии с обстоятельствами дела и представленными сторонами доказательствами, суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований об обязании подписать Акт о частичной реализации Инвестиционного контракта и распределении помещений в жилых домах.

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований послужило применение судом последствий пропуска срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик (ст. ст. 195, 196, 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 1.21 Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения N 3 от 15.11.2010), предусмотрено подписание протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади по очередям строительства согласно обмерам БТИ после ввода объекта в эксплуатацию.

Условиями Инвестиционного контракта обязанность по направлению акта о реализации инвестиционного контракта возложена на Истца (п. 6.2.5 Контракта). В течение 20 дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии.

Судами установлено, что истцом не представлено доказательств уклонения должника от подписания акта реализации и доказательств обращения в судебном порядке с требованиями о понуждении исполнения данного обязательства ранее. Учитывая даты ввода объектов в эксплуатацию, исходя из фактических обстоятельств дела, истец не мог не знать о нарушении его прав отсутствием передачи объектов и мог реализовать свое право на предъявление требований в пределах срока исковой давности.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время часть 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Указанные правила распространяются на ранее заключенные договоры, обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона N 427-ФЗ (статья 7 Закона N 427-ФЗ).

В рассматриваемом случае Инвестиционный контракт заключен до 01.01.2011. Стороной названного контракта является государственное казенное учреждение. Строительство осуществлялось на земельном участке, находящемся в публичной собственности. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статьям 196 и 197 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом Инвестиционного контракта в соответствии с п. 2.1 является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос.Мамомновский, в районе с.Немчиновка, находящегося в собственности Российской Федерации. 

Имущественные права стороны закреплены в ст. 4 Инвестиционного контракта.

Согласно п. 8.2 контракт прекращается по выполнению Сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему Контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном Объекте.

Согласно пункту 6.3.12 Инвестор обязуется подписать Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном Объекте.

Контракт вступает в силу после его подписания Сторонами и согласования Собственником и действует до выполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему Контракту, завершению расчетов и оформлению имущественных прав в соответствии с Актом о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном Объекте.

Исходя из условий контракта, составление Акта о результатах реализации Инвестиционного контракта является обязанностью сторон, исполнение которой свидетельствует о полном исполнении и, следовательно, прекращении действия контракта.

Необходимо учитывать, что целью подписания акта о реализации инвестиционного контракта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12 по делу N А40-82850/11-114-702).

Так, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011                      N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы, что свидетельствует об относимости данных положений к настоящему спору.

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, не подписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания акта о реализации инвестиционного проекта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Единственным основанием для регистрации права собственности сторон инвестиционного контракта является акт реализации инвестиционного контракта, подтверждающий исполнение обязательств в части финансирования и строительства Объекта в полном объеме.

Уклонение одной из сторон контракта приводит к невозможности оформить имущественные права на возведенный объект, созданный на вклады сторон контракта, которые вправе обратиться с иском о понуждении исполнения этого обязательства, что является надлежащим способом защиты их нарушенного права. Акт реализации, утвержденный судом, сам по себе не может порождать для сторон инвестиционного контракта иные права и обязанности, чем были определены инвестиционным контрактом, так как оформляется между сторонами во исполнение именно условий контракта.

Согласно условиям контракта, обязательство сторон по подписанию акта о результатах инвестиционного проекта не имеет определенного срока исполнения, в связи с чем такое обязательство должно быть расценено как то, срок исполнения которого не определен или определен моментом востребования, в связи с чем срок исковой давности по ним начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

Так как требования основаны на понуждении к исполнению и завершению обязательств, вывод судов о пропуске срока исковой давности является неправильным.

Поскольку судами не установлено, что между сторонами был подписан Акт (или частичный акт) о реализации Инвестиционного контракта, которым были бы распределены доли между Учреждением и Обществом, не может быть признана обоснованной ссылка на повторное распределение квартир после подписания между истцом и ответчиком Протокола распределения общей жилой площади квартир и Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении долей с выделением доли истца в натуре.

В Акте о реализации Инвестиционного контракта должны быть распределены все возведенные объекты в соответствии с условиями Контракта, определены площади (с указанием номером квартир), передаваемые каждой из сторон, учитывая ранее подписанные акты.

Суд округа не может согласиться с выводом судов о том, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.

Согласно пункту 4.3.1. Инвестиционного контракта не менее 20% общей площади Объекта (не менее 21 578 кв.м) подлежит передаче в собственность Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.5 если в процессе реализации Инвестиционного проекта Инвестор обеспечит ввод в эксплуатацию общей площади Объекта в размерах больших, чем предусмотрено настоящим Контрактом, то полученная дополнительная общая жилая и общая коммерческая нежилая площади распределяются в соотношениях согласно п.п. 4.3.1., 4.3.2 настоящего Контракта по Дополнительному соглашению.

Как установлено судами, Обществом на предоставленном земельном участке возведено 181 108,20 кв.м (100%) жилой площади.  

Учитывая положения пунктов 4.3.1, 4.3.2, 4.5 предположительная доля Российской Федерации 20% жилой площади составляет  36 221,64 кв.м, тогда как ответчиком в собственность Российской Федерации передано 21 537,80 кв.м общей жилой площади.

Также суд округа не может согласиться с доводами ответчика и выводами судов о невозможности передачи дополнительно построенных жилых площадей (свыше переданных 21 537,80 кв.м) , поскольку между сторонами не заключено Дополнительное соглашение, указанное в пункте 4.5 Инвестиционного контракта.

Согласно условиям Инвестиционного контракта Стороны предусмотрели порядок распределения жилой площади (20% в собственность Российской Федерации, 80% в собственность Инвестору или привлеченным соинвесторам). 

Указание в пункте 4.5 на распределение дополнительной площади путем заключения дополнительного соглашения фактически является механизмом оформления; факт незаключения дополнительного соглашения по распределению дополнительно построенной площади не лишает Российскую Федерацию права на получение доли 20% жилой площади, предусмотренной Инвестиционным контрактом.

Суд округа считает правильными выводы судов о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Суд округа соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350(6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.

При рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.

Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя.

В данном же деле рассматривается спор, вытекающий из обязательственных правоотношений между истцом и Обществом. При рассмотрении спора подлежат установлению следующие обстоятельства: какой объем жилой площади фактически построен в рамках Инвестиционного контракта; какой объем жилой площади подлежит передаче в собственность Российской Федерации и в собственность Общества исходя из условий Контракта; какой объем жилой площади был фактически передан истцу, какой объем площади дополнительно подлежит передаче истцу; какие из спорных квартир выбыли из владения ответчика путем предварительной продажи физическим лицам; какая площадь                    (с указанием номеров квартир) осталась во владении ответчика и может быть распределена в Акте реализации Инвестиционного контракта; выполнены ли все обязательства Общества, если не выполнены, то в каком объеме (с указанием площади).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное,  установить, какой объем жилой площади подлежит передаче Российской Федерации, какие из спорных квартир находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте реализации Инвестиционного контракта; установить входящие в предмет доказывания по делу обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу                          №А41-36077/2021 отменить, направить дело №А41-36077/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судьяЛ.В. Федулова 

Судьи: А.Р. Белова

 

           И.В. Лазарева