ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-29157/17

16 февраля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  15 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 февраля 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1-М.М.,,

при участии в заседании:

от администрации Ступинского муниципального района Московской области - ФИО2 представитель по доверенности № 199/2-35 от 27.12.2017, паспорт;

от ООО «Проспект» - ФИО3 представитель по доверенности от 09.02.2018, паспорт;

от КУИ Администрации Ступинского муниципального района - представитель не явился, извещен;

от МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района - представитель не явился, извещен; 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2017 года по делу №А41-29157/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью «Проспект» к Администрации Ступинского муниципального района, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района, муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района об урегулировании разногласий,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Проспект» (далее – истец, ООО «Проспект») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района (далее – ответчик, Администрации Ступинского м/р) об урегулировании разногласий по договору купли продажи имущества нежилого помещения общей площадью 679,0 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, изложив условия договора в следующей редакции:

пункт 2.6 договора дополнить словами «помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»;

пункт 3.3 договора: «Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр»;

пункт 4.1 договора: «Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно судебному экспертному заключению №03.0217 – 1178Э об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 679,0 кв.м, за вычетом стоимости без учета НДС 8 970 276 рублей, неотделимых улучшений составляет 6 676 414 рублей без учета НДС»; 

пункт 6.1 договора: «Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли продажи имущества»; 

пункт 6.5 договора: «Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества несет Покупатель-Залогодатель»;

пункт 7.2.2 договора: «В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество»;

пункт 7.2.7договора исключить полностью;

дополнить раздел 7 договора пунктом 7.4: «Покупатель обязан использовать имущество в целях установленных уставом и видами деятельности общества»; 

пункт 8.1 договора: «Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора»; 

пункт 10.3 договора исключить полностью (с учетом принятых в порядке статьи  49 АПК РФ том 2 л.д.122-124).

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.04.2017 по делу №А41-29157/17 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района (далее – КУИ администрации Ступинского м/р) и муниципальное автономное учреждение «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (далее – МАУ «ЕСЦ» Ступинского м/р) (том 1 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.11.2017 по делу №А41-29157/17 разногласий по договору урегулированы и приняты в редакции ООО «Проспект» (т.4 л.д. 152-154).

Не согласившись с указанным решением суда, администрация Ступинского м/р обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель администрации Ступинского м/р поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт. Заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представитель ООО «Проспект» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, возражал против ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Судебной коллегией в соответствии со статьями 82, 159, 184, 185 АПК РФ рассмотрено и отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы ввиду недоказанности оснований для сомнений в достоверности выводов эксперта.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО «Проспект» является арендатором нежилого помещения №31, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды от 11.10.1996, договора аренды от 30.12.2008, дополнительного соглашения от 30.12.2009, дополнительного соглашения от 13.07.2010 №2, договора аренды от 31.12.2010.

В целях реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения 23.12.2015 ООО «Проспект» обратилось к Администрации Ступинского м/р с соответствующим заявлением.

Между тем, письмом от 22.01.2016 №И1-21/220 ответчик сообщил о том, что помещение находится на праве оперативного управления у МАУ «ЕСЦ» Ступинского м/р, в связи с чем имущество не может быть отчуждено из муниципальной собственности. 

Не согласившись с данным отказом в приобретении в собственность спорного нежилого помещения, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по делу №А41-12800/16.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 по делу №А41-12800/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2016, суд обязал Администрацию Ступинского м/р совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения №31 общей площадью 679 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>., обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рамках исполнения указанного решения суда ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, однако отчет от 20.10.2016 №10-16/02м об оценке рыночной стоимости, на который ответчик ссылается в договоре, обществу не направлен. 

Кроме того, как указал истец, в договоре не учтена стоимость неотделимых улучшений, сама стоимость объекта была завышена, а ряд положений противоречил действующему законодательству, в связи с чем истец 23.12.2016 направил в адрес ответчика протокол разногласий. 

Поскольку претензия с требованием заключать договор на условиях, изложенных обществом в протоколе разногласий, оставлена администрацией без удовлетворения (т.1 л.д.54), ООО «Проспект» обратилось в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. 

