1

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-75655/2023

05 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 02.10.2023; 

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 22.06.2023; 

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3080/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2023 по делу № А56-75655/2023 (судья              Вареникова А.О.), принятое 

по иску Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, дом 20, литер А, помещ.2-Н, ОГРН 

<

***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сладкая жизнь» (адрес: 197372, Санкт-Петербург, ул. Ильюшина, дом 2, квартира 114, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 

о расторжении договора, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сладкая жизнь» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 09.11.2009 №17/ЗК-05214.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Решением суда от 13.12.2023 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 13.12.2023 отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии со стороны Общества нарушения пункта 1.2 договора в части целевого использования помещения, также отметив, что код функционального использования территории 3.10, указанный в дополнительном соглашении от 05.04.2013 № 4 к договору, подлежит применению Комитетом лишь при расчете арендной платы по договору, в то время как виды разрешенного использования земельного участка указаны в пункте 1.2 договора.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 09.11.2009 № 17/ЗК-05214 в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2013 № 4 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 8, с кадастровым номером 78:34:0412501:1139, по адресу: Санкт-Петербург, Комендантская площадь, участок 42, (южнее дома 2, корпус 1, литера А по улице Уточкина) общей площадью 8 кв.м (далее – участок).

Пунктом 1.2 установлено, что участок предоставляется под киоск по реализации выпечных изделий и прохладительных напитков.

Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели допускается исключительно с согласия арендодателя. 

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, и условием пользования участком, установленным пунктом 1.4 договора.

Из пункта 6.3 договора следует, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (пункт 6.3.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Как указал истец, в ходе проведенного 23.08.2021 обследования земельного участка ККИ, результаты которого зафиксированы в акте ККИ от 23.08.2021 было выявлено, что на участке размещен киоск площадью 4.7 кв.м, в котором осуществляется деятельность по приготовлению и реализации выпечных изделий, а также кофейной продукции, что является нарушением пункта 1.2 договора.

При повторном обследовании земельного участка, результаты которого оформлены актом от 20.12.2022, установлено, что ранее выявленные нарушения не устранены.

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, Комитет обратился в арбитражный суд с иском, в котором просил расторгнуть договор аренды.

Суд первой инстанции, придя к выводу об отсутствии со стороны Общества нарушения цели использования участка, предусмотренной пунктом 1.2 договора, в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 615, пункту 1 статьи 619 ГК РФ в случае использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Исходя из пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ основания расторжения договора, помимо предусмотренных этим Кодексом, могут быть также установлены договором.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, установлено в пункте 6.3.1 договора.

Из материалов дела следует, что в обоснование исковых требований истец сослался на нарушение Обществом пункта 1.2 договора, согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями, установленными договором, а именно для использования под киоск по реализации выпечных изделий и прохладительных напитков, в то время как согласно актам обследования от 23.08.2021, 20.12.2022 на арендуемом Обществом земельном участке осуществляется деятельность по приготовлению и реализации выпечных изделий, а также кофейной продукции.

В этой связи апелляционный суд вопреки позиции суда первой инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что Общество нарушило условие, предусмотренное пунктом 1.2 договора и определяющее целевое использование участка, что в силу пункта 6.3.1 является основанием для его расторжения.

При этом вопреки выводу суда первой инстанции код функционального использования территории Кн=3.10, указанный в дополнительном соглашении № 4 к договору, применим исключительно для расчета платы по договору, в то время как цель использования НТО, как верно указано Комитетом, определена в пункте 1.2 договора.

Между тем, апелляционный суд отмечает, что по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так, в данном случае, ссылаясь на нарушение Обществом условий договора в части целевого использования земельного участка, истец указал, что на спорном земельном участка осуществляется деятельность по приготовлению и реализации выпечных изделий, а также кофейной продукции.

Однако, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств непосредственного изготовления выпечки в спорном киоске истцом в материалы дела не представлено, в то время как разогрев выпечных изделий не является тождественным по отношению к их изготовлению. 

Кроме того, осуществление деятельности по разогреву выпечных изделий и реализации кофейной продукции к учетом указанной в пункте 1.2 договора цели использования земельного участка (реализация выпечных изделий и прохладительных напитков) явно не является существенным нарушением договора, влекущим применения к Обществу такой меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны.

Более того, согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка от 20.09.2023, а также приложенным к нему фотоматериалами (л.д. 104-112 тома 1) на участке установлено размещение НТО – киоска площадью 5 м., в котором осуществляется деятельность по реализации выпечных изделий и прохладительных напитков, при этом, в указанном акте также указано, что признаков нарушения земельного законодательства, относящихся к компетенции ККИ по результатам обследования земельного участка не выявлено.

Указанное в свою очередь свидетельствует, что нецелевое использование земельного участка на момент рассмотрения спора фактически отсутствует, то есть нарушение условий договора Обществом устранено.

С учетом приведенного, принимая во внимание фактически обстоятельства настоящего спора, а также доводы сторон и представленные материалы дела доказательства, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, оценив степень существенности выявленного нарушения, его временный характер, приняв во внимание длительность арендных правоотношений между сторонами, апелляционный суд не находит оснований для применения к ответчику такой меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, что в свою очередь не имеет места в рассматриваемом случае, так как в данном случае достаточным является применение к Общества штрафных санкций, предусмотренных договором (пункт 5.5 договора).

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно, а потому апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета.

Таким образом, принимая во внимание, что при вынесении решения судом первой инстанции нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, не допущено, а ошибочный вывод суда первой инстанции об отсутствии в действиях Общества нарушений пункта 1.2 договора не привел в итоге к принятию неправильного судебного акта (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), решение от 13.12.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 13.12.2023 по делу №  А56-75655/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина