Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36853/21

16 сентября 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 06 сентября 2022

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

ООО "УК "РАДОГРАД" (111123, Москва город, Электродный проезд, дом 6, строение 1, помещение VIII комната 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2012, ИНН: 

<

***>, КПП: 772001001, Конкурсный управляющий: ФИО2 – 620075, 

<

...>) к 

-Министерству жилищной политики Московской  области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001)

-ООО "СК Система" (123557, Москва город, улица Климашкина, дом 22, эт/пом/ком 1/XI/3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2013, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001, Генеральный директор: ФИО3)

Третьи лица:

-Администрация городского округа Воскресенск Московской области (140200, область Московская, город Воскресенск, площадь Ленина, дом 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 500501001)

-Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001)

-Управление Росреестра по Московской области

-ЖСПК "Радоград" (111558, Москва город, Федеративный 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2012, ИНН: 

<

***>, КПП: 772001001, Председатель правления: ФИО4)

-Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области (143441, Московская область, Красногорский район, Путилково Почтовое отделение, 69 км МКАД улица, строение 31, помещение 65, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.05.2020, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001, Генеральный директор: ФИО5)

      Доп. адрес: 69 км МКАД, стр.31, п/о, Путилково, Московская обл., 143441

-Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (125009, Россия, г. Москва, муниципальный округ Арбат вн.тер.г., Воздвиженка ул., д. 10, помещ. XI, ком. 49, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 770401001, Генеральный директор: ФИО6)

     Доп. адрес: 121087, Москва, Береговой проезд 5А, корпус 1

-ГЛАВГОССТРОЙНАДЗОР Московской области (143103, Россия, Московская обл., Рузский г.о., Руза г., Руза г., ФИО7 ул., д. 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 507501001) 

   Доп. адрес: 123592, Москва, ФИО8, д. 20, корп. 1 (корпус "Альфа", 7 этаж)

о признании незаконными действия 

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК "РАДОГРАД" обратилось в суд с заявлением к Министерству жилищной политики Московской  области, ООО "СК Система"   со следующими требованиями: 

-признать незаконными действия Министерства жилищной политики Московской области по внесению 13.05.2021г. в разрешение на строительство № RU50-29-10375-2018, выданное 27.03.2018г. Министерством строительного комплекса Московской области, следующих изменений: «- в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство внести в разрешение на строительство следующее изменение(-я): На титульном листе разрешения на строительство поле «наименование застройщика (фамилия, имя, отчество – для граждан, полное наименование организации – для юридических лиц), почтовый индекс и адрес, адрес электронной почты» изложить в следующей редакции: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СИСТЕМА" 123557, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КЛИМАШКИНА, ДОМ 22, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XI/3»; 

-обязать Министерство жилищной политики Московской области отменить указанные изменения путем внесения соответствующей записи в указанном разрешении на строительство.

Заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании представители заинтересованных лиц и третьего лица ГЛАВГОССТРОЙНАДЗОР Московской области изложили свою позицию по делу.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы участников процесса, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части по следующим причинам.

Как следует из материалов дела, 27.03.2018 Обществу с ограниченной ответственностью «УК «Радоград» выдано разрешение на строительство № RU50-29-10375-2018 взамен разрешения на строительство от 01.02.2018 № RU50-41-10219-2018 на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0030211:163:

Этап 1: «Трехэтажный двухподъездный многоквартирный жилой дом» ДОМ 2,

Этап 3: «Трехэтажный двухподъездный многоквартирный жилой дом» ДОМ 4,

Этап 2: «Трехэтажный двухподъездный многоквартирный жилой дом» ДОМ 3.

Срок действия данного разрешения с учетом продления – до 27.03.2023.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2020 по делу № А41-23110/20 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РАДОГРАД» (ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом). В отношении общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РАДОГРАД» (ИНН 

<

***>) открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2020 по делу № А40-119064/19 (в дальнейшем дело было передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области) в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Управляющая компания «РАДОГРАД» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как указывает заявитель, 14.05.2021 он узнал о том, что 13.05.2021 Министерство жилищной политики Московской области на основании уведомления ООО «Строительная компания Система» в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство, внесены в разрешение на строительство следующие изменения: «На титульном листе разрешения на строительство поле «наименование застройщика (фамилия, имея, отчество – для граждан, полное наименование организации – для юридических лиц), почтовый индекс и адрес, адрес электронный почты» изложить в следующей редакции: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СИСТЕМА" 123557, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КЛИМАШКИНА, ДОМ 22, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XI/3».