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ. 

Как обоснованно указал суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела. 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статьи 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник спор, в том числе, относительно достоверности величины стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной в представленном в материалы дела экспертном заключении №03.0217 – 1178Э, в размере 6 676 414 руб.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (части 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением от 05.06.2017 по делу №А41-29157/17 (том 2 л.д.40) назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4 эксперту ООО «Партнер-СВ», предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями статьи 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 679,0 кв.м., за вычетом стоимости без учета НДС составляет 6 676 414 руб. (том 2 л.д.46-104).

Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом ООО «Партнер-СВ» в рамках судебной экспертизы, является заниженной, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку в части 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы и заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, администрация Ступинского м/р не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 не представлены.

Ввиду указанного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Несогласие ответчика и третьего лица с выводами эксперта само по себе по смыслу норм статьи 87 АПК РФ не может служить достаточным основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда о недоказанности заявителем целесообразности назначения повторной судебной экспертизы и отклоняет заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении экспертизы.

Поскольку заявленное ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом, денежные средства в размере 70 000 руб., внесенные на депозит суда в счет оплаты экспертизы, подлежат возврату администрации Ступинского м/р.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Из это следует, что пункты 2.6, 3.3 подлежат определению и урегулированию в редакции, предложенной истцом, по условиям которой спорное помещение должно быть изъято из оперативного управления у МАУ «ЕСЦ» Ступинского м/р, и что на момент заключения сделки имущество никому другому не будет продано, заложено, в споре, под арестом или состоять под каким-либо запретом.

Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Истец просил пункт 6.5 изложить в следующей редакции: «покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной гибели имущества несет покупатель-залогодатель».

Поскольку предложенная истцом редакция вышеуказанного пункта договора соответствует нормам действующего законодательства, данный пункт подлежит урегулированию в редакции, предложенной истцом.

Пункт 7.2.2 истец просил изложить в редакции, согласно которой в срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имуществом.

В редакции ответчика данное условие договора отличается лишь в определении продолжительности срока (30 дней).

С учетом характера спорного условия договора, учитывая, что данное условие не установлено положениями законодательства РФ, принимая во внимание суть разногласий, положений ч. ч. 3, 4 ст. ст. 1, 10 ГК РФ, применяя принцип добросовестности участников гражданского оборота, в целях обеспечения гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, пункт 7.2.2 правомерно принят судом первой инстанции в редакции истца. При этом, данная редакция не ущемляет каких-либо прав ответчика.

Рассмотрев положения пункта 7.2.7 представленного ответчиком проекта договора купли-продажи и его ссылку на необоснованное исключение данного пункта договора, обязывающего покупателя застраховать в установленном законодательством порядке имущество за свой счет на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно пункт 8.1 договора в редакции истца, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора.

В редакции ответчика данное условие отличается лишь в определении регулирования ответственности - в соответствии с действующим законодательством.

С учетом характера спорных условия договора, учитывая, что данное условие не установлено положениями законодательства РФ, принимая во внимание суть разногласий по данному пункту, положений ч. ч. 3, 4 статьей 1, 10 ГК РФ, применяя принцип добросовестности участников гражданского оборота, в целях обеспечения гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 8.1 в редакции истца.

Из искового заявления истца следует требование о дополнении раздела 7 договора пунктом 7.4, указав обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, раздел 7 необходимо дополнить пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

В редакции, предложенной истцом, пункт 10.3 договора истец просил исключить полностью.

Положениям ГК РФ содержат исчерпывающий перечень оснований для прекращения и расторжения обязательств, возникших из арендных отношений.

Учитывая правовую позицию, определенную в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которой в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ договор купли-продажи, стороны однозначно прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 №1018/11.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно разрешил спор, урегулировав вышеуказанные разногласия, возникшие между сторонами при заключении спорного договора. 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными и подлежат отклонению. 

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17ноября 2017 года по делу № А41-29157/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить Администрации Ступинского муниципального района с депозитного счета апелляционного суда 70 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.С. Миришов

С.К. Ханашевич