ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46925/2016 

 

г. Москва                                                                                Дело № А40-188653/14 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2017 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи  ФИО1,  

судей П.А. Порывкина, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу ООО «Зоовет»

на определение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года 

по делу № А40-188653/14, вынесенное судьей Луговик Е.В.,  

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества 

№ 02-КП/2014 от 01.07.2014 года, заключенного между ООО «Зоовет» и АО «Мостеплосетьстрой», по отчуждению нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки,

при участии: от ООО «Зоовет» - ФИО3, дов. от. 21.07.2016,

от конкурсного управляющего АО «Мостеплосетьстрой» - ФИО4, дов. от 11.01.2017, ФИО5, дов. от 12.01.2017,

от ООО «СтройАльянс» - ФИО6, дов. №1 от 01.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2016 года в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 02-КП/2014 от 01.07.2014 года, заключенный между ООО «Зоовет» и АО «Мостеплосетьстрой», по отчуждению нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Зоовет» возвратить объекты недвижимости АО «Мостеплосетьстрой», переданные по договору купли-продажи недвижимого имущества №02-КП/2014 от 01.07.2014 года, и восстановления задолженности должника перед ООО «Зоовет» в размере 2 500 000 руб.

Не согласившись с указанным определением, ООО «Зоовет» обратилось с  апелляционной жалобой.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016  была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату совершения сделки по его отчуждению.

В судебном заседании представитель заявителя поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что остаток долга по договору (40 000 000 руб.) будет уплачен должнику после регистрации договора. 

Представитель конкурсного управляющего против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, пояснил, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 97,5 миллионов рублей, а цена сделки находится в нижней границе коридора рыночной цены, определенной экспертом. 

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268, 270 АПК РФ, заслушав объяснения представителей сторон, поддержавших свои правовые позиции, изучив материалы дела, суд апелляционной считает определение суда первой инстанции подлежащим отмене, исходя из следующего. 

Согласно доводам апелляционной жалобы вывод суда первой инстанции о наличии условий для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям, установленным п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», является незаконным. Ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в проведении экспертизы. Не соглашается с выводами суда первой инстанции о нарушении имущественных прав кредиторов должника. 

По мнению конкурсного управляющего, назначение экспертизы не являлось обязанностью суда, а только правом, полагает, что в рассматриваемом случае оба отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленные в материалы дела и конкурсным управляющим, и ООО «Зоовет», подтверждают факт отчуждения должником объекта недвижимости по цене, существенно ниже рыночной – 42 500 000 руб. Полагает, что судом первой инстанции были исследованы все доказательства по делу и им была дана правомерная оценка. 

Из материалов дела следует, что 01.07.2014 между ОАО «Мостеплосетьстрой» (продавец) и ООО «Зоовет» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 02-КП/2014 от 01.07.2014 (т. 1, л.д. 35-42).

В соответствии с п. 1.1 договора предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 1541,40 квадратных метров, расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 3.2 договора цена объекта составляет 42 500 000 рублей, из которых оплачено было 2 500 000, 40 000 000 руб. должны были быть оплачены после регистрации перехода права собственности. 

30 апреля 2015 регистрация договора была приостановлена по причине того, что в отношении объекта Савеловским отделом судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве был наложен арест (запрет).

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий ссылался на п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», полагая, что объект был отчужден должником по заниженной цене с целью вывода актива в преддверии процедуры банкротства. Обосновывая довод о заниженной цене сделки, конкурсный управляющий представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 22.03.2016 (т. 1, л.д. 8-15), согласно которому стоимость объекта недвижимости на дату продажи составляла 233 860 300 руб. 00 коп. 

Кроме того, в материалы дела был представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 868271-Н по состоянию на 30.06.2014, согласно которому стоимость объекта недвижимости составляет 44 968 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 65-114). 

Признавая сделку недействительной, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, указав, что оба отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленные в материалы дела конкурсным управляющим и ООО «Зоовет», подтверждают факт отчуждения должником объекта недвижимости по цене, существенно ниже рыночной – 42 500 000 руб. 00 коп.

Между тем данный вывод суда является ошибочным и сделанным при неполном выяснении обстоятельств дела. 

Так, из отчета конкурсного управляющего следует, что стоимость объекта недвижимости составляет 233 860 300 руб. 00 коп., что действительно более чем в 5 раз превышает цену сделки. 

Согласно же отчету № 868271-Н стоимость объекта недвижимости составляет 44 968 000 руб. 00 коп., что превышает цену сделки лишь на 5 процентов. 

Такое расхождение нельзя назвать существенным даже, к примеру, для товаров потребительского свойства, поскольку в случае покупки товара за 1000 руб., расхождение в 50 руб. в стоимости покупки является нормой.

Что же касается объектов недвижимого имущества, формальный подход к сопоставлению цены сделки и цены, установленной оценщиком, не является допустимым, поскольку не отражает (не принимает во внимание) множественные экономические факторы и критерии, формирующие суммарный спрос на конкретный объект недвижимости. 

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10.03.2017 № 6-П «По делу о проверке конституционности статьи 15, пункта 1 статьи 1064, статьи 1072 и пункта 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан А.С. Аринушенко, ФИО8 и других», при рассмотрении конкретного дела суд обязан исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением одних лишь формальных условий применения нормы. 

Применительно к указанной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, а также руководствуясь принципами равенства, равноправия, законности, состязательности, непосредственности судебного разбирательства, руководствоваться лишь формальной нормой (п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» суд не вправе.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Абзацем пятым пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения. 

Для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать следующие обстоятельства: сделка должна быт заключена в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и неравноценное встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно п. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. 

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ГЛАВЫ III.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)», п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Заявляя о неравноценности встречного исполнения по оспариваемой сделке, конкурсный управляющий апеллирует к отчету № 031625-1А, а также ссылается на кадастровую стоимость отчужденного имущества. При этом он критически относится и к мнению эксперта, выраженному в заключении от 14.04.2017 ФБУ «Московская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России о том, что возможные границы интервала рыночной стоимости имущества составляют (+/- 30 %). 

Учитывая заявленные конкурсным управляющим основания для признания сделки недействительной, проведение экспертизы было обусловлено необходимостью определения стоимости отчужденного имущества, являющейся главным критерием, влияющим на вывод о наличии/отсутствии признаков, предусмотренных  п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также противоречивостью представленных сторонами отчетов об оценке.

Определением от 28.11.2016 судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 1 602,6 кв.м. на дату 01.07.2014 года.

Проведение экспертизы было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (125252, 

<

...>), комиссии экспертов в составе: заместителя начальника ФИО9;  государственного судебного эксперта ФИО10; старшего государственного судебного эксперта ФИО11. 

Представленное в материалы дела заключение (т. 6) сделано с использованием следующих методов исследования: метода качественного анализа наиболее эффективного использования объекта экспертизы; метода сравнительной единицы; метода расчета весовых коэффициентов на основе нормальных расстояний в пространстве ценообразующих факторов; метода прямой капитализации доходов. 

Эксперты использовали сравнительный и доходный подходы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Согласно выводам экспертов рыночная стоимость объекта недвижимости на дату совершения сделки составляет 57 300 000 руб. Наиболее вероятная цена, по которой объект экспертизы может быть отчужден на указанную дату, т.е. по состоянию на 01.07.2014 на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, находится в интервале +/- 30% от рыночной стоимости объекта исследования. 

По условиям договора имущество было продано по цене 42 500 000 руб., т.е. в пределах диапазона цены объекта, установленной экспертом, поскольку цена отчуждения имущества могла составлять от 40 110 000 руб. до 74 490 000 руб. 

Суд апелляционной инстанции оценивает доказательства, в том числе и заключение эксперта, исходя из требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценивая каждое доказательство наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Принимая во внимание выводы эксперта, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее. 

Поскольку в рассматриваемом случае речь идет о стоимости недвижимого имущества, необходимо принимать во внимание такую юридическую категорию, как «кадастровая стоимость» объекта недвижимости. 

Согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Как следует из позиции конкурсного управляющего, кадастровая стоимость объектов составляет 97,5 миллионов рублей. 

Согласно сложившейся судебной практике кадастровая стоимость объекта используется для целей определения налоговой базы, арендных платежей, выкупной цены государственного и муниципального имущества и не является рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2017 № Ф05-4088/2016 по делу № А41-40871/2015).

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014 кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Для объективной оценки стоимости объекта необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта недвижимости, что и было сделано экспертами в рассматриваемом случае. 

Согласно представленному исследованию в распоряжение экспертов были представлены кадастровые паспорта помещений на каждый объект с указанием их кадастровой стоимости. 

Результатом проведенного исследования явилось кроме прочего и обнаружение дефектов, которые не могли быть учтены при определении кадастровой стоимости объектов. 

Так, при проведении визуального обследования экспертами обнаружены следующие дефекты: коррозия закладных деталей колонн; сколы консольных частей колонны; коррозия арматуры колонн; отстрелы бетона от арматур; следы замокания, образования плесени и грибка. Также коррозия закладных деталей ригелей; сколы частей ригелей; характерный рисунок коррозии арматуры; отстрелы бетона от арматуры; следы замокания и протечек, образование плесени и грибка; прогибы ригелей. Также расхождение межплитных швов; трещины плит перекрытий; следы замокания и протечек, образование плесени и грибка; прогибы плит; смещение плит относительно друг друга, что нарушает диск перекрытия. Трещины стеновых панелей; выветривание раствора межплитных швов; коррозия закладных деталей. Отмечены дополнительно дефекты отделочных работ (трещины штукатурки, следы замокания и протечки, коррозия инженерных коммуникаций, дефекты остекления) и благоустройства (просадки отмостки). 

Согласно выводам эксперта обнаруженные дефекты противоречат требованиям нормативной документации и эстетико-психологическим требованиям. Дефекты относятся к явным, критическим, что не позволяет говорить о дальнейшей нормальной эксплуатации. 

Указанные критические недостатки не выявлялись и не могли быть учтены в ходе кадастровой оценки объектов недвижимости, что исключает возможность взятия за основу этой стоимости. 

Суд апелляционной инстанции не имеет оснований сомневаться в  обоснованности заключения эксперта. Каких-либо противоречий в выводах эксперта не имеется.  

Таким образом, конкурсным управляющим не доказано, что в рассматриваемом случае объекты недвижимости были проданы по цене, существенно ниже рыночной стоимости недвижимости.

Не усматривается из материалов дела и оснований, предусмотренных п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

С учетом установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств  вывод суда о наличии оснований для признания сделки недействительной является ошибочным, не соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем судебный акт подлежит отмене. 

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», расходы на экспертизу подлежат оплате с депозитного счета суда, на который конкурсный управляющий перечислил необходимые денежные средства. Денежные средства в размере 245 000 руб., перечисленные ООО «Зоовет» в счет оплаты экспертизы на депозитный счет суда, подлежат возврату.    

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года по делу № А40-188653/14 отменить. 

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании сделки недействительной – отказать. 

Обязать бухгалтерию Девятого арбитражного апелляционного суда:

1) перечислить с депозитного счета суда на счет экспертной организации 210 000 руб., перечисленных по платежному поручению № 153 от 23.11.2016 в счет оплаты стоимости проведения экспертизы на следующие реквизиты: 

получатель: Федеральное бюджетное учреждение Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации: (ИНН: 

<

***> / КПП: 771401001); счет № 00000020 от 26.04.2017.

2) возвратить ООО «Зоовет» с депозитного счета суда 245 000 (двести сорок пять тысяч) руб., перечисленных платежными поручениями № 933429 от 12.10.2016 на сумму 40 000 руб., и № 933557 от 10.01.2017 на сумму 205 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий-судьяО.Г. ФИО1

Судьи:П.А. Порывкин

М.С. Сафронова