ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5734/2022

г. Челябинск

19 декабря 2022 года

Дело № А34-2605/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания          ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2022 по делу № А34-2605/2021.

В судебном заседании в режиме онлайн принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 09.02.2021, свидетельство о заключении брака, диплом, паспорт).

В судебном заседании Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда явился представитель  Администрации Целинного муниципального округа Курганской области, ликвидационной комиссии Администрации Целинного района - ФИО4 (доверенность от 26.05.2020, доверенность от 01.03.2022, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца, ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного района (далее – ответчик, Администрация) об обязании исполнить условия договора купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, отчуждаемого путем проведения открытого аукциона, от 12.11.2020 в части передачи здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, и земельного участка под зданием, площадью 6 804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 путем подписания акта приема-передачи имущества и передачи всех документов, необходимых для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество. 

Определением суда от 02.03.2021 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. 

09.06.2021 Администрация (далее – истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Курганской области со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – ответчик по встречному иску) о признании торгов (аукциона), открытого по форме подачи предложений о цене по продаже муниципального имущества от 11.11.2020, недействительным, о признании договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного 12.11.2020 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 25.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭКБИСТ».

Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2022 (резолютивная часть от 17.03.2022) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: суд признал недействительными торги в форме открытого аукциона, оформленные протоколом от 11.11.2020; признал договор купли-продажи от 12.11.2020, заключенный между Администрацией и ИП ФИО2 недействительным.

С вышеуказанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции не было учтено, что в силу положений части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель является добросовестным приобретателем, поскольку исполнил свои обязательства по договору. Отметил, что организатором торгов была Администрация, ей же определялись условия торгов. Извещение о торгах размещено на сайте торговой площадки Сбербанк-АСТ (sberbank-ast.ru), содержит полную и исчерпывающую информацию, необходимую физическим и юридическим лицам для участия в торгах, как и для признания таких торгов действительными и состоявшимися. Таким образом, у предпринимателя не могло возникнуть сомнений по поводу обоснованности действий муниципального образования. Отметил, что основанием для проведения торгов является решение Целинной районной Думы № 567 от 03.02.2020 «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района, на 2020 г.», решение Целинной районной Думы № 614 от 04.08.2020 «О внесении дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района, на 2020 г.», распоряжение Главы Целинного района №704-р от 05.10.2020 «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества». При этом ни один из поименованных документов не был прикреплен к извещению о торгах или заявке на аукцион, как и не были размещены в свободном доступе, что исключает возможность ознакомления ИП ФИО2 с указанными документами.

Апеллянт считает, что отсутствие утверждения со стороны Целинной городской Думы решения о приватизации земельного участка под зданием МТМ, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 не является безусловным основанием для признания торгов недействительными. Указал, что реализация на торгах только здания МТМ, даже при условии утверждения такого прогнозного плана Целинной городской Думой, заведомо противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем такие торги могли быть проведены только при условии одновременного отчуждения как здания МТМ, так и земельного участка под ним. Считает, что не смотря на отсутствие утверждения плана приватизации в отношении земельного участка, Администрация планировала проведение торгов в отношении двух объектов недвижимости, неотделимых друг от друга.

Податель жалобы указал, что понятия начальной и рыночной стоимости имущества не тождественны и, применительно к процедуре торгов (аукциона), рыночная стоимость определяется по результатам процедуры с учетом количества участников и предложенной ими цены, что судом первой инстанции не было учтено. По мнению апеллянта, определенная продавцом стоимость имущества на основании отчета ООО «Экбист» об оценке № 2008-38к от 21.08.2020 является достаточным условием для установления начальной цены торгов (аукциона) и признания таких торгов действительными. Оспаривание начальной стоимости по результатам проведенного аукциона не только не предусмотрено действующим законодательством, но и, по мнению истца по первоначальному иску, является явным злоупотреблением правом со стороны Администрации и очевидно нарушает права участников торгов, которые подавая заявки на участие в аукционе, в силу ограниченности во времени и отсутствия полного объема документов были лишены возможности проверить правомерность организатора торгов по всем позициям, отраженным в извещении о торгах (в том числе объем имущества и его стоимость), в связи с чем исключали возможность признания таких торгов недействительными. Помимо изложенного, сама по себе процедура торгов (аукциона) имеет своей целью реализацию имущества по рыночной цене, которая определяется исключительно по результатам аукциона исходя из числа участников торгов и их предложений. При этом начальная цена торгов - это минимальный порог стоимости имущества, определение которой возложено на продавца (Администрацию Целинного района Курганской области).