Заявитель, считая данные действия (решение) Министерства, выраженные внесением 13.05.2021г. в разрешение на строительство последних изменений, а именно заменой на титульном листе разрешения застройщика (ООО «УК «Радоград») на нового застройщика – ООО «СК «Система», незаконными и не соответствующими фактическим обстоятельствам, а также нарушающими положения ст. 201.15-1 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", обратился с настоящими требованиями в суд.

В силу положений части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Под застройщиком, согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Частью 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно положениям части 21.10, 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны направить уведомление о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос".

В срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Частью 21.15 статьи 51 Градостроительного код РФ установлены основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

По смыслу указанных положений закона, основанием для внесения изменений в разрешение на строительство в части смены застройщика является не просто факт передачи земельного участка собственником в аренду другому лицу, а наличие волеизъявления такого собственника на передачу третьему лицу всех своих прав и обязательств застройщика по данному разрешению на строительство. 

Указанное необходимо для отграничения института замены застройщика по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса посредством внесения изменения в разрешение на строительство от института делегирования его определенных функций, в частности по непосредственному строительству объекта, третьим лицам (подрядчикам, субподрядчикам).

Между тем, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу, что такое волеизъявление ООО «УК «Радоград» как застройщика многоквартирных жилых домов отсутствует.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 25.04.2019 № 001/4-19, заключенный между ООО «УК «Радоград» (арендодатель) и ООО «СК Система» (арендатор или подрядчик-застройщик), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование с последующей передачей участка в собственность участникам долевого строительства земельный участок с кадастровым номером 50:29:0030211:163, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи участка.

Согласно п. 1.4, 1.5 договора участок передается арендатору для подготовки необходимой проектной документации, выполнение работ службы заказчика-застройщика по обеспечению строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов, выполнение строительных подрядных работ, завершение строительства и сдача жилых домов № 3 и № 4 в эксплуатацию и выполнение благоустройства участка в соответствии с условиями настоящего договора.

Для выполнения вышеуказанных работ арендодатель передает функции заказчика-застройщика по строительству и сдачу в эксплуатацию жилых домов № 3 и № 4 (ЖК «Солнечный град») компании ООО «СК «Система».

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Из текста договора аренды не следует, что арендодатель передал арендатору полномочия застройщика в значении, определенном п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, и которые в силу действующего градостроительного, земельного законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" могут принадлежать исключительно застройщику (например, право заключать договоры участия в долевом строительстве).

При этом само по себе заключение договора аренды земельного участка, предметом которого по смыслу ст. 606 Гражданского кодекса РФ выступает лишь предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, с обязательствами по строительству не свидетельствует о наделении ООО «СК «СИСТЕМА» таким статусом застройщика.

При этом суд также принимает во внимание пояснения Главгосстройнадзора Московской области и представленные им документы о том, что ООО «СК Система» не завершены в полном объеме проекта работы: работы по возведению 100% конструкций надземной части, по устройству фасада, кровельные работы, работы по устройству внутренних инженерных систем, по благоустройству территории, не подтвержден факт подключения объекта к системам теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Кроме того, суд обращает внимание, что уведомление о переходе прав на земельный участок, об образовании земельного участка в целях внесения изменений в разрешение на строительство ООО «СК Система» направило в Министерство жилищной политики Московской области 29.04.2021.

Оспариваемое решение Министерством было принято 13.05.2021.

Вместе с тем, как указывалось выше, решением Арбитражного суда Московской области от 25.08.2020 по делу № А41-23110/2020 ООО «Управляющая Компания «РАДОГРАД» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2020 по делу № А40-119064/19 (в дальнейшем дело было передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области) в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Управляющая компания «РАДОГРАД» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Статья 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определяет порядок и механизм передачи имущества и обязательств застройщика, которая возможна исключительно на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Таким образом, законом установлены специальные правила и процедуры завершения строительства объектов, при строительстве которых застройщик признан судом банкротом.

Законом о банкротстве предусмотрена специальная процедура передачи прав застройщика приобретателю. Положения закона о банкротстве являются специальными по отношению к Градостроительному кодексу РФ.

ООО «УК «Система» по смыслу указанной нормы не является застройщиком домов №3 и №4 в Московской области, Воскресенский район, д. Ворщиково, на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0030211:163, так как не является лицом, привлекающим денежные средства участников долевого строительства.

Ранее, ООО «СК Система» обращалось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Министерству жилищной политики Московской области с требованием об обязании выдать Обществу «СК Система» разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 3 по адресу: Московская область, Воскресенский район, деревня Ворщиково, построенного на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0030211:163 на основании разрешения на строительство № RU50-29-10375-2018 от 27.03.2018, выданного обществу ООО «УК «Радоград».

Решением Арбитражного суда Московского округа от 16.04.2021г. по делу №А41-81622/20 в удовлетворении указанного требования отказано. При этом, суд пришел к выводу о том, что предъявленные заявителем требования направлены на обход установленного законом порядка получения застройщиком разрешения на ввод объекта эксплуатацию, а также предусмотренных законодательством административных процедур, в целях последующей легализации объекта решением суда.

Также, суд отметил, что само по себе заключение договора аренды земельного участка с обязательствами по строительству не свидетельствует о передаче ООО «СК «СИСТЕМА» прав застройщика.

Кроме того, Министерство жилищной политики Московской области, участвуя в  деле №А41-23110/20 третьим лицом без самостоятельных требований, не могло не знать о том, что в отношении ООО «УК «Радоград» ведется процедура банкротства застройщика по правилам пар. 7 закона о банкротстве.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что Министерство не вправе было вносить изменения в разрешение на строительство в части смены застройщика в отсутствие определения арбитражного суда.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что действия Министерства жилищной политики Московской области не отвечают требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, существенно нарушают права и законные интересы застройщика ООО «УК Радоград», влекут нарушение прав граждан и юридических лиц, денежные средства которых привлечены и направлены на строительство многоквартирных домов на спорном земельном участке, а потому суд признает обоснованным удовлетворить требование заявителя и признать незаконными действия Министерства жилищной политики Московской области по внесению 13.05.2021г. в разрешение на строительство № RU50-29-10375-2018, выданное 27.03.2018г. Министерством строительного комплекса Московской области, следующих изменений:

«- в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство внести в разрешение на строительство следующее изменение(-я): На титульном листе разрешения на строительство поле «наименование застройщика (фамилия, имя, отчество – для граждан, полное наименование организации – для юридических лиц), почтовый индекс и адрес, адрес электронной почты» изложить в следующей редакции: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СИСТЕМА" 123557, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КЛИМАШКИНА, ДОМ 22, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XI/3».

Принимая во внимание, что определением Арбитражного суда Московской области от 22.07.2022 по делу №А41-23110/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022, удовлетворено заявление ФОНДА ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН – УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о намерении стать приобретателем земельного участка, согласно выписке из ЕГРН от 08.08.2022 на земельный участок с кадастровым номером 50:29:0030211:163 зарегистрировано право собственности Фонда, в разрешение на строительство от 27.03.2018 решением Министерства от 15.08.2022 внесены изменения в части смены застройщика на Фонд, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования об обязании Министерства жилищной политики Московской области отменить указанные изменения путем внесения соответствующей записи в указанном разрешении на строительство.

Также отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований к ООО «СК Система» как ненадлежащему ответчику.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы ложатся на Министерство.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Министерства жилищной политики Московской области по внесению 13.05.2021г. в разрешение на строительство № RU50-29-10375-2018, выданное 27.03.2018г. Министерством строительного комплекса Московской области, следующих изменений:

«- в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство внести в разрешение на строительство следующее изменение(-я): На титульном листе разрешения на строительство поле «наименование застройщика (фамилия, имя, отчество – для граждан, полное наименование организации – для юридических лиц), почтовый индекс и адрес, адрес электронной почты» изложить в следующей редакции: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СИСТЕМА" 123557, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА КЛИМАШКИНА, ДОМ 22, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XI/3»; 

В остальной части заявления отказать.

Взыскать с Министерства жилищной политики Московской области в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                  Судья                                                          О.А. Кузьмина