СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                          Дело № А02-1135/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2020 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

 

ФИО1,

судей

 

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (№ 07АП-12698/2019) на решение от 22.10.2019 Арбитражного суда Республики Алтай по делу № А02-1135/2019 (судья Гуткович Е.М.)

по исковому заявлению по заявлению акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Алтайская, д. 22, пом. 2, г. Горно-Алтайск) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск) и акционерного

коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр. Ленинский, 63/2, корп. 1, 

<

...>) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>, 127055) - о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189,

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись в ЕГРП о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

 

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО4, по доверенности от 04.09.2019

от ответчиков – не явились (надлежаще извещены), 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с  требованием, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее – Управление Росреестра), акционерному коммерческому инновационному банку «ОБРАЗОВАНИЕ» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – Банк), о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись ЕГРП об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай погасить запись в ЕГРП о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

Решением от 22.10.2019 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования удовлетворены частично,  судом прекращена ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189; в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными так же неправильно применены нормы процессуального и материального права; считает, что оспариваемое решение суда нарушает права кредиторов в процедуре банкротства АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) ввиду того, что способствует скорейшему выводу части его активов и уменьшению конкурсной массы Банка.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступал.

Соответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на Интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции представителей не направили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Алтай от 10 июня 2019 года по делу № А02-2286/2018, в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 №244/001-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-3-1.

Предмет залога – право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь: 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: Россия, Республика Алтай, 

<

...>, кадастровый номер 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 12.08.2013 № 327/002-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2013 №327/002-0080-3-2.

Предметом залога указано то же право аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31 000 руб.

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Право аренды земельного участка подтверждается договором аренды от 01.06.2011 № 90, в соответствии с которым Министерство имущественных отношений Республики Алтай (арендодатель) предоставило, а АО «АИЖК РА» (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 04:01:010726:189 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства микрорайона Алгаир-2.

Срок аренды земельного участка устанавливается до 01 июня 2018 года (пункт 2.1 договора аренды в редакции соглашения к нему от 26.07.2013). Договор аренды от 01.06.2011 № 90 зарегистрирован в ЕГРН 20.06.2011, № 04-02-02/028/2011-426.

Произведена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2.

21 июня 2019 года истец обратился с заявлением   в Филиал АУ РА «МФЦ» в г. Горно-Алтайске №2 - о погашении записи права аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь 12781 кв.м., категория земель населенных пунктов, адрес: Майминский район, северо-восточная граница н.п. Майма, микрорайон Алгаир-2, кадастровый номер 04:01:010726:189 и о прекращении записи ипотеки права аренды на указанный участок.

В обоснование указанных заявлений приложена копия решения суда по делу №А02-2286/2018 в отношении указанного земельного участка.

Однако, 25 июня 2019 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Межмуниципальный отдел по Майминскому, Усть-Канскому и Усть - Коксинскому районам Управления Росреестра по Республике Алтай вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 25 сентября 2019 года для предоставления заявления залогодержателя о погашении ипотеки.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, и при этом исходит из следующего.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшего в рассматриваемом периоде, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010).

24 декабря 2014 года состоялась государственная регистрация права собственности первого приобретателя квартиры в МКД по адресу: Республика Алтай, 

<

...> – Муниципального образования «Усть-Канский район» на квартиру № 98 площадью 36,8 кв. м. на основании муниципального контракта от 23.12.2013 № 0377300002813000035 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве (№ регистрации: 04-02-02/055/2014- 994 от 24.12.2014).

Поскольку аренда земельного участка прекращена, в связи с чем, перестал существовать предмет ипотеки, суд отказал залогодержателю в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки права аренды земельного участка согласно положением статьи 352 ГК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 19 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закон № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 8 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 Федерального закона, право залога, возникшее на основании Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в том числе: с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в случае прекращения по основаниям, которые предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона № 241-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).

Согласно представленным в дело доказательствам, разрешениями № RU 2502300-028 и № 02-300-38-2016 истец ввел в эксплуатацию в составе 1 и 2 этапов строительства микрорайона Алгаир-2 жилые блок - секции С1, Сп3, С2, С5, Сп1 и С6, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 04:01:010726:189.

Поскольку не все объекты, предусмотренные планом комплексного освоения территории, были сданы застройщиком в срок, предусмотренный договором аренды от 01.06.2011, а стороны договора не произвели раздел земельного участка, отведенного под незавершенное строительство, право аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189 как отдельного объекта недвижимости прекратилось, что установлено судом при рассмотрении иска ответчика в рамках дела № А02-2296/2018.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным отклонить доводы Банка о сохранении и продлении договора аренды земельного участка, занятого незавершенными строительством объектами недвижимости.

Суд первой инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правомерно посчитал подлежащими удовлетворению требования истца к Банку.

Ссылка жалобы на то, что оспариваемое решение суда нарушает права кредиторов в процедуре банкротства АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) ввиду того, что способствует скорейшему выводу части его активов и уменьшению конкурсной массы Банка, сами по себе не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца в части прекращения ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:01:010726:189.

В части отказа в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай апелляционная жалоба доводов не содержит.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд, 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 22.10.2019 Арбитражного суда Республики Алтай по делу № А02-1135/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Председательствующий

 

ФИО1

Судьи

 

ФИО5

 

ФИО3