Податель жалобы не согласился с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 08.06.2022. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2022 с целью предоставления сторонами дополнительных пояснений судебное разбирательство было отложено до 29.06.2022. 

С учётом мнения сторон, суд, руководствуясь ст. 48, ст. 184, ст. 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес определение об удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве, произведено процессуальное правопреемство с Администрации Целинного района на Администрацию Целинного муниципального округа Курганской области. 

Определением суда от 29.06.2022 судебное разбирательство отложено на 02.08.2022. 

Определением суда от 03.08.2022 (резолютивная часть от 02.08.2022) удовлетворено ходатайство ИП ФИО2 о назначении повторной экспертизы. Судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции для решения вопроса о возобновлении производства и проведении в этом же заседании судебного разбирательства назначено на 27.09.2022. 

Определением суда от 27.09.2022 судебное заседание отложено на 11.10.2022 для рассмотрения заявления об отводе эксперта и ходатайств эксперта.

Определением от 11.10.2022 в удовлетворении заявления об отводе эксперта отказано. 

Определением суда от 11.10.2022 ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы удовлетворено, в удовлетворении ходатайства эксперта о предоставлении дополнительных документов отказано. Судебное разбирательство для решения вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 15.11.2022.

В материал дела представлено заключение эксперта 

Определением суда от 15.11.2022 производство по рассмотрению апелляционной жалобы возобновлено, судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 13.12.2022.

Определением от 13.12.2022 в составе суда произведена замена, судья Аникин И.А. заменен судьей Жернаковым А.С.

В судебном заседании представитель истца, приняв участие в судебном заседании посредством онлайн-заседания,  поддержал доводы апелляционной жалобы. 

Представитель ответчика, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом об итогах на аукцион было выставлено имущество в виде здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, и земельного участок под зданием, площадью 6 804 кв. м.

Победителем аукциона признан ИП ФИО2 

По результатам аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене по продаже объектов муниципальной собственности, 12.11.2020 между Администрацией (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество здание МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка и земельный участок под зданием, площадью 6 804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789. 

Согласно положениям, изложенным в разделе 6 данного договора, в обязанности Продавца входит передача имущества в собственность покупателя, обеспечение явки уполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи имущества, а также представление покупателю всех необходимых документов для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество. 

Обязательство покупателя по оплате стоимости имущества ИП ФИО2 исполнено надлежащим образом в установленные сроки, что подтверждается платежными поручениями № 9 от 21.10.2020 и № 19 от 22.11.2020. 

Объекты недвижимого имущества в виде земельного участка и строения по акту приема-передачи и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на данные объекты, покупателю не переданы. 

15.12.2020 Администрацией в адрес ИП ФИО2 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого путем проведения открытого аукциона от 12.11.2020 (т. 1 л.д. 16, 17). 

ИП ФИО2 в адрес Администрации направлен ответ о несогласии на расторжение договора и отсутствии достаточных оснований для этого (т. 1 л.д. 20). 

Уведомлением № 51 от 15.01.2021 Администрация сообщила о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2020 в одностороннем внесудебном порядке (т. 1 л.д. 21, 22). 

В целях понуждения Администрации к исполнению возложенных на нее Договором обязанностей, истцом было направлено требование о необходимости подписания акта приема-передачи и передачи документов 19.02.2021 в 16-00 часов по месту нахождения объекта. Однако в указанное время ответчик не обеспечил явку своего представителя, что подтверждается актом о неявке от 19.02.2021. 

Как следует из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (исх. № 01-22/705 от 29.01.2021) 20.11.2020 Администрация обратилась за государственной регистрацией прав на земельный участок с кадастровым номером 45:18:030701:789 и здание с кадастровым номером 45:18:030701:432, расположенные по адресу: Курганская обл., Целинный р-н, с. Матвеевка, однако в последующем (17.12.2020) Администрацией было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав на вышеназванные объекты. 

Неисполнение Администрацией обязанности по исполнению договора купли-продажи послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд. 

В свою очередь Администрация обратилась со встречным исковым заявлением.

В обоснование встречных исковых требований Администрация указывает, что Целинной районной Думой принято решение № 567 от 03.02.2020 «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района на 2020 год». 

В соответствии с приложением № 1 к Прогнозному плану приватизации муниципального имущества приватизации подлежит помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 46,6 кв. м. 

04.08.2020 решением № 614 внесены дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества путем включения в приватизацию посредством открытого аукциона здания МТМ, расположенного по адресу; Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, площадью 999,5 кв. м. 

05.10.2020 издано распоряжение Главы Целинного района № 704-р «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества». 

Согласно аукционной документации от 05.10.2020 собственником выставляемого имущества на аукцион объекта муниципального имущества является Администрация. 

Организатор торгов - Администрация Целинного района. 

Аукционная документация размещена на официальном сайте РФ в сети интернет «www.torgi.gov.ru», на официальном сайте муниципального образования и на электронной площадке информационно-телекоммуникационной сети интернет ЗАО «Сбербанк Автоматизированная Система Торгов». 

Наименование имущества, выставленного на торги: 

- здание МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка; 

- земельный участок под зданием, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789. 

Начальная стоимость определена в размере 191 400 руб. 

Согласно «Протоколу об итогах» аукцион по продаже муниципального имущества в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества состоялся. 

Победителем аукциона по продаже объекта признан ИП ФИО2 предложивший цену в размере 210 540 руб. 

12.11.2020 между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи муниципального имущества, согласно условиям которого Администрацией в соответствии с протоколом от 09.11.2020 № 2 продает, а покупатель покупает здание МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, и земельный участок под зданием, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 за цену 210 540 рублей. 

15.12.2020 состоялось заседание Целинной районной думы, оформленное протоколом № 117. 

Повестка дня: «Об утверждении отчета об исполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района на 2020 год». 

По итогам обсуждения решено отчет не принимать, обязать Администрацию результаты аукциона от 09.11.2020 отменить, договор купли-продажи с ИП ФИО2 расторгнуть. 

Во исполнение решения Целинной районной Думы Администрация направила в адрес ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества Целинного района. 

24.03.2021 распоряжением № 185-р Глава Целинного района распорядился возвратить перечисленные денежные средства ответчику в сумме 210 540 руб. 

05.04.2021 денежные средства возвращены покупателю, о чем свидетельствует платежное поручение № 339339. 

По мнению Администрации, торги от 09.11.2020 являются недействительными, поскольку были проведены с нарушениями, выразившимися в следующем: решением № 109 от 13.04.2012 Целинной районной Думой утверждено положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Целинного района. Согласно Положению Целинная районная Дума ежегодно утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества Целинного района, определяет порядок и условия приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством. Полномочия Администрации Целинного района заключаются в разработке и представлении на утверждение в Целинную районную Думу прогнозного плана приватизации муниципального имущества. Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом, утвержденным решением Целинной районной Думы. 

Как следует из решения № 614 от 04.08.2020, Целинной районной Думой утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества, состоящего из Здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка. Приватизация земельного участка под зданием МТМ, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789 Целинной районной Думой не утверждалась. 

Таким образом, Администрацией были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, а именно, принятие решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев. 

Согласно отчету об оценке № 2008-98К от 21.08.2020, изготовленному ООО Центр правовой защиты имущества «Экбист», итоговая величина рыночной стоимости имущественного комплекса на 17.08.2020 составляет 191374 руб., в том числе: 

- рыночная стоимость здания МТМ - 164 366 руб.; 

- рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м.) составляет 27 008 руб. 

Администрацией была заказана повторная оценка стоимости, выставленного на торги имущества, проведение которой было поручено ООО «Консалта». 

Согласно выводам эксперта, наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет 1 764 700 руб., из которых: 

- стоимость Нежилого здания общей площадью 999,5 кв. м, кадастровый номер 45:18:030701:432, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка составляет 840 000 руб., что в 5 раз больше цены, указанной в договоре купли-продажи: 

- рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м, составляет 924 700 руб., что в 34 раза больше цены, указанной в договоре. Исходя из изложенного, из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество продано по цене ниже рыночной. 

Основными целями приватизации муниципального имущества является в числе прочих увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью, однако отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, отсутствие равноценной встречной оплаты не соответствует целям и задачам приватизации муниципального имущества, лишено экономического смысла. 

Ссылаясь на то, что спорное имущество продано по цене более чем в 5 раз (нежилое здание) и в 34 раза (земельный участок) ниже рыночной стоимости имущества, вследствие чего оспариваемая сделка (договор купли-продажи муниципального имущества) была заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях, Администрация обратилась со встречными требованиями (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции принимая во внимание заключение эксперта от 17.11.2021 № 110-21 в качестве допустимого доказательства, пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, изготовленный ООО «ЭКБИСТ» содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации. Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования – Целинный район Курганской области, поскольку Администрация ненадлежащим образом реализовала полномочия по распоряжению публичной собственностью. Также указал на то, что поскольку объекты Администрацией предпринимателю не передавались, денежные средства возвращены предпринимателю, оснований для применения последствий недействительности договора купли-продажи от 12.11.2020 у суда не имеется.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 12.11.2020, заключенный между Администрацией и предпринимателем признан судом недействительным, основания для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя отсутствуют.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества регулируется ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 585.

В соответствии с п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведённый в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. 

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объёма тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Из системного толкования положений статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительные торги - это торги, которые состоялись, но в связи с допущенными при их проведении нарушениями результаты таких торгов могут быть лишены юридической силы по решению суда. В свою очередь, недействительность торгов является следствием нарушений законодательно установленных правил их проведения (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Приватизация муниципального имущества и порядок ее проведения определяется органами местного самоуправления (п. 3 ст. 2 и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 п. 1 ст. 13 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 18 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей, которыми могут быть любые физические лица, предприниматели, юридические лица (ст. 2, 5 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ)

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Поскольку по смыслу указанных норм основанием для признания публичных торгов недействительными может являться не любое допущенное при их проведении нарушение, при рассмотрении иска об их оспаривании суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, то есть повлияли ли они на определение результата торгов и повлекли ли за собой нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Как установлено судом первой инстанции, согласно пункту 1 статьи 22 Устава Целинного района Курганской области к компетенции Целинной районной Думы относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Целинного района (т. 1 л.д. 65-87). 

Решением № 109 от 13.04.2012 Целинной районной Думой утверждено положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Целинного района. 

Согласно Положению Целинная районная Дума ежегодно утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества Целинного района, определяет порядок и условия приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством. 

Полномочия Администрации Целинного района заключаются в разработке и представлении на утверждение в Целинную районную Думу прогнозного плана приватизации муниципального имущества. 

Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом, утвержденным решением Целинной районной Думы. 

Как следует из решения № 614 от 04.08.2020, Целинной районной Думой утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества, состоящего из Здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, распложенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка. 

Как следует из представленных документов, приватизация земельного участка под зданием МТМ, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789, находящегося в собственности муниципального образования Целинный район Курганской области (выписка из ЕГРН) Целинной районной Думой не утверждалась. 

Таким образом, Администрацией Целинного района были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, а именно, принятие решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

Более того, в материалы дела не представлено обоснования  того, что для эксплуатации здания площадью 999,5 кв м. необходим земельный участок площадью 6804 кв м.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о заинтересованности Администрации в признании торгов недействительными в связи с неверным определением начальной продажной цены, поскольку реализация публично - правовым образованием государственного имущества по заниженной цене влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет. 

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что при проведении торгов на право заключения договора купли-продажи имущества в виде здания МТМ, общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, и земельного участок под зданием, площадью 6 804 кв. м., были нарушены императивные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, определяющие подготовку и организацию аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что является основанием для признания их недействительными. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. 

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае начальная продажная цена была определена в размере рыночной стоимости – 191 400 руб., определенной обществом с ограниченной ответственностью «ЭКБИСТ» в отчете № 2008-38к «Определение рыночной стоимости и арендной ставки за пользование объектами недвижимости: 

1. Здание МТМ, назначение: нежилое. Площадь: общая 999,5 кв. м. Количество этажей: 2. 

2. Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности. Площадь: 6804 кв. м. Кадастровый номер 45:18:030701:789» от 21.08.2020 (т. 2 л.д. 11-84). 

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Итак, для проверки достоверности отчета оценщика от 21.08.2020 № 2008-38к, выполненного ООО «ЭКБИСТ», судом первой инстанции была проведена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости следующих объектов: 

- здание МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, 

- земельный участок площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, на дату проведения торгов 09 ноября 2020 года.

Определением суда от 08.09.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «ИнформПроект» ФИО5. 

Согласно заключению эксперта от 17.11.2021 № 110-21, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «ИнформПроект», установлено: 

- рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, без учета НДС составляет 967 000 руб.; 

рыночная стоимость объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 870 000 – 1 064 000 руб.; 

- рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - земельный участок площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, без учета НДС составляет 507 000 руб.

рыночная стоимость объекта экспертизы - земельный участок площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 460 000 - 550 000 руб.

Согласно выводам эксперта ФИО5 рыночная стоимость объекта экспертизы здания МТМ общей площадью 999, 5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка составляет 967 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка под зданием площадью 6 804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789 составляет 507 000 рублей, то есть стоимость всего имущественного комплекса составляет 1 474 000 рублей, что в 7 раз выше цены, определенной третьим лицом ООО «Экбист».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Судом апелляционной инстанции учтено, что при назначении экспертизы судом первой инстанции вопрос о достоверности отчеты ООО «ЭКБИСТ» не поставлен перед экспертом. При этом наличие в представленных в материалах дела различных отчетов разных оценщиков об определении стоимости имущества на различные даты само по себе не является доказательством недостоверности отчета составленного ООО «Экбист».

Во исполнение названных требований и разъяснений, а также с целью проверки доводов апелляционной жалобы ИП ФИО2, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда апелляционной инстанции от 03.08.2022 удовлетворено ходатайство ИП ФИО2 о назначении повторной экспертизы. 

При этом с целью проверки доводов апеллянта коллегия посчитала необходимым проведение экспертизы в том числе на предмет установления достоверности отчета оценщика и установления рыночной стоимости объектов на 17.08.2020, то есть на дату проведения оценки ООО «Экбист».

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Соответствует ли отчет ООО «ЭКБИСТ» от 21.08.2020 № 2008-98к Федеральному закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки? 

2) Достоверно ли в отчете определена рыночная стоимость объектов: - здание МТМ общей площадью 999,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, - земельный участок площадью 6804 кв.м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на 17 августа 2020 года? 

3) При отрицательном ответе на вопросы № 1 и 2 определить рыночную стоимость следующих объектов: - здание МТМ общей площадью 999,5 кв.м., расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, - земельный участок площадью 6804 кв.м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на 17 августа 2020 года.

В материалы дела поступило заключение эксперта № 2022-05.02/20 от 25.10.2022 ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО6

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное заключение эксперта, суд апелляционной инстанции установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена стоимость объекта. 

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной  ответственности не имеется. 

Заключение эксперта достаточно  мотивировано, выводы  эксперта ясны, противоречия  в выводах эксперта отсутствуют. 

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно выводам эксперта отчет об оценке недвижимого имущества от 21.08.2020 № 2008-98к, подготовленный оценщиком обособленного подразделения ООО «Экбист» ФИО7 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в РФ. 

При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. 

Итоговая рыночная стоимость недостоверна и необоснованна и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки. 

Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м., расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, без учета стоимости земельного участка, по состоянию на 17 августа 2020 года, составляет: 298 000 (Двести девяносто восемь тысяч) рублей. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 6 804 кв. м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, без учета стоимости улучшений, по состоянию на 17 августа 2020 года, составляет: 166 900 (Сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей.

В ходе проведения экспертизы экспертом содержание отчета об оценке недвижимого имущества от 21.08.2020 № 2008-98к, подготовленный оценщиком обособленного подразделения ООО «Экбист» ФИО7,  проверено на соответствие требованиям Закона №135-ФЗ,  Федеральных стандартов оценки (ФСО). 

