Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-859/2020

17 июля 2020 г.

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 июля 2020 г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Митиной Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до и после перерыва помощником судьи Игнатьевой И.Г. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью «ТамбовСтарстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 27.03.2018 г., 392000, 

<

...>)

к 1) Администрации города Тамбова Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.08.2005 г., 392036, 

<

...>),

2) Управлению градостроительства и архитектуры Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>  дата регистрации 20.03.2017г.),

о сохранении квартир в перепланируемом и реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиры

третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307682925600020)

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от истца до и после перерыва: ФИО2, доверенность от 10.12.2019

от ответчика Администрации города Тамбова Тамбовской области до перерыва ФИО3, доверенность от 05.12.2019, ФИО4, доверенность от 08.10.2019,

от ответчика Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области до и после перерыва – не явились, извещены,

от третьего лица до и после перерыва: ФИО2, доверенность от 22.08.2019

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТамбовСтарстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 27.03.2018 г., 392000, 

<

...>) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.08.2005 г., 392036, 

<

...>) о сохранении квартир в перепланируемом и реконструированном состоянии  и признании права собственности на квартиры.

Определением суда от 13.02.2020 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, назначено предварительное судебное разбирательство на 10.03.2020.

Определением суда от 10.03.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>,  дата регистрации 20.03.2017г.), назначено судебное разбирательство на 06.04.2020.

Определением суда от 12.05.2020 в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель Гончаров Юрий Михайлович (ИНН 683302424270, ОГРНИП 307682925600020), назначена судебная экспертиза.

В судебное заседание 06.07.2020 представитель ответчика (Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области) не явился,  извещен надлежащим образом о дате, месте и времени его проведения, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

 В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам, поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации города Тамбова Тамбовской области считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку проведенная истцом реконструкция в многоквартирном жилом доме привела к уменьшению общедомового имущества.

Представитель третьего лица ИП ФИО1 считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 13.07.2020 09 ч. 10 мин., информация об объявлении перерыва опубликована на сайте Арбитражного суда Тамбовской области. После перерыва судебное заседание продолжено.

Правовая позиция сторон после перерыва не изменилась.

Судом на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании вновь объявлен  перерыв до 13.07.2020 16 ч. 10 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебное заседание представители ответчиков не явились,  извещены надлежащим образом о дате, месте и времени его проведения.

 В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся материалам, поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица ИП ФИО1 считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 25.06.2018 между ФИО1 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТамбовСтарстрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №К103, согласно  которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов:

- земельный участок площадью 3601 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0101048:307, расположенный по адресу: 

<

...>;

- земельный участок площадью 80 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0101048:308, расположенный по адресу: 

<

...>;

- земельный участок площадью 80 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0101048:308, расположенный по адресу: 

<

...> (п.1.1 -1.1.3 договора).

Согласно п.1.3 договора земельные участки предоставляются Арендатору для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Срок действия договора составляет 5 (пять) лет с даты его заключения.

На указанном земельном участке за счет собственных средств ООО «ТамбовСтарстрой» осуществлено строительство восьмиэтажного (в том числе 1 подземный) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

23.12.2019 Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области истцу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул.К.Маркса, 103 в г.Тамбове на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0101048:525 №68-306000-073-2019.

ООО «ТамбовСтарстрой» зарегистрировало право собственности на жилые помещения (квартиры) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.05.2020, 29.05.2020, представленными по запросу суда филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Тамбовской области».

Как следует из искового заявления, в ходе эксплуатации объекта проведена реконструкция (перепланировка) 12 квартир, расположенных на 7-ом этаже: №№ 23, 24, 25, 26, 45, 46, 47, 78, 79, 80, 81, 82.

В результате реконструкции (перепланировки) путем увеличения площади квартир за счёт демонтажа части перекрытия между 7 этажом и чердаком, присоединения чердачного пространства к площади квартир, образованы двухуровневые квартиры:

- жилое помещение – квартира №23, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 116,3 кв.м.;

-  - жилое помещение – квартира №24, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 115,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №25, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 137,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №26, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 78,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №45, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 176,3 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №46, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 113 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №47, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 118,4 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №78, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 161,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №79, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 185,0 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №80, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 193,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №81, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 128,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №82, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 169,3 кв.м.

На спорные объект недвижимости, изготовлены технические паспорта по состоянию на 29.01.2020.

