Дело № А38-967/2021

25 февраля 2022 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Министерства государственного имущества Республики Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.09.2021 по делу № А38-967/2021, принятое по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к производственному кооперативу «Медведевская ПМК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении договора аренды земельного участка, третьи лица: Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы - муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» - ФИО2 (по доверенности от 16.12.2021 сроком действия  по 31.12.2022 и диплому); от ответчика - производственного кооператива «Медведевская ПМК» - ФИО3 (по доверенности от 16.11.2020 сроком действия 3 года и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет) обратилось в арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к производственному кооперативу «Медведевская ПМК» (далее – Кооператив) с требованиями, уточненными по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н с кадастровым номером 12:4:0210102:3944, используемого в целях комплексного освоения территории, в части определения источника финансирования строительства социального объекта (детского сада).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Министерство), а также Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решением от 14.09.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет и Министерство обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца. 

Обжалуя судебный акт, Комитет считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на момент заключения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 законодательство, регулирующее предоставление земельных участков в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривало в рамках комплексного освоения возможность передачи в государственную собственность только объектов инженерной инфраструктуры. Ссылаясь на положения Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции, действующей на момент заключения договоров), полагает, что под выражением «иная инфраструктура» подразумеваются, в том числе объекты социальной инфраструктуры, так как при подготовке договоров аренды комплексного освоения от 29.08.2012 и от 22.10.2012 не представлялось возможным предусмотреть наличие объектов социальной инфраструктуры в связи с отсутствием документации по планировке территории. По мнению заявителя, в рассматриваемом случае имеются основания для безвозмездной передачи детского сада в муниципальную собственность, поскольку получив от публично-правового образования выгоду в виде льготного размера арендной платы в рамках реализации проекта по комплексному освоению территории, застройщик обязан передать в муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры без какой-либо дополнительной денежной компенсации затрат на их строительство. Отметил, что Комитет обратился в суд именно с требованиями, направленными на устранения противоречий в толковании договора аренды от 08.07.2020 № 7410/2020н.

Министерство в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944, являющийся предметом договора аренды от 08.07.2020 № 7410/2020-н, образован из земельных участков, предоставленных под комплексное освоение территории в соответствии с договорами аренды от 29.08.2012 и 22.10.2012, и условия последующих договоров аренды земельных участков, образованных из первоначальных земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, предоставленных для комплексного освоения территории, должны соответствовать условиям договоров аренды от 29.08.2012 и 22.10.2012. Указал на то, что в обязанности правообладателя земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, входит осуществление строительства тех объектов, которые предусмотрены аукционной документацией и документацией по планировке территории. Считает, что Комитетом представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о льготном размере арендной платы. По мнению заявителя, предоставление льготных условий арендной платы порождает обязанность по осваиванию территории, предоставленной для комплексного освоения, за счет средств застройщика и последующую передачу в муниципальную собственность объектов жизнеобеспечения населения данной территории. Обратил внимание на то, что аукционной документацией не предусматривалось участие Российской Федерации, Республики Марий Эл или муниципального образования «Город Йошкар-Ола» Республики Марий Эл за счет соответствующего бюджета в софинансировании строительства объектов коммунальной, транспортной и иной инфраструктур.

Определениями суда от 09.12.2021 и от 20.01.2022 судебное разбирательство по делу откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании от 17.02.2022 представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Кооператив в отзывах на апелляционные жалобы и его представитель в заседании суда возразили по доводам заявителей, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, и просили оставить его без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителей апелляционных жалоб и возражения на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.02.2011 Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства принято решение о передаче органам государственной власти Республики Марий Эл полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимся в федеральной собственности земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 ± 250 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе жилья экономического класса (т. 2 л.д. 99-103).

Во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности» Министерством 09.07.2012 издано распоряжение № 976 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 104-132).

Кроме того, во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 28.08.2012 № 479-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл» Министерством 31.08.2012 издано распоряжение № 1159 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2 л.д. 50-68).

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Марийская правда» и на сайте Министерства, земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 предоставляются в аренду на срок десять лет в целях комплексного освоения территории (т. 2 л.д. 54, 57-59, 111-116).

По результатам проведенных аукционов Министерством, действовавшим от имени публично-правового образования, (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (далее - ЗАО «СПП «Салют») (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- договор аренды от 29.08.2012 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала (т. 1 л.д. 12-18, т. 2 л.д. 140-150, т. 3 л.д. 1-6);

- договор аренды от 22.10.2012 № 1598-Р земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и строительства объектов социальной инфраструктуры, расположенный по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 20-24, т. 2 л.д. 81-94).

Земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 переданы ЗАО «СПП «Салют» по актам приема-передачи от 04.09.2012 и от 23.10.2012 (т. 2 л.д. 91, т. 3 л.д. 1).

Полномочия Министерства по управлению и распоряжению земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, находящимся в федеральной собственности, закреплены в статьях 13, 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 № 103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», протоколе заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 15.02.2011 № 23, а также в указанном ранее распоряжении Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р (т. 2 л.д. 104-105).

В связи с государственной регистрацией права собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:163 в договор аренды от 29.08.2012 внесены изменения в части сведений о публично-правовом образовании - собственнике земельного участка (т. 1 л.д. 18).

Из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:163 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:04:0210102:334, 12:04:0210102:335, 12:04:0210102:415, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:420, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:422, 12:04:0210102:423, 12:04:0210102:425, 12:04:0210102:426, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:429, 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:433, 12:04:0210102:434, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:439, 12:04:0210102:440, 12:04:0210102:441, 12:04:0210102:442, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:444.

Из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:91 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:142, 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:147, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:436, 12:00:0000000:148, 12:04:0210102:417, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:437, 12:00:0000000:149, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:440, 12:00:0000000:146, 12:00:0000000:150, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:435, 12:05:0202002:264, 12:05:0202010:738, 12:05:0202010:739 (т. 1 л.д. 77-155, т. 2 л.д. 1-37).

После постановки на государственный кадастровый учет образованных земельных участков договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 расторгнуты с 10.06.2013 на основании соглашений сторон от 27.06.2013 (т. 1 л.д. 19, т. 2 л.д. 95).

Из образованных земельных участков тридцать один земельный участок приобретен в собственность ЗАО «СПП «Салют»; восемь земельных участков стали предметом договоров аренды между Министерством и ЗАО «СПП «Салют»; в отношении трех земельных участков с видом разрешенного использования «для строительства детского дошкольного учреждения» договоры аренды заключены не были.

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 23.04.2018 № 252-р девять земельных участков с кадастровым номерами 12:00:0000000:307, 12:00:0000000:308, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:438 переданы безвозмездно в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т. 1 л.д. 25-28). В связи с передачей указанных земельных участков в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» Республики Марий Эл полномочия арендодателя, возникшие из договоров аренды, исполняет муниципальное образование.

В последующем из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:421 и 12:04:0210102:593 образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944, общей площадью 7112 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование (т. 1 л.д. 72-76).

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 13.04.2016 принято 

постановление

 № 578 об утверждении документации по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО4, Фестивальной, маршала ФИО5 (т. 4 л.д. 29), а 12.05.2017 - постановление № 575 об утверждении проекта межевания территории (т. 4 л.д. 1). Указанной документацией по планировке территории предусмотрено строительство двух детских садов на образованных земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:0210102:3944 и 12:04:0210102:3921 (позиции 41 и 51).

08.07.2020 Комитетом, действующим от имени муниципального образования, (арендодатель) и ЗАО «СПП «Салют» (арендатор) заключен договор № 7410/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В силу пункта 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944, общей площадью 7112 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 29-31).

В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный участок предоставляется для строительства транспортной, социальной, инженерной инфраструктур и благоустройства территории (далее - комплексное освоение). В договоре также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944 образован из состава ранее предоставленных по итогам аукционов для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 (пункт 1.3). Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944 является образованным земельным участком. Пунктом 4.1 договора сторонами согласован срок аренды - с 01.01.2020 по 04.09.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944 передан ЗАО «СПП «Салют» по акту приема-передачи от 08.07.2020 № 7410/2020-н, а договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 23.07.2020 (т. 1 л.д. 32).

24.09.2020 ЗАО «СПП «Салют» и Кооперативом заключен договор № 3/2 передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого Кооперативу переданы в полном объеме все права и обязанности, предусмотренные договором от 08.07.2020 № 7410/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1 л.д. 34).

На основании указанного соглашения 24.09.2020 земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3944 передан Кооперативу по акту приема-передачи, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 09.10.2020 (т. 1 л.д. 35).

14.10.2020 администрацией городского округа «Город Йошкар-Олы» в адрес Кооператива направлено письмо, в котором указано о необходимости соблюдения срока строительства детского сада на арендуемом земельном участке и обеспечении последующей безвозмездной передачи его в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 36-37).

