РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-338830/19-122-2658

27 мая 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2020 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО ДРСУ «СЕВЕРНОЕ»

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконными решений от 04.12.2019 года № 77/003/022/2019-3613, от 06.12.2019 года № 77/003/022/2019-3612

при участии: 

от заявителя – ФИО2, дов. от 19.12.2019 г. (диплом №15925 от 06.12.2010 г.)

от ответчика – ФИО3, дов. от 30.12.2019 г. (диплом №462 от 26.03.1999 г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО ДРСУ «СЕВЕРНОЕ» (Заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве, в котором просит признать Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) об отказе государственной регистрации прекращения ипотеки от 04.12.2019 № 77/003/022/2019-3613 незаконным, признать Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 06.12.2019 № 77/003/022/2019-3612 незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить погашение регистрационной записи ипотеки земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001022:29, расположенного по адресу: 

<

...>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить погашение регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001022:29, расположенного по адресу: 

<

...>.

Заявитель требования поддержал.

Представитель ответчика не признал заявленные требования по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав явившихся в заседание представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как указывает заявитель, ООО ДРСУ «Северное» (Застройщик, Общество, Заявитель) являлось застройщиком Многоэтажной жилой застройки на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0001022:29, расположенном по адресу: Москва, САО, район Головинский, Головинское шоссе, владение 10, на основании Разрешения на строительство № 77-124000-012082-2015 от «30» декабря 2015 года.

Вышеуказанный земельный участок принадлежал Застройщику на праве аренды на основании заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № М-09-000162 от «23» июня 1993 года (Договор).

«22» февраля 2019 года многоквартирный дом был введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 77-124000-008854-2019.

По состоянию на 28.08.2019 Застройщиком обязательства по договорам участия в долевом строительстве Многоквартирного дома в части передачи всем участникам долевого строительства объектов долевого строительства по соответствующим актам приема-передачи исполнены в полном объеме.

Учитывая факт передачи всех объектов долевого участия, государственной регистрации права на объекты долевого строительства, ООО ДРСУ «Северное» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлениями о погашении регистрационной записи об аренде земельного участка и ипотеки земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001022:29, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается Расписками в получении документов от «28» августа 2019 года, зарегистрированными под номерами № 77/003/022/2019. Обществом дополнительно к заявлениям было предоставлено пояснительное сопроводительное письмо с правовым обоснованием обращений, с приложением всех оригиналов актов приема-передачи по объектам долевого строительства, копии Выписки из ЕГРН о государственной регистрации права собственности на один из объектов недвижимости в многоквартирном доме.

По результатам рассмотрения ООО ДРСУ «Северное» получены Уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения ипотеки от 04.09.2019 № 77/003/022/2019-3613 в срок до 04.12.2019 по причине непредставления в Росреестр документов, подтверждающих полномочия подписантов актов приема-передачи (ФИО4, Валлис И.С., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11), а также Уведомление от 06.09.2019 № 77/003/022/2019-3612 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды по причине отсутствия погашения вышеуказанной записи об ипотеке.

В целях устранения данных замечаний, ООО ДРСУ «Северное» представлены все запрашиваемые документы, в том числе копии нотариальных доверенностей от 09.04.2019 реестровый номер 57/4-н/57-2019-2-413, от 23.08.2017 реестровый номер 3-3393, от 22.02.2019 реестровый номер 3-399/19, что подтверждается Распиской в получении документов № 77/003/023/2019 от 17.09.2019, № 77/003/023/2019 от 11.11.2019.

Однако «23» декабря 2019 года Обществом получено Уведомление об отказе государственной регистрации прекращения ипотеки от 04.12.2019 № 77/003/022/2019-3613 с указанием на то, что правовым обоснованием отказа является непредставление Обществом документов в соответствия с требованиями части 5 статьи 21 Закона о регистрации, а также Уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 06.12.2019 № 77/003/022/2019-3612 в связи с отсутствием погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Считая указанные отказы незаконными, Заявитель обратился в суд с настоящи заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований Заявителя, суд соглашается с доводами Ответчика, при этом исходит из следующего.

Управление является федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в нем.

Полномочия Управления устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости), Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, утвержденным приказом Росреестра 23.01.2017 № П/0027, и иными законами и подзаконными нормативными правовыми актами.

Как указано ранее, 28.08.2019 от ООО ДРСУ «СЕВЕРНОЕ» поступили заявления о государственной регистрации прекращения аренды и ипотеки (вх. №№ 77/003/022/2019-3612, 3613) на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:09:0001022:29).

Решением от 04.09.2019 №№77/003/022/2019-3612, 3613 Управление уведомило Заявителя о приостановлении осуществления государственной регистрации в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости).

В связи с тем, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, решением от 04.12.2019 в осуществлении государственной регистрации было отказано на основании ст. 27 Закона о недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости. Основным этапом является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ст. 18 Закона о недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона о недвижимости.

Положениями ч. 8 и ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) предусмотрено, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В Управление были представлены, в том числе, акт приема-передачи от 12.04.2019, подписанный от имени участника ФИО4, действующего на основании доверенности от 09.04.2019, зарегистрированной в реестре за № 57/4-н/57-2019-2-413, акт приема-передачи квартиры от 24.04.2019, подписанный от имени участников ФИО9, действующей на основании доверенностей от 23.08.2017 и от 22.02.2019, зарегистрированных в реестре за № 3-3393 и № 3-399/19.

В силу п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При этом документы, подтверждающие полномочия вышеуказанных лиц в части подписания представленных актов приема-передачи, в Управление не представлены.

Согласно п. 1 ч. 3, ч. 5 ст. 21 Закона о недвижимости, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме. Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.

В адрес Управления были представлены дополнительные документы вх. № 77/003/023/2019-3923, однако в связи с тем, что доверенности были представлены с  нарушением части 5 статьи 21 Закона о недвижимости, соответственно определить полномочия вышеуказанных лиц в части подписания актов приема-передачи государственный регистратор не имел возможности.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Закона о недвижимости).

Таким образом, Уведомление об отказе государственной регистрации прекращения ипотеки от 04.12.2019 № 77/003/022/2019-3613 вынесено законно и обоснованно.

Согласно пункту 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома л (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон об участии) возникший на основании настоящего Закона об участии или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 Закона об участии случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Однако регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении права аренды заявленного земельного участка не погашена, что привело к противоречию между заявленными и зарегистрированными правами.

Осуществление действий по государственной регистрации прекращения аренды земельного участка было приостановлено до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении до 06.12.2019, однако поскольку документы, необходимые для прекращения аренды, возникшей на основании Договора аренды, в отношении заявленного земельного участка, представлены не были ввиду описанного выше, Ответчиком  правомерно было вынесено Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации прекращения аренды от 06.12.2019 № 77/003/022/2019-3612.

С учетом вышеизложенного доводы заявителя о незаконности отказов не находят своего подтверждения.

Таким образом, суд полагает, что отказы Регистрирующего органа являются законными и соответствуют нормам права.

В соответствии с абзацем 1 статьи 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. 

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Для признания недействительным оспариваемого Заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав заявителя и несоответствие оспариваемого акта закону.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права, поскольку заявителем не доказано несоответствие оспариваемого отказа действующему законодательству. 

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя.

Госпошлина в соответствии с ч. 110 АПК РФ относится на заявителя. 

На основании ст. ст. 8, 12, 13 Гражданского кодекса РФ, и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 150, 159, 167 -170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья          Н.Е. Девицкая