Письмом от 31.01.2020 №49.01-04/207 Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию 12 квартир в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Администрация города Тамбова Тамбовской области, рассмотрев обращение ООО «ТамбовСтарстрой» по вопросу о предоставлении акта приемочной комиссии после перепланироки и переустройства 12-ти квартир жилого дома №103 по ул.К.Маркса в письме от 12.02.2020 № 25-30-125 сообщила отказом, ссылаясь на невозможность принять объект в эксплуатацию ввиду отсутствия обращения за согласованием на перепланировку и переустройство спорных объектов. 

Поскольку произвести государственную регистрацию права собственности ООО «ТамбовСтарстрой» на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным, заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

В соответствии с требованиями статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав осуществляется судом, способом, предусмотренным  законом, в том  числе  путем  признания  права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 1, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, являются, в том числе разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок. 

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Частью 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктов 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

В соответствии со ст. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. 

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как следует из материалов дела, ООО «ТамбовСтарстрой» на земельном участке, принадлежащим истцу на праве аренды для строительства многоэтажного, многоквартирного жилого дома, за счет собственных средств осуществлено строительство восьмиэтажного (в том числе 1 подземный) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Тамбов, ул.К.Маркса, 103.

Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке в соответствии с целевым назначением.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для целей строительства соответствующего объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из изложенных норм права следует, что земельный участок под спорным многоквартирным жилым домом в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что 23.12.2019 Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области истцу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул.К.Маркса, 103 в г.Тамбове на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0101048:525 №68-306000-073-2019.

ООО «ТамбовСтарстрой» в установленном законом порядке зарегистрировало право собственности на жилые помещения (квартиры) в многоквартирном доме, расположенным по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.05.2020, 29.05.2020.

В ходе эксплуатации объекта истцом проведены работы по увеличению площади 12 квартир, расположенных на 7-ом этаже: №№ 23, 24, 25, 26, 45, 46, 47, 78, 79, 80, 81, 82, за счет демонтажа части перекрытия между седьмым  этажом и чердаком, присоединения чердачного пространства к площади квартир, в результате чего образованы двухуровневые квартиры:

- жилое помещение – квартира №23, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 116,3 кв.м.;

-  - жилое помещение – квартира №24, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 115,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №25, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 137,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №26, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 78,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №45, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 176,3 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №46, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 113 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №47, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 118,4 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №78, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 161,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №79, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 185,0 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №80, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 193,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №81, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 128,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №82, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 169,3 кв.м.

На спорные объект недвижимости, изготовлены технические паспорта по состоянию на 29.01.2020.

Возражая против удовлетворения исковых требований, представитель ответчика администрации города Тамбова Тамбовской области указал, что проведенная истцом реконструкция в многоквартирном жилом доме за счет площади чердачного помещения привела к уменьшению общедомового имущества, что является недопустимым.

Ответчиком Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области в материалы дела представлен письменный отзыв, из которого следует, что в силу положений Градостроительного кодекса РФ квартира не является объектом капитального строительства, в отношении которого можно выдать разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; указано, что вопросы переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещений находятся в компетенции комитета архитектуры, развития и реконструкции администрации города Тамбова Тамбовской области.

В свою очередь, истец указал, что ООО «ТамбовСтарстрой» является единственным собственником жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, согласия иных собственников на реконструкцию помещений не требуется.

Суд, выслушав доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства, полагает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Частью 1 ст. 29 Жилищного кодекса установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу п. 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих восстановительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Таким образом, Градостроительным кодексом РФ допускается реконструкция не только объекта капитального строительства, но и его частей, в том числе, путем изменения параметров части объекта капитального строительства.

В силу вышеуказанных положений, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

Кроме того, частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ прямо предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

С учетом изложенного, принимая во внимание увеличение площади квартир за счет чердачного пространства, которое отнесено к общедомовому имуществу, суд приходит к выводу, что спорные объекты были изменены истцом в результате реконструкции.

Как предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, представляющего собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса РФ. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истец обращался в уполномоченные органы местного самоуправления, а также органы государственной власти области для легализации самовольно проведенной реконструкции спорных объектов, между тем, письмом Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области от 31.01.2020 №49.01-04/207 истцу указано на невозможность выдачи разрешения на строительство, равно как и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении квартиры, разъяснено, что вопросы переустройства (перепланировки) жилых помещений находятся в компетенции органов местного самоуправления города Тамбова. В свою очередь, письмом комитета градостроительства администрации г. Тамбова Тамбовской области от 12.02.2020 №25-30-125 истцу отказано в принятии объекта в эксплуатацию после проведенных работ.

Таким образом, истцом предпринимались меры по легализации спорных объектов, однако необходимые правоустанавливающие документы на реконструированные объекты недвижимости получены не были.

В силу пунктом 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства подлежит согласованию со всеми его правообладателями.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 в состав общего имущества, в числе прочего, включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, чердак отнесен к общему имуществу в многоквартирном доме.

Как уже было отмечено выше, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Между тем, истец ООО «ТамбовСтарстрой» является единственным правообладателем жилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул.К.Маркса, д.103 в г. Тамбове, что подтверждается представленными в материалы дела филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Тамбовской области» выпискам из ЕГРН от 28.05.2020, 29.05.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу, что реконструкция спорных объектов проведена истцом с согласия всех собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

В силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

С целью установления факта соответствия (несоответствия) спорных объектов недвижимого имущества требованиям градостроительных и строительных норм и правил и возможности их эксплуатации без угрозы жизни и здоровья граждан, по ходатайству истца определением суда от 12.05.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью Проектный институт «Тамбовгражданпроект» (393002, 

<

...>) ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

«1. Соответствуют ли следующие объекты недвижимости после проведенной реконструкции:

- жилое помещение – квартира №23, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 116,3 кв.м.;

-  - жилое помещение – квартира №24, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 115,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №25, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 137,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №26, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 78,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №45, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 176,3 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №46, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 113 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №47, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 118,4 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №78, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 161,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №79, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 185,0 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №80, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 193,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №81, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 128,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №82, расположенная по адресу: 

<

...>, площадью 169,3 кв.м.,

градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам?

2. Влечет ли проведенная реконструкция исследуемых объектов изменение параметров многоквартирного жилого дома, нарушение несущих конструкций многоквартирного жилого дома, нарушения в работе инженерных систем многоквартирного жилого дома, в том числе ограничение доступа к общедомовому инженерному оборудованию, способствующие ухудшению условий эксплуатации объектов?

3. В случае, если будут установлены нарушения вышеуказанных норм, определить, являются ли эти нарушения устранимыми и каковы варианты их устранения?

4. Создают ли исследуемые объекты угрозу жизни и здоровью граждан?».

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью Проектный институт «Тамбовгражданпроект» №05/2020 от 02.07.2020, согласно выводам которого по первому вопросу, исследуемые объекты недвижимости – «квартиры 23, 24, 25, 26, 45, 46, 47, 78, 79, 80, 81, 82 соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарным нормам. Квартиры 23, 24, 25, 26, 45, 46, 47, 78, 79, 80, 81, 82 соответствуют требованиям п. 5.4.1 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» - выявлено наличие выходов из помещений второго уровня непосредственно на лестничные площадки.».

По второму вопросу: «Выполненная реконструкция не нанесет несущим конструкциям жилого дома вреда, не снизит их несущую способность. Из инженерного оборудования на чердаке располагается ливневая канализация. Данные трубы выполнены так, что они не находятся на помещениях второго уровня квартир. К ним возможен свободный доступ для ревизии и ремонта. Ухудшение условий эксплуатации объектов отсутствует.».

По третьему вопросу: «При обследовании не выявлено нарушений градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных норм и правил.». 

По четвертому вопросу: «Так как исследуемые объекты соответствуют строительным, санитарным нормам и правилам, а также с учетом наличия выхода из помещений второго уровня в коридор, то в процессе эксплуатации они не будут создавать угрозу жизни и здоровью граждан.».

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Результаты экспертизы ответчиками не оспаривались.

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в связи с чем, указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу.

Безопасность спорных объектов подтверждается заключением судебной экспертизы №05/2020 от 02.07.2020. 

Сведения о наличии каких-либо обременений на спорные объекты недвижимого имущества отсутствуют. Правопритязаний на спорные объекты третьими лицами не заявлено.

Из материалов дела не усматривается, что спорные объекты нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст.16 АПК РФ вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним; государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле.

Исходя из требований ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорные объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

С учетом изложенного, судебные расходы остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

РЕШИЛ:

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ТамбовСтарстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на следующие объекты недвижимости после проведенной реконструкции:

- жилое помещение – квартира №23, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 116,3 кв.м.;

-   жилое помещение – квартира №24, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 115,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №25, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 137,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №26, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 78,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №45, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 176,3 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №46, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 113 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №47, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 118,4 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №78, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 161,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №79, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 185,0 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №80, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 193,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №81, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 128,7 кв.м.;

- жилое помещение – квартира №82, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 169,3 кв.м.

Судебные расходы оставить за истцом.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество в установленном законном порядке и не заменяет собой документы, выдаваемые этим органом. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья                                           Ю.Н. Митина