Письмом от 11.11.2020 ответчик сообщил о надлежащем исполнении с его стороны обязательств по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3944, а также пояснил, что 14.07.2020 Кооперативом и обществом «Мастерская архитектора ФИО6.» заключен договор на создание проектной документации на объект - детский сад на 180 мест. Кроме того, арендатор указал, что аукционной документацией предусмотрена обязанность по созданию и передаче в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры (т. 1 л.д. 40).

18.02.2021 Комитет, полагая, что Кооператив обязан безвозмездно передать в муниципальную собственность детский сад, направил ему предложение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н с приложением проекта дополнительного соглашения следующего содержания:

«1. В разделе 6 договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н пункты 6.4.5, 6.4.10, 6.4.11, 6.4.22 изложить в следующей редакции:

6.4.5. Осуществлять за свой счет застройку Участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, а также утвержденной документацией по планировке территории.

6.4.10. Обеспечить в срок до 04.09.2022 проектирование и строительство объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434.

Строительство объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с проектной документацией по выполнению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и проектной документацией, а также в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации.

6.4.11. Обеспечить предусмотренную условиями Аукционов безвозмездную передачу объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность.

При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность построенных в границах земельного участка объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры осуществить такую передачу в порядке, установленном действующим на момент передачи законодательством, или/и соглашением о передаче таких объектов.

6.4.22. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры, подлежащих оформлению в муниципальную (или государственную) собственность, расположенных на Участке, сообщать Арендодателю о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за четырнадцать календарных дней до планируемого дня указанной подачи.

2. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

4. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н.

5. Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу» (т. 1 л.д. 41-43).

Данное дополнительное соглашение Кооперативом не подписано, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, отказал в удовлетворении иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Обращаясь с иском об изменении договора аренды, истец утверждает, что обязанность безвозмездной передачи ответчиком детского сада предусмотрена нормами, регулирующими комплексное освоение территории.

Вместе с тем указанные истцом обстоятельства не относятся к предусмотренным законом или договором основаниям для изменения условий договора аренды.

Судом не установлено наличие существенного изменения обстоятельств, влекущих необходимость изменения договорных условий. Также истец не представил в материалы дела доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного федерального закона или после дня вступления в силу федерального закона в соответствии с частью 2 указанной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в спорный период, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 указанной статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации: соблюдать установленные аукционной документацией максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, действующее на момент заключения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 законодательство, регулирующее предоставление земельных участков в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривало в рамках комплексного освоения возможность передачи в государственную собственность только объектов инженерной инфраструктуры.

Аналогичные положения предусмотрены и аукционной документацией по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, из которых был образован земельный участок 12:04:0210102:3944. 

Так, в пунктах 6 извещений указано, что максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Иные условия такой передачи определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при заключении соглашений о передаче этих объектов. Кроме того, максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка, но не более срока аренды (т. 2 л.д. 57-68, т. 3 л.д. 113-132).

При этом в разделах 4 договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 под комплексным освоением земельных участков в целях жилищного и иного строительства понимается:

- деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах земельных участков и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

- раздел земельных участков арендатором в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

- выполнение работ по обустройству территории в границах земельных участков посредством строительства (создания) на образованных участках предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования;

- осуществление на образованных участках жилищного и иного строительства - ведение работ по созданию объектов в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с целевым назначением и видами разрешенного использования образованных участков, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (т. 2 л.д. 82, 141).

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ни аукционная документация, ни договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 не содержат условий ни о необходимости строительства детского сада за счет средств застройщика, ни об обязанности арендатора безвозмездно передать этот объект в муниципальную собственность.

Довод Комитета о том, что начисление арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды осуществляется на льготных условиях, что предполагает обязанность Кооператива безвозмездно передать в муниципальную собственность ряд объектов, в том числе детский сад, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Материалами дела подтверждается, что цена права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163, 12:00:0000000:91 для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена на основании отчетов об оценке, составленных в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (т. 2 л.д. 47-49, 96-98).

При этом экспертом установлена рыночная стоимость прав на указанные земельные участки, которая рекомендована для целей определения первоначальной стоимости аукциона. Достоверность отчетов об оценке сторонами не оспаривается.

Более того, согласно пунктам 6.9 договоров от 29.08.2012 и от 22.10.2012 размер годовой арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении правил определения арендной паты за земли, находящиеся в собственности Республики Марий Эл.

Согласно пункту 8 Положения об аренде земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, утвержденного постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29.12.2005 № 306 и действовавшего в период заключения указанных договоров, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков с учетом особенностей использования земельных участков, указанных в приложении к данному положению, и рассчитывается, если иные способы расчета не установлены федеральными законами.

По смыслу пункта 10 указанного постановления в случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата за земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163, 12:00:0000000:91 определена в соответствии с требованиями законодательства с учетом особенностей, связанных с целью предоставления земельных участков - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Судом установлено, что материально правовой интерес истца обусловлен разногласиями с ответчиком относительно наличия у последнего обязанности по безвозмездной передаче социального объекта (детского сада), вызванными различным толкованием условий договора аренды от 08.07.2020 № 7410/2020-н.

По утверждению Комитета, исходя из правовой природы договора о комплексном освоении территории во взаимосвязи с пунктами 6.4.5, 6.4.10 и 6.4.22 договора аренды от 08.07.2020 № 7410/2020-н ответчик обязан в срок до 04.09.2022 осуществить за свой счет проектирование и строительство социально-значимого объекта (детского сада) и после завершения строительства передать его в собственность муниципального образования. Кооператив, в свою очередь, полагает, что такая обязанность у него отсутствует.

Изучив и проанализировав позиции сторон, суд первой инстанции правомерно признал доводы истца необоснованными в силу следующего.

По смыслу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 45 постановления).

Судом оценены спорные условия договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н во взаимосвязи с условиями договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012, а также с учетом фактического соотношения переговорных возможностей сторон и уровня профессионализма сторон в соответствующей сфере.

Так, статус профессионала в соответствующей сфере, требующей специальных познаний, во всех ситуациях позволяет рассматривать такого участника соглашения в качестве сильной в юридическом понимании стороны договора. Судом учтено, что в рассматриваемом случае именно орган, осуществляющий публичные полномочия, являющийся организатором аукциона, действуя по своей воле и в своем интересе, разработал положения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012.

При этом включение в условия договора обязанности арендатора по передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры не свидетельствует, что ответчик принял на себя обязательство по передаче безвозмездно в муниципальную собственность детского сада.

Судом обоснованно признан несостоятельным довод истца о том, что при подготовке договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р не представлялось возможным предусмотреть наличие объектов социальной инфраструктуры в связи с отсутствием документации по планировке территории.

При заключении спорного договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н уже имелись утвержденные администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» документация по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО4, Фестивальной, маршала ФИО5, а также проект межевания территории (т. 4 л.д. 1, 29). Таким образом, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, при разработке условий договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н, Комитет мог включить в указанный договор условия об обязанности арендатора передать безвозмездно в муниципальную собственность построенный детский сад.

Также необходимо отметить, что земельный участок по указанному договору был предоставлен арендатору для строительства именно детского сада, соответственно данный объект имеет первостепенное значение по отношению к инженерной инфраструктуре.

С учетом изложенного истец имел возможность конкретно указать объекты строительства, которые подлежат передаче в муниципальную собственность.

Как верно отмечено судом, именно арендодатель, вступая в договорные отношения, должен был оценить свои возможные потери, вызванные недостаточной формальной определенностью условий договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н.

По мнению истца, под выражением «иная инфраструктура» подразумеваются, в том числе объекты социальной инфраструктуры. 

Однако в результате системного толкования вышеназванных условий договора суд первой инстанции верно установил, что из положений договора аренды земельного участка от 08.07.2020 № 7410/2020-н не явствует, что действительная воля сторон была направлена на безвозмездную передачу детского сада муниципальному органу. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Комитет недобросовестно пытается изменить разработанные им самим положения договора, возложив на арендатора обязанность по безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную (государственную) собственность, что нарушает запрет на недопустимость противоречивого поведения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции, вопреки доводам заявителей жалоб, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Аргументы, приведенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

По сути, доводы, приведенные в апелляционных жалобах, свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, с которыми соглашается суд апелляционной инстанции. Наличие у заявителей собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта, основанного на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и обстоятельств спора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителей, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей. Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб не рассматривался, поскольку в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации заявители освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.09.2021 по делу № А38-967/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Министерства государственного имущества Республики Марий Эл – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Н.В. Устинова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

ФИО7