ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-59685/2023

15 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     12 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 августа 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2024

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2023

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-13707/2024)  (заявление)  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2024 по делу № А56-59685/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое по заявлению 

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к  Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Стройсвет», 2) общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4»

о признании незаконными действий по внесению записи в ЕГРН 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра, административный ответчик) по государственной регистрации соглашения № 2 от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 №18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194- 78/011/2023-7. 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены ООО «Стройсвет» и ООО «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4».

На основании Распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2023, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело А56-59685/2023 передано для рассмотрения в производство судье Новиковой Е.В.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.03.2024 заявление удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что с учетом дополнительных соглашений № 1 от 26.01.2021 и № 3 от 26.10.2022 срок договора аренды составил более пяти лет, в связи с чем согласия Комитета на уступку прав по договору аренды не требовалось. Кроме того, по мнению апеллянта, поскольку Комитетом не было заявлено требование о погашении записи о регистрации спорного соглашения, правовая цель в удовлетворении требований Комитета отсутствует.

В настоящее судебное заседание явились представители заявителя и заинтересованного лица.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против ее удовлетворения.   

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 18/ЗК-02901 (далее - Договор), местоположение: г. Санкт-Петербург, 

<

...> уч. 4. 

Пунктом 3.1 установлено, что Договор заключен сроком до 25.01.2021 г. 

Впоследствии, 26.01.2021 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендаторам) заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору, согласно которому срок действия Договора был увеличен до 20.02.2024. 

26.10.2022 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендатором) заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому срок аренды продлён до 20.01.2027 (зарегистрировано Управлением 07.12.2022, номер государственной регистрации 78:42:1630202:2194-78/011 /2022-4). 

24.04.2022 между ООО «Стройсвет» и ООО «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по Договору (далее - Соглашение об уступке), согласно условиям которого новый Арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 18/ЗК-02901 от 18.01.2018. 

11.05.2023 по результатам правовой экспертизы Управлением осуществлена государственная регистрация Соглашения об уступке прав от 24.04.2023 по договору аренды за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7. 

Оспаривая действия Управления, Комитет указывает на нарушения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

Считая действия Управления по регистрации соглашения №2 незаконными, нарушающими права и законные интересы Комитета как арендодателя, Комитет обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Оспаривая действия Управления, Комитет ссылался на нарушение пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 22 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)", (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Согласно приведенным выше нормам Договор или Соглашение должно содержать в себе условие действия договора сроком свыше пяти лет, между тем Договором установлен срок действия Договора до 25.01.2021. Впоследствии, 26.01.2021 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендаторам) заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору согласно которому срок действия Договора был увеличен до 20.02.2024. 26.10.2022 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендатором) заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому срок аренды продлён до 20.01.2027. 

Следовательно, Комитетом не был заключен Договор на срок более пяти лет в рамках рассматриваемых договорных отношений.

Доводы заинтересованного лица о том, что в данном случае сроки действия в соответствии с договором и дополнительными соглашениями к нему подлежат суммированию отклоняются судом в связи со следующим.

Единый договор аренды спорного земельного участка, в котором был бы указан срок его заключения на пять лет и более, сторонами не заключался. Из содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, заключенных на неопределенный срок, либо сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

В соответствии с п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, сторонами в условиях Договора предусмотрено, что Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.) без письменного разрешения Арендодателя (п. 4.3.8 Договора).

В адрес Комитета письма (уведомления) о возможной передаче прав и обязанностей от Арендатора или цессионария не поступали, согласие на переуступку прав и обязанностей по Договору Комитет не давал, доказательств иного в материалы дела заинтересованным лицом и третьим лицами не представлено.

Таким образом, вопреки ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Управление Росреестра зарегистрировало переход прав на недвижимое имущество без согласия собственника Участка, ввиду чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) по государственной регистрации соглашения № 2 от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 №18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194- 78/011/2023-7.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.03.2024 по делу №  А56-59685/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 С.А. Нестеров