Анализ соответствия отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности произведен путем прямого сопоставления отдельных законодательных требований и содержания отчета.

По итогам исследования эксперт установил, что отчет выполнен с нарушением требований Закона № 135-ФЗ,  Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Из заключения эксперта следует, что оценщиком нарушены нормы ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, ФСО № 1, 3, 7 (стр. 5 – 7 заключения судебной экспертизы).

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254. 

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке ООО «Экбист» в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением эксперта, но не только, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет выполнен с нарушением требований Закона № 135-ФЗ,  Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности, выводы изложенные в нем являются непроверяемыми и не подтвержденными, а потому отчет нельзя признать соответствующим принципу однозначности. 

Более того, коллегией установлено, что оригинал отчета ООО «ЭКБИСТ», представленный в материалы дела,  не подписан оценщиком, что само по себе является грубым нарушением.

При таких обстоятельствах отчет ООО «ЭКБИСТ» не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует недостоверность отчета об оценке недвижимого имущества от 21.08.2020 № 2008-98к, подготовленного оценщиком ООО «Экбист» ФИО7, следовательно, такой отчет не может быть положен в основу определения стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах.

Данные выводы в ходе рассмотрения дела не оспорены апеллянтом.

При этом, основными целями приватизации муниципального имущества является в числе прочих увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью, однако отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, отсутствие равноценной встречной оплаты не соответствует целям и задачам приватизации муниципального имущества, лишено экономического смысла. 

В соответствии с разъяснениями который даны в пункте 93 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации по первому основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. 

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

Продажа недвижимого имущества по цене ниже рыночной (кадастровой) стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 

1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 

2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью. 

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта. 

Между тем принцип свободы договора не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц. 

По правилам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, включая условие о его цене, могут быть императивно установлены законом или иными правовыми актами. 

Так, в силу ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности (что имеет место в рассматриваемом случае) определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу п. 21 названной нормы, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона. Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации). 

На основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. 

Из материалов дела усматривается, что проведенными дополнительными исследованиями, в том числе двумя судебными экспертизами, подтверждена недостоверность стоимости имущества, подлежащего реализации.

Коллегия учитывает тот факт, что допустимая десятипроцентная погрешность при определении стоимости имущества в данном случае превышена.

Таким образом, несоблюдение требований порядка проведения торгов (отсутствие решения о приватизации земельного участка, определения площади необходимой для эксплуатации объекта), отсутствие достоверного отчета оценщика для определения начальной цены торгов, отсутствие объективной стоимости продаваемого имущества (здания и земельного участка) являются основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка. 

Вопреки доводам апеллянта неверное определение начальной цены имущества является основанием для признания торгов недействительными ввиду того, что реализация публично-правовым образованием муниципального имущества по заниженной цене влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет.

Аналогичный правовой подход изложен постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2017№ Ф09-2105/17.

Довод апеллянта о добросовестности предпринимателя в приобретении спорного имущества подлежит отклонению судебной коллегией. 

Согласно абзацу 3 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что если полученное одним лицом по сделке предоставление в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу другого, то это свидетельствует о наличии явного ущерба для первого и о совершении представителем юридического лица сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. 

В силу абзаца 7 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). 

В обоих случаях применен критерий кратности, явный и очевидный для любого участника рынка. 

Коллегия приходит к выводу о том, что действуя с должной осмотрительностью и добросовестностью ИП ФИО2 не мог не усомниться в частности в стоимости земельного участка площадью 6804 кв м. в размере 21008 руб.

Более того, довод апеллянта о неразмещении Администрацией всей необходимой документации при проведении торгов в свободном доступе не может быть подтверждением добросовестности апеллянта, поскольку апеллянт не воспользовался правом на обращение к Администрации за получением дополнительной информации  о реализуемом имуществе и на получение дополнительных разъяснений. Доказательств иного материалы дела не содержат.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. 

С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по заявленным апеллянтом доводам не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а также на оплату судебной экспертизы подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Оплата судебной экспертизы экспертной организации осуществляется на основании отдельного определения с депозита арбитражного суда.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2022 по делу № А34-2605/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

В.А. Томилина