﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 сентября 2020 года

Дело №

А56-60636/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» Мочаловой У.И. (доверенность от 09.01.2020), 

рассмотрев 23.09.2020 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» и общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 по делу № А56-60636/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Астра-Темп», адрес: 188480, Ленинградская обл., г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 12,                           ОГРН 1073528003680, ИНН 3528122250, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  ООО «Инвестиционно-строительная компания «Сфера», адрес: 191028, Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 14, лит. Б, пом. 14Н, ОГРН 1027809177065, ИНН 7825477728 (далее - Компания), и ООО «Монолит», адрес: 194356, Санкт-Петербург, пр. Энгельса,                д. 124, к. 1, лит. А, пом. 27Н, ОГРН 1167847127106, ИНН 7802567855, с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о государственной регистрации перехода от ООО «Монолит» к Обществу права собственности на жилой дом площадью 116,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:5437:121:120 по адресу: Санкт- Петербург, Выборгское ш., д. 174, лит А, земельный участок площадью 7798 кв.м с кадастровым номером 78:36:5437:139 по тому же адресу путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) следующих сведений:

- о прекращении (погашении) регистрационных записей  от 21.12.2017                 № 78:36:0005437:139-78/039/2017-6 и 78:36:0005437:3039-78/039/2017-6 о наличии права собственности ООО «Монолит» на жилой дом с кадастровым номером 78:36:5437:121:120 и земельный участок с кадастровым номером 78:36:5437:139,

- о наличии права собственности Общества на жилой дом с кадастровым номером 78:36:5437:121:120 и земельный участок с кадастровым номером 78:36:5437:139,

- о наличии залога в силу закона в пользу Компании в отношении названных объектов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург,                          ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ИНН 7801267400, ОГРН 1047833068931 (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационных жалобах Общество и Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить решение от 31.01.2020 и постановление от 16.06.2020, принять новый судебный акт - об удовлетворении заявленных Обществом требований.

Суды, по мнению Общества не учли, что его право собственности на спорные объекты недвижимости возникло с момента передачи по акту от 07.07.2014, а также не приняли во внимание уклонение ООО «Монолит» от совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты к истцу. 

Компания в своей кассационной жалобе считает, что суды неверно истолковали условия договора купли-продажи, полагает, что предусмотренный договором порядок оплаты имущества не исключает возможность перехода к Обществу права собственности на объекты недвижимости до оплаты их стоимости с одновременным возникновением залога этого имущества в пользу продавца до его полной оплаты. 

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы своей кассационной жалобы и жалобы Общества.

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Компания (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости от 07.07.2014 (далее – Договор), в соответствии с которым продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество - жилой дом                 площадью  116,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:5437:121:120 и земельный участок площадью 7798 кв.м с кадастровым номером 78:36:5437:139, находящиеся по адресу: Санкт- Петербург, Выборгское ш., д. 174, лит. А (далее - Объекты).

В Договоре стороны согласовали, что цена Объектов составляет                    65 000 000 руб., установили, что оплата 30 000 000 руб. производится покупателем в срок до 10.07.2014, а оставшейся части цены (35 000 000 руб.) - в срок не позднее 10.09.2014.

Согласно пункту 3.4 Договора после осуществления покупателем всех платежей сторонами подписывается акт взаиморасчетов.

В пункте 5.3 Договора стороны предусмотрели, что переход права собственности  на Объекты подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке после подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости и акта взаиморасчетов по Договору.

Объекты переданы покупателю по акту приема-передачи от 07.07.2014.

В дальнейшем Компания (продавец), Общество (покупатель) и                           ООО «Монолит» (покупатель-правопреемник) заключили соглашение от 31.05.2016 о замене стороны по Договору.

В пункте 1 соглашения стороны предусмотрели, что с момента его подписания к ООО «Монолит» переходят все права и обязанности покупателя по Договору.

Пунктом 4 соглашения стороны внесли изменения в пункт 3.2 Договора, определив, что оплата цены продажи Объектов осуществляется в следующем порядке: в срок не позднее  в срок не позднее 10.07.2014 покупатель перечисляет на расчетный счет продавца сумму в размере 30 000 000 руб., оставшуюся сумму в размере 35 000 000 руб. покупатель обязуется внести на расчетный счет продавца в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права покупателя на приобретаемые объекты недвижимости, но не позднее 31.12.2017; до момента полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

Согласно сведениям ЕГРН 21.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Монолит» на Объекты.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2017 по делу № А56-35419/2017 Общество признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества рассмотрено заявление кредитора этого лица о признании недействительным соглашения от 31.05.2016 о замене стороны по Договору как сделки, совершенной для должника на условиях безвозмездности.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу № А56-35419/2017/сд.1 соглашение от 31.05.2016 признано недействительным

Суд пришел к выводу, что Общество, уплатив по Договору сумму в размере 30 000 000 руб. (46% от цены продажи Объектов), в результате заключения соглашения от 31.05.2016 не получило ни от продавца, ни от покупателя никакого встречного предоставления, поэтому квалифицировал отношения по данному соглашению как дарение; также суд установил наличие у соглашения предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002                  № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» признаков подозрительной сделки.

В постановлении от 23.08.2018 суд также указал, что вследствие признания соглашения от 31.05.2016 недействительным восстановлению подлежат права и обязанности должника - Общества как покупателя по Договору.

Общество, указывая, что после признания недействительным соглашения от 31.05.2016 и восстановления в связи с этим его прав как покупателя по Договору, Компания и ООО «Монолит» уклонились от совершения действий, направленных на государственную регистрацию права собственности Общества на Объекты, обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, считает, что принятые по делу судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 той же статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи).

В пункте 5.3 Договора Общество и Компания установили, что переход права собственности на Объекты подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке после подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости и акта взаиморасчетов по Договору. При этом акт взаиморасчетов по Договору подписывается после осуществления покупателем всех платежей (пункты 3.4, 3.5 Договора).

Поскольку Обществом не представлены доказательства оплаты цены продажи Объектов в полном объеме, суды применительно к согласованным сторонами условиям Договора  (пункты 3.4, 3.5, 5.3) правомерно посчитали, что оснований для признания Компании уклонившейся от государственной регистрации перехода права собственности на Объекты и применения к отношениям сторон положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ не имеется.

Приведенный в кассационной жалобе Общества довод о возникновении у него права собственности на Объекты с момента их передачи отклоняется судом кассационной инстанции как не соответствующий положениям пункта 2 статьи  8.1, пункта 1 статьи 131 и пункта 3 статьи 223 ГК РФ.

С учетом изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных Обществом требований.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах кассационные жалобы не подлежат удовлетворению

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 по делу № А56-60636/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» и общества с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева